【久々に住宅展示場へ行ってきた】

昨日は久々に住宅展示場へ、箕面のウェルビー箕面です

古巣のセキスイハイムの先輩に茨木市で土地を探されているお客様の接客をお願いされたので。

昨日も暑くて暑くて、展示場をいくつも回る気温じゃないですよね･･･

家を探されている方は展示場でテンション上がるとはいえ、緊張もするだろうし、大変なのは察します（汗）

昔と比べたらダメなんでしょうけど、久しぶりにお客さんの目で各メーカーの外観を見て歩いてみたら、「どこ入っていいか分からん」

まぁネットなどである程度は下調べをして好みなんかも含めて、見学するハウスメーカーを絞って来場される方が多いんだと思います。

私がいた時代はネット検索というものがなかった（浸透していなかった）ので、住宅展示場に来て、外観とか雰囲気で見学するかどうかを決めていたお客様が多かった

そう考えると初回接客の時のお客様の情報量というのが昔に比べて比較にならない程多くなっているので、営業マンも知識は当たり前に必要。特に新人さんは圧倒的にお客様の方が知っているケースも多いだろうから、めげずに貪欲に知識を吸収して頑張ってほしい

セキスイハイムの展示場内も、間取りや仕様などを見てもらうというより、もう建物全体が展示室という感じ。説明と打合せをするためだけの空間になっています

ちょっと時代の流れを感じた時間でした

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【建物だけのご提案、始めます】

当社の業務についてのアナウンスです

以前から新築やリフォームの相談が増えていて、特に【土地を仲介して、建物の提案も一緒に行う】事が非常に増えてきました。この1年だけでも8組のお客様の新築一戸建ての打合せをさせて頂き、建物契約に至っています。

（ハウスメーカーの営業マンより契約数は多いんじゃないだろうか）

土地価格が上がっている事と、一番大きいのは建物価格の高騰でしょう

ハウスメーカーで家を建てると35坪位だとの4,000万円前後はするでしょ･･･（汗）

中堅の住宅会社でも3,000万円前後はしてくる

そういった状況で「自分の好きな家を建てたい！」「しっかりと打合せをしたい！」そして「予算の範囲で」という希望を達成させるのはなかなかハードルが高い

その希望にお応えするべく、ここ1年は特に住宅の提案・建物性能のアドバイス・間取りの打合せに力を入れてきました。建物の仕様や階数によって差は多少出ますが、おおよそ建物総額は2,000万円～2,300万円でご提案出来るように方向性が決まってきました

ここでポイントになるのが【間取りの打合せ】なんですね。ローコスト系の住宅会社って間取り打合せが弱い部分があったりしますが（ハウスメーカーもですが･･･）、そこは物件を仲介させて頂いた流れで、私の方で間取り打合せをほぼ全てさせて頂いてきました

まずポイントとなる間取りなどの建物打合せを出来るだけ私の方で対応させて頂き、それを住性能などは担保しながら2,000万円前後にまとめていく作業になります

ハウスメーカーみたいに決まったグレード（＝価格も決まってくる）ではなく、お客様に合わせて建物を仕上げていく感じですね

価格が高騰してきている時代、こっちの提案の方がしっくりときますね

でね、物件を仲介させて頂いた流れでと先程書きましたが、【物件を仲介していなくても、建物だけのご提案もしていこう】って考えています

「他の不動産会社で土地を買ったけど、建物だけ提案してもらえますか」

「土地は持っていて、建替えしたいんですけど」

そういった相談も実際に受けているので、建物でお悩みの方はかなり多いんだろうなぁ。不動産業をやっていますが、住宅業界歴も30年近くいまして、設計営業に従事してきましたのでお力になれると思います

建物でお悩みの方、ぜひご相談ください。住宅の仕組みなども含めて、アドバイスさせていただきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件情報を多く持っている会社は、本当は…】

ここ数日何組かのお客様と打合せさせて頂きまして、土地を購入して新築など、全般的に【一戸建て】をお探しの方が多くなっています

でよく言われるのが

「●●という会社がよく物件情報を掲載している」といった言葉

スーモとかを見ると、北大阪なら数社が多くの土地情報や新築一戸建てを掲載しています

不動産業界経験者ならこれだけで●●ってそういう会社なんやって察するのですが

お客様の印象とすれば「物件情報をいっぱい持っている会社」となるみたいですね

ある意味そうなんですが…突っ込んで書くと【土地をいっぱい買っている会社】となります

ここからがポイントでして、本来お客様が購入出来ていた（検討できていた）土地を、先に買って、利益乗せたり・建築条件付けたりして再販売しているだけ

裏を返せば「需要ありそうな土地をバンバン買い取って、お客様が普通に選べる物件情報を減らしている会社」とも言えますからね

その会社に相談するというのは、不動産業界経験者からすると考えにくいのですが……このあたり不動産取引の仕組みを知っていないとなかなか気付かない（汗）

そういう会社ほど「土地さえ買っておけば、売れるから」って簡単に考えていて、雑な営業していると聞きます

まぁ買う会社だけが悪いという訳でもないんですけどね。そういった会社に土地を買わせる不動産仲介会社もタッグ組んでる場合が多いので根が深い…

物件探しでお悩みの方、こういった不動産取引の仕組みを知るというのも大事かと思います

詳しくご説明しますのでお気軽にご相談くださいね

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【最近の新築一戸建て（建築条件付き土地）を見てみて】

仕事柄、スーモなどのポータルサイトの物件チェックもしています

あまり新築一戸建ての情報は見ないのですが久しぶりに見た感想

「小さく割った土地が増えたなぁ」

土地の価格が上がって30坪前後にすると全体価格が高くなり過ぎるので小さく土地を割って価格を下げようという意図が分かりますね

ここ数年のマンションと一緒です。専有面積を狭くして価格帯を下げるやり方。

東京の方では数年前から多かったみたいですが、茨木市もそうなってきたという感じかな

まぁそれでも高いなぁという印象は残りますが…

エリアによって新築が売れる価格帯というのがあるんです

今茨木市だと4,000万円台が新築の売れる価格帯。厳密に書くと駅距離とか学校区とか色々あるんだけど、あくまで購入者としての気持ちの問題で。

30坪位の土地面積だとこの価格帯を大きく超えてしまうので、その分土地を小さくして価格帯の方を合わせようという販売手法ですね

これはお客様の要望にもよるので一概には言えませんが、「土地は狭くてもいい、3階建てもOK」という人でも、ちょっとバランスが悪くて検討しにくくなってるんじゃないかなぁ

「場所や価格帯は分かるけど…土地建物とのバランスが悪くない？」という感覚的な判断で（結構当たってます）。

なかなか物件が見つからなくなりますけど、その判断は当たってる事が多いので、それを尊重しながらも、解決できる方法をご提案していけたらと、お盆明けてからの秋のシーズンに向けて色々とイメージしているところです。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【一括売却査定サイトから抜ける不動産会社】

先週にかなり【売却】の話を書きましたが、近頃は「一括売却査定サイトから抜ける不動産会社も増えてきた」様ですね

そりゃそうでしょう。真面目に売主様の事を考えて査定や売却活動しようとする不動産会社ほど、バカらしくなりますからね

何度も書いてる様に、高額な査定価格を出したり、チャレンジ価格と称して高額な売出し価格を提案したり・・・

売主様にウソを付いてでも売却を預かろうとする不動産会社しか残らないでしょう

そんな売却サイトはお客様がそろそろ「ん？なんか違和感がある」って気付いてきたんだと思います

これは大手の不動産会社も同じ

大手さん程「信頼出来そうだから大丈夫でしょ」っていう売主様の心理を利用して、かなりムチャクチャな売却提案をしているケースが多く見受けられます

もう今年中にはかなり下火になるんじゃないかと予想しています

電話やメールなどで各不動産会社に問合せをして、個別に査定をしていた数年前の方がマトモな売出し価格で良い取引が多かった

そこに戻っていくんじゃないかなぁ

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【契約のタイミングって？】

新築を建てようとお考えの方

ご契約のタイミングって難しいかと思います

住宅歴も30年近くなり、ある程度は住宅の質問には答える事は出来ますが、これは難しい…

結論としては、いつ契約してもいいですからね

初めて会った日にハンコ押すのも可能

すべて決まって「明日から手続き進めて、着工入ります」っていう最後の最後でもあり得ます

「全て決まってから契約した方がいい」と普通は考えるかと思いますが、現実打合せを進めていくとそういう感じにはならないんです

もう契約してもいいんじゃないってポイントはいくつかあって

①担当者が信頼・信用できる

②間取り（特に面積）と価格（全体の資金計画）がそれ程ブレないのが確認出来た

③希望する建物が出来そうだ

この3点を押さえていれば、契約してもいいんじゃないかと思います

それで決定という意味ではなく、契約して残りの時間をその住宅会社に集中させた方が良いという意味

3社競合していてそれぞれにギリギリまで時間取られるんだったら、1社に集中させた方が良い打合せが出来る

なので初期の段階で何もかも決めるというよりも、①〜③を見極めるというスタンスの方が気も楽じゃないでしょうか

これはお客様の考えによりますので正解はありませんが、「どう判断していけばいいか分からない」って方は参考にしてください

＊①の内容補足で、契約したら打合せ密度が落ちる営業マンもいてます。ココも大事ですので判断基準に入れておいてくださいね

契約してからが打合せ本番というのが理想の営業マンです

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件確認は違った意味で疲れる】

不動産売買をしていると定期的に「物件確認」を行います

1件1件売り出している不動産会社に電話して、「●●町の土地●●●●万円はまだありますか？」って確認していくんです

もうねぇ、それだけでもテンション下がるというか、イラッとするしブルーにもなるんですよ…

・「はい」ってだけ言って電話に出る
 

家かっ！こっちが間違い電話したかと不安にさせる会社

・ものすごくぶっきらぼうに「もう売れた」って言ってすぐに電話を切る

なんでタメ口やねんっ！

・こっちがしゃべってる途中で「商談中」と言って、ガチャって電話を切る

・不機嫌そうな声で対応する営業マン

もう10件の確認電話をすると半分はそういった不動産会社に当たるから

イライラしてしまう（汗）

たまにね、ものすごく明るい声で愛想良い電話だと「メチャクチャ良い不動産会社やん」って錯覚をおこします
「良い担当やなぁ」って、出来る営業マンに感じてくる

よーく考えたら一般企業なら普通なんですけどね・・・

みんな優しくなったらいいのになぁ

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【リノベーションの提案付き】

今日の朝6時半頃に家を出た時は「涼しいっ」って思ったけれど、昼にはもう、ある意味期待を裏切らない暑さ・・・

関東ではかなり雨が降っている様ですが、大阪（ここは北大阪）は夕立もないなぁ。ゲリラ豪雨は嫌だけど、少しは雨降ってほしい

今回は間取り変更リフォーム（リノベーション）について

マンション・一戸建て問わず「どんなリノベーションが出来るの？」って考えるのは難しいかと思います

構造や配管はもちろんだけど、そもそも設計寸法を知っていないと間取り作成は出来ません

ご売却を依頼された時などは特に、【こんな感じでリノベーション出来ますよ】っていう参考プランを私の方で考えて、チラシ作成しています

築が古い物件だと間取りも古かったりするので、今時好まれるプランをご提案すると興味を持って頂きやすい

買主様だけでなく売主様にもメリットがありますのでね

概算ですがリノベーション工事費用も一緒に出す様にしています

築年数が古い物件はこういった事はマストになってくるんじゃないかなぁ

「リフォーム済み物件より、コチラの方が楽しいし、価格も安く出来ますよ」って知って欲しいので、手間はかかりますが（汗）、取り組んでいきます

（売却依頼されたマンション、違った間取りパターンでゾーニングを考え中）

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【今日の記事はコレでしょう〜住宅ローン金利はどうなる？〜】

今日の話題はコレでしょう

【日銀は金融政策会合で、政策金利を0.25%程度に引き上げることを決めた。】

政策金利である短期金利の誘導目標を0〜0.1%程度から0.25%程度への変更

とあります

これを受けて銀行各社が【変動金利を見直していくのか？】という部分に焦点が当てられます

先に私の考えを書くと「まだまだ住宅ローン低金利は変わりない」ですね

感覚的ですが住宅購入に対しての影響は出ないかと考えています

あと売却をお考えの方に対しても、（住宅ローン金利が上がれば不動産相場は下がるが）売り急ぐといった影響もまだまだ無いでしょう

もしかしたら一部の広告やネット基準とかで、アオリみたいな物が出てくるかもしれませんが、気をつけて下さいね

茨木市の不動産市場としてはこれからも変わりなく以下の状態かと推測しています

・需要のあるエリアや物件はまだまだ高い相場

・需要が低いエリアはもう止まっている

・相場上昇を受けて高過ぎる価格設定をしている物件は下がってくる

これからまた0.何%かは金利が上がっていくかもしれませんが、それでも金利が1%切っているならではこういった状況は続くんじゃないかな

しかし今後の銀行各社の動きには注目しておきます

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【本日は引渡しでした〜建築条件付き土地の打合せ〜】

午前中は引渡し（決済）で銀行へ
梅田だったので、電車で移動

月末だから混み気味だった様で、1時間半ほど時間かかりました

無事に終了して一安心。お住いになられてからも何かございましたらお声がけ下さい

今回お引渡ししたお客様は建築条件付き土地だったんです

ご契約したのは去年の8月上旬だったのでほぼ1年。

建築条件付きってあまり建物打合せをしたがらないでしょ…

3回とか5回とか打合せすればまだいい方って聞きます。ショールームの仕様設備確認も1・2回で終わったりする

今回は売主様である工務店さんに気持ちよく待って頂けて、かなり打合せはさせてもらいました

間取り提案・打合せは私の方ですべて行い、色んなパターンの提案から、間取りの方向性が決まると

ショールームへの見学も数回行ってもらって、照明デザイン等も細かく打合せ出来ました

建築条件付き土地の建物のクオリティーではなく、普通に注文建築をした位の完成度だったと思います

比較的長い間の打合せ期間でしたが、お疲れ様でした！今後ともよろしくお願い致します。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉