今日は購入のご相談がありました。
・エリアはなんとなく希望はあるけど、決定ではない。
・マンション、一戸建ての両方OK
・新築物件（マンションも）を見た
ザックリですがこの様なご状況。同じ様な方も結構多いんじゃないでしょうか。
こういった時では、具体的な物件の話をするよりも、資産価値や経済状況・将来の予測などのもっと広い話を最初に確認し合い、お互いの価値観を共有する事がオススメです。
そのためには私からは「茨木市の不動産市場、日本の経済、金融市場の動向や関連性」などをご説明して（私の主観ですよ）、どちらかというと資産価値の面で物件提案をしていく流れになります。
エリアが決まってて、更に物件も決まってる人はあまり関係ないかもしれませんが…仕組みを知っておくだけでもプラスかと。
あくまで予測だし確率の話になりますが、不動産会社としては物件だけじゃなくて、将来の話も経済全体で説明する様にしています。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ネットでの物件広告について
とある不動産会社がポータルサイト（スーモ・ホームズなど）への掲載入力を事務員が行い、その反響への対応は委託で行うみたいなコメントがありました。
これこそ「物件を【情報】としか見ていない」不動産会社の典型だと思いますね。
お客さんに発信するなら、自分の言葉で書こうよって話。物を販売するならともかく、不動産っていう個人的な部分によって捉え方が変わる物は、担当が対応した方がいいんちゃう・・・。
物件見学も、パートの人が待機して接客したりしてますもんね（汗）。100%アカンとは言いませんが、その会社の【物件とお客さんとの関係】に対する意識は高くないと考えます。
特に新築一戸建てのオープンハウスなんかはアルバイトみたいな人が待機してたりするし、「多くの販売現場を確保する為には人員が必要だ！」みたいな発想でお客さんより知識のない人が接客してたりします。
お客さんだけじゃなく、物件や不動産取引を舐めてますね・・・。接客した担当がどんなものなのか？キチンと確認した方がいいですよ。それで仲介手数料100万円以上とか意味不明でしょ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
とある不動産会社がポータルサイト（スーモ・ホームズなど）への掲載入力を事務員が行い、その反響への対応は委託で行うみたいなコメントがありました。
これこそ「物件を【情報】としか見ていない」不動産会社の典型だと思いますね。
お客さんに発信するなら、自分の言葉で書こうよって話。物を販売するならともかく、不動産っていう個人的な部分によって捉え方が変わる物は、担当が対応した方がいいんちゃう・・・。
物件見学も、パートの人が待機して接客したりしてますもんね（汗）。100%アカンとは言いませんが、その会社の【物件とお客さんとの関係】に対する意識は高くないと考えます。
特に新築一戸建てのオープンハウスなんかはアルバイトみたいな人が待機してたりするし、「多くの販売現場を確保する為には人員が必要だ！」みたいな発想でお客さんより知識のない人が接客してたりします。
お客さんだけじゃなく、物件や不動産取引を舐めてますね・・・。接客した担当がどんなものなのか？キチンと確認した方がいいですよ。それで仲介手数料100万円以上とか意味不明でしょ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
土地を探していると必ず【建築条件】というのが出てきます。建築条件がアリかナシか。
もう1つ突っ込んだ話をすると、「建築条件無しは一般の人が売主で、建築条件有りは不動産会社（建築会社）が売主である」というのは必ずしもそうではないという事。一般の方が売主の場合は建築条件無しというのは間違いありませんが、不動産会社が売主になっていても有りと無しの両方が存在します。
どういった部分でその判断を分けているのか？様々なケースがあるんですが、主な判断基準と対策を書いてみたいと思います。
ケース① 高額な価格帯やエリアの時
いやらしい書き方になりますが、高額になってくると建物にコダワリを持たれるお客様の割合が高くなるんですね。そうなると建築条件有りにしちゃうと「お客さんを納得させるだけの打合せ・提案をする自信がない（もしくは面倒になる）」という発想の不動産会社が多く、建築条件無しにして売っちゃえという事になります。
ケース② 土地が大きい時
①と多少かぶってきますが、土地面積が大きくなる分、価格が上がってしまうので、建築条件付けると売りにくくなります。この場合も無しにして売ろうかとなりますね。
結論、高額になればなる程建築条件付きにすると売れなくなるリスクがあるので（ハウスメーカーは除外）、条件無しになっているケースが増えてきます。
不動産会社って、基本的に建物での利益も見込んで土地を仕入れますので、建築条件無しの場合はその分も土地価格に含めて販売される傾向があるんですね。なので、価格の見極めがココでも非常に重要！
建築条件無し土地を見つけて、売主が不動産会社って判明したら、【相場から見てどうよ？】っていう探りを入れた方が判断をしやすくなります。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
昨日お引渡ししましたお客様から頂きました。
熊本ギョーザ。
初めて知ったし、どんなギョーザなんだろう？お聞きしたところ【無農薬野菜を使用して製造されている】という事。焼き・蒸し・鍋のなんでもＯＫみたいです。ものすごくそそられます。有難うございます！
今日はマンション・リフォームの現地立会いと、一戸建ての引渡し前の住宅ローン打合せ＆リフォームの簡単な確認作業と、建築関係の１日でした。間取りの話だったり、リフォームの話があると時間が足りなくなりますね。
制限がなかったら一日中打合せしてられる（笑）。「不動産会社っぽくない」ってよく言われますが、建物関係の話をよく提案していくので、これも１つの要因。
明日も土地の案内しながら、建てる家のイメージや価格を伝えながら、物件探しを少しでも安心してもらえるようにしていきます。
私自身、不動産仲介業をしていながらあんまり【仲介】をしている感覚はないかな。もちろん物件に間違いはないかの確認作業はしていきますが（コレは当たり前の事で）、お客さんに合う商品をコーディネートしている感覚といった方がスッと腑に落ちます。
どんな物件が出てきて、どうコーディネートしていけるだろう。非常に楽しみです。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
今週は平日もアポイントが続けて入っており、なかなかの詰まり具合。有難い事です。
不動産仲介だけじゃなく建築提案もしてるので、打合せの内容がその都度バラバラで多岐に渡るので、たまに切り替えが難しかったりします（汗）。
住宅ローンの打合せをした後に、リフォーム打合せをして、その後に境界の確認と打合せをして、新築の間取り打合せをしてって感じ。
明日からはマンションの引渡し・リフォーム現地立会い・住宅ローン打合せ2件・土地の案内など。お客様の状況や考え方を察知して、良い提案ができる様に集中していきます。
そういえば今日の朝に、銀行の担当者さんが来社されまして、今年度の住宅ローン申込みのお礼と盾を頂きました。住宅ローン申込み数などで盾が貰えるみたいです（笑）。
ネット銀行など選択肢も多い時代なのでどこの銀行が特別良いって訳じゃないですが、金利など基本部分の条件が納得できれば、その他は銀行担当者さんの仕事へのスタンスっていうのは意識しています。
やっぱ感じのいい人には相談したくなりますからね。なにはともあれ表彰っぽくされるのは嬉しいこと。
有難うございます。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
不動産仲介だけじゃなく建築提案もしてるので、打合せの内容がその都度バラバラで多岐に渡るので、たまに切り替えが難しかったりします（汗）。
住宅ローンの打合せをした後に、リフォーム打合せをして、その後に境界の確認と打合せをして、新築の間取り打合せをしてって感じ。
明日からはマンションの引渡し・リフォーム現地立会い・住宅ローン打合せ2件・土地の案内など。お客様の状況や考え方を察知して、良い提案ができる様に集中していきます。
そういえば今日の朝に、銀行の担当者さんが来社されまして、今年度の住宅ローン申込みのお礼と盾を頂きました。住宅ローン申込み数などで盾が貰えるみたいです（笑）。
ネット銀行など選択肢も多い時代なのでどこの銀行が特別良いって訳じゃないですが、金利など基本部分の条件が納得できれば、その他は銀行担当者さんの仕事へのスタンスっていうのは意識しています。
やっぱ感じのいい人には相談したくなりますからね。なにはともあれ表彰っぽくされるのは嬉しいこと。
有難うございます。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
メルマガの方でも少し書きましたが、【不動産会社による物件情報の囲い込みがヒドくなってる】って話。ここ2ヶ月くらいで更にヒドくなっている感じがしています。
理由はハッキリ分かりませんが、物件数が少ないってのがあるのかもしれない。仲介手数料を稼ぐために、買主さんも自社で契約して、必ず売主・買主両方から仲介手数料を貰う方針に、よりシフトしてるんじゃないかな…。もう「仲介って意味ないやん」ってレベルになってきています。
本来の仲介の役割は
・売主様に対しては→情報をオープンにして、良い条件で売れる様にする。
・買主様に対しては→条件に合う物件を、適切に判断して提案する
この2点がメインにならないといけません。
自社で買主さんを見つけて契約する努力はもちろん必要だし、会社として成し遂げようとするのは大事なんですけど、売主さんの思いや買主さんへの（本当の）アドバイスを追求する事なく、ただ単に「情報」だけで仕事している方向に向かっています。
「まさか大手の不動産会社がするはずない」って思ってるかもしれませんが・・・・・かなり深刻ですよ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
理由はハッキリ分かりませんが、物件数が少ないってのがあるのかもしれない。仲介手数料を稼ぐために、買主さんも自社で契約して、必ず売主・買主両方から仲介手数料を貰う方針に、よりシフトしてるんじゃないかな…。もう「仲介って意味ないやん」ってレベルになってきています。
本来の仲介の役割は
・売主様に対しては→情報をオープンにして、良い条件で売れる様にする。
・買主様に対しては→条件に合う物件を、適切に判断して提案する
この2点がメインにならないといけません。
自社で買主さんを見つけて契約する努力はもちろん必要だし、会社として成し遂げようとするのは大事なんですけど、売主さんの思いや買主さんへの（本当の）アドバイスを追求する事なく、ただ単に「情報」だけで仕事している方向に向かっています。
「まさか大手の不動産会社がするはずない」って思ってるかもしれませんが・・・・・かなり深刻ですよ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
【ネットで物件情報を見てるだけだなんです】って相談が結構多いんですね。家探しが進まない･･･って事につながっていくんですけれど、不動産会社の対応(イメージ）が悪いっていう理由は今回はやめといて（汗）、状況の説明だけしてみたいなと思います。
物件を人として考えみましょうか。住宅って友達みたいなもので誰かが書いたプロフィール（ネットの物件情報）をいくら読んでも分からない訳で、実際に会う（見学）しかない。
そしてここからは物件主体で考えてしまうと見落としがちになるんですが、そのプロフィールを書いている人って誰かというと、不動産会社の営業マンですね。お友達を紹介して成立して報酬が頂ける立場、結婚相談所の担当みたいな役割も担っているという事です。大手さんなんか特にですけど、１カ月の友達成立ノルマが決まっているとイメージするとそのプロフィールをどこまで信用するんだって話になります。
その友達候補が現在どういった状況なのか？どういった性格なのか？そして自分に合いそうな人なのか？、キッチリと見極めて教えてくれる営業マンと出会う事がまずは重要になってくると思います。
ネットの情報なんて「ちょっと気になるけど、実際はどうなん？あの営業マンに真実を聞いてみよう」くらいの位置付けでいいかと。
一方営業マンとしては、お客さんがこの友達と合うかどうか、出会ってすぐに分かる訳がない。お客さんが「もうこの人！」って決めているのなら間違いなく友達になれる様に業務をこなしていくだけなんですが、相談って話になるとお客さんの性格や理想を先に充分に聞いて把握しておく事が最重要項目になります。
だから初めて出会って物件を見学して、営業マンが「おススメですよ！」って言ったら、信用してはいけないと言っている理由です。
ネットの物件情報って意味があるとは思うのですが、そこから一歩【その友達候補をキチンと分析して、判断してくれる担当を探す】って事まで勇気を出して進んで欲しいなと感じています。
できれば「友達がこう変化（リフォームやリノベーション）すれば、合う様になるんじゃないですか」みたいな提案もしてくれた方が選択肢が広がるし、友達成立してからもその後を気にかけてくれる担当が本当にベスト。
写真そして、何でもいいから成立しればいいねんって考えている担当のコメントばかり読んでも、心には響いてこないですよね。
茨木市の物件情報チェックは
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今日は一日雨･･･全然知らなかったので朝はちょっと焦った。
午前中は調査＆売主様宅にて打合せ、その帰りに現在仕上げに入っている建て替えのお客様の現場に寄ってきました。
・シャッター閉まっているので暗めですが･･･
・キッチンの背面食器棚と造作
・玄関入ってすぐの所に洗面（隠れた場所に）
今月には完工するという事で、洗い工事が終わったらまた見に来よう。
マンションのリノベーションを考えていまして、思いっきり雰囲気出そうとしたら、外みたいな設計デザインもありっちゃありなんですよね。
京都の先斗町のような雰囲気の廊下にしてムード出すのも可能かな。
先斗町でも通りじゃなくて、さらに曲がった路地みたいな設計デザイン。
色々と住宅設計を考えていくのも楽しいもんです。
茨木市の物件情報チェックは
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朝に物件写真を撮影しに行ったら、その横で賃貸が建設されていました。
積水ハウスの賃貸住宅っぽいかな（看板外れていて不明ですが）。
これから仕上げと外構工事に入っていくと思いますが、建物の外観（配置計画・入隅の入れ方・アプローチの出し入れ）が上手いなぁ～と。積水ハウスだったら、植栽計画もかなり格好良く仕上げてくるんでしょう。
こういうのを見ると【外構計画と建物配置】って大事だなと本当に感じます。
植栽って好き嫌いあるんだけど、住宅においては見た目を引き締めてくれる要素があり、個人的にはあった方がいい。もし手入れが面倒だから･･･ってなら、アプローチの素材感や石などを使って立体的な外構計画を目指してみてください。
規模が小さくなる個人住宅でも、外構工事によって満足感が数倍変わってきますからね。予算上、希望の土地面積がなくても・仮に３階建てになっても、建物配置や外構計画によって「帰ってきたらつい見てしまう住宅」も可能になります。
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昨日解体業者さんと雑談してたんですけど、工務店を営んでられまして、昔ハウスメーカーの下請けをやっていたみたい。長い事やっていたが、元請けのハウスメーカーの責任者が変わり、急に工事価格の全面的な値下げを要求されたと。
なかなか厳しい価格交渉額だったので「じゃあ、下請けから抜けます」って辞めたと言ってました。コレ、よくある話でしょうね･･･。その後も他の下請け業者さんが続々と辞めたらしいです。
特に住宅会社は基本、現場の人を値切ったらアカンのですよ。そりゃ「今回はお願い」って頼むときもあるでしょうけど、それは積み重ねた信頼関係があってこその話。次からはちゃんと仕事を出すフォローも重要になってきます。
協力会社って言い方もよくしますが、字のごとく【協力しあって初めて成り立つ仕事】。キチンと発注して、キチンと仕上げてもらう＝お客さんが満足する。これを深く考えなくても感覚で理解していないと痛い目に会います。
不動産も一緒ですね。銀行担当者・司法書士・土地家屋調査士・建築会社など関係する人には気持ちよく仕事してもらいたい（良い物をお客さんに提供したい）ので、普段の接し方や対応にはかなり気を遣う様にしています。
よく銀行や司法書士の人に横柄な態度をとっている不動産営業マンがいてますが、性格やその会社の仕事へのスタンスがめっちゃ分かります。お客さんはそういう部分も見てるから気を付ないといけないのに･･･。
やっぱり最後は人と人との関係が、お客さんにも伝わっていくと思いますね。
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