【物件見学の事前チェック】

この週末は結構不動産が動いています。私も朝一から夜まで、見学・打合せなどで自分の机にはほとんど座れていない感じ。

かといって、焦るような対応はしたくない。でも市場の動きにもある程度合せないとお客さんのタイミングを逃してしまう事にもなるので、そこのバランスがとても難しい時期です。

そのために「これだけはやっておこう」ってしているのは【ご案内する物件がおススメできるのかどうか？自分の中で結論を出してから会う事】。そのためには見学する物件の周辺の売出し物件・過去の成約事例などは再度全部チェックし直して、特に価格は比較表に打ち込んで確認してから、ご案内にいどんでいます。

その時点で合わないって判断したら実際には見学するけど、終わった後で正直にお伝えする。それの繰り返しで見えてくるものがあります。

たまに「チェックでは良くなかったけど、実際に見たらバランス取れてるな」って感じる物件もあります。それも全てお伝えする。

不動産仲介の仕事って、その物件に問題がないか？や契約しても大丈夫か？っていう事後の事がクローズアップされがちですけど、その前の準備・確認段階がその後の流れにおいて重要になります。

事前準備には時間がかかりますが、スッキリとした気持ちで見学したいので、色んなイメージをしてチェックしていきます。

さっ今からご案内に行ってきます！

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【本音の情報発信】

今日も出勤前に、事務所近くの建築中のお客様・現場チェック。基礎工事中、型枠はずれたらいよいよ棟上げ。

こうやって茨木市内の様々な場所に関係性を持っていけるのが不動産仲介の醍醐味の１つでもあります。

事務所周辺エリアだと、お客さん同士が何らか知り合いって事が多いですもんね。水尾小学校校区だとご相談いただくお客様の８割くらいがご紹介。自分で「これはおススメじゃない」とか「まだ高い」って思う物件は正直にお伝えしていますけど、ご紹介って事なら尚更信用問題に関わるので気合い入れてます。

最近よく考えるのは、情報発信の仕方。ホームページはオープンな情報発信の場になっていますが（広告不可の物件は会員登録して頂いた方のみ）、本当の本音を伝えたいとなればクローズドな場の方になるんですよね･･･。

集客しようと思えばオープン、本音で伝えたいとなればクローズ。難しいところです。

さらに不動産の特性としてプライバシー性がかなり強くなる場面ですので、LINEグループのようなクローズな中でのオープンなやり取りも難しい･･･。数年前から流行っているオンラインサロンなんかでも実効性が見えてこないんです。今やってる週１回発信のメルマガでいいのかなと。

こんな事書いておきながら結論はまだないんですけどね（汗）。オープンな情報発信と個別の本音アドバイスをもっと効率よく出来ないか？試行錯誤しています。

今日は天気もいいし、火曜日にご売却を依頼されましたマンションの内部チェックと掃除に行ってきます！

【茨木ガーデンフォート】南向きの３LDK住戸です！茨木市紫明園１－４３

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【不動産担当としての仕事はコレ】

この1週間はかなりバタバタしまして、今週も引き続き忙しくさせて頂く予定が詰まったおり、有難い。

昨日の夕方になかなか出来なかったマンション・リフォームの現地確認をしてきました。



「どんな間取り変更ができるかなぁ」
「面白い発想はあるかなぁ」
ってイメージを膨らませながら、滞在。

それ以外にも、電気関係・エアコンの設置確認・窓の状態・配管の方向など基本的な内容を確認。



さっ、どうなるのかはまだ分かりませんが、物件紹介だけじゃなく物件の加工もご提案できるのが何より楽しい。加工っていっても一方的じゃなく、お客さんの今後の生活をどれだけ楽しくできるのか。その1点に尽きます。



・物件のバランスや相場
・お客さんの生活の将来像にマッチしてるか
・どう加工したらマッチするのか
・何より物件の雰囲気がお客さんに合うか

様々なハードルがありますが、それらを乗り越えていく事ができる物件かどうか？お客さんの代わりにチェックしていくのが本来の不動産担当の仕事だと思います。




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【マンション・修繕積立金の変化の兆し】

何日か前のツイッターだったかな？東京のマンションの管理について書かれていました。

１００年計画だったかな？（すいません、詳しく覚えていなくて）。要はこの先もずっと安心の管理体制をとっていきますという取り組みですね。ものすごく良い取り組みだと思います、管理組合としてしっかりとされていますね。

その中で修繕積立金について書かれていたのですが、１００年先までの計画をしているみたいで、修繕積立金の金額は一定で途中の一時金もなしで計画されています。

じゃあ将来の値上がり予定がない修繕積立金の金額はいくらに設定されているのか？正解は【㎡あたり２５０円】。

タワーマンションで総戸数も７００戸以上ありますので、一般的な普通のマンションは単純比較できませんが、でもこれ位の金額設定が妥当だと思いますね。たとえば、７５㎡の面積だと月々１８，７５０円となります。

新築マンション時の修繕積立金の金額が低すぎなんですよね･････。最初に売りやすければいいんだ！っていう販売手法ですので、ココは気を付けてくださいね。「将来は上がっていくんだ」って事だけは認識しておいてください。

新築分譲から㎡あたり２００円くらいの修繕積立金設定にしていれば、住民の方が将来それほど悩む必要もなくなるんですよ。

比較してみると

・月々の修繕積立金５，０００円と１４，０００円でしたら月９，０００円、年間で約１０万円変わってきます。そのマンションの総戸数が５０戸なら年間で５００万円も積立金額が変わってきます。一般的な長期修繕計画の１２年周期だと６，０００万円も差になる計算。

ここまでくるとマンションの資産価値も変わってくるというものです。

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【まぁスゴイ商売ですなぁ･･･ある意味】

新築一戸建てを見学した時に、現場待機している不動産会社がいてたんですよ。聞いたことない、要するに茨木市とか高槻市で営業していない不動産会社です。くわしく会話をした訳じゃないけどエリアや市場の事を分かっていない営業マンが待機してるんだと思います。

コレ、よく考えたらスゴい話やなぁって思う・・・。地域の事をよく知らないのに不動産販売してるって、商品の事知らないのに販売してるのと一緒の事。それなのに「この物件はいいですよー」とか簡単に言うでしょ。

もし地元でもない不動産会社が待機してたら、突っ込んで質問してみるのも１つかもしれませんよ。

「このエリアはどんな街なんですか？」

「学校区としてはどんな雰囲気ですか？」

「昔はどうだったんですが？」

「周辺の過去の成約事例と比較して、具体的にどうなんですか？」

地元民じゃなくても不動産仲介に取り組んでいるなら、ある程度は具体的な話が返ってくるはず。

そんな事もよく知らないのに、ただ現地待機してお客さんが来たら接客して、はい仲介手数料100万円って・・・。こういう事が普通によくあって成り立っているなんて、変な業界とも言えますね。

投資用不動産ならまだいいけど居住用として不動産を購入するんだから、物件だけチェックするんじゃなくて、どんなエリアなのかや過去の周辺事例や相場の経緯などしっかりと理解して頂いて、購入する事をおススメします。

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【複雑や細かいってのも大事】

実印って何であんなにややこしい字体になってるか知ってます？昔聞いたことがあるんですが、どっちが上か下か分からないのでハンコ押す前にジーって確認するでしょ。その時間を作ってるんですって（知らんけど）。「ハンコ押して大丈夫かぁー」「よく考えたかぁ」っていう時間を最後に作る様にしてるって（知らんけど）。



実際は純粋に上下で悩むからそんな余裕ないのは置いといて…何があるか分かりませんからね、良い事だと思います。



シャチハタだったら確かにバンバン書類も見ずに押してしまいそうだから、複雑ってのも大事。なんでもかんでも簡単になった世の中、そんな中で実印文化ってのも悪くない。



不動産の物件情報もものすごく簡単な内容じゃないですか。何千万円ってするのに、汚い間取り図と「日当たり良好」みたいな文言だけ・・・。



A4一枚の物件資料だけでも、案外その不動産会社のクオリティーというか、不動産をどう見ているのか？という仕事のスタンスが分かったりしますので、ご参考に。

スーモみたいなポータルサイトでも問合せが目的なんで、大事な部分は書かず（掲載せずに）見学してから知るみたいなね。



お客さんへの説明は分かりやすくしないといけないけど、情報はもっと細かくていいんちゃうかなと思います。


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【家探しの流れに乗ってる】

お客さんと物件探しをしていると

・微妙に条件が合わなかったり

・ご見学のスケジュールが合わなかったり

・先に申込みが入ってタイミング悪かったり

色んな事で進まない時もあります。

その時は私も「残念！悔しいなぁ」ってなりますが、落ち着いて考えると「そういう流れなんだろうな。逆にそこに決まってたら何かマイナス要素があったかもしれない」って思えてきます。

物件探しにも流れがある訳で、その流れに沿って動いていたら、それが正解なんだろう。

経験上、その後にバランスの良い物件に出会い（気付き）、あー良かったって事も多いんですね。

人も流れの中で生きている以上、物件探しも同じ流れの中で決まっていくもんだと感じています。それが可能になるのは【お客さんの状態をよくイメージすること】。

物件をただの物（情報）って考えている不動産会社には出来ない事だと思います。

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【一戸建ての洪水対策】

基礎着工が始まったお客様の現地前を通ったので朝に写真撮影。

砕石敷いて、捨てコンした状態でした。もうちょっとしたら配筋工事に入りますね。近いし、ちょいちょい見に来ようと思います。

で、今日は洪水や内水対策について書いてみようかなと。

数か月前にスーパー堤防ってネーミングでマンションの敷地ごとかさ上げした物件を仲介させて頂いたのですが、一戸建てでもハザードマップが厳しいエリアは地盤かさ上げってのを検討した方がいいかと思います。

地面が上がるので土留め工事が必須になり、外構工事（または高基礎工事）は割高になりますが実損だけじゃなくて安心感も変わってきますよね。

かさ上げといっても１ｍも２ｍも上げるのは現実的には難しいかと思いますが･･･５０ｃｍくらい上げて、隣地や道路の境界部分には厚めのブロックを高さ１ｍくらい建てて少しでも対策を施すのも大切かと考えます。

そうなってくると現在主流のオープン外構ではなくて、昔みたいに塀で囲まれたクローズな外構になります。さすがにガレージ入り口や門の部分は出来ないので、そこは止水板を立てられるようにするかもしくは土嚢で対応するしかないかな。

ハザードマップ上で３ｍ～５ｍ未満の洪水エリア＆家屋倒壊等氾濫想定区域なのに、普通に（なんなら高い価格で）販売されている建売なんかを見ると、これからの不動産仲介としての説明責任ってものを考え直さないといけないんじゃないかと思いますね。

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【ショールーム閉館のニュースとメルマガ紹介】

大阪グランフロントにあるパナソニックのショールームが閉館になるニュースが出ていました。家を建てる人・リフォームした人は行かれた事があるかと思います。


コロナの影響もあるのか、家賃も高いだろうし採算が合わないのか分かりませんが、時代の流れなんかな。



まだ箕面にショールームがあるから（規模は小さくなるけど）実際の打合せにはそれほど支障はないかと思います。



ショールームは集客という面でも一役を担っていますが、はたしてこれからの設備確認の仕方はどうなっていくのかな？実物を見ないと決められないって人はまだまだ多い。変化に注目です。



あとホームページ会員さんに毎週送っているメルマガですが、「どんな内容なの？」って質問がありました。



最初にブログみたいな感じを書いてから、今週のピックアップ物件を簡単に解説。その後は今週の新着物件と価格変更物件を一目で見られる様に羅列しています（ホームページへのリンク付き）。最後に成約済み物件も表示。



そんな内容となっています。営業とかしませんので、気軽に会員登録して下さいね。今朝配信したメルマガの冒頭のコラムを貼り付けますので、お読み下さい↓



また緊急事態宣言が延長。
かれこれ2年近くのマスク生活。
人生80年の40分の1をマスクしてるって
考えるとスゴイ時代を生きていますね。

株価も3万円台を突破。
このままだと不動産も上がっていくんでしょう。

ホームページのブログにも昨日書きましたが
なんでもかんでも上がる訳ではなく
立地などにより2極化・3極化するのは
必然だと考えています（あとハザードマップも）。

そこらへんの話をキチンとしてくれない
不動産営業マンはもうダメなんじゃないかなぁ。

とはいえ、基本居住用の不動産を買う場合は
あまり気にしすぎるのも良くない。
ゴールは【どう暮らすのか】という部分。
個人の時代と言われていますから
特に内装や間取りの取り方などで
生活を楽しんでほしいと思いますね。

コピーライターの糸井重里さんが
昔良いキャッチコピーを出してましたね。
「おいしい生活」
まさにコレなんじゃないかと思います。
おいしい物件じゃなくて、生活。

・相場帯に入っているかの確認
・ハザードマップの確認
は当たり前に確認しておくべき事項で
その後のおいしい生活をイメージできる
物件探しをお手伝いしていきたいです。

【住宅設計の根本テーマ】

最近はリノベーション（間取り変更リフォーム）のご相談がまた増えてきました。

新築建売や建築条件付き土地ってものに納得感が生まれない結果だとも言えますが、私としたらとても有難い。新築の設計も楽しいが、中古＋リノベーションも違った感覚で楽しいんです。

住宅設計について最近考える事が多くなってるんですよ。お客さんの要望をどう表現するのか？っていう基本テーマじゃなくて、もっと根本的なテーマ。【これからの住宅とは？】みたいな問いかけです。

先週だったかな、YAHOOニュースで「マンションの間取りで、廊下を無くして、その空間をリビングダイニングに取り込む」みたな記事があったのですが、リフォーム設計をやっているとどっかのタイミングで考えるケースなんですね。１００人いたら１人・２人は共感される設計コンセプトになるかもしれませんが、正直シックリこないっていうのが感想です。昔ながらの日本建築の基本【田の字】の間取りの方が良いんじゃないかなぁ。

暮らしっていうのは決まっているのもではなく、変化してるって考えた方がいい。その変化も家族構成や荷物の量とかだけじゃなくて、導線や意識みたいな部分も変化していってる。どっちかというと無秩序に向かって変化しているので、間取りを考えるにあたっては可変性が高い方が正解なんじゃないかと感じています。

なんか生物学みたいな、エントロピー増大の法則みたいな壮大な話になっちゃいますけど･････。

マンション・リノベでも、スケルトンにしてから水廻りと床だけを組んで、壁や収納は変化できるように簡単に（かつデザイン性も持たして）組んでいくのが理想なのかもしれない。この設計はできるっちゃできますね。

お客さんが考えるテーマではないかと思いますが、設計する立場の人間としては常に突き詰めていく必要があるテーマです。

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