数日前に新築一戸建て（建売住宅の方）について質問があったので、ブログでも書いてみたいと思います。
「●●の建売って高くないですか？」という質問があり、「そうですね。かなり高いですね。」ってお答えしたんですけど、その考え方について。
最初に私自身がよくある建売住宅に対してどう思っているのかを言うと、あまり好意的には考えていない（汗）。
理由はいくつかあるのですが、まず①売出し当初は建物の質と価格のバランスが合っていない事が多いから。価格変更をして「あっこれなら検討OKですよ」というところまではおススメしていません。
②微妙な間取りが多いから。誰にでも合うように間取りを考えるって実は難しいって分かるんですが、それでももう２捻り・３捻りはしてほしいなぁという間取りが多いのが現実。
③言い方が悪くなってしまいますが、建物の性能・仕様については普通。建築基準はクリアーしてますよってレベルだと考えていいかと思います。別にコレは悪いことではなく、普通という事です。なのでキチンと説明すればOKですが、ものすごく誇張する営業マンが多いのでイメージが良くない。
では、よくある建売の価格について考えていきましょう。
＊よくあるというのは、全国展開しているようなビルダーの家の事。コマーシャルもやってる。
原価とか詳しくはわかりませんが、数百万円で建てているとは思います。それに利益をのせてお客様に対する価格は1,200とか1,300万円くらいかと。近年はコロナによる物流や材料の不足などもあり、工事材料原価が上がっているとして、まぁ高めにみても1,500万円ほどで計算すればいいかなと考えます。外構工事なども入れると、1,600万円前後ですね。
不動産業界って、新築の建物坪単価をなぜか一律坪60万円で説明することが多いのですが（税込み66万円）、キチンと根拠を説明しないといけないですよね･･･。「これくらいするんだぁ」ってお客様に思われている方が都合がいいからというのが見え透いてきます。
仮に３0坪の建物だと、税込み坪単価66万円だと1,980万円になるじゃないですか･････さすがにそれは良く言いすぎじゃねとなります。
ここから計算になりますが、新築一戸建て（建売）4,580万円で売りに出ていたとします。
これから建物価格1,600万円を引いてください。2,980万円になりますね、これが土地価格。
この土地価格が相場の範囲内でおさまっているのかどうか？を判断してもらえればいいかなと。
土地の相場が85万円位の場所だとします。
土地2,980万円で、30坪の土地面積なら土地坪単価は＠99.3万円、ほぼ＠100万円です。相場よりまだまだ高い。
これが建物価格を1,980万円と計算してしまうと土地の坪単価は＠86万円になってしまうんですよ･･･。相場ドンピシャ！
こういった事になりますので、建物の事をよく知っている担当、または調べて正直に教えてくれる担当というのが必要になります。本当は（自分のアピールになりますが）、ハウスメーカー・工務店・設計事務所、そしてローコスト系住宅や建売住宅もすべて経験してバランスを知っている担当に聞くのがベストだと思いますね。
まとめますと
・建物を一律で計算するなんておかしい
・物件ごとに建物の価値（価格）を判断して、土地価格を割り出す必要がある
・そうしないと価格判断を間違ってしまう
・エリアの新築相場とかは関係ない
・それには建物ごとに価格を計算する知識・経験が必要
となります。
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