あけましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い致します。
年末年始は本や色んな記事を読む時間を設けました、と同時に今年はどうなっていくんだろう？っていう想像も。
業界的にも、また実感としてもまだ上げムードが続く感触があるっていうのが率直なところです。
過去からの流れを確かめてみると、私が住宅業界に入ったのが1995年。バブルは弾けていましたがまだまだ立地の良い土地を買うという雰囲気でもなく、大阪から三田市や能勢・豊能郡、川西市に広めの土地を求めて家を建てるという人が多かった。南の方面だと京都の精華町とか奈良市、名張市まで色んな場所によく行きましたね。ニュータウン人気が健在の時代。
今との違いでいうと、住宅ローンの金利も低くはなかったので、支払いと希望する土地建物のバランスを考えると必然的にそうなったのかと思います。
建物価格もその時代は、契約価格は2,000万円台が多く（もちろん商品グレードによりますが）、外構・附帯工事入れても3,000万円超えるかどうか。
今は当たり前のように3,000万円以上してますよね、外構工事とか入れたら4,000万円位はする計算。建物だけで1,000万円近く必要予算が上がってる状態です。
そうなるともっと郊外に需要があってもいいんだけれど、逆に都心近くの方が需要が高くなっています。理由としては多少は土地が買いやすくなったのと、さっきも言った金利が低いからでしょう。
それ以外では、ネットが出てきてから建物の選択肢が増えたという事も関係してるかと思います。
昔はハウスメーカーと地場の工務店の2択だったのが、今は建築会社がホームページなどで独自で集客してハウスメーカーより安い価格帯で建物を供給しているので、総額を抑える事が出来ているというのも大きいかと考えています。
今後は益々選択肢が増えていくと思いますので、お客さんにとっては良い事。逆に会社側からすると、選ばれる選ばれないがハッキリと2極化するので、上辺だけの言葉ではなく、目に見えるアピール（使命）が必須になってきます。
なんか今年は業界的な節目のタイミングが来そうな気がしてるんですよね。不動産市場という事ではなく、お客さんが不動産会社へ期待する仕事の変化という意味で。
選ばれる不動産会社である様に精進あるのみです。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
住宅のトレンドを見ておこうと、各ハウスメーカーのホームページを見ていました。あんまり変化はしていないですが、昔と比べるとソフト面の打ちだし傾向が強くなっていますね。断熱・気密・換気・耐震はもう当たり前として、ハード面での差別化が難しくなっているんでしょう。
いくつか参考になる商品コンセプトがありましたが、三井ホームさんの「㎥設計」というやつ。間取りを平面ではなく、立体で考えようというコンセプトになっています。
＊ホームページからお借りしました↓
「いや、平面でも充分広いやんっ！」っていう突っ込みは置いといて、ステップUPや勾配天井・吹抜けを使って空間を広く見せようという設計になっています。空間の繋がりと言ってもいいかな。
コレ、実際には設計的に難しい部分があって、逆に各部屋が面積的に小さくなってしまう可能性が出てくるコンセプトなんですが、お客様の好みを確認して共有しようという部分では有効です。
設計って【意識しているか？知っているか？】なんです。
意識していないと間取りに反映できないし、そもそも知っていないと発想さえ浮かんでこないもの。各ハウスメーカーがコンセプトを打ち出して実例を提示してくれる事は助かります。
一番はお客様と直接打合せして、間取りを考えて、そして再度考え直してっていう繰り返しをするしか経験を積むことはできないんですけど、それに知っているという知識を組み合わせて成長していけるものだと思い、住宅設計をこの２５年以上続けていました。
やっぱ作り出すのが好きですね、改めて感じております。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
今日から当社も冬期休暇、ブログ更新だけは続けていこうと思っています。
１年を振り返って、今年も多くのお客様・関係会社の人に恵まれました。良い方ばかりでその期待に応えようと頑張ってきた感じです。この１年は、過去のお客様からのご紹介からのご契約がちょうど５０％でした。半分がご紹介からという事で本当に支えられております。来年はもっとご紹介してもらえる様な仕事をしていきたいと強く感じております。
あとは、ホームページ内のブログでも書きましたが、もっと濃い内容の・交流がしやすい環境での情報発信をしていこうと計画しております。どのようにしてお客様が求めている物件内容を伝えていくのか？という方法の部分です。ホームページ内（特に会員情報で）で出来るだけコメントなどお伝えする様にはしていますが、限界があるんでね･･･。
物件内容だけではなくて、不動産市場や業界の事・住宅の事など不安を感じているお客様は多いと思うんですね。
そこに一番寄り添う人間である事はもちろんなんですが、相談しやすい環境作りをもっとしていかないといけないと感じております。このお正月休みも勉強して、深く考えていきます。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
明日から休みに入る会社が多い不動産業界。当社は明後日から休暇に入ります。明日も色々とやる事があり、気合い入れて頑張ります。
で、不動産業界も休みに入ることだし、ブログの内容もちょっと過激気味でもいいかなぁと。
「仲介」と「代理」の違いを把握して、私なりの考えでも書いてみたいと思います。
仲介は、売主様と買主様の間に入って調整する事。
代理は、売主様とイコールの関係になります。買主様から見ると、代理になっている不動産会社は売主様と同じ立場となります。
仲介の場合は仲介手数料というのが発生しますが、代理の時は仲介ではなく、売主様から直接買うのと一緒だから、基本的に仲介手数料は発生しません（売主様側のみ手数料が発生するだけ）。
新築マンションなんかはほとんどそうですね、あまり意識した事ないかもしれませんが、事業主である売主がいて、販売センターで営業している会社は販売代理となっています。
でここから私の考えなんですが、新築一戸建てやリフォーム済み物件など売主が不動産会社の場合は、代理のみ可でいいんちゃうかな。
売主買主両方から仲介手数料貰えるからこういった物件を積極的にお客様に紹介する不動産会社が多いけど、代理しかアカンとなれば、強引な営業も減る気がします。
売主である不動産会社も「売って欲しい」となれば、手数料を通常の3%じゃなく、もっと多く支払うとすればいいだけ。（どうせ販売価格に上乗せするだろうから、相場より高めになるでしょ。そしたらお客様も他と比較しやすくなる）。
売主が不動産会社である場合は代理のみにするというのが、公正な不動産取引になっていく1つの要因になると思いますね。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
で、不動産業界も休みに入ることだし、ブログの内容もちょっと過激気味でもいいかなぁと。
「仲介」と「代理」の違いを把握して、私なりの考えでも書いてみたいと思います。
仲介は、売主様と買主様の間に入って調整する事。
代理は、売主様とイコールの関係になります。買主様から見ると、代理になっている不動産会社は売主様と同じ立場となります。
仲介の場合は仲介手数料というのが発生しますが、代理の時は仲介ではなく、売主様から直接買うのと一緒だから、基本的に仲介手数料は発生しません（売主様側のみ手数料が発生するだけ）。
新築マンションなんかはほとんどそうですね、あまり意識した事ないかもしれませんが、事業主である売主がいて、販売センターで営業している会社は販売代理となっています。
でここから私の考えなんですが、新築一戸建てやリフォーム済み物件など売主が不動産会社の場合は、代理のみ可でいいんちゃうかな。
売主買主両方から仲介手数料貰えるからこういった物件を積極的にお客様に紹介する不動産会社が多いけど、代理しかアカンとなれば、強引な営業も減る気がします。
売主である不動産会社も「売って欲しい」となれば、手数料を通常の3%じゃなく、もっと多く支払うとすればいいだけ。（どうせ販売価格に上乗せするだろうから、相場より高めになるでしょ。そしたらお客様も他と比較しやすくなる）。
売主が不動産会社である場合は代理のみにするというのが、公正な不動産取引になっていく1つの要因になると思いますね。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
新築マンションの販売もした事あるんですけど、（言い方悪いですが･･･）どの現場も効率を求める雰囲気がありました。グランドオープンや人気のあるマンションなら、その雰囲気はなおさら。どんだけ手間をかけずに処理していくか･･･みたいな。
個人的には「マンションもスケルトン販売して、購入した人が好きに設備を選んだり、間取りを作成できた方が面白いのになぁ」って思う派だったのですが、まぁ色んな問題が起きるのも分かる（汗）
・大型マンションなら、色んな工事会社が入るから混乱しそう
・マンションディベロッパーの利益が減る
・そもそも間取りの打合せが出来る営業マンを配置しないといけない
などなど。新築マンション販売で営業マンは間取り提案の能力を求められていない（不動産仲介もそうですが）ので、なかなか実現は難しいと感じます。
あと接客していて少し疑問に感じたのは、ご年配の方（ご夫婦２人暮らし）とかが、あんな決まりきった間取りパターンでいいのかな？って事。人生経験も豊富だし、荷物の量もある程度は把握できているし、部屋数が将来増える可能性も少ない。そんな人こそ、自由に個性ある間取りが心置きなく楽しめると思うんです。
・バルコニーに面して縁側が欲しい
・夫婦それぞれに趣味の空間が欲しい
・全部畳がいい
リノベーションや間取り変更リフォームって、もっとご年配の方々も楽しんで欲しいんですね。部屋で区切られていた空間を広々ＬＤＫや趣味の空間にしたりして、気持ちよく暮らして頂きたい。
茨木市の物件情報チェックは
突っ込んだ内容のコアな不動産ブログは
ちょっと初めに注意事項、ご売却を考えている人向け。
2ヶ月前から契約予定になっている物件（マンション）があり、今日気になったので売主から売却依頼を受けている不動産会社に再度確認の電話を入れました。
「契約予定です」
・・・2ヶ月も契約予定のままなんて、ありえないね。物件を止めている可能性がかなり大。こうなってくると自分の会社で買主さんも見つけようって事じゃなく、業者買取りの方向に持っていこうとしてるんじゃないかな。
売主さんが「なかなか売れないから、もうその金額でも売るわ」って言うのを待ってる状態。
本当にこんな事あるの？って思われるかもしれませんが、実際によくあるので疑ってくださいね。
ちなみに大手の不動産会社です。
話は変わって【歴史を知る事は重要！】ってよく聞くじゃないですか。これ、不動産売買でも一緒です。
良い不動産会社は、歴史＝成約事例をよく知っている。実際に売れた内容を知ってるから、今売りに出てる物件の判断が出来るんです。今までの成約価格の流れから、今後の予測もある程度は感じる事も出来ます。
あと歴史だけじゃなくて、購入を検討しているお客さんの声も同時並行で聞いている事も非常に重要。
成約事例+現在のお客さんの声、この2つが組み合わさって、物件の判断がよりクリアーに見えてきます。
一般の方はこの判断が非常に難しいと思います。成約事例の方はずっと不動産情報を見てきた人はある程度の近似値は分かるかもしれませんが、多くの他の人の声を聞くのが出来ない…自分の判断が間違ってないのか確認作業がしにくいんですね。
こう考えても「信頼できる・正直に教えてくれる不動産担当が必要」という理由が分かって頂けるかと思います。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
2ヶ月前から契約予定になっている物件（マンション）があり、今日気になったので売主から売却依頼を受けている不動産会社に再度確認の電話を入れました。
「契約予定です」
・・・2ヶ月も契約予定のままなんて、ありえないね。物件を止めている可能性がかなり大。こうなってくると自分の会社で買主さんも見つけようって事じゃなく、業者買取りの方向に持っていこうとしてるんじゃないかな。
売主さんが「なかなか売れないから、もうその金額でも売るわ」って言うのを待ってる状態。
本当にこんな事あるの？って思われるかもしれませんが、実際によくあるので疑ってくださいね。
ちなみに大手の不動産会社です。
話は変わって【歴史を知る事は重要！】ってよく聞くじゃないですか。これ、不動産売買でも一緒です。
良い不動産会社は、歴史＝成約事例をよく知っている。実際に売れた内容を知ってるから、今売りに出てる物件の判断が出来るんです。今までの成約価格の流れから、今後の予測もある程度は感じる事も出来ます。
あと歴史だけじゃなくて、購入を検討しているお客さんの声も同時並行で聞いている事も非常に重要。
成約事例+現在のお客さんの声、この2つが組み合わさって、物件の判断がよりクリアーに見えてきます。
一般の方はこの判断が非常に難しいと思います。成約事例の方はずっと不動産情報を見てきた人はある程度の近似値は分かるかもしれませんが、多くの他の人の声を聞くのが出来ない…自分の判断が間違ってないのか確認作業がしにくいんですね。
こう考えても「信頼できる・正直に教えてくれる不動産担当が必要」という理由が分かって頂けるかと思います。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ちょっとアブナイなぁって思った事を1つ。
お客さんとLINEでやり取りしてまして、質問があったので確認したんですね。（詳しくは書きにくいけど）「●●●でお願いします」という返事。その●●●でも一般的には問題ないんだけど、ちょっと気になって突っ込んで確認してみたんです。
そうすると「そうなんですね…もう一度確認してみます」と。お客さんの方で捉え方が違っていた様で、突っ込んで聞いて良かったぁ。
こういうのって、実際に会って話をしたりオンラインで打合せしてたら、話の流れで自然に防げる内容だったりするのですが、LINEやメールだと気が付きにくかったりするんですね。
なので文章で伝える時はものすごく気を遣って書くのですが、【もしかして勘違いをし合ってないか？】【確認漏れはないのか？】間違うかもしれない前提でやり取りした方がいいくらい。
経験がものをいう時もあるから、特に新人さんとかは出来るだけ会った方がいいんだと思う。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
お客さんとLINEでやり取りしてまして、質問があったので確認したんですね。（詳しくは書きにくいけど）「●●●でお願いします」という返事。その●●●でも一般的には問題ないんだけど、ちょっと気になって突っ込んで確認してみたんです。
そうすると「そうなんですね…もう一度確認してみます」と。お客さんの方で捉え方が違っていた様で、突っ込んで聞いて良かったぁ。
こういうのって、実際に会って話をしたりオンラインで打合せしてたら、話の流れで自然に防げる内容だったりするのですが、LINEやメールだと気が付きにくかったりするんですね。
なので文章で伝える時はものすごく気を遣って書くのですが、【もしかして勘違いをし合ってないか？】【確認漏れはないのか？】間違うかもしれない前提でやり取りした方がいいくらい。
経験がものをいう時もあるから、特に新人さんとかは出来るだけ会った方がいいんだと思う。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
今日は購入のご相談がありました。
・エリアはなんとなく希望はあるけど、決定ではない。
・マンション、一戸建ての両方OK
・新築物件（マンションも）を見た
ザックリですがこの様なご状況。同じ様な方も結構多いんじゃないでしょうか。
こういった時では、具体的な物件の話をするよりも、資産価値や経済状況・将来の予測などのもっと広い話を最初に確認し合い、お互いの価値観を共有する事がオススメです。
そのためには私からは「茨木市の不動産市場、日本の経済、金融市場の動向や関連性」などをご説明して（私の主観ですよ）、どちらかというと資産価値の面で物件提案をしていく流れになります。
エリアが決まってて、更に物件も決まってる人はあまり関係ないかもしれませんが…仕組みを知っておくだけでもプラスかと。
あくまで予測だし確率の話になりますが、不動産会社としては物件だけじゃなくて、将来の話も経済全体で説明する様にしています。
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・エリアはなんとなく希望はあるけど、決定ではない。
・マンション、一戸建ての両方OK
・新築物件（マンションも）を見た
ザックリですがこの様なご状況。同じ様な方も結構多いんじゃないでしょうか。
こういった時では、具体的な物件の話をするよりも、資産価値や経済状況・将来の予測などのもっと広い話を最初に確認し合い、お互いの価値観を共有する事がオススメです。
そのためには私からは「茨木市の不動産市場、日本の経済、金融市場の動向や関連性」などをご説明して（私の主観ですよ）、どちらかというと資産価値の面で物件提案をしていく流れになります。
エリアが決まってて、更に物件も決まってる人はあまり関係ないかもしれませんが…仕組みを知っておくだけでもプラスかと。
あくまで予測だし確率の話になりますが、不動産会社としては物件だけじゃなくて、将来の話も経済全体で説明する様にしています。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ネットでの物件広告について
とある不動産会社がポータルサイト（スーモ・ホームズなど）への掲載入力を事務員が行い、その反響への対応は委託で行うみたいなコメントがありました。
これこそ「物件を【情報】としか見ていない」不動産会社の典型だと思いますね。
お客さんに発信するなら、自分の言葉で書こうよって話。物を販売するならともかく、不動産っていう個人的な部分によって捉え方が変わる物は、担当が対応した方がいいんちゃう・・・。
物件見学も、パートの人が待機して接客したりしてますもんね（汗）。100%アカンとは言いませんが、その会社の【物件とお客さんとの関係】に対する意識は高くないと考えます。
特に新築一戸建てのオープンハウスなんかはアルバイトみたいな人が待機してたりするし、「多くの販売現場を確保する為には人員が必要だ！」みたいな発想でお客さんより知識のない人が接客してたりします。
お客さんだけじゃなく、物件や不動産取引を舐めてますね・・・。接客した担当がどんなものなのか？キチンと確認した方がいいですよ。それで仲介手数料100万円以上とか意味不明でしょ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
とある不動産会社がポータルサイト（スーモ・ホームズなど）への掲載入力を事務員が行い、その反響への対応は委託で行うみたいなコメントがありました。
これこそ「物件を【情報】としか見ていない」不動産会社の典型だと思いますね。
お客さんに発信するなら、自分の言葉で書こうよって話。物を販売するならともかく、不動産っていう個人的な部分によって捉え方が変わる物は、担当が対応した方がいいんちゃう・・・。
物件見学も、パートの人が待機して接客したりしてますもんね（汗）。100%アカンとは言いませんが、その会社の【物件とお客さんとの関係】に対する意識は高くないと考えます。
特に新築一戸建てのオープンハウスなんかはアルバイトみたいな人が待機してたりするし、「多くの販売現場を確保する為には人員が必要だ！」みたいな発想でお客さんより知識のない人が接客してたりします。
お客さんだけじゃなく、物件や不動産取引を舐めてますね・・・。接客した担当がどんなものなのか？キチンと確認した方がいいですよ。それで仲介手数料100万円以上とか意味不明でしょ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
土地を探していると必ず【建築条件】というのが出てきます。建築条件がアリかナシか。
もう1つ突っ込んだ話をすると、「建築条件無しは一般の人が売主で、建築条件有りは不動産会社（建築会社）が売主である」というのは必ずしもそうではないという事。一般の方が売主の場合は建築条件無しというのは間違いありませんが、不動産会社が売主になっていても有りと無しの両方が存在します。
どういった部分でその判断を分けているのか？様々なケースがあるんですが、主な判断基準と対策を書いてみたいと思います。
ケース① 高額な価格帯やエリアの時
いやらしい書き方になりますが、高額になってくると建物にコダワリを持たれるお客様の割合が高くなるんですね。そうなると建築条件有りにしちゃうと「お客さんを納得させるだけの打合せ・提案をする自信がない（もしくは面倒になる）」という発想の不動産会社が多く、建築条件無しにして売っちゃえという事になります。
ケース② 土地が大きい時
①と多少かぶってきますが、土地面積が大きくなる分、価格が上がってしまうので、建築条件付けると売りにくくなります。この場合も無しにして売ろうかとなりますね。
結論、高額になればなる程建築条件付きにすると売れなくなるリスクがあるので（ハウスメーカーは除外）、条件無しになっているケースが増えてきます。
不動産会社って、基本的に建物での利益も見込んで土地を仕入れますので、建築条件無しの場合はその分も土地価格に含めて販売される傾向があるんですね。なので、価格の見極めがココでも非常に重要！
建築条件無し土地を見つけて、売主が不動産会社って判明したら、【相場から見てどうよ？】っていう探りを入れた方が判断をしやすくなります。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉