不動産会社が作成している物件資料、特に中古一戸建てでよーく思うのですが、「土地の形状も表示して！」。
建物の間取りだけ書いて、土地形状・建物配置・道路が全く分からんのですね…。
そういう時に限って、専用通路型の土地形状だったり、道路が狭かったりするんですよね（汗）
物件資料だけじゃなく、ネットの写真でもそういった部分は写さない事も多くて、コレお客さんに対しても逆効果だと思う。
現地に行って初めて分かるみたいな・・・。
問合せするお客さんの勇気と見に行く時間を奪ってる行為になるので、売却を依頼している売主様への印象も悪くなります。
不動産会社はそのへんのイメージというのも気にしておいた方がいい。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
今日は急きょ夕方に宝塚市まで。
帰りの176号線・中環が混んでたので、川西市〜豊能郡〜箕面市を通る山間コースで戻ってきました。
セキスイ時代は鬼の様に通った道…懐かしいなぁ。
あの頃は川西の大和団地や豊能町のときわ台・光風台、猪名川町とかに土地を求める人が多かった（今でも多いのかは知りませんが…）。
27・8年前によく通った道を運転しながら、良い思い出・苦い思い出が甦ってくる夕方でした。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
帰りの176号線・中環が混んでたので、川西市〜豊能郡〜箕面市を通る山間コースで戻ってきました。
セキスイ時代は鬼の様に通った道…懐かしいなぁ。
あの頃は川西の大和団地や豊能町のときわ台・光風台、猪名川町とかに土地を求める人が多かった（今でも多いのかは知りませんが…）。
27・8年前によく通った道を運転しながら、良い思い出・苦い思い出が甦ってくる夕方でした。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
FAXで届く営業チラシ。チラッと見ると「物件仲介とリノベーションを組み合わせて売上UP！」みたいな某有名なフランチャイズ加盟の内容。
そしたらね、「リノベーション費用に対して利益率35%で・・・」と書いてある。
そんなに利益率取ってるの？（汗）
600万円で出てきた施工業者の見積りに利益率35%っていったら、お客さんへの提出見積り金額923万円になる計算。利益額として300万円以上ですね。
そりゃ商売ですから間違いとかそんなんじゃなくて、そらなら「もっとプロの提案せんかいっ」と…思います。
当社では仲介したお客さんへのリノベーション提案だし広告費も一切かかっていない。それに根本の見積りは、下請け業者さんとかじゃなく、実際に施工する大工さん直接の金額。
これからリフォームやリノベーションなどの建築需要は高まっていくので、自社アピール強化ポイン トだなぁ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
そしたらね、「リノベーション費用に対して利益率35%で・・・」と書いてある。
そんなに利益率取ってるの？（汗）
600万円で出てきた施工業者の見積りに利益率35%っていったら、お客さんへの提出見積り金額923万円になる計算。利益額として300万円以上ですね。
そりゃ商売ですから間違いとかそんなんじゃなくて、そらなら「もっとプロの提案せんかいっ」と…思います。
当社では仲介したお客さんへのリノベーション提案だし広告費も一切かかっていない。それに根本の見積りは、下請け業者さんとかじゃなく、実際に施工する大工さん直接の金額。
これからリフォームやリノベーションなどの建築需要は高まっていくので、自社アピール強化ポイン トだなぁ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ホームページ内のブログでも書いた【新築の価格が高騰している】という記事。
結果、例年より新築一戸建ての売出しが減っています。全国展開しているローコスト系分譲会社が主に分譲していて、地域の不動産会社が土地の仕入れがあまり出来ていない状況となっています。
土地の仕入れが出来ていない理由としていくつがありますが
①そもそも土地の売出しが少なくて、買えない。
②あったとしても高くて買えない（気持ち的に）。
③買ったとしても、売出価格が高くなり、そのエリアの相場に合わない。
主にこんな感じかと推測しています。
新築を検討する時に気をつけて欲しいのは、
【そのエリアの相場帯を知って、それ以上でも購入したいかどうか？】
をしっかりと考えてください。買うのはダメ！と言ってるんじゃなくて、お客さんそれぞれに「予算・要望・将来の計画」っていうのがありますのでそれらに価値として合致するのかを確認してもらいたいんですね。
まさしく価値です。ここでは建物ではなくて、土地の価値の割合の方がかなり大きい。今までは3,800万円位が相場だったエリアが、新築4,500万円とかになっているという事ですので、将来的な価値を確認しておく必要があります。
不動産営業が「今はこれくらいが相場です。安い方ですよ。」みたいな言葉を発していたら、もう失格･･･（汗）。
「今までの相場から比べると、これだけ上がってきています。でもお客さんの将来設計を考えると、資金計画的にも資産価値的にも許容範囲だと判断します」これが現在の不動産市場の中では、言葉の正解じゃないかな。
お客さんの条件に合っていればの話です。もし資金的・価値的にも違うと感じたら、正直に伝えるべき。
このへんを感じられる営業担当を探しましょう！
●茨木市の不動産の事は当社ホームページへ
●ホームページ内でもブログを書いています
今年に入って中古物件の取引も多く、それに伴ってリフォーム・リノベーション工事も取引と併せてご依頼頂いています。今まで何回か考えてはいたんだけど、作成していなかったのは「標準的な仕様・設備プレゼン」。
お客さんのご要望やイメージに合わせてご提案していたので特に必要なかったんですけどね、最初の確認という事であった方が親切なのは間違いないので作っていこうと。
当社のリフォームの進め方は、
①まずはリフォームの内容確認
通常のリフォームなのか、間取り変更を伴うリフォームか？それともリノベーションまでお考えか？その打合せをします。
②図面での提案
まずは間取りの提案ですね、これは全体資金を早めに確認して頂くために「これで基本見積もりをしていいですか？」っていう確認の意味も含んでいます。
③見積り書提出
特に具体的なご要望がない場合は、設備関係などコチラで勝手に選んでいます。
ここまでで１週間～１０日間くらいかな。
この後は、再度間取りの打合せをしたり、ショールーム行ったりして、詳細を決めていく作業。
で今回考えているのは、①の時に「設備・仕様はこれで見積もりしますね」っていうプレゼン資料です。リフォーム工事って企画的になると面白くないので（汗）、あまり型にはまった確認はしたくないってのが本音ですが、最初の段階で少しでもお客さんにご案内頂けるならそういう使い方もアリかなと思っています。
●茨木市の不動産の事は当社ホームページへ
●ホームページ内でもブログを書いています
最近はこのアメブロと自社ホームページ内のブログとを使い分けてます。不動産や住宅の専門的な内容は自社ホームページ内、日々の事などはアメブロでって感じで書いていこうかなと。
で、本日ホームページの新築一戸建て情報を見たときに、結構な数の物件が前の写真のままだったんですね･････。
新築一戸建てって売りに出されたときは、更地もしくは前の古家がまだ建っている状態だったりするので、その時の写真を撮ってUPしています。でも売れていない状態が続くと、工事着工して完成済みの物件も出てくるんです。
なかなか日々の業務の中で再度完成済みを撮影しに行くのが難しかったんですけど、それじゃダメだと（汗）。
新築だし、やっぱり完成している状態の写真じゃないと見栄えもしないし、お客さんに対してキチンとした情報発信が出来ていないなと思い、時間見つけて撮影しに行くようにします。
早速今日は４物件撮ってきました。地道だけど、こういう部分も大事かな。
以前のブログで、太陽光発電システムの名義変更の手続きに時間がかかるって記事を書いたと思いますが、その続き。
2月に申請した名義変更（申請先は経済産業省・資源エネルギー庁、実際はJPEAという代行申請センターが受け付けている）が、５月中旬ごろから返事がちょくちょく返ってきてます。
返事とは【不備書類】なんですけどね･･･（汗）
最初の申請時に色々とチェックはしていますが、「この追加書類が欲しい」とか言われる事も多いんです。５月に追加書類の依頼があったので、その申請をしたら、先週に再度追加書類の依頼メールが。
具体的に書くと（ややこしいかもしれまんせが、読んでみて下さい）
【建物登記簿謄本の地番と住居表示が違うので、同じ場所だと証明するもの提出せよ】と。茨木市では地番と住居表示ってほとんど違うので、「え？こんな事要求される？今まで何回か名義変更してきたけど、こんなん言われるの初めてやけど･･･」って思いましたが、ぐっと堪える（涙）。
で、その証明するものを書いてはくれているんですけど
①地番と住居表示を紐づける市町村発行の「住居番号付定通知書」を添付せよ。
→茨木市役所に聞くと、「それ同じケースで何回か聞かれた事ありますが、茨木市では発行していないというか、そもそもそういった書類はないんです」
･････ i ｓｅｅ･････
②それがない場合は、公図と市町村発行の「住居表示台帳の写し」を添付せよ。
→茨木市役所に聞くと、「それ同じケースで何回か聞かれた事ありますが、茨木市では発行していないというか、そもそもそういった書類はないんです」
･････ i ｓｅｅ･････（汗）
③それもない場合はゼンリン発行の地図（ゼンリン発行が確認できること＆住居表示が記載されていること）と公図を添付せよ。
→最新のゼンリン地図を出したら、住居表示が記載されていない
･････ i ｓｅｅ･････（汗）（汗）
いや、てか無理って！！
JPEAに電話して「コレコレでこうなってますが、どうしたらいい？」って聞いたら、こんな返事がありました。
JPEA「公的機関と認められるところが発行している地図を出してほしい」
私「逆にその機関を教えてください」
JPEA「・・・・・・・」
JPEA「図書館で最新の地図が置いてる可能性もあり、問合せして、あればコピーできるか聞いて下さい」
私「いや、最新のゼンリン地図に記載されていないんですけど、そこまでしなアカン？」
JPEA「・・・・・・・」
JPEA「本屋で売っている、ゼンリンの最新地図には記載されているかも。買ってください。」
私「ゼンリンの地図って、２万円くらいしますけど」
JPEA「・・・・・・・」
JPEA「記載されている地図を持っている同業者を探して、コピーもらうとか」
私「持ってる人探すって（汗）。同業者って（汗）。厳密に言うと、トヨタが日産のディーラーに借りに行くか？」
まぁこんなストレートには言ってませんが、なんとも言えないやり取りがありました。
結果的には、住民票と一応ゼンリンの地図、そしてこうなる理由書を付けてくれという話に。理由書はひな型がないのでコチラで作成しないといけないのですが、理由書の書き方と文章も詳しく教えてくれました。
ありがとうっ！！
･･･
････
･････
いや、ありがとうじゃなくて、それそのまま内部に伝えてくれへん？
パソコンか紙か分からへんけど、メモでもいいから、内部で伝達してくれたらいいんちゃう（汗）
って思いましたが、ぐっと堪えて「i ｓｅｅ」って返事しておきました。
JPEAの人も委託業務でしょうから、決まり事はどうしようもできないでしょうから。しかし、3か月待って、このやり取りはないなぁ。
ブログで書いたらスッキリしました、明日用意しまーす。
現在進行中のリフォーム現場をチェック。２現場とも６月中には内部工事は完了しそうな状態です。
やっぱ床の養生をめくらないと空間の雰囲気を感じる事はできませんが、こうやって徐々に形になっていくのは非常に楽しみ。コロナの影響で、キッチン浴室・トイレなどの納期がいつも以上にかかっているので、設備関係が取り付けられるのも待ち遠しい･･･。
・LDKの一部にファミリークロゼット＆可動棚＆ニッチを設置。
・こちら現場はフルスケルトン状態から、間仕切りが出来てきた。
・３階への階段は造り変えて、形状も変わりました。
6月入りましたね、車の中は特に、イッキに夏の温度になりました。今日の朝は高槻まで現地確認に行ってきたんですけど、暑さでツラい季節になってきたな…
その現地ですが、市街化調整区域なんですよ。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域。まさしく家が建つにはかなり条件があります。
今回はご売却の相談でして、家が建つか建たないかで大きく変わってきます。売却した後に、買った人が建て替え出来なければダメですからね。
以前に他の不動産会社に相談した時に「建て替えできませんから」って言われたらしくて…
で、高槻市役所に確認しに行ったら、「建築の事前協議を出してもらえますか」と。基本的には建て替えが出来そうなんだけど、口頭で言えないし、仮でもいいので建て替えの書類を揃えてもらって協議に出して欲しいって事。
て事で、昨日から建て替えの間取り考えて、CADして、配置配管図も作成。今日現地確認と道路の調査をしたって感じです。
協議がうまくいけばいいなぁ。売却価格が大きく（大きくどころか、売れる売れないの話）変わってきますのでね。喜んでもらえたら嬉しい。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
その現地ですが、市街化調整区域なんですよ。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域。まさしく家が建つにはかなり条件があります。
今回はご売却の相談でして、家が建つか建たないかで大きく変わってきます。売却した後に、買った人が建て替え出来なければダメですからね。
以前に他の不動産会社に相談した時に「建て替えできませんから」って言われたらしくて…
で、高槻市役所に確認しに行ったら、「建築の事前協議を出してもらえますか」と。基本的には建て替えが出来そうなんだけど、口頭で言えないし、仮でもいいので建て替えの書類を揃えてもらって協議に出して欲しいって事。
て事で、昨日から建て替えの間取り考えて、CADして、配置配管図も作成。今日現地確認と道路の調査をしたって感じです。
協議がうまくいけばいいなぁ。売却価格が大きく（大きくどころか、売れる売れないの話）変わってきますのでね。喜んでもらえたら嬉しい。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
当社のホームページは茨木市の中部・南部の物件情報を掲載しています。基本的に総持寺駅より北側は掲載していません（これはあえて掲載していない、物件のチェックは毎日しています）。
＊ホームページ上は絞っていますが、物件チェックは茨木市全域・高槻市・吹田市・箕面市を今は毎日しています。
開業当初は全域掲載していましたが、色々と考えてエリアを絞っています。その理由は
①事務所が茨木市南部寄りですので、北部の物件を依頼される割合は少なかった。
②エリアを絞る（＝掲載物件数を減らす）事で、1つ1つの情報発信の内容を濃くできる。
③スピード感も出る。
④他の不動産会社と同じことしてても仕方ないので、エリアを絞る事で情報の質を差別化したい。
こんな感じですね。
本当はもっと絞った方がいいのかな？と考える時もあって
・リノベーション 提案をメインにする
・よくご依頼頂く物件の価格帯があるので、その価格帯をメインにもっと内容を深く発信する
これからは細分された時代に突入していくと感じていますので、特徴をもっと明確にしていく必要もあるのかな。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
＊ホームページ上は絞っていますが、物件チェックは茨木市全域・高槻市・吹田市・箕面市を今は毎日しています。
開業当初は全域掲載していましたが、色々と考えてエリアを絞っています。その理由は
①事務所が茨木市南部寄りですので、北部の物件を依頼される割合は少なかった。
②エリアを絞る（＝掲載物件数を減らす）事で、1つ1つの情報発信の内容を濃くできる。
③スピード感も出る。
④他の不動産会社と同じことしてても仕方ないので、エリアを絞る事で情報の質を差別化したい。
こんな感じですね。
本当はもっと絞った方がいいのかな？と考える時もあって
・リノベーション 提案をメインにする
・よくご依頼頂く物件の価格帯があるので、その価格帯をメインにもっと内容を深く発信する
これからは細分された時代に突入していくと感じていますので、特徴をもっと明確にしていく必要もあるのかな。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉