【お客様に知られたくない不動産買取の仕組みとは】

不動産会社による買取の問題点というのが感覚的に難しい・・・質問がありました。ココでは簡単に例え話で書いてみたいと思います。

①お客さん（売主様）が自宅で取れたスイカを売りたいと考えています。そこで販売会社Ａ（不動産仲介会社）に相談をし、1,000円で売り出す事になりました。

②販売会社Ａは広く宣伝し売る事を優先すべきですが、そのフリだけして全く売る気はありません。

③しばらくして、「なかなか売れません・・・でも700円で買うという人がいます。もう売ってた方がいいと思いますよ」という話でお客さん（売主様）を説得します。

お客さんも「なかなか売れないし、待ってるのも疲れるから・・・」と700円で売る決心をします。

④700円で買う人って、実は卸業者Ｘ（買取の不動産会社）なんですね。

⑤そんなこんなで卸業者Ｘが買い取り、広く販売告知をして、スイカをキレイな包装なんかして、再度販売します。価格は1,300円。

これが買い取りの流れ。

ちなみにこの再販売は卸業者Ｘが直接するんじゃなくて、最初の販売会社Ａがするんです。もっと言うと、Ａが再販売する事を条件に卸業者Ｘに買取させるわけ。

お客さん（売主様）は300円損してるし、1,300円で買うお客さんも（本来は1,000円で買えたのに）結果的に損してる。

卸業者Ｘは利益が出るし、販売会社Ａもそれぞれの取引で仲介料が発生してるからかなりの利益。

不動産会社同士が得して、売主・買主になるお客さんが損してる構図になります。

こんな事を平気でやってる不動産会社が多いですよ。平気どころか、それを狙ってる（汗）。

どこがお客様のためなんでしょう？本当によくある話ですので気をつけてください。

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【今日のチラシ･･･にて】

今日のポストに入っていたチラシを見ると

築年数の古いマンションの売出情報が載っていて

「価格2●●●万円、リフォーム工事サービス！」って書いてんの・・・。

相場からみると、物件価格は500万円は高い価格設定。

（あくまで推測ですが）リフォーム工事費用もキッチリと価格に含まれていますね。

どこがサービスやねんと（汗）。

そのチラシを出している不動産会社の取引形態を見ると「媒介」って書いてある、要するに仲介物件ということ。リフォーム工事サービスは一般の売主さんが負担しているという形になっていて・・・まぁ矛盾が盛り沢山のチラシでした。

物件価格が高いか安いかは説明せずに「価格は今、こんな感じですよ。リフォーム工事がサービスですよ！」って営業するんでしょうね。

不動産業界ってなかなか良くならない…。

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【イメージを積み重ねるために、見学する】

購入を検討されているお客様で、初めてお会いする方やまだ会って間もない方だと、【私自身がお客様の要望をクリアにイメージ出来るように物件案内をする】という事が多々あります。

お客様も物件のイメージがまだ出来ないとか、相場も全然分からないとかあるかと思います。私としては相場とかエリアの事は分かっているが、お客様のイメージと物件が結びつかないという状況の時ですね。

問題があったり相場よりかなり高い物件がご紹介しませんが、「う～ん、この物件はどう感じはるだろ？」っていうのは出来るだけ見学してもらいたい。

その時のお客様の雰囲気や感想の積み重ねが、具体的なイメージ作りに役に立ってきます。

「この物件で決めるっ！」みたいに意気込んで案内する不動産会社が多いですが、お客様の要望に合う物件を仲介するんだって使命で仕事している不動産担当もいてますので、家を探されている人はそういった人と出会うのが一番の近道かと思います。

そうしていくつかの物件を一緒に見学していると、「これはベストかな」「もしこの物件をやめたら、次はなかなか無い」っていうものが出てくるんですね。信頼関係が出来ていて、私としてもイメージに合う（バランスが取れている）物件。その時に背中を押してあげるのが不動産仲介の仕事。

どっちかというと時間がかかるケースの方が多いですが、頑張って探していきましょう。

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【建物の選択と資金計画の話】

セキスイ時代の先輩から電話があって「なにか良い土地ある？」って聞かれたんですが、ハウスメーカーに紹介出来そうな物件ってなかなか無いんですよね…。

予算が5,000万円とすると、建物費用で3,000万円からそれ以上を占めちゃうので、土地に割り当てられるのが良くて2,000万円程になってしまう。

そこで30坪以上・立地や高低差など条件があるとね、かなり難しい（汗）。

（先輩には悪いけど）こういう時っていつも思うのは「中古一戸建て＆リノベーションはダメなんかな？」とか「建物の選択肢が多かったら可能かも」って事。

もちろんセキスイのお客さんだからそこまで話しませんが、信頼できる選択肢をいくつか知っているというのは大事だなぁと感じます。

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【毎日が物件とにらめっこ】

今日の会員様向けのメルマガでも書きました「物件価格をどう判断すればいいのか？」という問題。ずっと物件情報を見続けている人でも確かに相場の判断が難しい時期だと思います。

そのへんを判断して頂ける様に当社ではホームページの物件備考欄でぶっちゃけコメントを書いたりしていますが、ここ１・２年は特にかなりの高額査定をしているケースが見受けられるので何を信用していいのか・・・という状況です。

これに類似する事としては、新築一戸建てやリフォーム済み（一戸建て・マンションともに）物件の判断も難しくなっているんじゃないでしょうか。

先に結論を書くと、こういった物件（いわゆる不動産会社や建築会社が売主になっている物件）にお得なものはないって事。

そりゃそうなんです。一般の方が普通に売却するのとは少しニュアンスが変わって、商売で売却しているから。＊完成して売れていない物件だけは価格を下げて売る＝その時が相場になるという感じ。

これは後ろ向きな考えではなくて、そういった事も把握して、物件判断していく事が大事って話です。

リフォーム済み物件を見学すると特に思うのが

「これ、リフォームしてない方がいいのになぁ」

「このリフォームをした事によって、要望と違ってしまった」

「普通に中古で買えていたら、好きにリフォーム出来て、予算にも合っていたのに」

こう感じた人も結構多いんじゃないかなと思います。

立地・リフォーム・予算。この３つが合致するのってなかなか難しいのが現実ですが、追求していかないといけない。お客さんが判断するのはハードルが高いので、コチラがこだわっていく作業になります。

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【１つの物件に費やす、この積み重ね】

なんだか久しぶりの更新になってしまった･･･。

別にのほほ～んとしていた訳じゃなく、逆にバタバタと忙しくさせてもらっていました。

物件のご案内や購入相談、賃貸募集していたマンションの申込。そしてご紹介のお客様の賃貸案内と。ホームページでは売買だけしか発信していませんが、ご紹介などの個別のご相談では賃貸もやっています。

物件のご案内だけしかしていないならそれほどバタバタしないんですけど、１つの物件を見学するたびにチェックする事が多いんです。

●周辺の売り出されている物件との比較

●そのエリアの過去の成約事例

●それらをまとめた表作成（相場確認）

をやらないと気がすまない（汗）

お客さんから求められている訳でもなく＆相場はほぼ把握しているので分かってはいるのですが、特に成約事例をチェックして、「この見学する物件はおススメ出来るのか？」というのを自信を持って把握しておきたい。

真剣に考えているお客様には、資料という実例も用意して真剣に応えないと失礼ですからね。

そんな感じで１日で数件の案内になると、ずっと物件のチェックが続きます。

と書いていますが、こんな事も個人的には好きですので、お気兼ねなくご相談くださいね。

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【物件は再確認すべし】

お客さんの代わりにって言っちゃなんですが、気になった物件は後日に再度確認しにいく様にしています。

その物件だけじゃなくて、比較できるように周辺のいくつかの物件も含めて。

そうするとより鮮明に見えてくるんですね。

「やっぱりココがいい」

「バランス（価格も含めた）が取れている」

仲介するんだったら、自分自身も納得してないといけませんから。その物件にお客さんに負けないくらい興味を持つというのは大事になってきます。

こういう時って、なぜか他の人も同じ物件を検討している可能性が高いんですよね・・・。今まで動きがなかったのに急に申込みが重なるみたいな（汗）。

焦らず、でもスピード感もって対応していきます。

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【毎日ちゃんとやってる不動産会社】

毎日物件のチェックをしてホームページに掲載してるので、ルーティンとしては前日と翌朝7時に新着物件を確認。大体は朝イチか午前中に写真撮影に行くようにしています。

そうするとね、たまに同業者に会うんですよ。同じく物件の撮影に来ている。

そのたまに会う同業者っていうのも、ほぼ顔ぶれが一緒。キチンと毎日ホームページを更新して、情報発信をしているという事でもあります。

毎日物件情報を更新すれば問合せが来るって事はありませんが、当たり前の事をこなしているというのは大切だなぁと思います。

茨木市内でこのルーティンをキチンとこなせている不動産会社は、私が見てる限りでは3社しかないですね。

その会社の人と話をしたら、やっぱりポリシーを持ってホームページ運営をしている。

それぞれ発信の仕方は違うけど、ホームページにしてもブログにしても、当たり前にこなす事がまずは第一です。
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【来秋開館の新施設～茨木市役所横～】

茨木市役所の東側（グラウンドだった場所）に建設中の新施設。来年の秋に開館という事で、あと1年後。足場も結構高く組まれていて、スケール感が見えてきましたね。

名称は【おに・クル】って言うみたい。キャラクターである茨木童子にちなんだネーミングでしょうか。

茨木市のホームページにも掲載されていますので、少しご紹介。

●プラネタリウム･･･子どもから大人まで楽しみながら宇宙について学ぶ場

●市民活動センター･･･誰もが訪れたくなる「みんなのえんがわ」

●図書館･･･「公園」のような図書館

●ホール･･･身近な市民の“ハレの場”

●子育て支援･･･妊娠から子育てまでのワンストップ拠点

良い感じでオープンスペースを多用していて、気持ちよさそう。

個人的にはプラネタリウムが残ってくれるのは嬉しい。子供の頃から天文好きだった自分としては、中条図書館の上にあるプラネタリウムは楽しみだった思い出。

図書館も楽しそうで、子供にとってもいい場所を作れそうな雰囲気が出ています。

今ある市役所北側の福祉会館も解体されて、公園に整備される予定とのこと。

古くなっての解体とはいえ、新施設が完成して・公園もできてと、茨木市中心部の雰囲気もかなり変わってくるでしょう。阪急茨木市駅とJR茨木駅の周辺も再開発されていく予定ですので、このエリアの都市機能誘導区域が本格化していきます。

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【建築条件付き土地が減ってきてる？】

今日に配信した会員様向けのメルマガでも少し書きましたが、最近は【建築条件付き土地が少し減っている】という話。

不動産会社が土地を購入すると以前は当たり前のように付いていた建築条件が、最近の土地情報をチェックしていると少なくなっている感じです。

ハウスメーカーや建築会社が土地を購入した場合は今でも建築条件は付きますが、不動産会社が売主になった場合ですね。

理由とすれば、建物の工事費用が上がっているので、相場に合わせようとすると利益が出にくいっていうところでしょうか。価格帯が上がると、不動産会社が建てる建物に納得しないという事もプラスしてありますしね。

建物利益を見込むのではなく、土地価格のみで売り出そうって狙いかな。

ですので、なんだかエリア関係なく一律で土地価格が高くなっている･･･。

80年代バブルじゃないんだから、どこもかしこも一律高値っていうのはおかしくて、いくら駅徒歩圏内だとしても価格差はつくのが普通です。

「最近はこれ位しますから」っていう説明で納得してはいけない訳で、駅距離・エリア・道路状況・ハザードマップなど細かく確認をして判断していくようにしていきましょう。

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