午前中は引渡し（決済）で銀行へ
梅田だったので、電車で移動
月末だから混み気味だった様で、1時間半ほど時間かかりました
無事に終了して一安心。お住いになられてからも何かございましたらお声がけ下さい
今回お引渡ししたお客様は建築条件付き土地だったんです
ご契約したのは去年の8月上旬だったのでほぼ1年。
建築条件付きってあまり建物打合せをしたがらないでしょ…
3回とか5回とか打合せすればまだいい方って聞きます。ショールームの仕様設備確認も1・2回で終わったりする
今回は売主様である工務店さんに気持ちよく待って頂けて、かなり打合せはさせてもらいました
間取り提案・打合せは私の方ですべて行い、色んなパターンの提案から、間取りの方向性が決まると
ショールームへの見学も数回行ってもらって、照明デザイン等も細かく打合せ出来ました
建築条件付き土地の建物のクオリティーではなく、普通に注文建築をした位の完成度だったと思います
比較的長い間の打合せ期間でしたが、お疲れ様でした！今後ともよろしくお願い致します。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は午後から奈良の方に行ったので、前社の時に同い年で同僚だった友達のお墓参りへ
今年最高に暑かったんじゃないかという日だったので、お墓に水をかけて、好きだったタバコをお供え
また来るねー
今日ももう1つブログ更新。
不動産売却について
不動産会社に一括査定しました
各社の査定結果は以下の内容です
A社:3,000万円
B社:3,200万円
C社:3,250万円
D社:3,800万円
E社:3,800万円
F社:4,000万円
売却を考えている人はDEF社のどれかに依頼される方が多いかと思います
不動産業の経験があるなら、依頼する会社はBC社になるでしょうね
これだけ見ても分かるのは、物件の相場は3,000万円〜3,200万円です
BC社が適正な査定金額を提示する会社で、A社も悪くはないんでしょうけどちょっと厳しめかな…
話を聞いてみて細かな理由や根拠を示してくれた上で「売出し価格は3,380万円でいってみましょう」と言われれば、A社も候補に入ってくる可能性があります
DEF社は不動産業界経験者からすれば、もう問題外……
「これくらいの価格でも売れるんやぁ」って売主様に期待させて、とりあえず売却を依頼されればいいやって不動産会社ですね（最近は大手の不動産会社もこの手に入る）
売る気はないし、いや売れるとも思っていないのが丸分かりです
徐々に価格を下げていって、相場位に下がるまでジックリ待つか
最近多い傾向として、300万円とか500万円とか一気に下げて、早く売り切っちゃえという手法の様です
もうどこが相場かも分からない各社バラバラの査定を出すもんだから、売主様も訳わからん状態になるかもしれませんね
インフレの世の中だから売主様に期待感を持たせる営業トークが出来るんですが、早くこの流れ終わってくれんかな（汗）
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近の一戸建てやリノベーションの流行の間取りといえば
・横並びのキッチンダイニング
・洗面所と脱衣室を分ける
・ファミリークロゼットやシューズクローク
こういったご要望を言われる事がよくあります
全体の延床面積は変化はありませんので、それに伴って各洋室は狭くてもいいという傾向
ＬＤＫを出来るだけ広く取って、上記の３つをバランスよく当てはめていくという感じですね
この流行は何でかなぁと考えれば、【デザイン】があるんじゃないかと
フローリングやクロス、あとは各部位の素材や照明である程度はデザインを出す事は出来ますが
上記の３つはそのデザインをより見せやすい（魅せやすい）と設計していて感じます
つい10年くらい前までは「家を買う」という事がまだまだ主流でしたが、今は「どんな空間で暮らすのか」という事が重要になってきていますね
世の中の流れと同じく、不動産や住宅も【パーソナル（個人）なこだわり】を大切にしないといけません
やっぱり不動産と住宅はセットなんです
不動産的な物件チェックも非常に重要ですが、お客様としては物件は不動産会社・建物は住宅会社と分かれてしまうのは不安な事も多いんじゃないかと思います
物件については営業でなく鑑定士の気持ちで
住宅については予算をかけずに希望を実現出来る様、コンサルタントの気持ちで
取り組んでいます
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
新築の間取り脳になっている橋本です
最近は新築一戸建てを建築予定のお客様への間取り提案・打合せが続いており、いつも頭の中は間取りの事ばかり考えています
ここ10ヶ月程で7組のお客様の建物のお世話もさせて頂いています。コンセプトは違うけれどハウスメーカーの営業としてもなかなかの数字かと（笑）
長期優良・ZEH対応を基本に建物請負金額（水道などの附帯工事・外構工事も含めて）2,000万円前後〜2,400万円といったところ
そういった資金計画の中で、建物の打合せや間取り提案のクオリティーを味わってもらおうという取り組み
土地相場も上がり気味＆建物価格も高騰の中で「新築を建てたい」というお客様の要望にお応え出来る様に工夫していっています
他の不動産会社には絶対に出来ない当社の特色をもっと打ち出していきます！
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
売却についての悩みがあります･･･
それは何度も書いてきた「チャレンジ価格（高額な売出し価格）の横行」ですね
査定価格自体は普通に相場で提案してるんだと思う
でもそれに付け加えて、「もしかしたら●●●●万円で売り出しても反響があるかもしれません」という高額な売出し価格を提案していて、なんだかコッチがメインになってしまっている傾向
売出し価格ですからね（汗）、売れる価格とは言っていない･･･
そして「売れなかったら、価格を下げていきましょう」って、短期間で数百万円単位でバンバン下げていく手法
結局は相場前後で売れているから、なにしてんだか･････って思うのです
査定相場が3,800万円前後としたら、それを4,500万円とかヘタしたら4,800万円で売り出している状況です
もちろん売れませんから（提案した不動産会社も売れるとは思っていない）、4,280万円に価格変更して、もちろん売れず次は4,080万円に価格ダウン
それでも売れずに3,880万円とかに再度価格変更して、ここでやっと売れるという手法
もし4,080万円で反響があって申込みが入ったとしても、3,900万円とかで価格交渉があるみたいな（汗）
最初から4,080万円で売り出していた方がまだ高く売れる可能性があるんですけどね、本当は
売主様としたら、不動産会社がこんな提案してきたら「そうなんや、こんな価格でも検討してくれるお客さんがいるんや」って期待してしまいますよね･･･
ましてやそれが大手の不動産会社だったら、なおさら信用してしまう（汗）
売れずに短期間でバンバン価格を下げていきますが、最初に査定金額自体は3,800万円前後と言ってるから辻褄は合っているというクセモノです
昔（数年前）はこんな事はなかったんですよ
お客様と対面で査定報告をして、それなりにプロ意識があった
やはりこうなった原因は【一括売却査定サイト】
査定サイトは不動産会社ではなく、ただの運営会社です。不動産会社はそのサイトに登録して、サイトから売却依頼があれば、通知が来るという仕組み
不動産会社はサイト運営会社に対して1件の依頼ごとに数万円を支払う契約ですので、そりゃ必死に売却依頼受けようとしますよ･･･
じゃあ売却依頼を受けるために何をするか？といえば、【高額査定をする】という流れになる
査定って売れる価格なのに、高額査定ってなんやねん！
高額査定だと依頼されてから値下げ提案を売主様にしにくくなるから、査定は相場っぽい金額で伝えておいて、冒頭に書いた【チャレンジ価格】というオトリで売主様に選んでもらおうとする状況が現在です
なんて簡単（幼稚）な仕事なんだ（汗）
当社はこんな手法は行いませんし、一括売却査定サイトにも登録なんかするつもりも無い
でもこの手法が横行している現在、真っ当に査定報告しても負けちゃうんですよ（涙）
これが売却での悩み･････
じきにこういったサイトは無くなっていくし、高額なチャレンジ価格も売主様達も気付きはじめて通用しなくなると考えていますが、一刻も早く両方無くなってほしい！
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
今日はもういっちょブログ更新
いや暑い…
今日は午前中に一戸建て（空き家）2件のご案内をしました。
空き家でもエアコン設置しておいて欲しいっすね（汗）
気持ちよく物件を見てもらおうと思えば、そのへんの配慮も必要になってきました
空き家なら現地で色々と話しやすいし、長く滞在してもらえる
ご案内した後は、新規で出た土地を見に行って、帰りにリフォーム工事中の一戸建て現場へ。
業者さんが暑い中塗装工事をしてくれていました
体調には気をつけてください
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
先日の売却関連ブログも増やしていきます宣言通り、朝イチは【売却にかかる諸費用】について
最終的に自分の手元にいくら残るんだろう？気になられるかと思います
でも売却の時って諸費用項目は案外多くはありません
●契約書印紙代 1万円
契約した価格帯によって変わります。1万円は1,000万円を超え5,000万円以下の場合（軽減税率）
●登記費用1万円〜5万円程
これは現在の登記の状態によります。例えば住宅ローンが残っている（銀行の抵当権が付いている）なら、抵当権抹消登記が必要になり、登記されている住所が前住所になっているなら住所変更登記が必要になります。これらをあわせて5万円前後が相場。
そういった登記が必要ないなら1万円〜2万円が相場になります
●仲介手数料（成約価格の3%＋6万円と消費税）
これが一番大きな売却時の諸費用になりますね。例えば3,000万円で売却したら、3,000万円×3%＋6万円で96万円、これに消費税がかかるので105.6万円が必要になります
あとは土地や一戸建ての売却なら、境界の確認のために測量が必要になったりします（5万円〜10万円）。
これらが売却時にかかる諸費用となります。
仲介手数料がほとんどを占めてまして、それ以外はそれほど高くはありません。ご参考にしてください。
★ちなみに当社では【売却にかかる仲介手数料なサービス】も行っております。取引のクオリティーはもちろん、広く情報を開示して売主様にとって一番良い条件の売却を行なっていきます。ぜひご相談ください。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
今日はもう1つブログ更新。
充実させていきたいテーマ「売却」についての一般論を
ご売却をしようとしている方が考える事、上位2つ
・高く売れてほしい
・早く売れてほしい
もう普遍ですよね
＊キチンと安全に売ってほしいは当たり前ですので省きます
この2つは相反する内容なんですね
高く価格設定すれば売れるのに時間がかかる
逆に早く売るには価格を相場にドンピシャ設定しないといけない
この2つを達成するための丁度いい価格設定を我々不動産会社はご提案して形になります
最近ブログでよく書いている高額査定・チャレンジ価格は、「早く売れて欲しい」からは遠ざかる行為な訳です
ですので高額売出し価格を提案しておいて、特に大手の不動産会社なんかは数百万円単位の値下げをほんの数週間の間でドンドンやっていく（汗）
結局は相場で売れているケースが多くなるのですが、これは「高く売れてほしい」からは遠ざけている行為
購入を検討しているお客様は相場をよく知っていますからね
チャレンジ価格で売り出す最近の物件は「高過ぎですよね」って気付かれています
相場3,000万円なら、1割の3,300万円がチャレンジ価格の普通ラインです
需要が高いエリアでも3,480万円とかかなぁ
それが4,000万円とか、3,780万円とかで不動産会社が売出し価格を提案するもんだから…流れが悪くなりますよ
査定価格とチャレンジ価格に700万円、ときには1千万以上の乖離があったなら
・・・その不動産会社、信用できます？
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
AIネタがこの不動産業界でもよく出てきますが、実際にAIで査定書を提出している会社も見受けられます
まだそのAI査定書を見て「良い査定やな」と思えた事はありませんが…
まぁこれから精度が上がっていくのでしょうが、データという面から見れば、我々不動産会社が協力していかなければいけません
・物件の条件や状態などを共有データに登録していく
・成約価格と成約までの期間
・そして物件情報を囲い込んだりせずに、市場にオープンにしていく
そういった事の積み重ねで精度が上がっていき、お客様も自由に閲覧できる様になっていくでしょう
売出し価格の精度が間違いないとなると不動産会社はコンシェルジュみたいな役割になっていくのかなと感じています。お客様に合う人としての役割です。
不動産の世界より住宅業界の方がまだまだ人手が必要かもしれません
現場の大工さんは必要だし、新築ならまだしもリフォーム現場は特にまだロボットがやるイメージがつかない（汗）
じゃあ間取り設計はどうだろうか？
・土地のデータ・写真を入れる
・お客様の要望をランダムに打ち込む
・まず最初の間取りが作成される
・それを見て、再度要望を打ち込んでいく
・訂正された間取りが出てくる
この繰り返しで、お客様の希望に近い間取りが完成する可能性があります
でも最近よく考えるのは、物作りって細かい部分ほど、最後は人の手が入っていると思うんです
ブランドにならない限りは、人の手が入った方が価値が上がるという世の中にもなっていくかも
そうなるとこれからは価値のある仕事が出来る人しか残れない業界になっていくんじゃないかなぁ
「あの人の意見が聞きたい」そう思ってもらえる様に努力していきます
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
お客様から聞いた事で
以前他の不動産会社に相談にいった時に、希望する条件を伝えたら、ある物件を紹介され「価格が上がっているので、こういった物件になりますね」というニュアンスの事を言われたそうです
その物件は私も知っていますが、その営業マンが（意図的だと思いますが）根本的に間違っている事があります
【その物件の価格設定がそもそも高過ぎる事】
相場より高い物件を提案して「この物件はいかがですか？」はないやろと
物件をご提案する時はまずはその物件の価格（価値）が合っている事が前提だと思うんです
＊需要と供給のバランスも加味しての判断で
高めの設定ならその説明、それでもおススメするならその理由、そういった説明も何もなく、予算に物件を合わせているだけ・・・
お客さんは困りますよね（汗）
なにがなんだか分からなくなって、購入する気が失せてきそうなのも無理もないかと。
予算に今売りに出ている物件を合わせるんじゃなく、【適正だと判断する物件で、予算の中でバランスが取れている】という説明や提案をお客様は期待しているんだと思います。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
