今日の午後は、RC造一戸建ての断熱やその他諸々のリフォームの打合せ。
前回は見積りを提出して、今回はお客様が依頼されている設計の先生と私と大工さんで、現地の再確認をさせて頂きました。
設計の人はRC専門で大規模建築をされているご年配の方。
「ここの断熱はこうして」
「この寸法まで吹いて」
「ここの素材はコレを使って」
と細かく依頼書（指示書）を作成されています。
設計の世界では当たり前ですが、私の方はいつも間取り設計をメインでやっており、指示書までは作成せず、間取り図でいつも大工さんと打合せしています。
細かい部分は立面図・断面図を作成する時もありますが。
こういった設計指示書を改めて見ると「さすがやなぁ」って感じますね。
ここまで細かい書類を作成するとなると「もう不動産会社ちゃうやん！」って話ですけどね・・・汗
本職にされているものに触れて、現場の人のためにも、ちょっと細かく設計図を作成していかなアカンなと、気持ち引き締めています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日はタカラスタンダードのショールームへ。
ビルダー用ですので、リフォーム用のショールームとは別の場所。
ウメキタの開発工事が上からよく見える。
こんな一等地で贅沢な空間の使い方。でも工事中から雰囲気が良さげになりそうなのも伝わってきますね。
茨木市でもJR・阪急ともに駅前の開発計画は進んでおりますが、経済状況もふまえて微妙に変更になっていってるのかな？
こんな世の中で5年後とかを見据えて、都市計画をたてるのは難しいだろうなぁ･･･
市役所前の「おにクル」はネーミングもかわいくて、良い感じで馴染んできてますね。お客様と話をしていても、結構休日に遊びに行く人も多いみたいです。
地域密着で不動産業をしているとどんどん街が変化していくのが分かります。
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最近は建築条件付き土地が減ってきた感じがします。
以前は不動産会社や住宅会社が土地を買い取ったら、更地にして建築条件付けて販売するのが主流でしたが、それが少なくなってきました。
①建物建築費が高騰して、建物にも利益乗せると、価格帯が上がり過ぎてしまう
②買取り業者間の仕入れ競争により、高値で買い取らないといけなくなった。結果、価格帯が上がってしまう。
こういった理由が推測できます。
どちらにしても土地・建物ともに価格が上昇して、購入者側としても少し安く買えるという建築条件付き（建売も）の魅力がなくなってきたので選ばれなくなってきたのでしょう。
販売する業者もそれを読み取って、建築条件を付けてしまうと販売が苦戦するのが目に見えているので、「それなら最初から条件無しで売ろう」という流れ。
その分土地に利益が乗っかるので異様に高い土地も販売されてきています。
まぁ土地で勝負してるから、コチラとしては比較しやすくて分かりやすいからOKかな。
（そらなら最初から業者が買い取らんといてくれ・・・って話ですが）
建築条件無し土地が増えてきたら、建物提案のクオリティーが大事になってくるので、私としてはご提案が増えて楽しくなる。
この流れは続いてほしい。
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先日各メーカーに発注したカタログやサンプルが続々と届いております。
こうやって最新の物が揃っていくと「住宅会社やん！」って思ってしまいますが、当社は不動産仲介会社。
不動産と住宅の二刀流を加速させていきたいと考えています。
いつも物件をチェックしていると中古一戸建ての醍醐味を忘れてしまいそうになるので、再確認の意味も込めてブログ更新。
中古一戸建て＋リノベーション（リフォーム）を買う醍醐味は2つ。
①新築じゃ建てられない大きさの建物に住む事ができる
同じ位の予算だと新築なら33坪位だけど、中古なら50坪とかかなり広い家に住む事が出来る
②逆に同じくらいの広さなら、予算が安く抑えられる
築年数にもよりますが、価格が抑えられるって理由で中古を選ばれる方が多いかと思います。
その買い方が主流ですけど、でも結構①の方を忘れがち。
広い家に住めるっていうのはそれだけで住まい方の可能性が広がるんですね。
現在の高めの不動産相場が推移していく事を考えると、これから中古一戸建て＋リノベーションがもっと増えていく気がする。
これこそ当社の得意分野の1つ。設計提案と打合せ、見積り作成そして施工業者のセッティングまで、当社で全て責任を持って行っています。
物件を見学して「いいですよ！決めましょう」っていうだけの提案のない不動産仲介は、もう時代的にも終わりでしょう。
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今日の午前中は建物のお引渡し。
去年の夏に土地を仲介したので10ヶ月くらいかな。
建築条件無しだったので住宅会社はお客様が選ばれて、私の方では間取りの打合せをさせて頂きました。
10年近く前に取引したお客様の娘さんご夫婦。
良い場所でちょうど良い感じの建物でまとまったと感じています。
以前のブログでも書いたことありますが、乾太くんの採用率がエゲツないな（汗）。一戸建てなら新築・リフォーム問わず、採用率がほぼ9割は超えてんじゃないかな。
洗濯機上や乾太くん専用の架台に置いたり、カウンターを作ってその上に置いたりと使い方はお客様次第。
花粉症等で外に干したくない、部屋干しせずに乾かしたい人は特に便利でしょうね。
やっぱ実物見ると「いいなぁ」って思います。
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リフォームやリノベーションの打合せをしてるとカタログやサンプルが必要になってきます。
当社でも複数の打合せが同時進行していますので、どうしても足りなくなってくる…
という事で2024年度版も必要だし、この際全部整理しとこうと思い、各メーカーのカタログ等を大量に請求しました。
打合せでよく出る物を本日はチョイス。
建具・フローリング関係と洗面・トイレはパナソニックとリクシル。トイレはTOTOも。
ただキッチンと浴室だけは、お客様の要望によってなかなかバリエーションに富むので、個別カタログを請求。
パナソニック
【キッチン】Ｌクラス、ラクシーナ、Ｖスタイル
【浴室】ビバス、オフローラ、リフォムス、ＭＲ
リクシル
【キッチン】リシェル・ノクト・シエラＳ
【浴室】リノビオＶ
タカラスタンダード
【キッチン・浴室】総合カタログ
TOTO
【キッチン】ザ・クラッソ
他にも、インプラス（内サッシ）や電気関係、そしてクロスやフロアタイルも一式請求しておきました。
30冊は来そうやな･･････どこに置こう･･･（汗）
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茨木市のネタ。
周辺にお住まいの方はもうご存知かと思いますが、東太田でもうすぐOPENするスーパー「ロピア」
関東地方のチェーン店で茨木市では初出店。
元々はホームセンターがあった所に、今月5月30日にOPENします。
171号線から北部も便利になってきてますね。すぐ近くに関西スーパーがあり、またすぐ近くにイオンもあり、んでもってマルヤス（住所は高槻市ですが茨木市との境）もある。
総持寺にJRの駅も出来たので、茨木市市街地の北部の利便性も変わってきています。
エリアは違いますが、彩都の南側、171号線との間の今は畑・田の場所にも大型施設が出来るとか出来ないとか･･･。開発は始まっています。
そういえば南部の平田にも平和堂がオープン予定。もうだいぶ外観も出来上がってきています。平和堂はたしか大阪進出の初店舗が茨木市だったので思い入れがあると聞く（うわさレベル）
玉櫛にはサンディがOPENしたし、「スーパー何個あんの？」状態。
でも数年前に大手スーパーの役員されていたお客様と雑談してて、「橋本さん、茨木市はまだまだキャパあるよ。用地があったらどんどん出店したいくらい」って言われてたな。
これだけ街が変わり買い物施設が充実してくると、不動産的な物件判断も少し変化させていかないといけないですね。
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６年前にご自宅の売却をさせて頂いたお客様と、先週久しぶりにお会いしました。
住み替えで関東に引越しされたお客様。
大阪のご実家（茨木市でなない）を売却されるという事で
「不動産会社どうしたらいいんやろ？」
「信頼できる不動産会社ある！」
「茨木市ちゃうけど売却してくれるかな？」
って当社にご連絡頂き、大阪に来られるタイミングでお会いしました。
相続など諸々の手続きもあるので司法書士の先生もセッティングして、打合せ。
こうやって思い出してご連絡頂けるのは本当に有難い！
大切なご実家、大切な資産、大切に売却させて頂きます。
で売主様と少し雑談していて、初めてお会いした時の内容を思い出しました。
当初は大手の不動産会社に売却を依頼してたんです。
レインズに登録されていたので私も知っていました。
知っていたどころか、当社で検討したいという買主様がいたので、その不動産会社に問合せして「●日にお客様をご案内したい」と聞くと「その日は売主様が都合悪い」「他に見学可能な日も分からない」という返事。
買主様がリノベーション予定だったので「建てた時の設計図面などはお持ちですか？」と聞くと、「そんな図面はありません」と･････
コイツ、ダメだな
その返事や言葉のトーンに、私もこう思ったのを覚えています。
そんな感じで見学自体が流れていたんです。
しばらくすると、いきなりお客様が来店。その売主様。
一通りお話を聞くと、「実は申込みが入ったんです。でも（その大手の不動産会社）信用できなくて、相談しに来ました」という事。当時は3,400万円で売りに出していて、申込金額はたしか2,800万円だったと記憶しています。
申込書の氏名欄をチラッと見ると、個人名ではありますが、とある不動産会社の社長名･･･。
最初から売る気なく、買取りに持っていこうとしてたんやな
詳しく聞くと、奥様はご在宅でご案内は基本的にいつでも可能
家を建てた時の設計図書一式、キレイに所持されている
ホンマにメチャクチャやなぁって呆れるとともに、売主様に何百万も損させてでも、自社の売り上げを確保しようとする不動産会社に怒り。
もう２週間もすれば売却依頼の契約期限が来るという事だったので、それを待って、当社にご依頼頂きました。
お客様もいてたので、多少の価格交渉はありましたが、すぐに無事契約となった経緯です。
あのまま買取りになっているより、500万円以上は手残りが変わったのでよかった。
買主様にとっても自分で好きなリノベーション工事が出来て、4,000万円以内におさまり良い買い物をして頂いたかと思います。あのまま買取りなら、普通のリフォームされて、4,380万円とかで売りに出てたんでしょ･･･って感じ。
こういった不動産業界の闇は今でも続いています。
信用できる不動産会社を選ぶっていう事が本当に大切なエピソードです。
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インスタに載ってる住宅を見て「いいなぁ」「こんな家に住みたいなぁ」って人も多いかと思います。
でも次に「でも高いんやろなぁ」となってませんか？
そりゃインスタに掲載されている様なオシャレな家は、キッチンなどの設備や内装・照明にお金をかけていますが、それ程高いって訳ではない。
・新築の一戸建てなら2,500万円位
・リノベーションなら800万円位
コレ位の予算をみておいてもらえれば、ご提案可能です。
まぁ大体のケースで費用がかかってくるのがキッチン。建売に付いてるキッチンなら50〜60万円前後ですが（別に悪くないですよ）、インスタにある物なら150万円〜200万円位かけている感じ。
あとはフローリングの素材と照明、ドアなどの建具、そしてクロスでデザインはほぼ完成出来ます。
これらは標準仕様から50万円程プラスで考えておけば可能。
って事で、間取り変更も伴う標準的な設備仕様のリノベーションが600万円位で、そこから200万円かけてランクUPさせていく感じですね。
これはお客様が住宅にどれだけコダワルかの問題。
ただインスタに掲載されている様なカッコいい住宅でも、それ程費用UPしませんよっ事をお伝えしたい。
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新築・リノベーションともに、建築工事中の現場でそろそろクロスを決めていく時期になりました。
30年近く住宅の仕事やってますがクロスは打合せがしにくい分野。
基本の選び方やポイントクロスの貼り方などはお伝えできるが、選ぶとなると主観が強すぎて難しい…
一方ではクロス見本って小さいでしょ（汗）。
A4サイズもない大きさのサンプルで決めるのはお客様も難しいかと思う。今はネットがあるからクロス品番で部屋の写真を見る事が出来るからまだマシですけどね。
私がセキスイ時代は色決めといってインテリア関係の打合せの時は全てサンプルと口頭打合せ。
結局は「この展示場と一緒のクロスでいいです」ってお客様が多かった（汗）
時代と共に便利にはなっていってるが、選択肢が増えすぎて逆に大変になってる分野です。
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