今日の早朝、茨木市の東中条を通ったんですが、新築マンションの「レ・ジェイド茨木東中条」の足場がいつの間にか外れていました。
詳しく見ていなかったけど、こんな外観なんですね。
ちなみにすぐ隣にはステイツグラン茨木が建っています（ステイツグラン茨木は４棟あるので、厳密にはB棟のザ・レジデンス）
個人的には築１５年経過してるけど、ステイツグラン茨木の方が好きかなぁ。
大阪市内じゃあるかもしれませんが、茨木市で新築と中古がこれだけ隣に並ぶというのも珍しいかもしれない。
７０㎡台の住戸で、新築の方のレ・ジェイドが７，０００万円くらいして、中古のステイツグラン茨木が４，５００万円～５，０００万円が相場。ステイツは結構キレイな内装・設備の中古が多いのでどこまでリフォームするかは別にして、２，０００万円くらいの差になるんですよね。
私なら１００％中古を選ぶけどな。中古に見向きもされない人もいると思うので、なんとも言えない･･･。
自分がどっちでもいいのかどうか悩んでいる人は見比べてみるのもいいかもしれませんね。
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お客さん向けというより、不動産の営業をする立場としての気持ちの話になります。
最初に（何回か会った後でも）会う時の営業マンのスタンスの違いで、家探しも大きく変わるだろうなぁって思います。
①「どんな物件がお客さんに合うんだろうか？」
②「絶対に契約するぞ！」
②のスタンスの営業マンが多いと思うんですね（私は１００％①ですので）。そりゃお客さんも引くかと･･･。
聞きたい事や確認したい事はあるのに、そこはほどほどにグイグイ押されてもね（汗）。
①のスタンスでいてると、お客さんと会う時や物件を見学する時は基本頭の中はフラットな状態です。だってヒアリングしないと分からないから、考えても仕方ないっていう感じ。物件を見学する時は、お客さんに説明はしていますが、実際は私自身が物件を見極めています。
お客さんの要望に合うのか？内部の状態（資産価値）は？感覚的にどう？
感覚なんて言ったら理屈ではないけど、コレも結構大事。お客さんの感覚と私の感覚が一致しているのかどうかは別にして、まずは私がどう感じたかを説明しないといけませんからね。
感覚は出来る限り一致していた方がいいので、打合せは重ねた方がいいのはいいです。ですので、ご紹介やホームページ会員・ブログを読んでくれている方とはやっぱり方向が同じというケースが多いです。
初めて不動産の営業マンと会う時は、①なのか②なのか、注意して観察した方がいいと思いますよ。「私の気持ちの事を知ろうとしているか」がポイントです。
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ちょっと前に書いたお客様への発信について。集客の事を考えると情報をオープンにする事が第一だけど、濃い内容の発信（ぶっちゃけ内容と呼んでます）をするにはクローズドな場が必要って話。
当社にご相談頂くお客様はご紹介以外だと、やはり会員登録して頂いているお客様の比率が高い。ホームページを見続けてもらっているお客様ですね。ホームページの物件紹介の仕方やブログを共感して頂いていると思います。
この会員様に向けての発信（サービス）を強化したいんです。今は会員登録すると「ホームページの全物件情報が閲覧できる」・「週に１回のメルマガと物件速報の配信」、この２つになっています。これ以上のサービスをしていきたい。
お客様に役に立つ情報は何か？もちろん興味がある【不動産と建築】に関係する事になりますが、【茨木市の街の事】もあり。各物件の資産価値を判断した内容でも、私が知っている個別の情報でも、盛り込んでいった方が楽しく見てもらえるかな。
濃～い打合せをしたいので、なんだか閉じた環境の方がいいんではないかという思いが強くなっている自分がいます。
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この週末は結構不動産が動いています。私も朝一から夜まで、見学・打合せなどで自分の机にはほとんど座れていない感じ。
かといって、焦るような対応はしたくない。でも市場の動きにもある程度合せないとお客さんのタイミングを逃してしまう事にもなるので、そこのバランスがとても難しい時期です。
そのために「これだけはやっておこう」ってしているのは【ご案内する物件がおススメできるのかどうか？自分の中で結論を出してから会う事】。そのためには見学する物件の周辺の売出し物件・過去の成約事例などは再度全部チェックし直して、特に価格は比較表に打ち込んで確認してから、ご案内にいどんでいます。
その時点で合わないって判断したら実際には見学するけど、終わった後で正直にお伝えする。それの繰り返しで見えてくるものがあります。
たまに「チェックでは良くなかったけど、実際に見たらバランス取れてるな」って感じる物件もあります。それも全てお伝えする。
不動産仲介の仕事って、その物件に問題がないか？や契約しても大丈夫か？っていう事後の事がクローズアップされがちですけど、その前の準備・確認段階がその後の流れにおいて重要になります。
事前準備には時間がかかりますが、スッキリとした気持ちで見学したいので、色んなイメージをしてチェックしていきます。
さっ今からご案内に行ってきます！
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今日も出勤前に、事務所近くの建築中のお客様・現場チェック。基礎工事中、型枠はずれたらいよいよ棟上げ。
こうやって茨木市内の様々な場所に関係性を持っていけるのが不動産仲介の醍醐味の１つでもあります。
事務所周辺エリアだと、お客さん同士が何らか知り合いって事が多いですもんね。水尾小学校校区だとご相談いただくお客様の８割くらいがご紹介。自分で「これはおススメじゃない」とか「まだ高い」って思う物件は正直にお伝えしていますけど、ご紹介って事なら尚更信用問題に関わるので気合い入れてます。
最近よく考えるのは、情報発信の仕方。ホームページはオープンな情報発信の場になっていますが（広告不可の物件は会員登録して頂いた方のみ）、本当の本音を伝えたいとなればクローズドな場の方になるんですよね･･･。
集客しようと思えばオープン、本音で伝えたいとなればクローズ。難しいところです。
さらに不動産の特性としてプライバシー性がかなり強くなる場面ですので、LINEグループのようなクローズな中でのオープンなやり取りも難しい･･･。数年前から流行っているオンラインサロンなんかでも実効性が見えてこないんです。今やってる週１回発信のメルマガでいいのかなと。
こんな事書いておきながら結論はまだないんですけどね（汗）。オープンな情報発信と個別の本音アドバイスをもっと効率よく出来ないか？試行錯誤しています。
今日は天気もいいし、火曜日にご売却を依頼されましたマンションの内部チェックと掃除に行ってきます！
【茨木ガーデンフォート】南向きの３LDK住戸です！茨木市紫明園１－４３
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何日か前のツイッターだったかな？東京のマンションの管理について書かれていました。
１００年計画だったかな？（すいません、詳しく覚えていなくて）。要はこの先もずっと安心の管理体制をとっていきますという取り組みですね。ものすごく良い取り組みだと思います、管理組合としてしっかりとされていますね。
その中で修繕積立金について書かれていたのですが、１００年先までの計画をしているみたいで、修繕積立金の金額は一定で途中の一時金もなしで計画されています。
じゃあ将来の値上がり予定がない修繕積立金の金額はいくらに設定されているのか？正解は【㎡あたり２５０円】。
タワーマンションで総戸数も７００戸以上ありますので、一般的な普通のマンションは単純比較できませんが、でもこれ位の金額設定が妥当だと思いますね。たとえば、７５㎡の面積だと月々１８，７５０円となります。
新築マンション時の修繕積立金の金額が低すぎなんですよね･････。最初に売りやすければいいんだ！っていう販売手法ですので、ココは気を付けてくださいね。「将来は上がっていくんだ」って事だけは認識しておいてください。
新築分譲から㎡あたり２００円くらいの修繕積立金設定にしていれば、住民の方が将来それほど悩む必要もなくなるんですよ。
比較してみると
・月々の修繕積立金５，０００円と１４，０００円でしたら月９，０００円、年間で約１０万円変わってきます。そのマンションの総戸数が５０戸なら年間で５００万円も積立金額が変わってきます。一般的な長期修繕計画の１２年周期だと６，０００万円も差になる計算。
ここまでくるとマンションの資産価値も変わってくるというものです。
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新築一戸建てを見学した時に、現場待機している不動産会社がいてたんですよ。聞いたことない、要するに茨木市とか高槻市で営業していない不動産会社です。くわしく会話をした訳じゃないけどエリアや市場の事を分かっていない営業マンが待機してるんだと思います。
コレ、よく考えたらスゴい話やなぁって思う・・・。地域の事をよく知らないのに不動産販売してるって、商品の事知らないのに販売してるのと一緒の事。それなのに「この物件はいいですよー」とか簡単に言うでしょ。
もし地元でもない不動産会社が待機してたら、突っ込んで質問してみるのも１つかもしれませんよ。
「このエリアはどんな街なんですか？」
「学校区としてはどんな雰囲気ですか？」
「昔はどうだったんですが？」
「周辺の過去の成約事例と比較して、具体的にどうなんですか？」
地元民じゃなくても不動産仲介に取り組んでいるなら、ある程度は具体的な話が返ってくるはず。
そんな事もよく知らないのに、ただ現地待機してお客さんが来たら接客して、はい仲介手数料100万円って・・・。こういう事が普通によくあって成り立っているなんて、変な業界とも言えますね。
投資用不動産ならまだいいけど居住用として不動産を購入するんだから、物件だけチェックするんじゃなくて、どんなエリアなのかや過去の周辺事例や相場の経緯などしっかりと理解して頂いて、購入する事をおススメします。
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実印って何であんなにややこしい字体になってるか知ってます？昔聞いたことがあるんですが、どっちが上か下か分からないのでハンコ押す前にジーって確認するでしょ。その時間を作ってるんですって（知らんけど）。「ハンコ押して大丈夫かぁー」「よく考えたかぁ」っていう時間を最後に作る様にしてるって（知らんけど）。
実際は純粋に上下で悩むからそんな余裕ないのは置いといて…何があるか分かりませんからね、良い事だと思います。
シャチハタだったら確かにバンバン書類も見ずに押してしまいそうだから、複雑ってのも大事。なんでもかんでも簡単になった世の中、そんな中で実印文化ってのも悪くない。
不動産の物件情報もものすごく簡単な内容じゃないですか。何千万円ってするのに、汚い間取り図と「日当たり良好」みたいな文言だけ・・・。
A4一枚の物件資料だけでも、案外その不動産会社のクオリティーというか、不動産をどう見ているのか？という仕事のスタンスが分かったりしますので、ご参考に。
スーモみたいなポータルサイトでも問合せが目的なんで、大事な部分は書かず（掲載せずに）見学してから知るみたいなね。
お客さんへの説明は分かりやすくしないといけないけど、情報はもっと細かくていいんちゃうかなと思います。
《茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産》
お客さんと物件探しをしていると
・微妙に条件が合わなかったり
・ご見学のスケジュールが合わなかったり
・先に申込みが入ってタイミング悪かったり
色んな事で進まない時もあります。
その時は私も「残念！悔しいなぁ」ってなりますが、落ち着いて考えると「そういう流れなんだろうな。逆にそこに決まってたら何かマイナス要素があったかもしれない」って思えてきます。
物件探しにも流れがある訳で、その流れに沿って動いていたら、それが正解なんだろう。
経験上、その後にバランスの良い物件に出会い（気付き）、あー良かったって事も多いんですね。
人も流れの中で生きている以上、物件探しも同じ流れの中で決まっていくもんだと感じています。それが可能になるのは【お客さんの状態をよくイメージすること】。
物件をただの物（情報）って考えている不動産会社には出来ない事だと思います。
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