物件情報をチェックしていたら、売主側の不動産会社の資料にこんな文章が↓
突っ込みどころが満載ですね（汗）
①火災保険・司法書士は指定となります。
なんで？どこの火災保険に入ろうとお客さんの自由。どこの司法書士に依頼しようが基本変わらないんですよ。そこを売主側の不動産会社が指定してくるって事は･･･分かりますよね。会社か担当か知りませんが、バックマージンが存在するんでしょう。
②境界確定指示はできません。
できませんじゃなくて、やらないだけだと思います。測量を入れないまでも、登記簿謄本の面積や地積測量図を調査して現地でテープ測量すれば、境界の目安はまずは付くはず。面倒くさいからやらないだけでしょ。
③契約書・重説は買主業者にてお願いします。
これ不動産取引してないと知らないと思いますが、不動産の契約をする時の契約書類（売買契約書・重要事項説明書など）は売主側の不動産会社が作成するのが原則。買主側の不動産会社としてもお客様に説明するために調査はしますが、書類の作成は売主側なんですね。
そりゃそうなんです、売主さんに依頼されて調査して売りに出してるし、中古物件だったら内部調査もあるしね。売主側の不動産会社が作成した方がスムーズです。
たまに話をしていると、なんかいい加減そうで不安なので、「いやコッチで作成しますよ」って言う時もありますが･････コレは物件資料に「そっちで作成してね」って最初から書いてあります。
なんのためにあなたは存在してるの？恥ずかしくないの？って話なんですよ。
こういったところから、こんな不動産会社が担当になっている物件は、危険な香りがするし、そもそも雰囲気もよくないので紹介はできないなぁってなりますね。
たまにお客さんとの打合せででる話題。
「実際に建物とその価格のバランスは取れているの？」って事。不動産会社が提示している建物仕様と価格のバランスは住宅業界としては標準的ですか？って質問です（建物価格は坪当り60万円で計算していますというやつ）。
バランスって言われると難しいけど、結論とすれば「建築会社（工務店など）で直接建てた方が安いですよ」。
違う言い方なら「同じ建物価格なら、建築会社に直接建ててもらった方が性能の良い家が建てられる」。
新築分譲のパンフレットやチラシって、建物の性能の事はあまり書いてないでしょ。
ベタ基礎とか基礎パッキンとか、外壁がどうとか、そんな基本的な事じゃなくて、断熱性能や気密性・換気機能をこれだけこだわって建ててますみたい内容が。どちらかというとキッチン・浴室・ドアなどの設備仕様ばかりをアピールして高級感を出そうとしています。
ハッキリ書くと、そんな設備仕様に目を奪われないで下さいね。
ここからはぶっちゃけブログなので、建物価格の仕組みを細かい仕組みまで書いてみましょうか。
売主である不動産会社は工務店と基本仕様を決めて、坪単価@●●万円で発注するという仕切り価格を決めます。私が実際に経験した15年くらい前なら工務店と建物坪単価37万円くらいで仕切っていたかな。それにコダワリ設備仕様を追加して、最終的には坪単価@40万円前後で工務店と契約していました（今はもう少し上がっています）。
それをお客さんにいくらで販売するのか？
そこは地域性や全体の利益額で変わってきますが、茨木市でしたら大体建物の坪単価@60万円くらいが相場になっています。よく聞きますよね、建築条件付き土地で「自由設計が可能です、価格は坪当たり60万円（税込66万円）で計算となります」ってやつです。この坪当り15万円くらいの差が不動産会社の利益になっています。
建物価格は坪60万円はしますって営業マンが言っていたら、それはするんじゃなくて、不動産会社の都合（利益）でしてるだけ。まずはそこを認識してください。
じゃあ建築会社と直接契約したらどうなのか？先程書きました断熱性能や気密性の高い家を建てても、坪単価60万円いかない位かな。建売や建築条件付き土地でよくある性能の建物なら、間違いなく坪単価＠40万円台で建てられます。
建物に同じ価格を出して、この先何十年も住み心地が違う家に暮らす事になりますので、慎重に判断してくださいね。
簡単にまとめると
●住宅は建築会社に直接依頼した方が安く建てられる
●新築や建築条件付き土地は「立地代」と考える
→そのエリアでなかなか土地が出ない時に選択して検討してみるという感じ
●土地を購入して、好きな建築会社で建てるという流れはそれほど難しくはない
→すべてコーディネートしてるから楽・安心って営業トークがあるみたいですが、別に難しくはないです。
住宅について、当たり前のようになっている事が普通ではないというのを知って頂きたくて、書いてみました。
文章では分かりにくいと思いますので、詳しく仕組みを知りたいという方はお気軽にご相談くださいね。
今日の朝、茨木市の舟木町を通ったら
完成したばかりの新築マンションの現地販売看板が目に入りました。
プレミスト茨木双葉町。元々はイオンの駐車場があった場所。
業界では「クリアランス」と呼ばれる事が多く、建物が完成して引渡しが始まっても未契約の住戸が残っている状態。
現地で販売活動がなされています。
完成前に売れる、もしくは速完売してしまうと「売出し価格が安かったんじゃないか」と社内的にマイナス評価で言われるって聞いた事があるので、クリアランスが悪い状態なのかどうかは知りませんが･･･
でも新築マンションの価格は高過ぎなのは間違いない（汗）。
分譲会社からすれば、仕入れ相場や建築価格の関係上「これ位はしますよ」って話かもしれませんが、地元で不動産仲介やっている立場としたら「相場も分かる。めっちゃ分かる。でも･･･地元民として感覚的にも高いんよ･･･」。
販売坪単価が軒並み＠300万円超えて、350万円とかしてる。普通の70㎡台だと7,000万円前後、90㎡クラスの上層階だと1億超えなんですよね。いくつかは売れているからスゲぇなと（汗）。
このマンションだけではなく、舟木町や竹橋町・中条の新築マンションもクリアランスに入っているので、これから中古として売りに出された時にどういった値付けになってくるのか？
新築購入時の価格・他の新築マンション価格・周辺の中古物件との差
かなり慎重に価格設定をしていく必要がありますね。
ハウスメーカーに勤務していた経験として、土地から探しているお客さんの比率は結構多くてですね。
仮に売りに出されている土地にお客さんの要望がバッチリ入る。そして予算も合うと。
そうしたらその土地をススめてくるでしょう。
その土地価格が適正かどうかも詳しく確認されないままに･････
例えば予算が6,500万円。売りに出されている土地が3,300万円、建物総額が3,000万円だったとします。ハウスメーカーとしたら、目的は建築請負契約をもらう事ですので条件はクリアーしていますが、土地を仲介する不動産会社としたら「予算が合いますからね」とOKすると50点以下だと思いますね。
その土地が相場で3,000万円くらいなら、その説明をキチンとしないといけません。
なかなか売りに出ないエリアで、3,300万円でも高めではあるが相場帯に近いと判断するなら、アドバイスとして（根拠となる資料を作成して）そう伝えるべき。
要は【その300万円を出す価値があるのか？】っていう、お客さんの状況を見てトータル判断を代わりにする事が仕事の１つだと思うんです。あとはその差を少しでも埋める事が可能なのかという交渉も必要になります。
結局はお客さんの納得度を高める動きが不動産会社には必要。
これは購入だけでなく売却の時も一緒。立場が変わるだけで、動きは同じになります。
ホント各会社の目的ですね。
ハウスメーカーは建物の契約が目的、不動産会社は契約が目的。
でもその目的に「お客さんにとっての価値」が加わらないと何にも生まれないんじゃないかなぁ。
営業マンの言葉を聞いて、「自分のために判断してくれているか」が伝わってこないなら、止めておいた方がいいんじゃないかと思いますよ。
不動産仲介をやっていると、FAXチラシがよく届くんですね。
中に、「不動産仲介＋リノベーション（リフォーム）で大きな利益を出せます！」みたいな営業FAXも届きます。建築工事の利益率30%は可能です！みたいな内容が書かれているんですけど、700万円の工事に不動産会社が30%の利益乗せたら、1,000万円の工事費用。よくネットなどで紹介されているリノベーション工事金額とニアリーになりますね。
確かに建築工事を受注すると利益額っていうのは大きくなるんですけど･･･ここは考え方かな。会社を運営していく上で利益ってものすごく大事だけど、自分の会社やフランチャイズ展開する会社の利益を先に確保して、お客さんの利益を落として物件を探すっていうのは、なんか腑に落ちない。
（先に言っておくと、当社はそんなチラシみたいな会社に加盟する事は0%）不動産会社って基本的には【お客さんにとって最大メリットの物件を仲介する】って事が使命。リノベーション工事をしたいって前提のお客さんだったとしても、そもそもの物件価値を追求してからの話だと思います。
そこにはやっぱ予算ってのが必ずからんでくるじゃないですか。リノベーション（間取り変更リフォーム）工事込みで、予算3,000万円まで、4000万円までっていう大事な要素。
例えば予算3,500万円としましょう。その中で、工事費用を1,000万円～1,200万円で予算組みすると、選べる物件価格は2,300万円～2,500万円までとなります。
一方、当社がやっている様な業者さん直発注システムだと700万円位でリノベーション（間取り変更リフォーム）工事が出来ますので、選べる物件価格は2,800万円までと物件価値に比重がおける様になる。
300～500万円も物件予算が変わると、選べる範囲も変わってきますからね。
・エリアが１つ駅よりになる
・築年数が昭和だったのが、平成初期になる
・古いマンションだと茨木市では坪単価＠70万円～85万円位なので、約5坪（16㎡）も面積が広くなる
ここの思いっていうのは不動産仲介会社として大事にしていきたい。
この会社の建築センスが気に入った・担当する人が好きだからという理由だったら大いに依頼する理由はアリだけど、「建築工事を受注すると儲かります！」みたいな宣伝で不動産会社を集めようとするのは、業界の質を落とすだけ･････。
リフォーム業界は建築や住宅を好きな人が携わらないといけない業界だと考えます。
【まずはお客さんの物件価値を最大限高める事】、つぎに【理想のリノベーションを追求する事】。予算の中でこれを追求していかないといけません。
昨日は賃貸のお客様の対応をして、昼から住宅ローン契約の立会いでJR茨木駅前の三菱UFJ銀行へ。
銀行の契約駐車場が駅前ビルの地下なので、駐車。地上にのぼる時に地下街をチラっと見ると、シャッター街になってしまってるんですね･･･。
（茨木ショップタウンという呼び名みたい、私は地下街と言ってますが）
高校が同じく駅前だったので、昔は何度かこの地下街に行ったりしてほとんどの店が開いていた記憶があるのですが･････時代ですね。
他の市でも同じような感じだと思いますが、茨木市は飲食店は結構あるんですよ。新規OPENもちょこちょこあります。でも、こういった専門店街は厳しい時代なのかもしれない。
このビルもかなり古くなってますので、再開発でキレイに建て替わりコンセプトのある集客施設になっていく必要があるんでしょう。新規OPENする店舗はやっぱり個性を出していかないといけない時代ですから、どうしても単独の場所で出店しがちな時代。数は多くなくてもいいから深いファンを獲得していかないといけません。
【個性】と【そもそもの仕事のクオリティー】。両立しないと生き残れない、本物の時代です。
