【銀行からの連絡に思う事】

みずほ銀行の担当の人から連絡があって、茨木や高槻にあった住宅ローン専用の窓口を梅田に集約するそうですね。前からそんな事になるかも・・・っていう話は聞いていましたけどね。

ここ数年は銀行も特に変化を感じる時代になりました。業務の効率化・経費削減といったところだと思います。茨木市の某銀行も２つ支店があったのに１つの支店は個人の方専用になって、法人関係の手続きはできなくなりました。そんでもって、来客用の駐車場も廃止・・・。

「もうほとんどの手続きはネットでやってくれ」という意思ですね。支店には来てくれんなと（汗）。

これからは銀行の駅前ビルに入る必要もなくなってくると思います。駅から離れたビルの空中店舗にて対応するみたいな時代になってくるのかもしれないですね。

不動産業界もこういった波は押し寄せてくるでしょう。極論「お客様と会わずに、全部オンラインで最高に満足する不動産売買を完結させるには？」くらいの視点で業務を考えていく必要もありそうです。

【オンラインだけでも最高の満足】。実際に物が存在する不動産にてやっていける事は色々とありそうです。

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【ハザードマップと対策と不動産取引】

住宅のニュースでも。

【国土交通省が、大雨による浸水リスクが特に高い地域で、住宅や病院、高齢者施設などを新たに建てる際、都道府県が一定の建築制限を行えるよう法律の改定案をまとめ、閣議決定されました】

細かい内容についてはまだ確認していませんが、堤防の整備や川底の掘削など対策を行った上でも数十年に一度の大雨で氾濫が発生し、命の危険があるような地域について、「浸水被害防止区域」に指定される様です。

この区域では住宅などを建てる際に、想定される浸水の深さより高い場所に居室や寝室を設けたり、水が住宅に流れ込むのを防ぐための擁壁を設けたりするように義務付けされると。

現実に考えていくと、浸水想定が３ｍ未満の区域なら１階に居室を設ける事ができない（２階床部分でちょうど３ｍ超）。どうするんでしょうね・・・一部ネットでは２階にＬＤＫを持っていくにしても、１階の居室は納戸申請にして逃れるんじゃないかという声もあるようですが（汗）。

コレ発想が間違っていて、逃れるとかそういう問題じゃなくて【自分の命の話ですので自己責任の問題】。

行政は洪水対策を行った上でまだ更に危ない区域になる訳ですから、家を建てる時はしっかりと対策は考えた方がいいです。建物で難しいなら、外構工事で浸水対策をしておく事も大事ですね。土地が狭い・隣地との間がほとんどないとか色々な問題が出てくることが予想されますが、建築会社側としても出来るだけ考えて提案していく事が必要になります。

ここ数年は物件をご案内する時からハザードマップをチェックして持参する様にしていますので、茨木市内で洪水想定0.5m～3m未満＊木造家屋が流出する危険性ありというエリアは仲介する事がなくなりました。

そのエリア限定で探されているお客様でしたら、国がやろうとしているように【建物での対策・外構工事での対策】というものをお客様にもしっかりと認識してもらって、施工していただくのも不動産会社としての使命だと考えています。

ハザードマップ表示を取引にも必ず入れる事になっていますが、業界をみているとまだまだハザードマップへの認識が低い気がしますね。ハザードマップ上良くないエリアなのに、不動産会社が買い取って、新築とか販売している事も多いでしょ（汗）。

行政だけではなく、不動産業界としても街作りに関わっていかなければいけないと思いますね。

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【ホームページとユーチューブ】

今日は不動産の話ではなくて、情報発信について。

ユーチューブが当たり前の世の中になって、よくテレビと比較していますよね。テレビの影響力はまだまだ大きいのですが、ユーチューブってチャンネル数が多いし、好きな時に好きな動画も見られる。そして、大衆を狙わず個別の専門性の高い動画を見る事ができるのも人気の１つかと思います。

一方テレビはやっぱりスポンサーがお金を出して番組制作してますから、テレビ局側も視聴率・話題性っていうのを最重視するのは理解できます。ただそうなると視聴率をかせげる層がターゲットになるでしょうし、ちょっと大げさな表現（ある意味、誇大表現または違った情報）をして番組制作しなければいけない状況なんだと思います。

コレ、考えると不動産の情報発信も似たような部分があるんじゃないかな。視聴率っていうのは、閲覧数になりますが、ゴールは反響（問合せ）になるでしょう。

世の中の不動産会社のホームページ・チラシなどの情報発信の仕方が、問合せが欲しいがために

・誇大表現になっている

・見せたくない部分は隠す

・良い事（都合の良い事）ばっかり書いている

そんな状態になっていると思いますね。

私としたら問合せを頂きたい気持ちはあるけれど、それよりも物件情報をありのまま発信して、私個人の感想も取り入れて情報を発信したい気持ちが強いんですね。問合せではなく、「この人に相談してみたい」って思われるのがホームページ運営の主旨になっています。

どっちかというとユーチューブに近いかもしれない。テレビみたいに不特定多数の多くの人に発信する感じではないかもしれませんが、興味をもって頂いている人にはジックリと発信していきたい＝会員様がメインの対象になるのかな。

だから目指すべきなのは、トップユーチューバーみたいな立場。専門的なチャンネルとして、より多くの人に必ずチェックしてもらえるホームページ作りを目指していきます。

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【100%お客様の興味がある内容】

当社にご相談頂くお客様のキッカケ・ベスト3。

第1位　ご紹介
第2位　ブログ
第3位　ホームページ

ブログとホームページはリンクしていますが、お客様から聞いた話だとブログを見つけて、その流れでホームページを見たって方が多い気がします。



昨日にお客様と打合せ終わりに会話をしていて「たまたま面白いホームページやなって見つけて、会員登録しました」「会員登録してもらうのってハードル高いですよね」って言われました。



確かにそーなんです。当社では会員登録して頂いても営業活動なんてしませんし（希望される方のみ、メルマガ配信）、氏名・メールアドレス入力だけで極力ストレスがない様にしています。



が、それでもハードルは高い・・・なので、ホームページを見て頂くのはもちろん、会員登録して頂くなんて感謝以外の何ものでもない！

朝から電話・LINE・メールでお客様から連絡があり、感謝が基本やなぁって再認識しました。



面白いって思ってもらえる様に、お客様が興味のある内容にしていくのみ！さっ2月に入ったし、心機一転頑張ろう。




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【建物の選択肢が変われば、エリアも変わる！？】

昨日ホームページ内のブログでも書いた【選択肢】の話を少し視点を変えて書いてみたいと思います。

「広めの土地に一戸建てを建てたいなぁ」ってご希望の方も多いかと思います。広めと言っても色々ありますが、ココ茨木市では土地４０坪を超えてくるともう広めと言えるし、６０坪にもなると広めじゃなくて「広い！」。

予算を考えると郊外のニュータウン系も検討となってきますが、例えばそんな土地でハウスメーカーで建てるとなっても土地・建物やら外構工事で総額６，０００万円以上してくる訳なんです。

希望条件なら全然OKなんですけど、【建物の選択肢がハウスメーカー以外にもあったら？】って考えると検討する土地のエリアもかなり変わってきます。工務店・設計事務所で住宅性能や打合せレベルがしっかりしている会社を見つけていれば･･･駅近とは言わないまでも同じような予算で市街地で土地を検討できていたかもしれないんですね。

当社でご相談頂いたお客様には私の経験をお伝えして、工務店・設計事務所・ハウスメーカー、またはローコスト住宅の比較をご説明して選べるようにフォローさせて頂いてますが、こういった第３者のアドバイスがないとなかなかお客様で建築会社を選ぶのは難しいと思います（だからスー●カウンターとか相談に行かれる方も多いのかな、でもあそこって第３者じゃないですからねぇ。雑誌やネットに掲載してくれる建築会社への営業窓口ですから）。

これも家探しの中のひとつの選択肢（分岐点）になります。自分に合う建築会社を見つけられるのか、どうか？これによってエリア・土地も含め、今後の人生が大きく変わってきます。

不動産仲介としては、お客様の住生活を左右する問題ですので、やっぱり建物アドバイスも含めた仕事をしていきたいですね。

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【住宅・間取り～第3の特別な場所～】

間取りについて。

テレワークが世の中にかなり浸透してきた感じですね。書斎があればいいんですけど、「そこまでは必要ない」「スペースが足りない」って方も多いんじゃないでしょうか。最近よく考えるのが、そんな時に【あれば生活スタイルがちょっと変化する空間＜ヌック＞】です。

ヌックとは･･･？ネットで調べると「居心地のいいスペース」「こじんまりとした隠れ家のようなスペース」とあります。間取りとしては用途は決まっていないのですが、他の空間とつながっているけど、分けられているスペースって感じかな。

＊ネットから画像お借りしました。

キッチンのそば、ダイニングやリビングの一画、階段の途中でもどこでもいいと思います。大きさは0.75帖～1畳あればヌックは可能。パソコンをする場所でもいいし、読書をする空間でもOK。あとは、朝食はココでとる・ボォ～ってする所など。

ダイニングテーブルやリビングでもない、第３の特別な場所って感覚ですかね。

こんな空間があれば、生活導線も少し変わってくるんじゃないでしょうか。リビングダイニング１３帖ってするんじゃなくて、リビングダイニング１２帖＋ヌック１帖にする。それだけでも面白い間取りになるかもしれない。

間取り作成って色んな発想が大切だと思うんです。

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【マンションの修繕積立金額について】

住宅ローンの契約前でちょっと時間ができたので、ブログ更新。

中古マンションを検討されていて「マンションの修繕積立金が高くないですか？」ってよく聞かれるんですけど、結論を言いますと「新築の時が安過ぎるんです」。もし検討している中古マンションの修繕積立金の金額が新築並みだと逆にかなり心配した方がいいかと思います。私的には【修繕積立金が適正かどうかをチェックする】という感じ。

新築の時が適正ではないので、そこの入り口だけ覚えて頂けたらと思いますね。通常の修繕積立金の目安は㎡あたり２００円～３００円かと思いますね、７０㎡の面積だと１５，０００円～１８，０００円くらいの計算かな。マンションの総戸数によっても多少変わってきますので、目安として計算してくださいね。

これ位の金額になっていたら、長期的な修繕を考えてマンションの管理組合が対応していっていると考えてもいいと思います。

もうね、なにがアカンのかっていうと新築販売時のマンションディベロッパーの価格設定なんですよ。本来は上の金額くらいに設定しておけば、将来の修繕計画もかなり楽になるはずなんですけど、住宅ローンの返済もあるお客様の月々の見た目の支払額を減らしたいだけなのかは分かりませんが、ありえない金額に設定しているわけなんです。

なので、新築をご検討の方もココは注意しておいた方がいいし、中古マンションをご検討の方は（何度も書きますが）上がってて当たり前なんですね、むしろ適正価格。チェックするべきは【本当に適正価格かどうか？】という部分です。このへんは、長期修繕計画などを確認しながら、不動産会社との打合せになります。

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【成約確認していると、●●●物件が多いな･････】

成約物件の確認をしていると、【リフォーム済みの物件】が成約になっていってますね。まぁ中には価格変更を繰り返して「相場内になったかな」という物件もありますけど、半数以上が「高いなぁ」という成約価格。

リフォームしてキレイな状態の方がお客様も決めやすいっていうのはすごく理解しているのですが、こんな感じで相場以上で決まっていくから「リフォーム済ならちょっと高くても売れるやろ」って、不動産会社が買い取ってリフォーム販売するんですよね。

古い状態で自分好みでリフォームした方が安くなる（または好きなリフォームして同じような価格）という事実がもっと世間的に広まったら、買い取る方も緊張感が出て、もっとリフォーム市場が活性化して、良い状況になると思います。

お客様に物件を紹介・案内する不動産仲介会社もね、安易にリフォーム済み物件ばかり案内するんじゃなくて、【リフォーム工事や費用について】しっかりと専門的に説明して、お客様のメリットを優先していかないと、これから信用してもらえない時代がくると思います。

そういえば少し話が変わるんですけど、お客様と打合せしていると「他の不動産会社では教えてくれなかった」という言葉をよく頂きます。それは建築知識であったり・エリアの事だったりするんですが、他の不動産会社ではホンマにそういった説明しないんかな？

イメージでは、物件を売りたいからあまりしゃべらない営業マン、もしくはなんでもかんでも「いいですよ～」っていう営業マンが多そうな気もしますが･････（汗）

お客様が満足する事が第一ですので、私の経験や考えをこれからも正直に伝えていきますね。

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【お客様の代理って意識】

先日に同業者と世間話をしてたんですけど、お客様の状況や集客の話題になるんですね。

そしたら「●●のポータルサイトは良い」とか「SEOに●万円を払って、検索順位を・・・」とか言われたんですけど、私は全く興味がない（汗）。

集客の話だとしても方向性が違うと話がこれだけ噛み合わないものかと・・・。

私はネットで情報発信する時は【物件をどう判断するか？気をつけるポイントは何か？長所短所は】など自分の考え方も入れつつ、お客様にも出来るだけ判断してもらえる様に気をつけています。

多くの不動産会社は【反響】しか見てないんじゃないかなぁ。情報発信の内容やお客様の捉え方とかは気にしてないんですよね。「まずは反響さえあったらいい」みたいな考え方です。

特に探し始めのお客様は物件だけ（だけってのがポイント）を見てる事が多いので問合せしちゃうんだと思う。＊慣れてくると、物件だけ見ないで発信する不動産会社の体質も気になってきますよ。

当社ももちろん反響は意識しますけどね、そういった反響じゃなくて、相談を頂く方がうれしい。「この物件はどうですか？」「この物件が気になるけど、全体の話を聞きたい」みたいな相談ですね。

難しく言うと、不動産仲介業って【営業】じゃなくて【士業】なんで、「自分はお客様の代理なんだ」って意識しておく必要があります。

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【お客様のゴールが見えているか】

今日の午後は土地を仲介させて頂いたお客様の新築打合せ。いよいよ大詰めになってきましたね、間取りは決定してまして、色や細かな仕様確認・電気打合せになっています。
引渡しが終わった土地の方は今月から解体も始まってまして、コダワリが詰まった建物の完成が楽しみです。



明日の朝イチはマンション・リフォームの現地立会い。リフォームだけにするのか？間取り変更もかけるのか？現地を見ながら、予算とも相談しながらの打合せが始まります。打合せはこれからですが、満足してもらえる様に提案していきます。



土地購入や中古＆リフォーム（リノベ）の場合は、物件を決めてからの打合せの方が本格的になるんですよね。ゴールが見えない状態で物件を決断しないといけないので、お客様は不安だと思います。



私の役目は、お客様がまだ見えてないゴール（完成）を先にイメージできている事。あとは、検討してる物件がお客様の目指すゴールに繋がるか見極める事だと思っています。



これをするには建築知識も必要だけど、必ずゴールまでお付き合いする気持ちも重要。

売ったら終わりの営業マンには味わえない経験を重ねていけますからね。責任がありますが、仕事の醍醐味です。




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