【金利とリフォームと売却依頼】

昨日銀行の住宅ローン担当の方が来て、新しい住宅ローン手続きの説明。

もうネットでの手続きばかりになって、もうさすがに慣れてはいますが、細かいニュアンスや書類の有無などが発生するケースもありますので、やはり人と人とのやり取りがこの手の手続きは一番かな。

金利もさらに安くなってきています。都市銀行さんで自己資金比率や内容をクリアすれば変動金利で３％台が出ますのでね、ネット系の銀行のメリットが薄れてきているこの頃。

都市銀行の方が審査や対応が早いし、いざとなれば店舗もあるので、今の状況だとネット銀行が少なくなっていくんじゃないでしょうか。

話は変わって、今日はいつも依頼している大工さんが時間取れたという事で、リフォーム予定の一戸建ての現地チェックをしに来てくれました。やっぱ実際に自分で工事する人に見てもらうと安心しますね。私とは見るポイントも違ったりするのでそれはそれで勉強にもなる。

ついでに私の実家から外壁・屋根塗装を言われていたので、帰りに実家にも寄ってもらいました。安心できるのが一番です。

また話は変わって（笑）、ここ２週間くらいのマイ頭の中は【売却をもっと依頼されるにはどうするか】っていう事。

前からこのブログでも書いていますが、茨木市は（どこのエリアもですけど）売出し物件が少ない状況。直接売主様から売却のご依頼を受けて、当社会員様などに直発信できた方がやっぱりレスポンスが違うんです。

３月は売却の依頼が２物件ありましたが、２物件とも当社の会員様でホントすぐに売れました。１つは、ご契約頂いたお客様以外もう誰にも発信していない。エリアがよくて、価格設定もキチンとしてたら、ホントに早い状況になっています。

こういった状況ですので、いかに売却を依頼されるか。非常に重要になっています。売主様に魅力的なオファーも用意させて頂いてるんですけど、プラス「ちゃんとやってる街の不動産会社の実力を見て欲しい」って気持ちです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【正直不動産って、TVドラマ】

今日の夜からNHKのドラマ【正直不動産】が始まるみたい。

以前にマンガで読ませてもらった事があるけれど、こういったドラマで少しでも良い不動産会社が選ばれる世の中になってくれればウレシイなぁ。

この不動産仲介をやっている上で、まず根本にあるのがお客さんと楽しくできる事。

楽しくあるためには、正直でないとそれは出来ません。

正直っていうのは長～いモチベーションになります。

ただ単に正直だけなら、意味ないんですけどね（汗）。毎日色んな物件をチェックして、今までの経験を発揮して、自分なりの判断をしてっていう感じで、深みを増した正直さが必要だと思います。

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【鉄骨造一戸建てのリノベーション工事が始まる】

あと１週間ほどで、一戸建てのリノベーション工事が始まります。

鉄骨造３階建てで、１階・２階はスケルトン・リフォーム。３階は間取りは変えずにリフォームのみとなります。

１階は飲食店舗だったのを、居住用に変更。玄関・水廻り・洋室・収納関係となります。

２階はＬ＋ＤＫをＬＤＫ＋物干し空間へと間取り変更。

あとは外壁塗装や屋上関係の防水工事など、ほぼフルスペックの内容。

工事完了は７月中の予定。

解体工事がある程度進んだら、再度現地にて内部確認＆間取りチェックをする予定となっています。解体してみて初めて分かる事もありますのでね。

色々と考える部分も出てくるかと思いますが、楽しみながらやっていきます。

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【●●●のおかげで工夫するのも大変なんですよ】

新築一戸建てでもそーなんですが、特にリフォーム工事の場合によく感じることは

消費税がな･････

リフォーム予算５００万円としたら、消費税を除いた価格は正味４５０万円くらいになっちゃう（汗）。当たり前なんですけど、予算の中で打合せしていると毎回感じてしまいます。

リフォームみたいな工事だと５０万円を削減しようとすると、なかなかハードルが高くなります。もう何かを止めとくみたいな判断も必要になってくるんですね。

そういった話をするのも出来るだけ避けたいので、「工夫できる所は説明して工夫する」「取替えしなくてもよさそうな部分は残して、バランスを取っていく」作業も必要になります。

なにもせんでも１０％も利益が出るっていい商売やん・・・

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【なんだかなぁ・・・って賃貸の話】

当社は売買メインでやってますが、賃貸募集も依頼される事があります。茨木市で不動産仲介を始めて10年も超えてくると、こういったご依頼も増えてきまして大変有難い。という事でいくつかの賃貸も取扱いさせて頂いてます。



でね・・・こう書いちゃ愚痴になっちゃうけど・・・質が悪い賃貸の会社が多いわぁ。
ちゃんとやってる会社もありますよ、でも悪い会社の比率が高いというのが対応してる実感。



最近では、全部大阪市内の賃貸会社で、見学もしてないのに申込書を送ってきて「部屋止めできますか？」って（汗）。できるかっ！

んで申込み書を送っておきながら、その後一切の連絡もないという会社。

他は「30分位で鍵を取りに行きます」って言ってきて、全然来ない。遅れるなら100歩譲るけど、結局来ないからなぁ・・・。



賃貸探すお客さんって大変だろうなって思います。いい加減な対応されるとも腹立つけど、かといって期待するのも・・・って話。なんか良い対策はないのかな。




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【居酒屋の大将に学ぶ】

ちょっと前に居酒屋に行ったんだけど、入荷しましたというサバがあったんですね。



大将に「サバいけます？」って聞いたら、「う〜ん・・・思ってたより鮮度がなくて」って返事。「普通にはいいと思うけど。美味しくないって訳じゃないけど…」って（笑）。

かわりにオススメの魚を出してくれました。



人によってどう感じるかは分かれるかもしれませんが、正直やなぁって思った。私には「自分が良いと思えないものは、あまり商品として出したくない」って感じましたね。信用できるからまた行きたくなりますね。



当社でもだいぶ前から情報発信する時に、自分が考える正直な感想を掲載する様にしています。いくらお客様が希望するエリアでも、オススメできないと思う物件はそうお伝えする。



その大将の店は遠方から直接郵送で仕入れている形なので、（卸の業者に希望は伝えてるでしょうが）たまには希望とはちょっと違った魚が届く事もあるんでしょう。



不動産も一緒で自分で自由に仕入れに行く物ではないので、売りに出される物件は色々な状態。それに対して自分で判断して、お客様に伝えていかないといけない。



長く・地域に密着して商売をするには正直である事が大事やなぁ。




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【もうすぐ完成のマンション・リフォーム】

１月にお引渡しさせて頂いたお客様のリフォーム現場に寄ってきました。室内美装に入っていて、もうすぐ完成ですね。

・４LDK→３LDKに変更して、広々とした空間。キッチンも独立型から対面型へ変更。

物件の仲介だけではなくその後のリフォームも担当させていただくと、遠慮なく最後の完成まで確認できるので有難い。

もっともっと現場を増やして、お付き合いを広げていけたらと思います。

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【こどもみらい住宅支援事業の登録申請】

不動産の仲介だけではなく、リフォーム（リノベーション）単体でのご依頼もいただく様になりまして、今まであまり意識してこなかった手続きも必要になってきました。

今回は【こどもみらい住宅支援事業】

公的な補助金ですね。

一般のお客様からの申請ではなく、事業者登録をした会社からの申請のみ受け付けとなっていますので、まずは会社としての申請が必要になります。

こういうのって住宅業界の事にもアンテナを張っていないと気付かない部類･･･。３０年近くこの業界にいてると毎回色んな名前・色んな条件でこういった補助が出てくるので、正直ごっちゃになってしまう（汗）。

なんか名前は変わっても良いから、こういった補助について確認する窓口を１つにしてもらえないだろうか。

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【コロナ禍当初のマスクと不動産仲介】

以前にも似たような事書いたかな？成約確認や新規物件でもたまに感じるのですが、（ある意味で）【販売】と【仲介】の違いをお客さんにもっと理解してもらう必要なあるなぁと思います。

「え･･･こんな高い価格で売れたの？」っていう新築一戸建てや「これって本当に査定したんだろうか？」っていう物件が結構多くて、相場と比較して売出し物件も２極化してきているんです。

私ら不動産仲介会社は売主様と買主様に対して物件を仲介するっていう立場ですが、その中には【コンサルティング】の要素も含まれていると考えます。プロとしてチェックする仕事ですね。

販売だったら別にそこまで求めません。

新築マンションの営業をイメージしてもらうと分かりやすいと思うんですけど、その販売物件を売る事が仕事ですので、そりゃ営業されると思います。自分の販売物件がお客さんの要望や相場などに合うかどうかを確認して、違うとなったら他の物件を提案してくる事なんかしてこないですから。

仲介する立場の人間が同じような事をやったら基本的にはアカンと思うんです。

まぁ難しいのは仲介の場合は、考え方が基本真逆になる売主様と買主様、双方の対応が必要になる事かな。売主様の高く売りたいという気持ちは１００％肯定しますので、相場というものをご説明して、需要の状態もしっかりと把握して、その中でできるだけ高い金額で売っていきましょうという打合せ。

最近の事で分かりやすい例えとすれば、最初のコロナ禍のマスクでしょうか。

通常なら１０００円２０００円のマスクが数万円って価格でネットで売られていたでしょう。あれを「需要と供給だから」とか「買う人が納得してるんやから」とかで腑に落ちる人は、不動産売買においてはちょっと危険だと考えます。買う方は気持ちよく買っている訳じゃない･･･。マスクを仲介している会社は買主に「今の状況ならこんな感じになりますよ」って説明して購入をススメている構図。

その取引だけではなくて、今後の人生の流れに悪影響を及ぼすんじゃないかなぁ。結果、誰も得をしないっていう流れ。

私ら不動産仲介を仕事とする人間は、物件だけではなくて、その後の流れっていうものを常に意識して対応する力が必要なんじゃないかなぁ。

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【リフォームの納期と引渡し日の設定が難しい】

コロナ禍の影響など、特に今は設備機器の納期遅延によるリフォーム・スケジュールを組むのが難しい。

工期に余裕があったらいいけど、不動産仲介やっていて住み替えとなると「引渡しの時期」を設定するのにかなり慎重になってきます。不動産の取引的には決めた引渡し日を伸ばす事は極力避けたい･･･、でもかなり余裕を持った引渡し日にしちゃうと買主様への負担が増えてくる可能性もある。

１週間・２週間くらいの単位でちょうど良い引渡し日を決めておいて、あとはお客様に充分に説明しておくしかないかと思います。

しかしこんな所にも影響が出てくるとはなぁ･･･すごい世の中になってきたものです。

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