【古巣のハウスメーカーの人が来た】

雨が続きますね。

この季節になるとハザードマップがより気になります。ハザードマップが改定されて１０００年に１度の洪水っていう想定になり、どこを基準にすればいいのか戸惑いもありますが･･･想定外がありえるこの世の中、物件ごとにホームページに掲載しているハザードマップ表示は１０００年/１度に設定しています。

で話は変わるのですが、古巣のセキスイハイムの土地仕入れの方が事務所まで来られました。「土地の仕入れに力を入れているので、土地情報があればぜひ」という内容なんですが、大手さん含め他の多くの不動産会社の様に【売却を依頼されたら買取の方に誘導】っていう事は当社はしてませんので(売主さん、ましてや買主さんの為にならない）、なかなか声をかける機会は少ないと思います。

「誰にも知られずに売りたいので、買い取って欲しい」

「買取でもいいから、出来る限り早く売りたい」
とかいう要望があれば、その時にっていう感じになりますね。

売却を依頼されたら、業者ではなく一般の方に買っていただくのが一番いい流れになるんですよ。「多少安くなってもいいから、早めに売って」って話なら、なおさら買主さんにとっては良い話（あまりそんな事はないですけどね･･･）。

不動産会社が買い取るから物件が高くなってしまうんですね、いや、もっと厳密に書くと安くなる事はない。売主さんも買取価格なのでマイナス、買主さんも本来買えた価格より高く買わないといけないという形になります。

とはいえ元々お世話になった会社ですので、なんらかお付き合いはさせて頂きたい。大型分譲地向きの土地とかになるかな。

ともあれ、私は一般のお客様に向けて精一杯の情報提供とサービスを行っていくのみです。

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【結構時間かかってるんです】

不動産取引健全化宣言

標語みたいになっていますが、徐々に浸透させていこうと考えています。ここ最近売却にしても購入にしても（大手さんも含めて）ヒドイ対応をしている不動産会社の話を聞くんで･･･意識して【健全化】という言葉を使っていきます。

で話は変わりまして、当社ではホームページの会員登録時に「メール送信可」にチェックして頂いた方には、毎週１回メルマガを配信しています。そのメルマガの中身は

①新着・価格変更の１週間のまとめ

②ブログの様な感じの記事

③今週のピックアップ物件紹介（コメント付き）

④終了した物件

というのがメインの内容になっています。毎日チェックできない方のための【まとめ】みたいな感じで配信しています。

でね、③のピックアップ物件紹介が悩むんですよ。悩むっていっても無理やり紹介なんかしてませんよ、中途半端な物件紹介したら信用して頂けないから。

お客さんによって物件要望って違うじゃないですか。この物件はこの人には合うけど、この人には真逆。みたいな感じです。

ですので、【需要が多いエリア・相場価格帯（もしくは安め）に入っている】というのが揃った物件じゃないとご紹介できません。需要のあるエリアでも相場より高かったらおススメじゃないし、その逆もしかり。

ただでさえ物件数が少なめの不動産市場で、その中で数多く出てくるものでもないから悩んでしまう今日この頃。

そんな感じで「今週はありません」って週も出てくるでしょう･････地道にご紹介していこう。

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【出世する人の共通点】

以前にツイッターに載っていた情報で【出世する人材の共通点】という調査があったみたいで、結果は何だっと思います？

学歴？家庭？･･･色々と思い浮かぶキーワードがありますが、結果は「入社して１番最初についた上司が優秀」というのが共通点だったようです。採用のための調査でしたが、そっちではなく受け入れ側（社内）の教育に時間をかけるというのが大切なんですよね。

優秀というのは成績ももちろんあるんでしょうけど、仕事への考え方・お客様への対応が非常に重要。特に新入社員には今後の仕事人生に大きく影響してきます。

自分の事を振り返ってみれば、不動産という事では上司という人はいません。ハウスメーカーに新卒で入社して、住宅畑で仕事してきたので、セキスイ入社時の上司しか頭には浮かばない。辞めてからも何回か会って話をしましたが、住宅の面白さを教えて頂いたのが一番大きい。ものすごく厳しい人でしたが、最初の上司になってもらって良かったと心から思います。

逆にね･･･最初に不動産業界に就職しなくてよかったかな（汗）。不動産業界のおかしい部分は素直におかしいと思って、業界の非常識に引っ張られずに仕事できるから。

強引な営業・（先日も記事で書いた）囲い込みなど、真面目にお客さんのために取り組もうとしてる新人さん程、耐えられないと思うんです。真面目な人材ほど辞めていくという業界の悪循環ですね。

業界が変わっていく為には、調査結果通り、やっぱ内部から変えていかないといけない。特に大手なら上司・地元の不動産会社なら社長が変化しないと自らは変わっていけないですね。

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【崖にある家を見て】

今日のニュースで「大阪の西成区で崖がくずれて住宅が崩れ落ちる」というのがありました。

幸いケガ人などはいなかったようで良かったと思いますが、映像を見る限りでは･････なかなかの場所に住宅が建てられています。場所はまだいいとしても、崖部分を土留めしている間知石積もキチンと施工されているのかどうか疑わしいし、建物についても【もし土が流れてしまっても建物が残るように、深基礎または杭工事をする】のが通常ですが、崩れていく映像を見る限りではされていない感じですね。

住宅４軒が「轟音と共に崩落」…一瞬で崩れ落ち”粉々”に　住民は事前に避難しケガ人はなし（関西テレビ） - Yahoo!ニュース

建物も結構築年数が経過しているようですので、そのへんの施工(対策）がなされていない時代だったのでしょう。

崖がホントに気を付けた方がいいですよ。

土留めの擁壁のチェック（役所＆現地確認）も必要ですが、万が一崩れてしまった時の対策もしっかりと施工しておく必要があります。新築ならいいんですけど、中古を検討されるなら基本的に崖沿いの物件はやめておいた方がいいかと思います。その建物の基礎（杭）施工図・写真が残っていればまだいいですけど、そんな資料がある中古一戸建ては、特に築年数が古くなればないですからね。

もう１つは、自分の土地だけじゃなくて、隣地がどうなのか？自分は大丈夫でも、隣地が危なかったら建物が崩れてくる危険性があります。隣地の間の【土留めの種類・状態・隣地の建物築年数】なども一緒に確認しておきましょう。なかなか建築の知識がないと難しいかと思いますので、詳しい不動産担当・もしくは建築会社の人にチェックしてもらいましょう。

茨木市の中部・南部ですと、ＪＲから西側の春日丘・紫明園・下穂積エリアで高低差のある土地が増えます。土地・隣地・ハザードマップのチェックはより慎重に行ってくださいね。

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【情報はいっぱい出てますが…】

不動産会社による物件の囲い込みが、なんだかまた目立ってきましたね。「囲い込み？なに？」って方は過去のブログ（売却について）をご覧頂いたり、YouTubeでも【不動産　囲い込み】で検索すればズラーっと出てきます。WBSというテレビ番組でも特集していたみたいで1発目にアップされていました。

その動画は私も見てみましたが、実感としてはもっとヒドイ・・・。だいぶマイルドに編集してる感じがしましたね。

大手の不動産にも取材されていて、囲い込みについてインタビューしてましたが、「囲い込みの事実はないと認識している」って返事してましたが、もうコレが答えじゃないかなぁって。「やっていません！」って返事してない時点で、アカンやんと（汗）。「その時は認識してませんでした」って後から言い訳できる様な返事してる時点でね・・・。

でも厳密に書くと、大手さんでもキチンとしようとしている会社、全然変わらずに何だったらヒドくなってる会社と、少し分かれていってる雰囲気はありますね。このへんは今後どうなっていくんでしょう。
でも当たり前のように囲い込みする不動産会社は、これから世の中的にも厳しい時代なっていく様な気がしています。

こういった事実がネットではいっぱい出てるのに、まだまだ売却時に大手の不動産会社に依頼する人が多いのは、不動産って日常に経験しないから「良く分からない」ってケースもありますが、1番の問題は【それより地場の不動産会社のレベルが低い】って事だと思います。

「当社はキチンと対応します」っていっても、これはイメージなんで・・・発信して、紹介も頂いて、地道に仕事をしていくしかない！頑張ります。

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【井戸のこと】

住宅の打合せって細かいんだけど、やっぱ楽しいですね。土地を仲介した時に新築の打合せに一緒に立ち会う事も多いんですけど、物件の打合せとは違って新鮮な気分になれます。お客さんも楽しそうで何よりです。

で話は変わって【井戸】について。

仲介させて頂いた土地に井戸があったんですね。建物の配置は問題ないんですけど駐車スペースに影響が出るので、井戸の撤去（埋め）の段取りをしていっております。

昔セキスイ勤務時代にも何回か経験したことがあるんですけど、その時は業者さんに任せてたのでそれほど詳しくは知らなかったんです。今回井戸の専門業者に現地を見てもらって、「価格・予想水源・お祓い・埋め戻しの方法」など色々と確認する事ができました。

近隣にも井戸が残っている土地が多いのですが、専門の人に見てもらったら水質には問題なさそうです。気持ちの問題もあるかと思いますのでキチンとお祓いを行って、隣地の方にも水質等で安心してもらえる様にご説明をして、とどこおりなく進めていければと思っています。

１つ１つが勉強の日々ですね。

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【やっぱり会って話をすると】

昨日の話ですけど、数か月前にご紹介でお会いしたお客様宅にお伺いしまして、詳しくお考えやご状況をお聞きする事ができました。

以前お会いした時も話はできたのですが、詳しくとまではいかなかったんですね。現在のお住まいとご要望って感じだけで・・・。

それからＬＩＮＥでやり取りはしていたんですけど、ぶっちゃけ書くと、自分で何を提案していいのか？確信がなかったんです。確信がないので、突っ込んだ物件情報のやり取りが出来ないという状況。

お客様のご事情やコロナなどもあってその間なかなか再度お会いできる機会が取りにくかったのですが、昨日予定が合ったという経緯です。

現在の住まい・お考えされている流れ・求めているもの、雑談も含めながら色々とお話できまして、やっと自分の中でスッキリできるものがあり、少し違った方法で今までとは物件探しが出来そうな気がしています。

ＬＩＮＥとかＺＯＯＭとか、会わなくても打合せや確認できるっていうのも便利なんですけど、会って初めて理解できるという、なんだろ？空間というか雰囲気というか、やっぱりこの不動産仲介という仕事ではそこが大切なんだと実感できましたね。

「とにかく物件を紹介して、案内して、契約」というこの不動産業界では異質な部類なのかもしれないけど、「とにかく物件を紹介してほしい」っていうお客様にとったらスピード感が物足りないのかもしれないけど、自分なりには一番お客様に寄り添っていると思っています。

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【リフォーム済み物件を買う時･･･大事な事】

リフォーム済みのマンションがまた少し目立ってきた気がします。普通に売りに出された物件を、不動産会社が買い取ってリフォームして、再度販売されている物件の事。価格設定でエグイ（高過ぎる）物件が多くなっていますね・・・、このあたりは突っ込んだ内容になるので、今週の会員様向けのメルマガで書いていこうと思います。

お客様へ物件を提案する立場の人間として、「なんでこんな価格設定で売りに出すのかな？」と不思議に思う時があります。仕入れ値が高かったからって返事がきそうですけど、それはお客様には関係ない事であって、理由にはなってないと思うんです。

「事業なんだから利益出して何が悪い」「お客さんが納得して買ってるんだからいいやん」って言い分もよく聞きますけど、私のような仲介する立場の人間とすれば、お客様に隠すような仲介は絶対にしない。これからのお付き合いもあるので、良い買い物をしてもらいたいので、その言い分は素直に耳には入ってきませんね。

具体的に書くと、相場が１，４００万円～１，６００万円のマンションがあったとします。

【まずは通常の場合】

・１，５００万円で売出し

　　　　　↓

・（お客様）１，５００万円で購入

　　　　　↓

・３５０万円のリフォームして、合計１，８５０万円で完成形

【買取りの場合】

・１，５００万円で売出し

　　　　　↓

・１，３００万円で価格交渉して買取り（仲介してる不動産会社とベッタリの関係なので）

　　　　　↓

・３５０万円のリフォームして、利益や経費乗っけて、２，０８０万円で再販売

ものすごく大まかに書いてますが、こういった違いですね。

本来１，８５０万円で完成していたマイホームが、２，０８０万円、約２００万円高く買っている事になります。たまに「完成しているとラク」って話もありますが、（リフォーム打合せが面倒な人だとしても）その手間って２００万円もします？

それ以外には「不動産会社が売主の場合は、契約不適合責任が２年間あって、もし何かあったら保証してもらえる」とかも言われますが、リフォーム業者に直接依頼してたとしても、何かあったら工事責任で対応もしてくれます（当社がリフォーム提案する場合は対応します）。

どちらにしても、数百万の価値を見出せる物件かどうか？っていうのが検討する上での焦点になってきます。

結局は、【お金的な部分は買主さんが大部分を負担している】というのが、リフォーム再販売物件の仕組み。売主さんも騙されて損しているケースもありますが、金銭的には買主さんの負担が大きくなっているのが現在の不動産市場だと思います。

まぁ中には価格変更を経て、「これだったら相場に入ってきたんちゃう」っていう物件も（かなり少ないですが）ありますので、そこはシッカリと相場を調べて＆信頼できる不動産営業マンと付き合う様にして、判断していきましょう。

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【ハードルを越えていける物件】

茨木市の物件が少ない状況が続いていまして、お客様からのご相談は多いんですけど中々「良いと思いますよ」という物件を提案する事が出来ず、待って頂いているこの頃です。

少ないっていっても全然ないんではなくて、いくつかは「ココはいいんちゃう」っていう物件もあるんですね。お客様のご要望に合うかどうか？そこの問題です。

お客様の要望って書きましたけど、そこに辿り着くまでにいくつものハードルがある。なんてったって、まずは【相場からズレていないか？】。

不動産各社も売主様から売却を依頼されたいがために、かなり高めに査定して、売出価格が相場を超えているケースが多々見受けられます。以前にも書いたことありましたが、相場ってピンポイントではなくある程度の幅があるんですね。その幅の中で高かろうが安かろうが（安いのはほとんどありませんが･･･）、その範囲に入っている事が重要。

いくら「ココはいいんちゃう」って立地だったとしても、相場幅を超えている物件はおススメではなくなります。不動産営業マンの説明としたら「物件としては良いと思いますが、茨木市の市場動向・過去の事例・私の考えからしたら、●●●●万円くらいになったら検討ＯＫだと思います」っていうのが正解だと思います。

それ以外では、・建物や土地の状態　・道路付け　・ハザードマップなど、超えていきたいハードル（確認事項）がある。

最近はこの物件の見極めラインの事ばかり考えていますね。別に不動産オタクって訳ではなく（汗）･･･、売却でも購入でもお客様に（気付かなかったとしても）納得できる仲介をしたいという思いです。

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