今日は不動産んい関係ある様な無いような、ハザードマップについてなんですけどね。
最近茨木市のハザードマップが変わったんですよ、んで色分けも以前とは変更になったような気がするんです。ホームページを運営していく上で、新規物件が出る度にハザードマップを確認して、物件情報に入力しているので慣れるまで時間かかるかもしれない。
なぜか？っていいますと、色弱なんですけど、今回のハザードマップの色分けがなんか分かりにくい・・・。いや分かるんですよ、分かるんだけど、赤の濃淡で分けられるとね・・・非常に見にくい（汗）
薄い赤と黄色がかっている部分の差が分かりにくくないでしょうか。
学生の頃、電車のホームにある時刻表。阪急電車は「普通は黒」「急行は赤」で書かれていたんだけど、黒に混じって赤の数字が入ると、どれが急行なんか分からないんですよ・・・（涙）
色々と意味合いがあるのかもしれませんが、一目で分かるように出来んかなぁ～。毎日細かい部分の確認をしているので億劫になってしまいそうです。
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６月に入りましたね。最近はめちゃくちゃ天気の良い日が続いていて、気持ちいい。
今日新築マンションのチラシを見つけたので、その感想。摂津市の新築マンションでして、チラシに掲載されているのは４，０００万円台が中心の住戸。坪単価で計算すると＠２２０万円前後になりますね。茨木市で駅近くのマンションだと６，０００万円台・７，０００万円台はするので、それと比べると安く感じるのですが・・・。
で、気になったのは専有面積ですね。「６０㎡台が増えたなぁ」って印象です。理由は物件価格を抑えるためですが、これが将来どう響いてくるのか？っていうのをキチンと整理して購入された方がいいと思います。
６０㎡台と７０㎡台前半って、㎡数でみると５㎡とかの違いなんですけど、絶対的な空間の広さや収納の量で差が出てきます。居住用マンションで一番需要が多いのが７０㎡台、将来売却ってなった時には１つの懸念事項になる可能性もありますので充分に確認してくださいね。
新築マンションの価格って逆算なんです。「このエリアの相場価格帯はこれ位なので・・・」という考えで土地の仕入れ・建物企画をしていってます。近年の土地価格上昇に伴って、お客様の相場価格帯も上がっているかというと、そこまでお客様の予算は上がっていない。じゃあどうするかといえば、【住戸の面積を小さくする】・【設備・仕様のグレードを下げる】この２択になります。設備で下げるっていっても限界があるので、専有面積にしわ寄せがくるという流れになっています。
中古の仲介しているからって訳じゃありませんが、「それなら中古で２，０００万円台・３，０００万円くらいのマンション買って、リフォームした方が資産的にもいいんだけどな」って、どうしても思えてきます。
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毎日色んなお客様からご相談など頂き、有難い日々を過ごしています。
「ホームページやブログ見てます！」って方からが５０％、以前にお取引頂いたお客様からのご紹介が５０％とほぼ半分半分くらいかな。
最近思うのは【スナック】みたいな会社もいいなぁ～と。
私はほとんどお酒を飲まないので、スナックって連れて行ってもらった数回しか人生で経験がないですが、なんか常連さんや初めての人も気軽にワイワイとしゃべっているイメージがあるじゃないですか。
不動産会社を飲食業に例えてみると
・大手の不動産仲介会社＝外食チェーン
・街の不動産会社＝昔からある街の食堂
・（結構な数がある）荒い対応の不動産会社＝ぼったくりバー（笑）
そんな感じかと思います。
ここ１０年くらいは料理やお酒にこだわりがあるお洒落な個人飲食店もかなり増えてきまして、弊社もそちらのイメージ（こだわりを持って仕事をしている）でやってますが、最近は気軽なスナックもいいなぁ。
物件や住宅の事でフラ～って寄ってもらえる空間。そんな対象でいてたいですね。
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今日はものすごく天気がいい。
外出途中に土地の仲介をさせて頂いたお客様の解体現場に寄ってきました。まだ解体中、予定では今月下旬には完了となっています。
４３条申請などがあり通常とは違う流れでの引渡しとなりますが、無事に現場が進んでいくように随時チェックしていきます。
駅まで徒歩１０分かからない位の立地ですが、解体してみるとかなり広い。
そういえば井戸もあったので、解体が完了したら、井戸の処理について段取りしていこう。
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不動産を探している方にとったら、一度は気にした事がある【告知事項】。
昨日のニュースで国土交通省が入居している人が死亡された場合について、不動産業者が売買・賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた初めての指針案を公表しました。
今までこういったいわゆる事故物件と呼ばれているものは告知義務はあったのですが明確なルールがなかったんですね。売買をやっている立場としたらルールなど関係なく、そういった事があるなら（知っているなら）全て告知してきました。
そのあたり業界として売買はかなり厳密に対応していましたが、賃貸業界の中では色んな対応をしている不動産業者がある様です。過去の裁判事例でも差が出たりしていますからね。
今回の国土交通省が示した内容は
・病気や老衰・転倒事故による死亡は告知の対象外
・殺人や自殺、火災による死亡は告知すべき（ただし賃貸は発生から３年経過すれば不要）
という内容です。＊指針であって、また決定ではないです。
どうなんでしょうね。当社は売買メインでやってますので、知りえた内容は全て告知するスタンスは変わりありませんが、賃貸の３年経過したら・・・っていうのが個人的には気になるかな（汗）。
建物が建て替わっていたらまだいいんですが、同じなら時間の問題ではないというのが私の気持ちですね。
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先日にお引渡しとなりました一戸建てのリフォーム現場に寄ってきました。
洋室と書斎に分かれていましたが、その間の壁を一部抜き、空間を繋げる工事。ちょっと前に顔出した時には出来ていなかったのですが、すでに完成していました。仕事が早いっ！
建物がデコレーション＆エレガントの雰囲気だったので、お客様の意向で腰壁貼り。すべて大工さんの手作り（塗装も）で良い感じにまとまっていましたね。元々の建物コンセプトとも良く合ってます。
築年数が浅い一戸建てでしたが、お客様の要望を取り入れながら少し変化を出していくだけでも、オリジナルな空間を出していけるのもリフォームの面白いところ。これに家具・照明などをデザインしていくと完全にオリジナルな住まいになっていきます。
工事期間は短いんですけど、また顔出しにいきます。
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昨日あまり知らないエリアの物件を調べてたんです。
不動産業してますから、まずはレインズで物件をピックアップして資料を確認、その後はハザードマップを見ながら物件を絞り込んでいく。そしてお客様と同じようにネットの物件情報で、写真やポイント、そしてコメント欄も確認していったんですね。
んで思ったのが「ネットの情報はよく分からねぇ・・・」
写真も微妙に写していない部分があるし、コメントも当り障りのない文言しか書いていないので全然頭に入ってこない（汗）。
中には、レインズの物件資料でキチンと状況や確認事項を書いている不動産会社もあってものすごく好感が持てます。物件が要望に合わなかっても「この不動産会社と取引がしたなぁ」って思いますもんね。
当社のホームページでも以前から、【自分の意見を出来る限り書く】【写真も懸念事項も含めて出来るだけ掲載する】っていうポリシーで掲載していますが、間違ってなかったなと感じました。
１００％フォローするコメントは難しいですが、【あまりエリアの事を知らないお客様が見ても、ある程度判断できる】という事を意識して、これからも発信していきますね。お楽しみに。
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最近急に暑くなりましたね。気温はそうでもないんだけど、湿度かな…、なんだか体にこたえます。
夏や冬は特に住宅性能が気になる季節。そりゃお金をかけりゃ可能ですが、最前線で仕事している身ですので【予算】っていうもう1つの要素の中で正解を探っていかなければならない。
・予算
・エリア
・バザードマップ
・間取り
・住宅性能
そして1番大事かもしれない・雰囲気
このバランスをお客様の代わりにチェックしていく事が大切になります。
言葉で表すのは難しいけれど、正解となる物件だとね、なんかスッキリするんですよ。色々考えたけど、この物件がいいなと。
そうなると、引渡しが終わって時間が経過したり、後から似たような物件が売りに出ても、「やっぱりこの物件で良かった」って再認識できるんですよね。
答え探しと答え合わせをずーとやってる感じです。
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今日は新築の建売り物件について。
以前も似たような事を書いたかもしれませんが、昨日お客様と話をしていて「キチンと整理しておいた方がいいかな」と思いましたので、再度私なりの考え方を書いていきますね。
検討している建売住宅が【高いのか、相場なのか】を考える時に、建物価格をどのように計算するかがポイントになります。
＊不動産の査定では再調達価格といって、その家を新築で建てた時の建物坪単価で計算する方法もあります。建物坪単価は＠５０万円や＠５５万円とかで計算したりします。
建売って（ものすごく大雑把に言いますが）ほとんがローコスト住宅に分類される住性能の家。ここでいう住性能というは耐震・断熱・換気などの基本性能であって、設備・仕様ではありません。ローコスト系の住宅だけを建てる場合なら、２階建てで大体坪単価は＠４０万円前後といった所ではないでしょうか。
延床面積が３２坪の４LDKなら、坪単価は少し余裕みて＠４５万円とすると、３２坪×４５万円で１，４４０万円。まぁ建物価格１，５００万円位になるという感じですね。
ここで【検討している建売住宅の価格】の話に戻りますが、例えば
●分譲価格４，０００万円（土地３０坪、建物３２坪・２階建て・４LDK） としましょう。
先程の計算では、建物が１，５００万円ですので逆算すると土地価格は２，５００万円→土地坪単価＠約８３万円になります。
でもですね、建物の坪単価設定が変わるだけで大きく土地坪単価が変わるんですよ。
・建物坪単価＠５０万円の場合 →土地＠８０万円
・ 〃 ＠５５万円の場合 →土地＠７４．６万円
営業マンによっては「建物は坪６０万円くらいしますので、それで計算すると土地が＠６９万円になります。安いでしょ！」って説明をするケースもあるかもしれませんが、そりゃそうなるやろ・・・って話で。
そもそも建物坪単価６０万円になる根拠は？って説明をしないといけません。「一般的に建築条件付き土地を購入する時の建物価格設定が６０万円くらいだから」って言うかもしれませんが、それは不動産会社の都合であって、お客様側に立った回答にはなってないんですよ。実際に同じような建物を（建売や建築条件付きではなく）ローコストメーカーに依頼すると、建物坪単価は４０万円台で充分に建てられるんですからね。
ですので、建売り住宅を検討する時は【建物坪単価＠４５万円で計算して、土地価格を算出する】、その結果土地価格が地域の相場と合致しているかどうかをチェックするのが一番近いんじゃないかと思います。
＊もし建物坪単価６０万円で言ってくる営業マンがいたら、必ずその根拠を確認してください。具体的には「断熱の素材は？」「どのくらいの厚みで施工されているの？」「それは一般住宅と比べて、具体的にどれだけ差がある？」「第●種換気ですか？」、これ位の質問をして答えられないんだったら、その営業マンは【全然住宅の事を知らずに適当に言っている】と考えて頂いて大丈夫です。
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