リノベーションがしたい・・・
そんな心の欲求が最近フツフツと沸いてきております。今年に入って、土地を仲介したお客様の新築打合せやマンション購入＆リフォームが多く、リノベーションがほとんどなかったんですね。比較的築年数が新しいマンションが多かったので。それはそれで楽しいんですけどね。住宅打合せが大好きな人間としては、数か月リノベーション打合せから遠ざかると、ウズウズしてしまう(汗）
近頃はネットでも、事例写真やリゾートホテルの内装など無意識の内に設計コンセプトを探してしまいます。間取りも好きなんですけど、自分の中での流行りは【内装コンセプト】。リモートワークとか増えてきたので、自宅にいながらでも気分転換が出来るような内装・設計が面白しろいんじゃないかと考えています。
・南国リゾート風 ・家の中に街並みをつくる ・箱のような隠れ部屋
など色々とお客様の要望に合わせて設計していきたいなぁ。
リノベしたいっ！！って方、待ち構えてます（笑）
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当社ホームページの会員登録が５月に入ってペースがUPしてきました。４月は１ヵ月で１０組のお客様が会員登録して頂いて、５月はまだ１０日しか経過していませんが７組の会員登録。多くのホームページがある中、本当に有難いです。
＊会員登録しても、何にも営業行為はありませんのでご安心くださいね。メール配信希望にチェックすると週に１回メルマガ配信と、他には物件速報を配信する位です。
直接ご相談頂いているお客様からは「アイ・ウィズさんの物件コメントが面白い」「売出しからの経過なども書いているので参考になる」など、嬉しい言葉も頂いております。
一昔前までは不動産会社って【物件を紹介する】っていうイメージがあったと思うのですが、それだとただの紹介屋ですもんね。純粋に紹介してくれるんならまだしも、とにかく営業かけられるんだから更にタチが悪い・・・。お客様が求めているのは物件の紹介ではなく、
・物件の注意事項
・物件価格の判断
・検討してもいいかどうかの提案
お客様自身でどうするかを検討する前段階の【検討してもいいのかどうか】という部分だと思うんですよね。
信頼関係が非常に重要になってくるのですが、その為に存在するのがホームページやブログ。できるだけ個人的な考えを発信する様に心がけています。
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去年の今頃は移住や郊外に住むってワードが踊っていましたが、なんてことはない「より利便性などを求める」動きが強まってきたお客様の要望。リモートの普及や在宅時間が長くなって家にいる事がフォーカスされると、より自宅周辺の環境が気になるといったところでしょうか。この辺りの潜在要望には出来る限り応えていきたいと考えています。
新築やリノベーションでも、家の中なんだけど特別な空間を作るとか、部屋間の移動で気持ちを切り替えるとか、提案できる部分はあると思いまして、色んな事例をインプットしていってます。
ワクワクする居住空間を提案していくという自分のレベルUPにもなりますので、この状況を良い意味でとらえていきます。
この４月、そして５月に入って数日ですがブログからの相談と「おもしろいホームページですね」という反響がまた増えてきていまして、大変有難い。今まで９年間、記事数は２，６００ほど書いてきて、本当に良かったなぁと感じています。
売却を考えている人にとっては、大手の不動産会社を筆頭に、知らないところで大切な資産を好き勝手されている事が多い不動産業界。購入を検討されている方にとっては、「なにが本当か分からない」という不安や疑問がわいてくるのではないでしょうか。
そんな気持ちに少しでも解決策を提示できればと思って、常日頃感じている事を書きだしたのがブログの始まり。同じような内容の記事もあるかと思いますが、何回も発信する事に意味があると思い続けています。
これから不動産業界もどういった展開になっていくのか分かりませんけどね・・・、当社にご相談いただくお客様には納得してもらえる様な仕事をしていきたい。専門的なアドバイスと正直（常識的）な対応、この２つですよね。
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新築一戸建てで注意して頂きたいのは「この価格は安いですよ」っていう営業マンの言葉。建築条件付きで安いっていうのは茨木市ではあまりありませんので、どちらかというと建売りの方ですね。
比較的安めに価格設定されているのは全国展開している新築ディベロッパーが売主の物件。売出し当初はさすがに相場からやや高めですが、売れなかったり・完成済みになると価格をどんどん下げてきて、安めになったかなという物件も出てきます。
で、注意と書いたのは【価格的には安くなったけど、建物の性能や仕様から判断してくださいね】っていう部分です。基礎・耐震・断熱・換気など基本となるチェック項目は建築基準法をクリアしているというレベルがほとんどになっていますので、そのへんは充分に理解して検討してください。ポイントとしては
・仕様書と詳細図面を入手する
・一般的な住宅との比較を行う
・将来の建物価値について理解する（これから住宅性能基準がどう変化するかも）
これらを事前に行ってください･････難しいですか（汗）。
本来なら仲介する不動産営業マンが正直に説明してくれて、お客様が判断する材料を提供するべきだと思いますが、現実そこまで出来る営業マンはほぼいないのが現状。
私の場合は、どんな建物なのか？気になるので事前に資料を売主からもらって確認するし、土地に対して考えられた間取りや配置になっているか？もチェックします。お客様に「橋本さん、この家はどうなんですか？」って聞かれる事があるのですが、正直に「普通です」って答えるので（･･･色々説明をした上で、ですよ）ほとんど新築建売をご契約したことがない（汗）。
「相場と比較して、この物件は安いですよ」とか「良い建物ですよ」とは、詳しい説明も無くやっぱり言えないですから。
建売って見た目はキレイで実物を見学すれば間取りも「まぁこんな感じかな」ってなるので、それだけで判断しそうになりますがそこが一番注意しないといけないポイント。何千万の買い物ですよ、住み心地も考えて、注文建築をこれから建てるという気持ちで検討しましょう。
＊ホームページ内ブログの方で、これを書いたキッカケを書いてみようと思います。よかったらそちらも読んでみてください↓
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GW真っ只中、コロナの影響もあって道も混んでなく、歩いている人も少ない様に感じます。冬用のマスクではさすがに暑くなってきたのでマスクを替えて、アルコールの携帯スプレーも補充し、出来るだけおとなしく過ごそうと思っています。
今年のGW休暇は５月４日・５日の２日間。
不動産業界では１日～５日の会社が多いのですが、なんだかんだとアポイントが入ってましたので出社。２日間はゆっくりする（･････しかない）予定ですが、電話やLINEは繋がりますのでこのGW中に相談しておきたいって方はお気軽にお問合せくださいね。
話は変わって、リノベーションについて。
ネットや雑誌でリノベーション事例なんかが出てますけど、ほとんどが「元々３LDKだった間取りを２LDKにして、大きく変化させた」とか、要は部屋数を少なくして空間を広くした事例なんですね。言葉悪いですけど正直に書くと【その間取りを考える事自体の難易度は低い】。素材とか見せ方のテクニックっていうだけですからね。
お客様には予算があって、その中でやっぱ必要な部屋数ってのもあるので、あんまり参考にならない事例が多いんじゃないでしょうか。
３LDKの間取り+＠、「LDKの空間を充実させたい」「収納量を増やしたい」「書斎みたいな空間を増やしたい」ってなると、元々の面積も８０㎡以上は欲しいところ。そうなると茨木市で築２０年以内の中古マンション・駅近くなら結構な価格帯になってしまうんですね（それでも新築マンション買うよりはかなり安くできますけど）。
駅からちょっと離れたり、築年数にこだわらなければ可能なケースも出てきますが、そこの希望とリノベーションへの希望を簡単には天秤にかけられないっていうのが本音だと思います。
【絶対的な空間の広さ・予算・立地】、このバランスをお客様に納得して頂きたいので物件の見極めには結構苦労します。なかなか物件をご紹介するペースが減ってしまう事もありますが、妥協するような言葉をお客様に言うのは不動産仲介としてしたくない。
売却を直接依頼される事も重要になってくるんですね。どちらもペースをゆるめる事はできないので、頑張っていきます。
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最近ご売却の相談も結構頂くのですが、また「コレってどうなんですか？」って聞かれる事が増えてきました。以前にこのブログでも何度か書いてきた売却チラシに書いてある【（マンション名）で予算●●●●万円で探しているお客様がいます】というやつ。
昨日はチラシに書いてあった金額は４，３００万円でしたね、そのマンションの相場は（一般的な３LDKの南向き）相場幅を大きく考えたとしても３，０００万円～３，５００万円くらいですよ･････。相場より１，０００万円前後高い金額を【わざと】書いて、売却を預かろうという手法です。
結論から書きますとウソです。ほんとうに気を付けてください。
本当はもっと詳しい出来事があったんですけど、それは会員様へのメルマガで書きます。
１００％と無いと言ってもいいけど、万が一売れたとしても、売主様ウレシイかな？コレは理屈じゃないんですけど逆に売却した後にマイナスを覆ってしまうんじゃないかと思うんです。
私のような物件を仲介する立場の人間としたら、相場は幅を大きく飛び越えるような金額って、購入を検討されている方に説明できないんですよね（汗）。不動産市場が盛況で価格が上がっているといっても、居住用で一般のお客様が買う分には直近の成約事例や周辺の売出し事例から説明したとしても辻褄が合わない。
辻褄が合わない事をするとどこかで跳ね返ってくる訳で。
・相場より１，０００万円も高い → 買う人はいない。購入者も価格はよく調べてます。
・価格が上がっているから大丈夫です → 勢いだけで説明できるほど甘くない
もしそういったチラシを見て心が動かされそうになったら、一度冷静に疑ってくださいね。
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大学卒業しハウスメーカーに就職して、設計・営業って仕事を長年やってきたので、自慢ではないですけど（いや９割自慢）建築関係の話になる事が多いんです。メインは不動産仲介で、建築関係（設計・リフォーム提案など）は２次的な仕事。でも考えると２次的なものだから、ものすごい本音でアドバイスできるし、気持ちも楽に話。たぶん客観的に見られるんだと思っています。
もしハウスメーカーの営業マンだったら、今みたいにここまでの内容を伝えられるかと言われるとかなりの疑問･･･。別に悪い意味でもなくて、やっぱり自社の家を建てて欲しいから、住宅を説明する幅は狭くなってしまうと思います。
たとえば土地を購入されたお客様が住宅営業と打合せをされていると、疑問に思ったり・不安になったりされている事が多いんです。そりゃお客様は専門分野じゃないから基準が分からないので、「？」になるのは仕方ない事。
そういった住宅の不安や疑問も相談されるんですけど、なんかもう･･･絵が浮かびます。営業マンの心理状況や頭の中の思考経緯、なんだったら事務所での社内の会話まで浮かぶ（汗）。
多くは営業マンの言葉足らずだったり、説明する順番を間違えているみたいなのが原因ですけどね。お客様も社会経験豊富なので感じてはいるんだけど、専門分野じゃないので確信が持てないという不安な中で戦ってらっしゃる。
こういった時に、経験があって第３者の立場である私がお役に立てるのは嬉しい。住宅業界の基準と一般常識の差を説明してアドバイスできるのがメリットだと思っています。営業マンも別に悪くはなくて説明不足だったりする事が多いので、住宅の打合せがスムーズに回転するようにアドバイスする時も結構な頻度でありますね。
メインの業務ではなくサポート業務なので楽に話できるっていうのも、なんだかなぁって気はしますが･･･お役に立てるならいいかな。
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ずっと天気が良かったので、朝家を出たら雨降ってて意表をつかれた今日でした。明日も天気悪いみたいですね。
で、３月・４月とご契約やご相談頂いたお客様が結構な割合で新築マンションも検討されていたので、その事についての個人的な考えを書いてみようかと思います（どっちが良いとかではなく、個人的な考え方についてです）。
今回はマンションに限った話ですね。新築マンションを見てる人が多いのは、去年・今年と新規のマンション分譲が多いのがまず原因の１つかと思います。過去数年はそれほど多くなかったんですけど、ここ１年は茨木市での新築分譲が非常に多い。それも阪急茨木市駅や中条エリア、そしてJR茨木駅エリアとメインになる立地だからそりゃマイホームを検討している方にしたら目に入ってきますよね。
で、先に個人の考えを書いておきますが、私は中古マンション派。別に不動産仲介の仕事してるからっていう営業っぽい話ではなくて、本心です。ピンポイントで「絶対にココの立地が良い！」って考えていて、その立地に建っているのが新築マンションならそれはOKなんですけど、まぁそんなピンポイントの話って少ないですからね。大体はエリアで探されている方がほとんどかと思います。
それなら、価格バランスが取れている中古マンションを選びたいって考えますね。物件の築年数によってリフォームの有無や管理状況は変わりますが、(新築より）安く購入して【新しさよりも、立地やコストパフォーマンスを重視したい】。
感覚で話をするより具体的に書いていってみます。現在茨木市で販売されている新築マンションの価格を見ていきましょう。価格をチェックする前に確認事項は２つ。①公になっている分譲価格で、価格は【坪単価】で判断します。②バルコニー向きや階数までは細かく考えない。
●ローレルコート茨木舟木町
・５，７９８万円 ６２．７０㎡ →坪単価＠３０５万円
・６，２９８万円 ６２．６６㎡ →坪単価＠３３２万円
●プレサンスグラン茨木駅前
・５，４９０万円 ６８．６９㎡ →坪単価＠２６４万円
・６，４１０万円 ７２．３３㎡ →坪単価＠２９２万円
・７，０９０万円 ８５．１８㎡ →坪単価＠２７５万円
●ジオ茨木中穂積
・７，７１０万円 ８５．０１㎡ →坪単価＠２９９万円
・６，２６０万円 ７４．４９㎡ →坪単価＠２７７万円
これ以外にも、西中条・東中条・大手町など茨木市の主要エリアで続々と分譲されてきますが、まぁ坪単価＠３００万円前後の価格設定になってくると予想します。平均的な７３㎡・３ＬＤＫの住戸で＠３００万円だと分譲価格は６，６３０万円という計算・・・なかなかの価格になりますね（汗）。
現在のマンション価格が上がっているからというのも関係してるんですけど、新築ってだけで＠３００万円も出すんだったら資産価値の高い立地で築１０年～１５年くらいのマンション買った方がなんか気持ち的にスッキリすんですよね。
同じ中条エリアのマンションだと、中古市場なら現在２００万円前後が相場なんで、同じ条件（７３㎡・３ＬＤＫ）で計算したら４，４２０万円。２，０００万円以上の差はデカい･････。フル・リフォームして内装・設備を新品にしたって、１，５００万円以上の差ですからね。
それやったら、自分好みに間取りも内装もリノベーションしまくって、５，０００万円強で仕上げた方が生活の充実度が出てくるんちゃうっていうのが私の考えなんです。
マンションの場合は特に【資産価値＝立地・管理状況】が重要になってきますが、やっぱりね初期費用の差っていうのも大きい。単純な結論になって申し訳ないのですけど･･･リフォームすれば内部は新しくなるので、２，０００年以降建築のマンションなら外観や共用部分の築年数に１，０００万円以上の差を感じる事ができない派という事になります。
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お久しぶりの更新です。約１週間も空いてしまいました･･･、結構忙しくさせていただき有難いです。ご契約者様との打合せ・ご案内・申込みなど盛り沢山の１週間でした。
その中でも、純粋な購入のご相談も多く頂いているのですが、物件が少な目というのと、相変わらず建築条件付き土地が多過ぎ･･･という事でお悩みのお客様が多くなっております。今まで幾度となくこのブログでもお伝えしてきましたが「建築条件付きっていうのはマイホームを探してられる方にとっては害が多過ぎますね」。物件が少なくなってくると、不動産会社による買取りがさらに増えてという悪いサイクルに入ってくるので、ここは我慢ですよ(汗）。
で話は変わりまして、物件情報の発信の仕方について。数年前から【ビデオ内見】っていうんですか、パソコン画面で見学も出来るという仕組みが出てきております。あと何年かすれば【VR見学】というのも主流になるかもしれません。賃貸なんかは、もうそれがメインになってくるんじゃないでしょうか。なにが面倒って不動産会社に行って営業されるのが面倒･･･それならVRである程度判断してから物件を絞り込んで、見学は管理会社が手配するっていうのが一番ストレスなくて、お客様の為になっていると思います。
売買の場合はもう一歩踏み込んで、判断していく必要があります。VRで下見っていうのは普及してくるでしょうけど、やっぱりね、音や雰囲気・気配とか現地に行かないと感じる事ができない感覚がありますからね。
不動産は【物】ではないので、旅行と一緒で現地に行ってみないと分からない。
ここから情報発信の事になりますが、ビデオ・VR・現地っていう要素を除いた部分の説明をどれだけできるか？がポイントになってくると思います。不動産は個性があり人によって捉え方は変化しますのでマニアックな説明はしにくい。でも、価格相場であったり、法規制・気を付けるべきポイントなどは共通なので、その情報を充実させていこうと考えています。
物件情報の発信は「営業」ではなく「説明」であるべき。
ハッキリ言って、ネットやVRなどが発達してくると世の中の不動産仲介営業は８割以上は必要なくなるんじゃないかな、大手だからとか関係ないですもんね。キチンとお客様に支持されて残れるように対応していきます。
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