今日の午後に物件の下見をしに行ったんですよ。よく知ってるエリアだけど茨木市ではないので、雰囲気や状況を確かめるため。
でね、地図で調べてもどうやら数区画の中の1区画みたいでまだ地図に反映されてないんですね。まぁ現地に行けば分かるだろうと出発。
不動産会社から出ている資料を見れば、駅は遠くないし、前面道路も4mちょいでまぁまぁOK。
で現地付近に付いても、どうもその建物が見当たらない。道が1本違うのか？とウロウロしてみても見つからない・・・。
そしたら2m幅くらいの絶対に車が入っていけない道がある（汗）。もしやと思い、歩いて入っていくと・・・・・あるやん。
たしかに物件の前は道路をセットバックして広くなってるけど、いや全然アカンやん。
こういうのっていつも思うんだけど、最初から物件資料に書いとけって話ですよね。こういう会社に限って、問合せがあったら普通にアポイントを取って、現地に行って初めてお客さんが気付くみたいな営業するでしょ。
まずは会えたらOKみたいな、そこから営業できたらOKみたいな。
お客さんの大切な時間を奪って、期待感も裏切って、逆に印象悪くすると思うんですね。
まだまだ程度の低い不動産業界です。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
門真市のパナソニック工場跡地に大型の商業施設が出来るというニュース。中央環状線（ちゅうかんって呼びます）を通れば結構近いんですよね、門真市って。
しかしすぐ北側には守口市のイオンもあるし、こんなに出来ても大丈夫なんだろうか（汗）。
茨木市でもイオンの大型モールは1ヶ所だが、イオン自体は他に2ヶ所。あと場所は吹田市ですが、茨木市との境にあるエキスポシティ（ららぽーと）。
ショッピングモールが近くに結構あるですよね。便利なような、心配なような。
個人的には茨木市の本町商店街みたいな個人店の集まりの方がワクワク感があって、楽しめるんですよね。こういったローカルな部分はずっと残ってほしい、いや繁盛していって欲しいです。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
しかしすぐ北側には守口市のイオンもあるし、こんなに出来ても大丈夫なんだろうか（汗）。
茨木市でもイオンの大型モールは1ヶ所だが、イオン自体は他に2ヶ所。あと場所は吹田市ですが、茨木市との境にあるエキスポシティ（ららぽーと）。
ショッピングモールが近くに結構あるですよね。便利なような、心配なような。
個人的には茨木市の本町商店街みたいな個人店の集まりの方がワクワク感があって、楽しめるんですよね。こういったローカルな部分はずっと残ってほしい、いや繁盛していって欲しいです。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ご紹介のお客様とまずは初回の打合せをしてきました。お客様の考えている事を知らないと、どんな物件をご提案していいのかイメージがつきませんので、初回の打合せってかなり大事。
土地を購入して建物を新築、もしくは建売とかの新築一戸建てでご検討。この場合の最初の知識としてはこんな感じです↓
■建売の場合
・まずは価格が相場の範囲になっているか
・建物の耐震・断熱などの性能面がどのレベルなのか
■土地を購入して建物を建てる
・こちらももちろん相場価格の確認
・どんな建物を建てるか（逆に言うとどこまでが納得できる建物なのか）で総額が変わってくる。ハウスメーカー・工務店や設計事務所・ローコスト系住宅などの選択肢とその価格
・古家があった場合の解体費用の相場
・道路と高低差がある土地なら外構費用にかかる相場金額
これ以外にもいくつかチェック項目はありますが、納得する物件選びをする為には必要になってくる知識です。
土地はある意味分かりやすいんですけど、建物の方が専門知識が必要なので一般の方は難しいかもしれませんね。
ハウスメーカーの営業マンに聞けばそりゃ自社の家をススメてくるし、どこが標準的なラインなのか判断ができないと思います。こういった時に私らの様な不動産仲介担当が建物（建築）の事も含めて、第３者の立場として、伝えるのが非常に重要になってきます。
「建物の事は住宅会社に確認してください」とか、良い事ばっかり言う担当は経験上信用できない。
物件だけで判断できる方はOKですが、建築の事を正直に詳しく、そして一般的なレベルの話をしてくれる担当を見つける事が納得する近道になりますよ。
茨木市の物件情報チェックは
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４０坪の土地。
さぁ間取りを考えていこう。
お客さんの要望は４ＬＤＫに駐車場は１台。
って事は、ガレージをこう配置して、玄関・階段はこの位置で・・・って２階建ての間取りが完成。
たまーに「４０坪の土地にあえて３階建ての間取りを作成したら、コンセプトとしてはかなり違いは出せるな」って考える時があります。
延床面積がそれほど変化せず、建築面積が減るわけだから間違いなく庭は広くなる。庭が広くなった１階の部屋は安らぎの部屋とかに出来そう。
ＬＤＫを２階に配置したら、建築面積が減っている分建ぺい率に余裕があるので、バルコニーも脚付きにすればかなり広くなる。土はないけれどバルコニーを庭として取り組んだ方が空間としては面白い物ができる。
オーソドックスな例ですけど、生活スタイルはかなり変わってくるだろうなぁと思います。
何かを減らせば、何かが増える訳で。そこの確認作業を、【当たり前】に考えている事を外して提案していくのもアリだなぁと。
プラスとマイナスは結局バランス良く成り立っているんだと、間取り考えていてよく感じるこの頃です。
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キャンプブームが来て、もう結構な時間が経ってる気がします。だいぶ前からだと思うので今回のコロナはあまり関係ないのかもしれません。世の中の風潮というか、流れかなぁと。自然の中に身を置きたい欲求が高まってる流れだと思いますね。
茨木市は山が近いので、自然・森・キャンプは割と身近にできる立地。都会って程でもありませんので、空は広く見えるし、緑も多め。ただ私が子供の頃と違うのが、田んぼや池・草むらが圧倒的に少ない状態。キャンプが流行るという事は、子供だけではなく大人も自然を求めているんでしょう。
なので建築って立場から【日常環境を自然に近づける事ができるのか】って事をたまに考える時があります。ただ物件を仲介する不動産の仕事ではなく、作り上げていく方での仕事。
自然素材っていうけれど、作っている時点で自然じゃないのは理解してます。でも自然風には出来るはず。
お客さんの生活が少しでも豊かになれればと、色々と試行錯誤しながら、ご提案していきます。
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物件のチェックする時の基準は？
①毎日物件を見てきた蓄積
②近隣で売りに出ている物件との比較
③過去の成約事例
この時点でチェックする物件は数十件になっています。
そこまでしてから、再度「その物件」が適正かどうかを判断していく。そしてハザードマップも。
④最後に見学して、物件の状態確認＆雰囲気もチェック。
⑤そしてお客さんの要望にマッチしそうかの自問自答。
こんな感じですね。これの繰り返し。
最初の3つはデータの話ですので分かりやすい。
あとの2つは感覚の話。雰囲気とも書いてますが、【お客さんと話をした感覚+現地の雰囲気+地元民ならではの感覚】も混ざり合って判断するという感じ。不動産仲介ってこの毎日で物件判断を磨いていく仕事。
たまーにね、深みにはまっていく時もありますよ（汗）。
・本当にお客さんにオススメできるのか？
・要望に合いそうな物件がこれから出てくる可能性は？
そんな事を考えてたら、どんどん思考の深みにはまっていくケースもあります。気がついたら目がジリジリとしてる感じ（汗）。お客さんの代わりに深みにハマっていますので、お客さんはそこまでならないで下さいね（笑）。
なので私が考える不動産営業っていうのは、文字通りの営業（販売）ではなく、お客さん一人一人のパーソナルエージェント。そう家探しの代理人ですね。
これからの時代はこの不動産業界もデータとかだけでは判断できない部分の代理人的な仕事になっていくとおもいますね。
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お昼にJR茨木駅の方に行ったので、土地を仲介したお客さんの建築現場に寄ってきました。大工工事中。
石膏ボードが貼られて、空間のイメージが付いてきましたね。あと１カ月半ほどで完工予定。
建築現場って普通は暗いんですよ。まだ足場に幕かかってるし、部材が置かれていて内部養生もされている。さらに明るいクロスが貼られているわけでもないので。
でも、明るかったなぁ。クロス貼って、フローリングが見えたらどれだけ明るいんだろ。完成が非常に楽しみです。
で話は変わって、いつも早起きなんで朝にお腹減る事があるんですね。今日は当社事務所向いにある【たたらば珈琲】でモーニング。たまに寄らせてもらうんですけど、平日は近所の人だけなんで雰囲気もかなり落ち着いてます。
コーヒー飲みながらちょっと考えたんですけど、当社みたいに本当に地域密着でやってる不動産会社って、こういう地域のお店と相性はかなりいいと思うんです。食べログみたいな「今日どこ行こう」みたいな感じではなく、長期的なお店の紹介。
当社のお客さんは基本的に「茨木市に住んでいる」「これから茨木に住み続ける」人。住む地域の安心できるお店っていうのも興味がある分野。
不動産会社は物件しか紹介していないイメージですけど、街の雰囲気を仲介してる感覚も大切かな。
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今日の早朝、茨木市の東中条を通ったんですが、新築マンションの「レ・ジェイド茨木東中条」の足場がいつの間にか外れていました。
詳しく見ていなかったけど、こんな外観なんですね。
ちなみにすぐ隣にはステイツグラン茨木が建っています（ステイツグラン茨木は４棟あるので、厳密にはB棟のザ・レジデンス）
個人的には築１５年経過してるけど、ステイツグラン茨木の方が好きかなぁ。
大阪市内じゃあるかもしれませんが、茨木市で新築と中古がこれだけ隣に並ぶというのも珍しいかもしれない。
７０㎡台の住戸で、新築の方のレ・ジェイドが７，０００万円くらいして、中古のステイツグラン茨木が４，５００万円～５，０００万円が相場。ステイツは結構キレイな内装・設備の中古が多いのでどこまでリフォームするかは別にして、２，０００万円くらいの差になるんですよね。
私なら１００％中古を選ぶけどな。中古に見向きもされない人もいると思うので、なんとも言えない･･･。
自分がどっちでもいいのかどうか悩んでいる人は見比べてみるのもいいかもしれませんね。
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お客さん向けというより、不動産の営業をする立場としての気持ちの話になります。
最初に（何回か会った後でも）会う時の営業マンのスタンスの違いで、家探しも大きく変わるだろうなぁって思います。
①「どんな物件がお客さんに合うんだろうか？」
②「絶対に契約するぞ！」
②のスタンスの営業マンが多いと思うんですね（私は１００％①ですので）。そりゃお客さんも引くかと･･･。
聞きたい事や確認したい事はあるのに、そこはほどほどにグイグイ押されてもね（汗）。
①のスタンスでいてると、お客さんと会う時や物件を見学する時は基本頭の中はフラットな状態です。だってヒアリングしないと分からないから、考えても仕方ないっていう感じ。物件を見学する時は、お客さんに説明はしていますが、実際は私自身が物件を見極めています。
お客さんの要望に合うのか？内部の状態（資産価値）は？感覚的にどう？
感覚なんて言ったら理屈ではないけど、コレも結構大事。お客さんの感覚と私の感覚が一致しているのかどうかは別にして、まずは私がどう感じたかを説明しないといけませんからね。
感覚は出来る限り一致していた方がいいので、打合せは重ねた方がいいのはいいです。ですので、ご紹介やホームページ会員・ブログを読んでくれている方とはやっぱり方向が同じというケースが多いです。
初めて不動産の営業マンと会う時は、①なのか②なのか、注意して観察した方がいいと思いますよ。「私の気持ちの事を知ろうとしているか」がポイントです。
茨木市の物件情報チェックは
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ちょっと前に書いたお客様への発信について。集客の事を考えると情報をオープンにする事が第一だけど、濃い内容の発信（ぶっちゃけ内容と呼んでます）をするにはクローズドな場が必要って話。
当社にご相談頂くお客様はご紹介以外だと、やはり会員登録して頂いているお客様の比率が高い。ホームページを見続けてもらっているお客様ですね。ホームページの物件紹介の仕方やブログを共感して頂いていると思います。
この会員様に向けての発信（サービス）を強化したいんです。今は会員登録すると「ホームページの全物件情報が閲覧できる」・「週に１回のメルマガと物件速報の配信」、この２つになっています。これ以上のサービスをしていきたい。
お客様に役に立つ情報は何か？もちろん興味がある【不動産と建築】に関係する事になりますが、【茨木市の街の事】もあり。各物件の資産価値を判断した内容でも、私が知っている個別の情報でも、盛り込んでいった方が楽しく見てもらえるかな。
濃～い打合せをしたいので、なんだか閉じた環境の方がいいんではないかという思いが強くなっている自分がいます。
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