【一戸建ての洪水対策】

基礎着工が始まったお客様の現地前を通ったので朝に写真撮影。

砕石敷いて、捨てコンした状態でした。もうちょっとしたら配筋工事に入りますね。近いし、ちょいちょい見に来ようと思います。

で、今日は洪水や内水対策について書いてみようかなと。

数か月前にスーパー堤防ってネーミングでマンションの敷地ごとかさ上げした物件を仲介させて頂いたのですが、一戸建てでもハザードマップが厳しいエリアは地盤かさ上げってのを検討した方がいいかと思います。

地面が上がるので土留め工事が必須になり、外構工事（または高基礎工事）は割高になりますが実損だけじゃなくて安心感も変わってきますよね。

かさ上げといっても１ｍも２ｍも上げるのは現実的には難しいかと思いますが･･･５０ｃｍくらい上げて、隣地や道路の境界部分には厚めのブロックを高さ１ｍくらい建てて少しでも対策を施すのも大切かと考えます。

そうなってくると現在主流のオープン外構ではなくて、昔みたいに塀で囲まれたクローズな外構になります。さすがにガレージ入り口や門の部分は出来ないので、そこは止水板を立てられるようにするかもしくは土嚢で対応するしかないかな。

ハザードマップ上で３ｍ～５ｍ未満の洪水エリア＆家屋倒壊等氾濫想定区域なのに、普通に（なんなら高い価格で）販売されている建売なんかを見ると、これからの不動産仲介としての説明責任ってものを考え直さないといけないんじゃないかと思いますね。

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【ショールーム閉館のニュースとメルマガ紹介】

大阪グランフロントにあるパナソニックのショールームが閉館になるニュースが出ていました。家を建てる人・リフォームした人は行かれた事があるかと思います。


コロナの影響もあるのか、家賃も高いだろうし採算が合わないのか分かりませんが、時代の流れなんかな。



まだ箕面にショールームがあるから（規模は小さくなるけど）実際の打合せにはそれほど支障はないかと思います。



ショールームは集客という面でも一役を担っていますが、はたしてこれからの設備確認の仕方はどうなっていくのかな？実物を見ないと決められないって人はまだまだ多い。変化に注目です。



あとホームページ会員さんに毎週送っているメルマガですが、「どんな内容なの？」って質問がありました。



最初にブログみたいな感じを書いてから、今週のピックアップ物件を簡単に解説。その後は今週の新着物件と価格変更物件を一目で見られる様に羅列しています（ホームページへのリンク付き）。最後に成約済み物件も表示。



そんな内容となっています。営業とかしませんので、気軽に会員登録して下さいね。今朝配信したメルマガの冒頭のコラムを貼り付けますので、お読み下さい↓



また緊急事態宣言が延長。
かれこれ2年近くのマスク生活。
人生80年の40分の1をマスクしてるって
考えるとスゴイ時代を生きていますね。

株価も3万円台を突破。
このままだと不動産も上がっていくんでしょう。

ホームページのブログにも昨日書きましたが
なんでもかんでも上がる訳ではなく
立地などにより2極化・3極化するのは
必然だと考えています（あとハザードマップも）。

そこらへんの話をキチンとしてくれない
不動産営業マンはもうダメなんじゃないかなぁ。

とはいえ、基本居住用の不動産を買う場合は
あまり気にしすぎるのも良くない。
ゴールは【どう暮らすのか】という部分。
個人の時代と言われていますから
特に内装や間取りの取り方などで
生活を楽しんでほしいと思いますね。

コピーライターの糸井重里さんが
昔良いキャッチコピーを出してましたね。
「おいしい生活」
まさにコレなんじゃないかと思います。
おいしい物件じゃなくて、生活。

・相場帯に入っているかの確認
・ハザードマップの確認
は当たり前に確認しておくべき事項で
その後のおいしい生活をイメージできる
物件探しをお手伝いしていきたいです。

【住宅設計の根本テーマ】

最近はリノベーション（間取り変更リフォーム）のご相談がまた増えてきました。

新築建売や建築条件付き土地ってものに納得感が生まれない結果だとも言えますが、私としたらとても有難い。新築の設計も楽しいが、中古＋リノベーションも違った感覚で楽しいんです。

住宅設計について最近考える事が多くなってるんですよ。お客さんの要望をどう表現するのか？っていう基本テーマじゃなくて、もっと根本的なテーマ。【これからの住宅とは？】みたいな問いかけです。

先週だったかな、YAHOOニュースで「マンションの間取りで、廊下を無くして、その空間をリビングダイニングに取り込む」みたな記事があったのですが、リフォーム設計をやっているとどっかのタイミングで考えるケースなんですね。１００人いたら１人・２人は共感される設計コンセプトになるかもしれませんが、正直シックリこないっていうのが感想です。昔ながらの日本建築の基本【田の字】の間取りの方が良いんじゃないかなぁ。

暮らしっていうのは決まっているのもではなく、変化してるって考えた方がいい。その変化も家族構成や荷物の量とかだけじゃなくて、導線や意識みたいな部分も変化していってる。どっちかというと無秩序に向かって変化しているので、間取りを考えるにあたっては可変性が高い方が正解なんじゃないかと感じています。

なんか生物学みたいな、エントロピー増大の法則みたいな壮大な話になっちゃいますけど･････。

マンション・リノベでも、スケルトンにしてから水廻りと床だけを組んで、壁や収納は変化できるように簡単に（かつデザイン性も持たして）組んでいくのが理想なのかもしれない。この設計はできるっちゃできますね。

お客さんが考えるテーマではないかと思いますが、設計する立場の人間としては常に突き詰めていく必要があるテーマです。

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【見に行った安藤建築】

久々のブログ更新。なんだかんだと忙しくさせてもらっています。どっちかというと資料や物件調査が追い付いていない状態･･･（汗）、早起きして、だいぶ作業が進んできましたので明日にはちょっとスッキリできているかなという状態です。

ブログもね書こうと思ったら書けてたんですけど、特に大手の不動産会社の対応が酷くて、書き始めると悪口になっちゃうのであえて更新せずにいたんですよ。当社にお声をかけて頂いているお客様の満足できるゴールを目指すだけですからね。さっ頑張りましょう。

で話は変わるんですけど、先週に大阪市内の住吉区までご案内があり、帰りに寄り道したんですよ、安藤忠雄が設計した住吉の長屋を見に。前から気になってたんですけどなかなか見に行く機会がなくてですね、本当に近所の物件でしたのでやっと寄れました。

＊ネットでもよく出ているので、外観くらいいいかなと思い撮影。右側のコンクリート打ちっぱなしの家。

道路から見るとホントに小さな建物なんですけど、存在感あったな（･･･そういう目で見るからかもしれませんが）。何十年も前にあの設計ができるなんて、たしかに有名になるのも分かる気がします。

住んでいる方も色んな思いが詰まった家なんだろう、住みにくさも含めて、家って思いが大事なんだな。

んでもって今朝は土地を仲介させて頂いたお客様の建築現場に顔を出してきました。棟も上がって、現在は床の合板を貼っている最中。

（全館空調のダクトがはりめぐらされてます）

まだ工事中ですが、それでも結構広さを感じましたね。部材がなくなり、クロスも貼り終わって養生がめくられたら、かなり大きな空間になると思います。

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【最近ご売却の相談が多いんですけど･･･】

最近ご売却相談を受ける事が多いのですが、他社の査定の話も聞いたって方のほとんどで、不動産会社が「買取り」の方向に持っていこうとしている感じでしたね。

安くなってもいいから出来るだけ早く売却したいって人はいいと思うんですけど、経験上そういう事情の売主さんって多くはないんですね。それなのに、買取りの方向にあーだこーだ言って持っていこうとする。

結論から言うと、買取りで儲かるのは買い取った不動産会社と仲介する不動産会社だけ。売主さんは安く売る事になるわ、買主さんは高く買う事になるわで、お客さんのためには基本的になりませんのでご注意くださいね。

「なんかこの不動産会社おかしいぞ･･･」って見分ける方法は【不動産会社の方から買取りの話を持ち出た時】ですね。そういう時はちょっと疑った方がいいかと思います。じゃあどうするかというと【複数の他の不動産会社に聞いてみる】しかないかな。ものすごく面倒くさいと思うのですが、売却価格に数百万の差が出てくるので頑張って聞いてみてください。

・本当に売れないのか？

・はなから買取りの方向に持っていこうとしているか？

・普通に売却できない様に、情報を止めているケースも

大手さんだからといって安心してると本当に騙されますので、再度言いますが、面倒かもしれませんが他の不動産会社にも聞いてみた方が絶対にいいですよ。

もっと言うと、売却を依頼する時は専任や専属専任ではなく、一般媒介契約で依頼する方がベターです。

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【移動中に現場に寄ってみた】

物件の写真撮影の通り道だったので、現在進行している現場に寄ってきました。

●基礎が終わって、土台組みしている現場

●コチラは解体工事が終わって、更地になってました

●一戸建てのリフォーム。もう少しで工事完了。

最近はリノベーション現場がないので、設計欲＆打合せ欲がまだウズウズしています。

中古を探して、ガッツリとリノベーションしたい方。提案しまくっちゃいますので、お気軽に（笑）。

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【これからの土地・建物】

お盆明けましたね、とはいっても不動産業界は火・水が定休日の会社が多いので、１９日（木曜）から始動開始といったところです。

今年のお盆は雨・雨・雨。それも強い雨が長時間降るという形で、災害級の大雨でした。もう毎年言ってるんですけど、災害級の自然現象が起こる前提で土地・建物を考えておかなくちゃいけない。

このブログで何回も書いてますが本当に大事なので再度書くと

・土地はなにより立地。ハザードマップの確認は必須です。今の不動産業界は相場とハザードマップがまだ連動していないですけど、これからは必ず連動してくるはず。それ以外には地盤ですけど、これは見ただけでは難しいので国土地理院のホームページや建物メーカーの知識を参考に判断していくのがいいと思います。

・建物については、耐震・断熱・換気。予算があるのでコチラも難しいとは思いますが、その中で出来るだけ基本性能の確認をして判断していきましょう。ぶっちゃけね、キッチンとかの設備なんて２の次でいいですよ。逆に設備仕様ばっかりアピールしてくる営業マンは全然知らない人間なので無視していい（笑）。

これからの時代は、土地建物において【自然災害に強い事・住性能(環境）がいい事】がマストになってくるはず、住宅ローンとかの評価にもかなり影響してくるでしょう。

ここ数年はSDGs（持続可能な開発目標）も言われてきていますので、これから基準になっていくでしょう。不動産会社として自然災害・住性能に意識すれば必然的に環境にも良い住まいを提供していく事になりますので、色々と出来る事を対応していこうと考えています。

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【お盆モードに入っている不動産業界ですが･･･】

お盆モードに入ってきましたね。

不動産業界は今週の火曜あたりから完全にお盆モードになっていまして、静かな動きになっています。

でも有難い事に私はかなりガッツリと仕事。今日は契約書類の作成とご案内、明日はご売却の査定調査が２件、土曜日はリフォーム打合せと売主様との打合せ、そして日曜は売買契約といった感じ。週明けの月曜・火曜で少しゆっくりさせてもらおうかなと考えています。

例年だとお盆開けてから不動産市場はまた活発になるんですけど、今年はどうでしょう？

売却の相談が増えてきましたので、雰囲気としては活発になる様な気がしてるんですけどね。今年は需要が多く（供給が少なくて）物件が不足気味でしたので、お盆明けからはどんどんお客様に紹介していきたいなぁ。

何事も準備が大切。そして常に動いている事も大切。ゆっくりと言いながらでも、やるべき事はやっていきますよ。

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【その建物で生活を表現できるのか？】

今日はなんだか凄まじい風･･･、学園町の交差点を車で進入する時に「アレ、信号がない？」って思ったら、信号機が風でグリンと回転してて全然違う方向に向いてました。地震・雨だけでなく、こういった強風時も住宅性能って大事だなと再認識します。

で建物の話なんですけど、新築でもリノベーションでも設計する時に【お客さんの生活スタイル】をヒアリングする事が非常に重要になります。特に不動産業界では住宅知識が少ない営業マンが多いので、間取りだけというか、建物を空間として見ていない傾向があります。

言葉で説明するのは難しいんだけど･･･ただの箱だけではなく、お客さんが生活する空間なんですね。生活スタイル＞建物と言った方がいいかな。

「その空間に生活スタイルが合うか？」いや違うな、「お客さんの生活スタイルがその空間で表現できるか」という感じです。

私が建売や建築条件付き土地にあまり惹かれない理由はココなんだと思っています。お客さんの生活スタイル（生活表現）は個々に違うのが当たり前なのに、それを表現しにくいんですね。

まぁインテリアで表現するのもアリなんですけど、ともかく【建物】としてだけ見るんじゃなくて、【お客さんの日々の生活を表現できるのか】という視点で物件チェックまたは設計提案をしていきたいと考えています。

・先日引渡しをしました新築一戸建て。随所にコダワリを表現して、オリジナリティが出てます。

・一戸建てのリフォーム事例。デザイン付けて、壁を抜きました。腰壁の塗装板も雰囲気出てます。

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【色んな場所に行こうっと】

今日は午前中は摂津市役所、昼から京都は長岡京市へ契約に、そして茨木市に戻ってきて建て替えのお客様宅の解体が始まったので現地確認と。結構移動してきました。

んでもって、車が変わるんですよ。

新しい車は日産ノート。

色々と悩んだんですけどね。３ナンバーのデカめの車に決めかけましたが、寸前で「いや細い道もよく行くやん！不動産屋って色んな条件の物件見るんやから、ある程度小回りきく方がええやん」って事でノートにしました。

個人的にはコンパクトな車の方が好きだしなぁ、ハッチバックの形が一番好きなんです。

って事で、新しい相棒と物件見学の旅は続きます。

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