土地を仲介させて頂いたお客様の建物が着工してました。
間取りの打合せはさせて頂き
仕様・設備などはお客様が色々調べられてたのでほぼお任せという感じ。
無事建築確認も下りて着工されていました。
間取りの打合せではお客様も設計に興味を持たれたのか、ご自身でも色々なパターンを考えられて、それがかなり的を得ているといいますか設計意図が伝わる間取りを書かれていたので、私としても有り難かった。
あとは順調に現場工事が進んでくれるだけ。
今日現在で土地を仲介したお客様で工事中の新築現場は4現場。
これから着工していくのが2現場。
ちょいちょい顔出していきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ホームページ内のブログで建物費用について書いたのでその続き。
ハウスメーカーの建物価格がここ数年メチャクチャ上がっています。
私も働いていた身ですので、なぜそれだけ高くなるのか、実情はよく分かる。
でも基本的に良い家を建てていると思うんです。耐震断熱気密換気などの基本性能はもちろん、打合せもシッカリしてるし、ツールも揃ってる。
今回お伝えしたいのは【そこまでの設備・仕様・性能が必要ですか？】っていう事です。
お客様がどこまで求めるのか？という基準をまずは確認した方がいいかと考えています。
ハウスメーカーは商品グレードを幾つか用意していて、企画住宅なんですね。
・耐震、断熱、気密はこうなってます
・耐震や気密は●等級
・換気設備はこういうシステムを採用
・断熱材は●●●を使用
など基本的に仕様が決められています。ラクっちゃラクなんですが、予算も重視しながら自分の希望を満たしたいって人には不向き…
ハウスメーカーの建物はお客様にとってどういった家がいいのか？ではなく、「当社の建物はこうです。この性能値が必要なんです」という自社の建物をお客様に当てはめようとする営業スタイル。
本来は逆ちゃうかなぁと。
もちろん性能値は大事ですが、ランクをご説明した上で、予算に応じて建物を作り上げていく方が納得感があると思うんですよね。
今当社でご提案させて頂き実際建物のご契約されている方は、この半年でも6組。
長期優良住宅（耐震・断熱等級）を取得したり、窓や断熱・換気など個別でコダワリたいポイントを重視されたり、2階建てで33坪〜35坪位の建物がオプションや建物諸経費なども含んで1,000万円台後半〜2,200万円が平均です。
【ご予算の中でオーダーメイドな家作り】ご提案させて頂きます。
話を聞いてみたいだけでももちろん大歓迎！お待ちしております。
茨木市の物件情報チェックは
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今日は天気も良く、気持ちのいい朝。
近くを通ったのもあって、茨木神社に寄ってきました。
朝の８時頃だったけど、今日は人が少なく静かでした。
でね、あまり意識してなかったのですが･･･今日は親知らずを抜く手術日（汗）
3月に1本抜いたので、中2ヵ月でもう1本を本日抜歯してきます。
経験してどんな感じか分かったので、前回ほどの不安はありませんが･････やっぱ嫌やな。
今回の歯は別に痛い訳でもなく、「この歯もいっとく？」みたいな軽く2軒目寄る感覚で「2本目いっときます」と答えたもんだから、別に抜かんでもよかったんちゃうかな（涙）
という事で、12時からです。
早く13時頃になって欲しい。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
ホームページ内のブログで【一括売却査定サイトに巻き込まれない様に】というのを書きましたが
実際に一括売却査定サイトに加入している、または大手の不動産会社だけで運営している売却査定サイトの会社の営業マンに話を聞くと、「なかなか売却を依頼されませんよ」って言います。
原因としては、【査定金額を競い合うから、どんどん根拠のないただ高いだけの査定金額を出した会社勝ち】になっているからだと思います。
ならそんな査定サイトから抜けたらいいのに…って思いますけどね（汗）
これから売却をお考えの方に気をつけて頂きたいのは、【査定金額に対して不動産会社の責任はない】という事。
プロなんだからおかしいでしょ！って思われるでしょうが、そういう思いで仕事している会社が多いんです。
査定価格は相場近くで提示して、「今の不動産市場ならこれ位でも売れるかもしれません」っていう相場よりかなり高めなチャレンジ価格を提案して（期待させて）、売却を依頼される手法も最近は目立ってきています。
＊実際には案の定売れず、数百万円の大幅な価格変更を繰り返すパターン
ですので本当にこれだけ覚えておいて下さい。
査定を出してもらう時に絶対に確認しないといけないフレーズはコレ↓
「（チャレンジ価格も含めて）この価格は2・3ヶ月位で売れる価格という事でいいですね。チャレンジ価格とかはどうでもいいです。この価格で売りに出して、売れなかっても価格は下げませんので！その時は不動産会社を変えます。」
キツく聞こえるかもしれませんが、これ位の対応をして丁度。
自分が提案した事に対して責任を持ってもらうという、売主様としての姿勢も必要になります。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
当社は不動産仲介業をやっていますが、世間でイメージする不動産会社の感じではやっていない。
物件を案内して、問題ない様に契約して、引渡しするというのが不動産売買のおおまかな流れだか、当社の場合は
・土地→新築間取り作成、諸々の仕様打合せ、建築会社の相談など
・中古物件→リフォームやリノベーションの間取り作成、諸々の仕様打合せ、大工さんへの見積り依頼など
を全てやっているので、契約してからの方が会う密度が上がります。
土地や建物の引渡しが終わったら、工事のスタートに向けて、打合せが密になる感じ。このへんは住宅業界にいてたから、という感覚ですね。【契約してから打合せの本番】という感覚。
こういった打合せは大手も含めて普通の不動産会社が一番嫌がるところでしょ。出来るだけ打合せを早く終わらせたい、もしくはしたくないみたいな（汗）。
そもそも建築経験や知識がないので、出来ないという問題もあるでしょうけれど…。
だから土地を仲介したら「建物の事は住宅会社と打合せして下さい」、リフォーム工事があるなら「リフォーム会社と打合せして下さい」または「リフォーム部門があるのでそちらで提案します」みたいな感じ。
別の業務なのでそれはそれで正解なんですが、お客様が求めているのは【信頼できる説明とトータル提案】だと思うんですね。
それらが分離してると、タイミングが合わないとか、再度信頼できる人に会えるだろうかというリスクも増えます。
当社のコンセプトは【正直な物件説明】【建築提案も全て行う】【最後まで（建物完成）まで寄り添う】。
購入に関しては、このような業務で差別化していってます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はリノベーション現場で大工さんと少し打合せがあり、その前に土地を仲介させて頂いたお客様の建物が今月末に引渡しという事で寄ってみました。
クロスや照明器具設置も終わり、検査前といった感じ。
設計打合せは私の方でさせて頂いたので確認の意味も込めて見学。
・LDKも十分な広さになったかな。奥の予備部屋への広がりも出てる。
・バルコニーの半分ほどに屋根をかけてインナーバルコニーにしたので、手すり壁は「ちょっと高くし過ぎかな･･･」って思っていたけどちょうど良かったかもしれない。囲まれ感がありながらも十分に明るい。
そういえば、こちらのお客様もガス乾燥の「乾太くん」を設置されています。
最近は乾太くんの設置割合がえげつなく多い。新築やリフォームでも7割以上のお客様が希望されていますね。
共働きで家事効率を上げるため、室内干しが基本、花粉症などで外に洗濯物を干したくない、等が理由。
間取りを考える上でも
・バルコニーは必要ない
・乾太くんの設置方法（洗濯機上か、単独か）
・乾いた服を置くカウンター有無
・洗面所と脱衣室を分ける間取り
この様な内容のヒアリングも必須事項になっています。
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ホームページ内のブログでキッチンの事について触れたので、こちらでも少し続きを。
ホームページ内ブログはコチラ↓
2024年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)
【キッチンへのこだわりが以前より増している】という内容ですが、間取りの傾向としてキッチンの見える化が進んだのも原因かと思います。
対面型でも最近は吊戸棚なしが普通だし、腰壁をせずにカウンター一体のフラット型キッチンデザインもかなり増えてますからね。キッチンが見えてしまうというより、家具としてのキッチンを見せようといった感じ。
これらは住宅を建物としてみるのではなく、空間として考える人が増えてきたという事でしょう。
私としては非常にいい傾向だなぁって感じています。
その分住宅の打合せはかなり細かくなり、間取りや性能だけでなく、デザインなどの含めた空間提案の能力が必要になってくる（デザインだけで話する住宅会社もありますが･････それは最悪）。
これからの住宅はより専門性と提案力を備えた担当しか生き残れない業界になっていきそうな気がしています。
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GWも今日で終わり。
私は有難いことに毎日アポイントが入っていて、ガッツリと仕事していました。
さてこれから物件の動き（新着＆価格変更）はどうなっていくでしょうか。
昔からそうだと言えばそうだったのですが、価格帯がバシっと相場に対して決まった物件は売れるのも早い。ここ数年は、相場が上がり気味でかなり高めの価格で売り出される物件が増えてきたので、バシッと決まっている物件との価格差が顕著に分かる様になって、益々売れるスピードが上がっている感じです。
当社ではホームページのコメント欄で【私なりの物件判断】を書く様にしていますが、会員様に向けては個別で気になる物件を随時メール配信しています。
そのレスポンスも早くなっていますね。
売却の査定時も、この動きを本当に気を付けなければいけない。
調子のいい事ばかりお伝えして、市場の感覚より高めに売り出してしまったら、売れない状況が続いてしまいます。価格変更を繰り返す、または数百万円の大幅な価格変更をすれば売れるのですが･･･そういったやり方もどうなのかなっていう思いもある（汗）。
不動産市場の反応を見るという意味では（納得感も含めて）高めで売り出すのもありかと思いますが、それだとしても売出し価格の設定にはかなり注意を払う必要があります。
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ゴールデンウィークに突入しましたね。
不動産業界も明日から休みに入る会社も多いようです。
当社はゴールデンウイーク中も通常営業しております。普通にアポイントも入ってきてきまして、この連休での物件探しやご相談お待ちしております。
先程も書いたように休んでいる不動産会社が多いので新規物件は少なめになりますが、そういった時にヒョコっと気になる物件が出てきたりしますので、常にチェックが必要。
お気軽にご相談くださいね。
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リフォームやリノベーションの工事費用について
３LDKで75㎡ほどのマンションとして、一般的な（普通の）リフォーム工事を行うなら500万円～600万円位が目安になってきますが、インスタとかでお洒落な内装・設備の事例がイッパイ掲載されているじゃないですか。
そういったインスタで掲載できそうなリフォームをした時の目安費用はどれ位みておけばいいか？って話です。
結論から書くと、間取りを変えずにフル・リフォームだけするなら（キッチン・浴室・トイレ・洗面・フローリング・ドア関係・クロスなど）700万円前後～800万円ほどの予算組みをしておいてください。
経験上一番予算をくうのが【キッチン】。安めのグレード（これでも見た目は十分ですが）なら50万円前後～70万円も出せば可能ですが、見栄え良くしたいとなると、120万円～200万円近くかかってくる事が多くなります。
こういった＋αの費用が積み重なってくるので、上記のような予算組みをしておいた方がいいかと思います。
あとは間取り変更を伴うリフォームをした場合には、800万円前後～が目安になります。1,000万円とかよく聞きますが、そこまでかかる事はないかな。
という事で、インスタで掲載されているようなリフォーム（リノベーション）なら800万円位の予算組みをしておいた上で、物件探しをしてくださいね。
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