【バカ正直です】

火曜日は不動産会社も定休日が多いので、比較的ゆっくりと資料作成に取り組めます。

という事で、今週にご案内予定のお客様の案内資料を集中して作っていました。当社ではご案内する時は下記の項目をチェックして、資料として揃えてお渡しできる様に準備しています。

①見学する物件の資料･･･コメントを付けたり、注意事項を入れる

②近隣の現在売出中の物件資料･･･競合している物件と比較できるように用意しています。

③近隣物件の過去の成約事例･･･表にして、グラフで表示。見学する物件の価格がどこに位置するかを判断できる様にするのが目的。

④（マンションなら）過去３年分位の成約事例･･･見学する物件が相場に入っているか？また適正価格はどの辺りかを説明できるように。

こんな感じになります

たぶんココまで用意している不動産会社はほとんどないはず。理由はお客様には適正な価格・内容で購入を検討してもらいためです。多くの不動産会社は隠そうとするでしょ（汗）、思いっきり相場より高いのに「今はこんな感じですよ」とか「検討している他のお客さんがいてるので早めに決断ください」とか言うだけで、根拠をキチンと示さないといけないですよね。

バカ正直にやってます（笑）ので、お気軽にご相談くださいね。

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【憩いの事務所スペース】

事務所の打合せスペースの改良をまた考えています。前回は棚付けたり・床にマットを敷いたりして終わったんですけど、もっと【木と緑】を増やしたいなぁと思ってまして、木材買ってきて再度ＤＩＹで製作していく予定。

不動産会社って入りにくいイメージや最近ではムッチャお洒落にしてカフェみたいな雰囲気にしている会社もありますけど、当社はもっとアットホームな雰囲気で緑を使って内装をまとめていく予定。

業務の合間に作っていきますので、４月いっぱい～ＧＷを目途にします。

ちなみに当社事務所の向いは、昼はパソコン教室・夜は英会話教室をしていて結構人の出入りが多いんですね。英語教室なんかは子供向けだから、夕方にお迎えの親が階段や踊り場で待っている状態ですので、なんだったら解放してウェイティングルームで使ってもらってもいい位･････やっぱ気を使うか（汗）。

雑誌(住宅系メイン）や本を置いて音楽でも流しておくのもアリなんじゃないかな～。

気軽に使ってもらって、もし家を探す時には来てもらいやすい環境にしておくというのも、当社にメリットもあるしな。

まずは作ってから考えよう。

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【物件探しにおいて、ものすごく良い事】

以前に物件のご案内とかさせて頂いたお客様からLINEがあり「相談がしたい」という事だったので、今日は事務所にて２時間ほどご質問にお答えする時間がありました。

主な内容は資金計画について。住宅ローンの組み方・金利・仕組みや価格動向などを経済状況なども踏まえて、現在私が判断している内容と見通しも含めてご説明。他には不動産取引の流れなどもご質問であったかな。

この形は一番私がお薦めしたいやり方。物件を見学しに行くのもいいんですけど、家を探す時って色々と疑問や不安が湧いてくると思うんですね。そこを集中して、話をし合うっていうのが本当に大切。まだお若いんだけれども、しっかりしているなぁ～って思いながら話をしていました。

住宅・不動産業界に２５年以上いてて経験もしてきましたし、この年齢になると経済状況や世の中の仕組みなどもある程度は理解できてくるじゃないですか。これからのどうなるのか？誰も正解は分からないけれど、今の流れならこうなっていきそうっていう見通しについてはお伝えする事はできます。正解は分からないけど･････根拠を言って、自分の考えを伝える事は可能、あとはそれを信用されるかどうかはお任せするしかないんですけどね（汗）。まぁ常識的な判断をしているので間違ってはいないと思います。

それにしても今日のお客さんはあの若さで良いポイントに疑問点をお持ちですので、物件探しは大丈夫だと思います。良い仕事が出来るように頑張っていこう。

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【建売をおススメしない理由】

当社が新築一戸建て（建売）を積極的におススメしていない理由は、このブログやホームページ内ブログでも書いているように、「価格と性能・仕様面のバランスが取れていない物件が多いから」の他に、【間取りが良くない物件が多い】っていうのもあります。

最近立て続けに、メインの採光窓が北側になっているという物件を見かけました。北側道路で土地面積が３０坪切っているんですけど、いくらなんでも「もっと考えようよ」って思います。吹抜けにしたり・多少居室空間を削ってでも、日当たりは確保するべきですね。南・東・西が隣地に囲まれていて、じゃあ北側の道路側が空いているからそこにリビングの窓を持っていこうっていう簡単な発想だと思います。

正直ね、こういう物件に４，０００万円とか出すのは勿体ない・・・（汗）。

建物代金も１，５００万円とか２，０００万円とかしてるんですね、そんなお金を頂くんですから、もっと頭に汗かく位考えて設計して欲しいなぁって感じます。

設計する人間がみたら、一瞬で間取りの良し悪しが分かります。

「ここを変更したら、良くなるのに」

「根本から間取りコンセプトを変える必要があるなぁ」

って新築一戸建てが売りだされて間取り図を確認すると、そういう事が非常に多いんです。だから当社では新築一戸建てをおススメする事が少なくなります。

立地や価格だけじゃなくて、性能・仕様そして間取り。「なるほど、キチンと考えられた間取りやな」って思わせてくれる、意図のある一戸建てを選んでいきましょう。

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【私、空いています】

先月からマンション・リフォーム２現場、新築一戸建ての打合せが３件と、リノベーションの打合せがなくなっているんですよね。ここ数日はウズウズとリノベ欲求が吹き出してきています（笑）。

ネットを見ては実例写真を眺めて保存したり、間取りを検索してみたりと。私のリノベーションへの思いが宙ぶらりんになっていますので、お考えの方は「ちょっと提案してみーや」という問合せ待っています。

とはいっても、茨木市でリノベーション向きの物件が減っているのも事実・・・。価格が相対的に安いってだけで、「リノベーション向きです」って軽い話はしたくありません。そこは地元の不動産会社ですから、過去の成約事例・エリア相場・現在の需要など照らし合わせて、基本である物件自体がお薦めなのかというハードルをクリアしてもらわないと次には進めない訳なんです。

そういった感じで、最近リノベーションで私が気に入っているテーマが【ゆとり】。昔の日本家屋は何気にこのゆとり空間を作っているんですね。そういったコンセプトを取り入れた空間を設計してみたいこの頃です。

うん、本当にご相談お待ちしています。

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【雰囲気とは流れ】

今日のブログはフワッとした話ですので、ご了承ください<(_ _)>

「お客さんにとって良い物件か？」

物件探しをしている時にいつも気にしている部分です。価格（相場からズレていないか？）・物件の状態・ご要望との差など一般的な項目はもちろんチェックした上での話ですが、それじゃなくて【雰囲気】なんです。

実際に物件を見学した時の雰囲気ってのもあるんですけど、お客さんに合いそう・合わなさそうっていう感覚。同じ物件だとしてもAさんのイメージは付くけど、Bさんのイメージは出来へん・・・っていう時もあります。

もっと細かく書くと、Bさんは●●なリノベーションを希望しているので現状の建物ならちょっと違うけど、リノベしたら全然あり！いやむしろオススメやんっていう感覚ですね。

なんなんでしょうね、アレは？雰囲気じゃなくて【気】なのかもしれない。「なんか違う気がする」っておススメしない時もあるのですが、そういった感覚を大事にしていきたいんです。お客さんにとっても、自分では気づかない第３者の感覚も知りたいと思うしね。

普通の不動産会社って心を無にして営業してるでしょ(笑）、内容がどうであれグイグイいくんやぁーって。そんな営業は絶対に良い流れにならないから、気をつけましょうね。

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【まずは不動産システムを知ってもらう】

先週そして本日から、マンションと新築の現場がスタートしました。ちょこちょこ顔を出して、チェックしていきたいと思います。楽しみですね。

・基礎の掘方がスタート

・浴室解体

・無事、床暖房パネル上のフローリング撤去

先週の会員様向けメルマガでも書きましたが、この３月新規の売出し物件が少ない状況になっています。そんな中で、いわゆる【物件の囲い込み】（売出し物件を隠す・他社に売らさない様にする事）が目立ってきていますね。ストレートにレインズに登録しない不動産会社や、登録したとしても物件資料（図面）をわざと出さない不動産会社など、手口は色々です・・・。

以前からネットでも検索すれば物件の囲い込みの話は出てくるのですが、それでもまだ横行しているって事は世の中に認知されていないって事なんだと思います。

ただでさえ不動産仲介のシステムってどうやってるの？ってあまり知られていない状況ですので、囲い込みと言われてもよく分からないって方がほとんどなんでしょう。

でも不動産業界内部からの変革は恥ずかしながら難しい（大手さんが率先して囲い込んでますからね）ので、やはり改革の近道は【お客様がシステムを理解する】って事になります。

住宅で例えると分かりやすいかな。耐震だけではなく、断熱・気密・換気性能の目標基準ってあるんですね、住宅を建てようとされている方で興味がある方は調べると出てきます。こういった目標基準がもっと世の中に知られるようになれば、よく見かける建売住宅や多くの建築条件付き土地なんかは選ばれなくなんですよ。だから多くの建売業者や不動産会社はこういった住宅知識をお客様が身に着けない事を望んでいる。

お客様が住宅のこういった基準を当たり前のように比較しだしたら、住宅はかなり良くなると思います。付いてこれない（もしくは住宅に興味のない）会社は無くなり、さらに緊張感も生まれて、かなり性能が向上すると思います。

これと同じような事が不動産売却でも起こっていくべき。不動産の売却システムをお客様が理解すると、囲い込みなんかやっている不動産会社はすぐに切られるだろし、そもそも売却を依頼されない状況になるはず。かなり健全な不動産流通になっていきます。

今の状況を憂いてばかりいても仕方ないので、「売却を依頼される努力」「不動産流通システムも知ってもらう努力」を続けていきます。

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【土地探しでのミスマッチ？！】

最近あった話をしてみたいと思います。「土地探しとハウスメーカー」について。

あるハウスメーカーの営業マンから電話がありまして、「●●エリアで土地を探しているお客さんがいます。要望は･････、こんな感じで」。詳しく聞くと、かなり難しい。難しいっていうのは土地の広さ・価格・その他の条件でほぼ無いだろうなって意味です。

営業マンは別に悪くないんですよ、私もハウスメーカーにいたのでよく状況は分かります（汗）。土地を探しているお客様が自社の建物を気に入ってもらえたとしたら、良さそうな土地ないかな？ってなるのは必然。

ただ１つ間違いがあるとすれば、【お客様の希望を聞いた時点で、土地が見つかる可能性があるのかどうかを伝えられない事】。冷たいって思われるかもしれませんが、これは「ないです」っていうのではなく、「現時点ではないけど、これから出てくる可能性」の話。実体験として、住宅営業は毎日土地情報のチェックなんか出来ませんし、ましてや特定エリアを定点観測してませんのでお客様の希望を聞いたときに、その物件が出そうかどうかの判断が出来ないんですね。

今回の事例でご説明すると

・建物面積は３５坪くらい、平屋希望

・希望されているエリアは法律が厳しいので（第１種低層）、土地面積は７０坪は必要

・そのハウスメーカーだと建物価格はなんだかんだで３，０００～３，５００万円はしそう

・高低差のある土地だったら、外構費用や残土処分・基礎などで建物総額は上がる可能性あり

こう考えていってお客様の予算から逆算すると、土地が見つかる可能性はかなり低いって事になります。それを初回に話を聞いたときに過去の事例やそのエリアの物件状況・予測も踏まえて、お伝えできていないってのがポイントになるんですね。

お客様側の目線から考えると、もしかしたら不動産会社には複数回ってその事はよくご存じだけれども「ハウスメーカーの営業マンが聞くから答えただけ」かもしれないし、ハウスメーカーは何か土地情報持ってるんじゃないかな？という期待値かもしれません。
不動産会社(営業マン）が信用できなくて、住宅展示場に行けば何か糸口が見つかるんじゃないかという事かも（コレ、実際には多いんじゃないかなと思ってます･･･）。

どっちにしろ、ミスマッチが起こってしまっているんですね。ちなみに私がハウスメーカーにいた頃はお客様に土地を探してみますって言うんじゃなくて、「信頼できる不動産営業マンを紹介しますが、いかがですか？」って言う様にしていました。初回なら信頼関係も出来ていないので断られるケースが多かったですけど（汗）、それが一番近道だと考えています。土地の事は不動産会社・建物の事は住宅会社、それぞれがお客さんの希望を読み取ってタッグを組んでベストを探していくのが大切かな。

今回のケースでいうと

①建物は本当に平屋一択なのか？１階の生活スペースを確保して、一部２階ではダメなのか？

②土地の大きさを深くヒアリング

③建物のコダワリ具合を確認して、予算配分を検討する

③についてはハウスメーカー側で調整するのは難しいと思いますが、土地が出てくる可能性をご説明した上で、お客様に道筋を示して提案してみるのが仕事になります。

そういった意味では、土地・建物が分かる信頼できる不動産営業マンの存在がやっぱり必要ですね。

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【建売をおススメできなくなる理由】

連日になりますがヘビーな内容になるかも・・・そこはご容赦くださいね。

「新築建売の契約が多いわー」っていう同業者の話を聞いて、私の中でムズムズした内容を今回のお題にしようと思います。

建築条件付き土地だけじゃなくて建売の現場も多いでしょ。TVCMもやってるような大手の新築分譲会社やグループの現場もよく見ます。先の同業者はそういった建売をお客様に紹介して契約する事が多いって話なんですけど、「建物の性能や一般的な住宅との差をキチンと説明してんのかな？」っていう疑問がものすごいんです（汗）

お客様の為にとか言ってますが（実際にキチンとやっている不動産会社ではある）、

「価格が安いので、いいと思いますよ」

「耐震等級３を取得してます」

「建築確認も下りてますから、そりゃ大丈夫ですよ」

っていうような説明だけでお客様が納得しているケースを聞いたりします。

詳しく解説するとですね

・価格が安い

相場からみて安いって事だと思うんですけど、その理由は？そこをキチンと説明しないといけません。大手の新築分譲会社なら「全国で大量に発注して・・・」とか言うんでしょうけど、そうかな？私としたら純粋に建物が安いから、性能もそこそこってだけだと。

コレ誤解して欲しくはないんですけど、アカンと言ってる訳ではなくて【確認申請が下りる基準の建物】という話です。だからお客様には「普通の性能の建物です」って説明すべきだと考えています。構造や外装に使用している部材・断熱材・気密・換気などを一般的な住宅と比較しながら説明する必要がある。

一般的な性能の建物というのが前提で、価格重視なのか？いや建物もコダワリたいのか？そこの道筋を明らかにするのが不動産仲介の仕事ですね。

・耐震等級３を取得しています

これはそれほど難しい事ではないです。この説明だけで物件アピールするのはむしろ建築知識を疑った方がいい。

・確認申請も下りているから、大丈夫

これも一緒ですね。建築確認申請はあくまで基準の話であって、確認下りているから良い家という訳ではありません。新耐震基準になってますから確かに一定程度の強度はありますが、突っ込んで書くなら【断熱や気密の基準はありません】。

住宅知識があればあるほど、建売をおススメする事にためらいが出てきます。

念押しで書きますが、アカンと言ってる訳ではなくて、キチンと説明してお客様に理解してもらいたいんですね。

そうすると建売を契約する事って事は少なくなるんですよ・・・。お客様のためにっていう気持ちはあっても、紹介している物件はお客様の意図とは違うやんっていうケースが多いんじゃないかな。

それがムズムズする理由です。

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【絶対に譲れない部分】

かなり久しぶりのブログ更新になりました。ホームページ内のブログでは３月頭に書いたのですが、茨木市の不動産市況や動き・物件探しにおけるお客様の行動っていうのを色々とまとめていました。

お客様の行動って事で書くと、最近さらに一段と思いを強くしているのは【建物にこだわる方は絶対に建築条件付き土地は買わない方がいい】って事。「建物にこだわらない人なんておらんわっ！」って言われそうで･･･表現が難しいんですが（汗）。たとえば

・性能や仕様にコダワリをもっている

・間取りの打合せを楽しく、そして重点的にやっていきたい

とかの希望がある方は特にですね。

仲介する不動産会社や売主業者に「間取りの打合せは３回まで」とか「１か月以内に間取りや設備仕様を決めましょう」とか言われて、その言葉に抵抗のない方は建築条件付きでもイケるかも？　どーだろ？

思いを強くした理由は、（以前からですけど）お客様が住宅の性能値や打合せレベルへの欲求が強くなっているのを肌で感じておりまして、それに対して対応しきれない不動産会社（営業）ばっかりだから。契約する事しか考えていない・住宅に興味がない・お客様に満足してもらう為に打合せをするんだ！っていうような思いを持った不動産会社が少な過ぎるのが大問題なんですよね。

「建築条件付きなんか制度、無くしたらいいのに」って私は思うんです。お客様にメリットなんかほとんどないし、行政が禁止って言えばすぐに無くせる制度・・・。不動産業界と政治の付き合いなんでしょう、無くなる気配は今の所ありません。

こうなったら、申し訳ないのですがお客様に頼る方が早いかもしれない。もっとシビアに不動産会社を選定して、住宅の事もキチンと対応してくれる会社、また価格も含めて適正な提示をする会社じゃないと検討しません！って態度が主流になると変化していくと思います。

「土地を仕入れたら、数百万円の建物利益も付いてくる」ってだけで仕事している会社は付いていけないでしょう。だって住宅の打合せはもっと細かくて（書き方は悪いけど）手間はかかるんです。でもそれが本来の姿。

お客様に紹介できる物件数は減りますけど（涙）、物件を提案して仲介する立場としては譲れない部分です。

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