【楽しみなギョーザ】

昨日お引渡ししましたお客様から頂きました。

熊本ギョーザ。

初めて知ったし、どんなギョーザなんだろう？お聞きしたところ【無農薬野菜を使用して製造されている】という事。焼き・蒸し・鍋のなんでもＯＫみたいです。ものすごくそそられます。有難うございます！

今日はマンション・リフォームの現地立会いと、一戸建ての引渡し前の住宅ローン打合せ＆リフォームの簡単な確認作業と、建築関係の１日でした。間取りの話だったり、リフォームの話があると時間が足りなくなりますね。

制限がなかったら一日中打合せしてられる（笑）。「不動産会社っぽくない」ってよく言われますが、建物関係の話をよく提案していくので、これも１つの要因。

明日も土地の案内しながら、建てる家のイメージや価格を伝えながら、物件探しを少しでも安心してもらえるようにしていきます。

私自身、不動産仲介業をしていながらあんまり【仲介】をしている感覚はないかな。もちろん物件に間違いはないかの確認作業はしていきますが（コレは当たり前の事で）、お客さんに合う商品をコーディネートしている感覚といった方がスッと腑に落ちます。

どんな物件が出てきて、どうコーディネートしていけるだろう。非常に楽しみです。

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【色んな内容の打合せ＆盾をもらった】

今週は平日もアポイントが続けて入っており、なかなかの詰まり具合。有難い事です。



不動産仲介だけじゃなく建築提案もしてるので、打合せの内容がその都度バラバラで多岐に渡るので、たまに切り替えが難しかったりします（汗）。

住宅ローンの打合せをした後に、リフォーム打合せをして、その後に境界の確認と打合せをして、新築の間取り打合せをしてって感じ。


明日からはマンションの引渡し・リフォーム現地立会い・住宅ローン打合せ2件・土地の案内など。お客様の状況や考え方を察知して、良い提案ができる様に集中していきます。



そういえば今日の朝に、銀行の担当者さんが来社されまして、今年度の住宅ローン申込みのお礼と盾を頂きました。住宅ローン申込み数などで盾が貰えるみたいです（笑）。




ネット銀行など選択肢も多い時代なのでどこの銀行が特別良いって訳じゃないですが、金利など基本部分の条件が納得できれば、その他は銀行担当者さんの仕事へのスタンスっていうのは意識しています。

やっぱ感じのいい人には相談したくなりますからね。なにはともあれ表彰っぽくされるのは嬉しいこと。
有難うございます。




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【売却する人も、購入する人も、知ってた方がいい】

メルマガの方でも少し書きましたが、【不動産会社による物件情報の囲い込みがヒドくなってる】って話。ここ2ヶ月くらいで更にヒドくなっている感じがしています。



理由はハッキリ分かりませんが、物件数が少ないってのがあるのかもしれない。仲介手数料を稼ぐために、買主さんも自社で契約して、必ず売主・買主両方から仲介手数料を貰う方針に、よりシフトしてるんじゃないかな…。もう「仲介って意味ないやん」ってレベルになってきています。



本来の仲介の役割は
・売主様に対しては→情報をオープンにして、良い条件で売れる様にする。
・買主様に対しては→条件に合う物件を、適切に判断して提案する
この2点がメインにならないといけません。



自社で買主さんを見つけて契約する努力はもちろん必要だし、会社として成し遂げようとするのは大事なんですけど、売主さんの思いや買主さんへの（本当の）アドバイスを追求する事なく、ただ単に「情報」だけで仕事している方向に向かっています。



「まさか大手の不動産会社がするはずない」って思ってるかもしれませんが・・・・・かなり深刻ですよ。




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【ネットだけで物件情報を見ている方へ】

【ネットで物件情報を見てるだけだなんです】って相談が結構多いんですね。家探しが進まない･･･って事につながっていくんですけれど、不動産会社の対応(イメージ）が悪いっていう理由は今回はやめといて（汗）、状況の説明だけしてみたいなと思います。

物件を人として考えみましょうか。住宅って友達みたいなもので誰かが書いたプロフィール（ネットの物件情報）をいくら読んでも分からない訳で、実際に会う（見学）しかない。

そしてここからは物件主体で考えてしまうと見落としがちになるんですが、そのプロフィールを書いている人って誰かというと、不動産会社の営業マンですね。お友達を紹介して成立して報酬が頂ける立場、結婚相談所の担当みたいな役割も担っているという事です。大手さんなんか特にですけど、１カ月の友達成立ノルマが決まっているとイメージするとそのプロフィールをどこまで信用するんだって話になります。

その友達候補が現在どういった状況なのか？どういった性格なのか？そして自分に合いそうな人なのか？、キッチリと見極めて教えてくれる営業マンと出会う事がまずは重要になってくると思います。

ネットの情報なんて「ちょっと気になるけど、実際はどうなん？あの営業マンに真実を聞いてみよう」くらいの位置付けでいいかと。

一方営業マンとしては、お客さんがこの友達と合うかどうか、出会ってすぐに分かる訳がない。お客さんが「もうこの人！」って決めているのなら間違いなく友達になれる様に業務をこなしていくだけなんですが、相談って話になるとお客さんの性格や理想を先に充分に聞いて把握しておく事が最重要項目になります。

だから初めて出会って物件を見学して、営業マンが「おススメですよ！」って言ったら、信用してはいけないと言っている理由です。

ネットの物件情報って意味があるとは思うのですが、そこから一歩【その友達候補をキチンと分析して、判断してくれる担当を探す】って事まで勇気を出して進んで欲しいなと感じています。

できれば「友達がこう変化（リフォームやリノベーション）すれば、合う様になるんじゃないですか」みたいな提案もしてくれた方が選択肢が広がるし、友達成立してからもその後を気にかけてくれる担当が本当にベスト。

写真そして、何でもいいから成立しればいいねんって考えている担当のコメントばかり読んでも、心には響いてこないですよね。

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【住宅設計での雰囲気作り】

今日は一日雨･･･全然知らなかったので朝はちょっと焦った。

午前中は調査＆売主様宅にて打合せ、その帰りに現在仕上げに入っている建て替えのお客様の現場に寄ってきました。

・シャッター閉まっているので暗めですが･･･

・キッチンの背面食器棚と造作

・玄関入ってすぐの所に洗面（隠れた場所に）

今月には完工するという事で、洗い工事が終わったらまた見に来よう。

マンションのリノベーションを考えていまして、思いっきり雰囲気出そうとしたら、外みたいな設計デザインもありっちゃありなんですよね。

京都の先斗町のような雰囲気の廊下にしてムード出すのも可能かな。

先斗町でも通りじゃなくて、さらに曲がった路地みたいな設計デザイン。

色々と住宅設計を考えていくのも楽しいもんです。

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【建物面積を減らして、満足度を上げる】

朝に物件写真を撮影しに行ったら、その横で賃貸が建設されていました。

積水ハウスの賃貸住宅っぽいかな（看板外れていて不明ですが）。

これから仕上げと外構工事に入っていくと思いますが、建物の外観（配置計画・入隅の入れ方・アプローチの出し入れ）が上手いなぁ～と。積水ハウスだったら、植栽計画もかなり格好良く仕上げてくるんでしょう。

こういうのを見ると【外構計画と建物配置】って大事だなと本当に感じます。

植栽って好き嫌いあるんだけど、住宅においては見た目を引き締めてくれる要素があり、個人的にはあった方がいい。もし手入れが面倒だから･･･ってなら、アプローチの素材感や石などを使って立体的な外構計画を目指してみてください。

規模が小さくなる個人住宅でも、外構工事によって満足感が数倍変わってきますからね。予算上、希望の土地面積がなくても・仮に３階建てになっても、建物配置や外構計画によって「帰ってきたらつい見てしまう住宅」も可能になります。

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【横柄な態度の人をよく見かける】

昨日解体業者さんと雑談してたんですけど、工務店を営んでられまして、昔ハウスメーカーの下請けをやっていたみたい。長い事やっていたが、元請けのハウスメーカーの責任者が変わり、急に工事価格の全面的な値下げを要求されたと。

なかなか厳しい価格交渉額だったので「じゃあ、下請けから抜けます」って辞めたと言ってました。コレ、よくある話でしょうね･･･。その後も他の下請け業者さんが続々と辞めたらしいです。

特に住宅会社は基本、現場の人を値切ったらアカンのですよ。そりゃ「今回はお願い」って頼むときもあるでしょうけど、それは積み重ねた信頼関係があってこその話。次からはちゃんと仕事を出すフォローも重要になってきます。

協力会社って言い方もよくしますが、字のごとく【協力しあって初めて成り立つ仕事】。キチンと発注して、キチンと仕上げてもらう＝お客さんが満足する。これを深く考えなくても感覚で理解していないと痛い目に会います。

不動産も一緒ですね。銀行担当者・司法書士・土地家屋調査士・建築会社など関係する人には気持ちよく仕事してもらいたい（良い物をお客さんに提供したい）ので、普段の接し方や対応にはかなり気を遣う様にしています。

よく銀行や司法書士の人に横柄な態度をとっている不動産営業マンがいてますが、性格やその会社の仕事へのスタンスがめっちゃ分かります。お客さんはそういう部分も見てるから気を付ないといけないのに･･･。

やっぱり最後は人と人との関係が、お客さんにも伝わっていくと思いますね。

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【売れた物件を見直す】

昨日このブログで、ハウスメーカーが土地を結構買っているという内容を書いたんですね。お客さんが普通に買える物件が少なくなるなぁとどっちかというとマイナスな意見。

ブログをアップしたのが18時半くらいだったかな。そしたらその1分後に、セキスイ時代の先輩から「橋本、なんか買えそうな土地ないかぁ」って電話。


ビビった・・・（汗）、ブログ見て電話してきたんかと思った。「今は無いんです〜」って爽やかに答えてしまいました（本当にないけど）。

そりゃ土地のご売却を依頼される事も多いので、売主様が気持ちよく納得される価格ならOKなんだけど、また再販売される時に価格が上がるのは間違いないので…買主さんの事を考えると微妙な気持ちになるんですよね。



話は変わりまして、マンションの成約確認をしていましたら【高いと感じる物件もちょこちょこ売れてました】。

買われた方が価値を感じて買われたのか？
半ば強引にあまり説明されずに成約になったのか？
は分かりませんが、売れてるのは事実。


私ら不動産仲介としては、成約確認をする度に
・相場に変化が出ているのか
・参考にしなくていいのか
などをチェックしていく必要があります。




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【土地がまた買われていく・・・】

街を走っていると、ハウスメーカーの建築条件付き土地が増えた様に思います。調べると相場より高めに価格設定してるんですよね。


「ある程度高くなっても（高く仕入れたとしても）、ブランド力で売れるやろ」っていう思いでもあるのかな…まぁ実際に売れるかもしれませんが。


大型分譲地なら意味があると思うんですが、1区画・2区画の土地でハウスメーカーも積極的に参入となると、買える価格帯ではなくなってくる（汗）。かといって、建物に知識もない・興味もない不動産会社が建築条件付けるのも問題あるんですけどね。悩ましいところです。


ハウスメーカーの内部では、不動産部門と建築部門はある程度分かれているのかもしれませんが、建て替え需要が落ちてきているのも要因になっているのは間違いないでしょう。


個人的には、【家を建てる】人に集中して欲しいかな。土地にまで手を出されると、物件が少なくなる＆価格が上がるという、普通に土地を探しているお客さんにとっては良くない循環になっていきます。



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【お客さんは、本当は何を知りたいのか？】

ホームページをご覧頂いているお客様、または会員登録（メール配信希望）を頂いている方向けに、「他にも発信の仕方ないかな？」って色々と考えていまして。現在考えている内容のいつくつかをご紹介。

①茨木市の北部エリアもピックアップ掲載

現在は茨木市の南部・中部の物件を主にホームページにアップしています。が、北部エリア（具体的にはR１７１より北側）の中でも「この物件は掲載してもいいかな」って情報は掲載していこうかなって決めました。

物件数が少ないので単に情報量を増やすなんていう簡単な目的ではなくて、北部エリアの相談（聞かれる事）がちょくちょくあるので、それなら自分で紹介しても良さげな物件だけ掲載してしまおうっていうのが理由です。たぶん数物件くらいになると思いますが、試みとしてはありかな。

②メール配信希望の方（会員様）への発信

今やっているのは、メルマガ＆物件速報の２つ。それに加えて、【ピックアップ物件情報】も追加していきます。

具体的には、特になんでもない物件なんだけど「こういった見方が出来ますよ」「こう加工すれば、条件に合うかも」っていうような、私なりの物件解釈を説明も交えてしていけたらと考えています。加工っていうのは主にリノベーションしたらっていうのがメインになる予定。

かなり込み入った内容になるかもしれないし、そもそもネット不可の物件だったらブログにもUPできないので、会員様限定になります。

もしかしたら、逆のパターンもあるかもしれない。「この物件は●●●なので、気を付けましょう」みたいな内容（汗）。わざわざ発信せんでも・・・って思われるかな？

まっ、情報発信の手段としては良いかもしれないですね。お客さんは不安だから色々と情報をインプットしようとしている訳だし、その参考の１つにでもなってくれれば価値がある。

毎日物件をチェックしていて、たとえば【私がとある物件資料を初めてパッと見た時に、なにを考えたのか？】っていう部分、これがお客さんが本当に知りたい部分なんじゃないかと思います。出来るだけオープンにするために試行していきますね。

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