【新築の間取りを見て･･･思う】

今日はポストに入っていた新築一戸建てのチラシがあったので、間取りチェックでもしてみたいと思います。

その前に、前から「欲しいなぁ～」って思っていた電動キックボード。日本では現状だと原付バイクと同じ扱いになり、ナンバープレート・サイドミラー設置やヘルメット装着義務などメンドクサイので見送ってましたが、時速１５km以下の制限モデルなら自転車と同じ扱いにできないないか？検討を始めているというニュース。

コレ自転車と同じ扱いになったら、即買いですね。地域で不動産やってると移動距離はそれほど遠くないので、車に乗らなくてもいい距離ならかなり重宝しそう。どうなるか楽しみです。

で本題になりまして、間取りの話。現地も見てないですし、方角や隣地の状況などはチェックできませんので、部分的な間取りだけ。まずはチラシに掲載されていた間取りを見てもらいましょう↓

突っ込み所が満載ですね。チラシを配布している会社はどうも建築関係の仕事もしている様なんですけど、なぜこの間取りで良いと考えたんだろうか？

まずは上の間取り図から、気になるポイントを書いていくと

・玄関タタキ部分はやたら広いけど、玄関ホールが狭い

・LDKへの入り口がキッチン横から。さらに内開きのドア･･･ダイニングに食事を運んでいるときに、ドアがいきなり開いたらどうするん？って間取りですね。

・２階の洋室ドアも外開き（基本は居室は内開きなんですね）

・２階のホールに窓がないので暗い

・２階の洋室の窓が1カ所ずつしかない

もう１つあったのでコチラも間取りチェック↓

・玄関タタキがやたら広い（広いというかバランスが悪い）。トイレとの間に３０ｃｍくらいの変な空間。リビングダイニングへの入り口も上過ぎると思う。この場合は玄関タタキを縮めて、リビングへのドアと、キッチンから階段・和室に行く引き戸と２つ設置すべき

・１階トイレドアも通路に開いて危ない。開き方も逆･･･。トイレの奥行きを１５００ｍｍとか縮めるべき。

・２階の洗面所の廊下側の変な空間は？収納の書き忘れかな･･･

・洗面所も引き戸でいいんじゃない

それ以外にも、階段の段数をきっちりと描いていないとか、色々とあるのですが止めておきます（汗）。

この図面だけを見ても、建物の事を軽視している会社って事がよく分かります。

こういった物件は個人的には要注意ですね。いくら場所や価格が気に入ったとしても、担当者の問題でせっかくのマイホーム購入が悪い思い出になってしまう可能性が大。

このような会社が担当になるのではなく、信頼できる仲介担当に間に入ってもらって打合せをやってもらうか、流れを正しく導いてくれるように調整してもらう事が重要です。

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【マンションの大規模修繕工事･･･１２年おき？】

マンションの修繕積立金について。

新着マンションの物件資料に「築２０年目に●●●万円の修繕積立一時金が予定されている」という備考がありました。１００万円を少し超えるような設定金額です。

今から購入する方は、約４年後に１００万円くらいのお金を用意する必要がありますので注意が必要になるのですが、今回はそっちの方向の話ではなくて、大規模修繕工事の話。

この一時金は、純粋な大規模修繕工事の不足なのか、先の大阪北部地震の補修工事・持ち出し分も含めた変更計画によるのか、まだ調査していないので不明なんですけど･･･「そもそもこれだけの修繕工事費用が必要なのか？」って見方もしないといけない。

現在は当たり前のように１２年おきに大規模修繕工事を各マンションが行っていますが、建築の立場からすると「まだしなくてもいい部分までやってる」という感じです。

東京では第３者の専門会社を入れて（この専門会社も裏ではディベロッパーと繋がっている事があるので注意が必要ですが）、善意の第３者と書いた方がいいですね、コンサルティング的な事をやっているマンションも増えてきています。

やるべき部分だけ修繕してまだ大丈夫な部分は１８年目にやりましょう！とか、そういった善意の提案ですね。私はコレが普通だと思うんです。昔からの慣例で１２年目に全てを当たり前のように修繕するのはナンセンスかと。

以前より、部材もメンテナンスも進化してきていますので、１８年や２０年おきで工事してもいい部分はあります。管理会社やディベロッパーのやりたい様にさせておくのは勿体ない。彼らは工事価格が高くなればなるほど有難いという話ですので。

マンションに住んでいると分かりにくいのですが、資産なので、立地ととも修繕状況や修繕積立金の状況もかなり重要なのは間違いないです。新築マンションみたいに最初の修繕積立金を安く設定しすぎるのは大問題で、ある程度（㎡あたり２００円～３００円）の金額設定をしておく必要はありますが、工事期間の見直し・部分的な修繕工事の随時実施というのも検討していくべきですね。

善意の第３者のコンサルティング会社が必要になります。

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【ご売却相談と材木価格のニュース】

ご売却の相談で枚方市まで。

昔セキスイ勤務時代に枚方のくずは展示場に3年程いてましたので、まぁ庭みたいなエリア。

今回ご売却頂いた場所も久しぶりになりますが行ってきました。20年振り位ですが、変わった様な変わってない様な感じでしたね。

ついでに近所で建てた家の前を通ってみて、全て表札が変わってないので皆さんそのままお過ごしで何かホッとしました。

ハウスメーカー時代は、千里〜くずは〜箕面〜伊丹〜千里とほぼ大阪北部をカバーすりエリアで勤務したので、かなり今に活きています。

有難い話です。

話は変わって

「材木の価格が上がる可能性あり」って知ってます？

建築会社には材木卸屋から通知がすでに出ていますが、アメリカで住宅需要が高まっていて材木がそっちに回っており、日本での材木輸入量が減るというのが要因の様です。

これから住宅を建てようとしている方・検討されている方は、価格や納期に影響が出始めてきますので要チェックです。

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【パーテーション】

事務所の打合せスペース。

アクリル板を置いて対応していますが（手作りですけど…）、この1年でこういった商談スペースにだいぶ慣れてはきましたが、なんかお客様のオーラといいますか雰囲気がちょっと感じ取りにくい感があるんですね。

不思議なもんですね。透明で薄い板なのに…なんか距離がある感覚。

こういった対策が必要なくなる時が来るのか、もしかしてスタンダードになってしまうのか。気になります。

あとはちょっと時間ある時に、目隠しカウンターを再度作り替えてます。大工さんみたいに工具を持っていないので手動工具でコチラも手作り。

思っている物を買うんじゃなくて、作る方が好きかな。ただ作ってて思うのは、電動工具の存在感。一式揃っている大工さんに工事を依頼するのは、それだけでお金を払う価値があるんですよね。

まだ製作途中ですが、シナベニアをもう少し張って、オイルステインを塗って完成かな。

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【営業マンの話が頭に入ってきますか？】

不動産の購入にしても売却にしても、お客様と話をしていると「正直な意見を聞きたい」という気持ち（願い）がよく感じ取れます。

物件だけ見て自身で判断できるなら、不動産仲介なんて書類作成＆調整屋な訳で・・・。

なので経験すればするほど【正直でいる】という事が大切だなぁって実感しますね。
お客様がメチャクチャ気に入ってて「橋本さん、どう思います？」って聞かれたら、そりゃ一瞬ウッてなりますが（汗）、そこで自分が考える本音を言わなきゃね。やっぱどこかでシワ寄せがきて、変な流れになりますから。

良いと思える物件は良いと言う

違うって感じたら、正直に言う

悪いと思うなら、そのまま伝える。悪口はさすがに言いにくいですけど、良いですとは言えません。

物件の事・相場・エリア、色々と気になる点があるかと思います。不動産仲介って、案内や営業・業務処理なども大切なんですけど、根本は相談相手だと思っています。

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【最近一段と増えたご相談内容】

最近はご購入のお客様の相談も多く、なかでも建築条件付きでお悩みの方が一段と増えました。

建築条件付き土地での悩みとは？

①建物の性能、仕様に満足できない。

②建築条件付き土地ばかりで、物件が少ない

この2点ですね。

この気持ち、ものすごく分かります。このブログでもかなり前から注意喚起してきましたが、この建築条件付きという販売の仕方がいよいよ時代遅れになっているという事でしょうね。①②の話になりますが、①は売主である不動産会社の問題。②はその会社に買い取る様、情報を流した不動産仲介会社の問題になります。

そもそもは②が一番の問題。

不動産仲介会社がご売却を依頼された時に、普通に一般のお客様に売出し情報を出していれば、こんな事にはなってないんですね。世の中に売りに出されている土地はほとんどが建築条件なんて無い状態です。それを仲介手数料を数回発生させたいが為だけに一般の方には売らない様にして、不動産会社への買取りに走るという仲介会社が根本の問題なんです。

不動産会社が土地を買い取って、建築条件付きとして建物も販売すると基本的に高くなります。ますますお客様が選べる物件が少なくなるという図式…。

なのに、その②の問題点を発生させている大手の不動産仲介会社に相談に行くという矛盾が生まれている状態になっています。「建築条件無し土地はあまり無いんですよー」っていう説明は話半分以下で聞いた方がいいですよ、「その原因作ってるのはソッチやろっ！」て。

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【感覚的な仲介業務の話】

今日はちょっと感覚的な内容・・・（汗）。

２００６年に呟かれた“最初のツイート”がオークションにかけられて、約３億円で落札されたというニュースが先日ありました。デジタルな存在がオークションにかけられる時代に、正直まだ違和感がぬぐえないんですけど、数年もすれば当たり前の感覚になるのかもしれません。

ちょっと突っ込んで考えると、「仲介」っていうのも似たような部分があるかな。

不動産仲介業って、物件に対して売主様と買主様の間を取り持っている仕事。価格自体は物件に対しての価値であって、仲介手数料というのは厳密には契約書類関係の作成や取引に付随するサービスなどに対する料金になります。

お客様もそうなんですけど、不動産営業マンも間違った感覚を持っている人が多いんです。

どうしても目の前に物件があるので、その価格（価値）＝仲介手数料と勘違いする傾向があります、【物】ですね。

不動産仲介的に書くなら、こんな物件がありますよ！という【情報】になります。←今の時代はココ。

これからは【情報】の価値は段々と落ちていくと思いますので、お客様に「払う価値がある」って感じてもらえる仲介業務をしていく必要があります。ここはかなり以前から意識して取り組んできたのですが、これから変化するスピードは益々早くなると思うので、もっと考えていかないといけないなぁと感じています。

やっぱり「ブランド」って事になると思うのですが（ブランディングはかなり昔から言われています）、大手さんみたいな意味でのブランド力ではなくて、「アイ・ウィズ不動産なら、どんな判断や提案をしてくれんやろ」っていう期待感を持ってもらえる存在にならないといけませんね。まだまだ知名度が足りないので、発信とブランド、を意識してやっていこう。

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【段取りが大事って話とバースデイ】

お久しぶりのブログ更新、１０日間ほど書いてませんでした･･･。

理由は怒涛の２週間だったから（汗）、ご契約・相談・調査・打合せなどがビッシリと詰まってまして、「絶対に抜けがないように」って感じで、時間があればチェック＆資料作成でなんとか無事に昨日一段落しました。

仲介って【段取りとイメージをする事】が９０％以上なんで、まぁこの年齢になってくると確認作業や資料チェックだけじゃなくて、連絡する順番とか現状を確認した上での全体の流れとか、そこらへんの方が気になるんですね。だから若い時とは頭を使う部分が変化しているかもしれない。

そういった感じでブログネタは毎日ふと思いつくんですけど･････後回しになっていましたm(__)m

この１週間も、メールでの相談やご来店頂いての相談も数件ありましたが、みなさん物件探しに苦労されています。原因はハッキリしてるんですよ。

①不動産会社による買取りが多過ぎて、建築条件付き土地・リフォーム済み物件ばっかりになっている事

②不動産営業マンの対応に満足できていない事

この２点ですね。

よく見たらお客様が原因じゃない(汗）、不動産会社側の原因なんです。

以前からブログでも書いてきましたが、ここを掘り下げてまた書いていきますね。

その他には、中古物件(一戸建て・マンション）の場合の建物価格の判断の仕方とかも書いていこうと思います。

よろしくお願いします。

PS．ちなみに今日は私の誕生日。４８回もこの日付を迎える事になりました、健康に気をつけて頑張っていきます。

誕生日祝いは、ホームページの会員登録・相談依頼とかがムチャクチャ嬉しいので待ってます。

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【不動産業界に染まっていないメリット】

不動産仲介業界の事を書くと（仲介の話です、新築一戸建てで現地待機している販売の人とかは別です）、業界内部での移動がかなり多いんですよ。以前は大手の不動産会社にいてたとか、茨木市の●●不動産に勤務してたとか、いわゆる「●●出身なんです」って言えばなんだか思い出話ができる世界ですね。

私はハウスメーカー(セキスイハイム）出身という事で、どっちかというと異質な存在。独立した時なんかは周りのほとんどの不動産会社が知らない状態だったんです（まぁそういうのをよく知らなかったんですけどね・・・）。

仲介の仕事って、売主様側と買主様側で不動産会社が分かれて業務を進めていく事もありますので、知っていた方がいいんですよ。さすがに今となっては少なくなったと思いますが、当初は「アイ・ウィズ不動産？・・・どんな会社、大丈夫なん？」みたいな感じで周りの会社には思われていたかもしれません。

でもですね、ハウスメーカー出身でよかった事の方が多くて、【建物の事が分かっている】。まずはコレがでかいっ！住宅について説明できるのは大きかったですね。それも住宅を販売している立場じゃないので、第３者としてお客様側にたってアドバイスできるのでものすごくやりやすいんです。

もう１つありまして、【不動産業界の慣習に染まっていない事】。この業界の悪習っていうのも多いんですね。情報を囲い込んだり、書き出したらキリがないんですけど。

そんな悪習を正面からオカシイって感じられるし、そんな普通じゃない事をしたらアカンって素直になれるのは良かった。大手の不動産会社でも、結構良い大学も出て不動産会社に入って、やってる事は「お客さんにウソついてる」って話なんですよね。コレは営業マンが悪いんじゃなくて会社（上司）が間違いなく悪い！初めて社会に出て、初めて教えられる事が･････って考えると「可哀そうやなぁ」って思います。

不動産仲介って、販売ではなくて【お客様の代理】みたいな立場。何年か前に、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士に名称が変わったんですけど、まさしく仕業なので責任もってお客様のメリットの為に正確に業務をする必要があります。

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