【不動産売却を知って、依頼先を決める】

これからこのブログのテーマの１つにもある【売却について】の記事も意識的に増やしていこうかな

売却の記事ばかりになるんじゃなくて、プラス＠書いていくという感じ

気が付けばこのアメブロも3,000記事になりまして、その中で売却の記事は80強。

ホームページ内のブログと合わせても100台なので、ちょっと少ないかなぁと

以前からの【物件情報の囲い込み】【買取りへの誘導】という問題は相も変わらずですが･･･、ここ数年は【一括売却査定サイト】が増えてまして、売却を依頼してもらう為の高額査定合戦も問題になっています

大手不動産会社も査定合戦に自ら参戦してるから質が悪い（汗）

こういった状況（不動産業界から見た問題点）も知ってもらった方がいいですからね

知らずに不動産会社が言ってることを信じるのか、知ったうえで選ぶのか、で大きく違います

なんか最近は高額査定（高額チャレンジ価格）をしないと、売却を任せてもらえないという風潮になっています

「任せてもらえない」って書きましたがこれは売主様が悪いんじゃない。売主様としたら

・いくらで売れるの？

・出来るだけ高く売りたい

・出来るだけ早く売りたい

・そして安心・安全に売りたい

もうこの4つだと思うんです

この1つである「出来るだけ高く売りたい」って気持ちを利用して、そしてここ数年インフレ経済になっている現在だからこそ言える営業トークで、「今相場も上がっているし、売り出されている物件も少ないので、かなり高めでも売れる可能性もあります」って話が査定現場で横行している状態

不動産会社が勝手に査定競争して売主様をあおっているだけですからね

査定は買取りではないので、その価格で売れなくても不動産会社に損はないから無責任なものです。もう不動産の仕事をしているという意識の高低の問題

不動産査定をする立場の人間からしたら、「●●●●万円位なら売れるかもしれません。一度この価格で出してみましょうか」って言っとけばいいんでしょっていう簡単な話。

「もし売れなかったら、段階的に下げていきますので、売出し価格はこれでいきましょう」って売却を依頼受けて、あとは価格を下げていくといった事例が非常に多くなっています

「でも･･･その価格で売れるのか気にはなる」っていう気持ちも理解できます

本当はやめておいた方がいいですよって言いたいんですけれど、そこの最終判断はお客様にお任せするしかないのが現在の売却査定の問題としてクローズアップされています

デフレの時代には出来ない営業手法ですので、くれぐれもご注意ください

あとエリアや価格帯によっても需要の高低も差が広がってくるので、チャレンジ価格といえども限度が出てきます

こういった問題点を、アドバイスも含めて、知って頂いてその上で判断してもらえる様に、売却についての記事を増やしていこうと考えています

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【こんな事がありました。売却編】

最近は住宅とかのブログが多かったのですが、久しぶりに不動産の事でも

売却について

以前「お客様をご案内したいんですが」と問合せした物件。問合せ先は大手不動産会社です

担当が電話に出て「売主様が全然空いていない」とか「コッチとしてもお客様を案内したいけど中々出来なくて困っている」みたいな話をしてきました。

もうその時点で面倒臭いってのが本音。当社のお客様もバッチリご希望に合っている訳でなく、一度見てみるという感じだったので、見学をやめました。

んで、それからすぐに成約済みになってたんですよ
「ん？なんか変やなぁ。あの口調なら成約にはならんやろ…」と思いましたが、あまり気にはしていませんでした

そしたらリフォーム済みで再度売りに出てました（汗）

不動産会社が買い取ってリフォームして再販売してるって流れです

ん〜本当のところは分かりませんよ

分かりませんけど、あまりにもタイミングがおかしいから、買取りに誘導していた可能性は高いんじゃないかなぁ

見学したいというお客様には見せず、「価格を下げてもいいから売る」って売主様が意思表示したから、買取業者を当たってたんちゃうかな

普通にお客様は満額で買っていたかもしれないけど、そんな事よりも買取を優先して仲介手数料をガッツリと儲けようと・・・

本当のところは分かりませんよ

分からんけど、ある意味スゴいなぁ

心は傷まんのかなぁ

皆さんが知っている様な大手不動産会社もこんな発想で仕事してますからね

いくらブログで発信しても、ネームバリューで完全に信用してしまうから、悲しい・・・

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【これからの住宅の打合せスタイルとは】

最近考えるのは、特にリノベーション時の打合せについて

当社の打合せは、よく住宅会社・リフォーム会社である様な標準仕様というものはなく、設備や仕様は自由に打合せしています

もちろん見積りの内容では、キッチン●●●、フローリング●●●と決めている仕様設備はありますが、あくまでそれは全体の価格を把握するための基準

これだけインスタなどで色んな実例が見られる現在

果たして標準仕様が設定されている方がお客様はやりやすいのかどうか？を結構悩んでいます･･･

住宅を打合せする側とすれば標準仕様が決まっているのはやりやすいんですよ

「変更は出来ますが、その都度価格が変わっています」という打合せ

中には「この中から選んでください。これ以外の変更は出来ません」と完全に割り切っていくつかの選択肢だけを用意して打合せを簡略化している会社も見受けられます

簡略化されていた方が判断しやすいというお客様もいらっしゃると思いますが、これだけ情報が溢れている世の中ですので、果たして納得出来るのかどうか？ですよね

完全に自由にしている現在のスタイルだと、凝っていけば打合せや確認内容はかなり多くなっていきます

通常建築家や設計事務所に依頼すると、設計管理料で請負価格の10%前後は必要になる（100万円・200万円）

図面1枚作成するのに何万円請求しますという世界

当社はそういった事はしていませんが、打合せが細かくなってくると図面作成や段取りも増えてきます

お客様にとっての最適解を求めて考えていきます

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅打合せの時代変化】

大きな流れで見れば、今時代が変化していってます。

人々の価値観が変わっていくといってもいいかもしれません。

それに伴い「住宅」というものもどう変化していくのか？と最近よく考えています

断熱とか気密とかの話ではなく、住み方として住宅に求めるものの変化

この業界に30年近くいてますが、この短い間でも変わってきているのを感じます

私の先輩たちが（1970年代・1980年代）営業をしていた話を聞くと、間取りの打合せをするって事はあまりなかったみたい。敷地を調査して、まぁ間取りの要望を聞くけれどある程度パターン化されていたので、提案した間取りに対して細かい打合せはなかった時代。

そして1990年代（私がハウスメーカーに入社したのは1995年）。

間取りにしても内装設備にしても多様化し始めていたので、私としては結構打ち合わせをした感覚はあります（今考えるとそれ程細かい打合せではないですが･･･）

ただ現在と全く違うのは【ネットがなかった事】

その頃のお客様の情報源といえば、住宅雑誌と展示場での各メーカーの建物、この２つ位だったと思います

膨大な情報の中から探すというよりも、住宅会社のカタログから選んで決めるという選択作業の方が圧倒的に多かったですね。

そして現在。

特にここ10年くらいはインスタに代表される様に、個人が発信した膨大な数の事例を見る事が出来ます。もう正直に言って、良い悪い関係なく色んな事例が目に飛び込んでくる

そうなると住宅営業の仕事としては、まず第一にお客様の土地にどんな間取りが可能かを提案する事

この部分はやはりネット（インスタ）では分からない。良い間取りを考えるというは専門の分野になっています

でも現在はココからの作業がかなり大変になっていまして、ネットからの画像で「こういう事をやってみたい」「これを取り入れる事は出来ないのか？」の確認になっていきます

変な話になりますが、間取りをイメージに仕上げるというよりも【イメージになる様に間取りを変えていく】作業

現在の住宅営業に必要なのは、お客様のイメージを間取りに反映させていく打合せ力になってきています

でも逆に「それをやると間取りのバランスが崩れますよ」っていう調整能力も必須ですね

人の価値観が変わっていくと最初に書きましたが、2010年頃までは住宅会社主導で進んでいた打合せが、「個」主導になってきています

これから凝った作りになっていくのか、それとも色々と削ぎ落としたのが好まれるのか？

興味があります。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅の打合せって、何回すると思います？】

土曜日曜とお客様から聞いた話で、住宅を依頼する時の打合せ回数について

前のブログでも書いた事ありますが、打合せ回数を指定する会社がまだまだ多いんですね

「打合せは2回です」と言われたようです

自由設計の住宅で打合せ回数決めるって感覚が私には理解できない

この業界に30年近くいてますが、新築にしてもリフォームにしても、打合せ回数なんて分かるものでもないし、お客様によって変わります

こういう事って会社の方針がモロに見える部分でもありまして･･･

言葉悪いが【間取りを書けないヤツほど平気で言ってくる】

会社としては、出来るだけ打合せしたくないって事ですから、ご注意ください

「打合せ回数を決めることで経費削減して、建物価格を下げています」って説明をする会社もあるようですが、それは後付けの説明でしょう。率直に書くと、打合せしたくないって事

この話を聞いた時に、私はお客様には「そんな事言ってくるなら、1回目でうなる間取りを出してこいって話ですよね」ってよく言います。

もう非の打ちどころがない、120%お客様の要望を超えた間取りを提案してきてから言ってくれと

建築事務所に設計を依頼した場合でも、似たケースを聞いた事があります

基本的にはその建築家を気に入って設計契約し、初回の間取り図が出てくるまで時間がかかります。その間、建築家の方で間取りを深く検討しているんだと思いますが、出てきた間取りが「？」だった場合に、ちょっと言いにくい空気感があるようです（汗）

その空気感をくみ取って色々と提案してくれる人間性も兼ね備えているのが良い建築家だと私は考えるのですが、「これがいいんです」ってなかなか変更かけてくれない人もいる様です。

建築家に依頼する場合は2・3回までという打合せ回数の話じゃなくて、クオリティーの話なので、ちょっと話は違ってきますが･･･

いずれにしても

【間取りを書くことが出来る人間】

【サービス精神がある（お客様の要望に応えようとする）人間・会社】

ほど、打合せ回数の話はしませんので（そもそも理解出来ない）、知っておいた方がいいかと思います。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【土地購入＆新築のジレンマ】

5,000万円台で土地購入＆新築の記事を書きました

本日のホームページ内のブログでは【4,000万円台で】という記事も書いています

こういった需要が多くなった原因としては

①ハウスメーカーや中堅住宅でも住宅価格は高騰している

②建売の価格も高騰している

③インスタに代表される様に多くの住宅事例を見て、建てたい住宅の希望が増えている

この3つがあるんじゃないかと考えています

今までは「新築が欲しい」ってなり、ハウスメーカー等では予算がオーバーする場合には

建売に流れていく傾向がありましたが

その建売が【高くなった】【満足するクオリティーに無い】

というジレンマが起こっています

そういったお客様をターゲットに

土地探し・住宅打合せ・予算組み

の3点をセットでご提案していく当社のやり方に共感頂いているんだと思っています

なかなか難易度が高い物件探しであるのは間違いないのですが、住宅を30年近く経験してきた私だから出来る事として、一人でも多くのお客様に伝えていきたいと強く感じているこの頃です

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【予算5,000万円台で土地建物を探している方へ】

土地を買って新築を建てたいって人は多いと思います。

そして検討する土地価格帯も、土地建物の合計で5,000万円〜5,500万円位が希望という方が多いんではないでしょうか。

こういったケースで全体のバランスをどう考えればいいのか？を解説していきます

まずは土地と建物の価格の逆算から始まります。

土地が先か？建物が先か？

建てたい住宅会社が決まってるならもう建物価格はそこでFIXしちゃうので、必然的に土地予算が決まります

ハウスメーカーなんかで検討したら建物予算が3,500万円〜4,000万円とられるから、まず土地を見つけるのは無理・・・（無理というのは営業的に嫌いなんですが、土地1,500万円となると茨木市では難しい）

じゃあ大手ハウスメーカー以外の住宅会社を探したとしても、2,500万円〜3,000万円はするから、土地予算は約2,500万円〜3,000万円程になります。

茨木市ではこの価格帯の土地は少ないながらありますが、土地面積が20坪とか25坪位なので希望に合うかどうかがポイント。

土地30坪以上は欲しいとなれば基本的に選択エリアとしては駅からは離れていきます。

ここで頑張って6,000万円とか6,500万円に予算を上げるかどうか？まず決断の時が来ます

「いやいや予算あげられへんし」
「無理したくない」

って方も多いかと…。

そうなると、次の選択肢は【建物予算をもっと絞れるかを検討して欲しいんです】

当社が今重点的に行なっているのがココ。

建物予算を2,000万円前後にすれば、土地予算を3000万円〜3,500万円近くまで持っていける。この土地予算の差はデカい。

気になるエリアでは3,500万円〜4,000万円位の土地が現状では多いのですが、ふと3,500万円を切ってきた土地を狙う事が可能になってきます

こういった段階を踏んでいくので、すぐに土地が決まる事は少なくなりますが、「ご自身に合う計画はどこなのか？」を一緒にしっかりと検討していければと思います。

私の方では建物の打合せクオリティーを担保出来る様に、経験を生かしてご提案しております。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件購入のアドバイス ～不動産業界の事情を知る～】

今日は購入を検討されている方に物件判断のアドバイス

売り出されている物件の仕組みというか、不動産業界の事情を知っていたら判断しやすくなるので、そこらへんを書いてみます。

気を付けて欲しい１つに「買取られた物件の判断」があります。

不動産会社や住宅会社が買い取って再販売している物件ですね。

リフォームされた中古や新築建売、建築条件付き土地がありますが、最近は建築条件付けると売れなくなるので建築条件無しでそのまま土地として売られる物件もかなり多くなっています。

ここから最近の不動産業界の事情を書きますが、まず売り出される物件が数年前より減っている事。という事は、買取り業者は買う物件が減っているんですね＝販売する物件が減っている。

ここで確認ポイントは、不動産会社って大きく分けると「買取って再販売する会社」と当社みたいに「物件を仲介する会社」の２つに分かれます。

実は買取る不動産会社の方がかなり多いんです。純粋に仲介をやっている不動産会社の方が少ない。

ただでさえ物件が少ない中、無理にでも買い取らないと販売する物件がなく売上が立たないので、かなり高額で買取る不動産会社が増えているのがここ数年の流れ。

インフレになり物や株・不動産の価値が上がってきたからこそ可能になっている高額買取りです。

ここ１・2年は特に「相場より高いんちゃう（汗）」っていう価格で買い取り、そこに利益を乗せるもんだから考えられない価格設定で売りに出される物件が増えています。

まぁ売れずに価格変更を繰り返し、結局相場価格帯になってからやっと売れるという物件も多いのですが

気になっちゃって検討しようものなら、かなり高値で買ってしまうというケースも見受けられます。

本来は当社のような仲介会社が物件の相場と価値を見極めて、正しく判断してお客様にアドバイスするのが仕事なんですけど、仲介会社でも「売れりゃいい」「お客さんが気に入ってんだからいい」ってグイグイ営業する会社が多いもんだから、仲介してもらう不動産会社の選択も大切になってきます

なので「このリフォームされている物件はどうだろ？」「なかなか物件が少ないけれど、この建築条件付き土地は気になるなぁ」って検討するのは甘い！

購入を考えている方にとったら、買取り業者は競合相手になるんです。本来あなたが買えていたかもしれない物件を先に買い取って、加工して利益を乗せて販売しているんですよ･･･

先に手を付けられていると認識して、いつもより厳しく物件を判断しないといけません！

という事で個々の物件判断も大事ですが、より物件探しをクリアーにするには【不動産業界の仕組みを知って、気になる物件の流れを教えてもらう】というのが結構大事だったりします。

仲介やってる不動産会社はそこらへんの業界事情や各不動産会社の特徴を知っているので、正直に教えてくれる担当に出会う事が重要です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

茨木市水尾3丁目【グリーンタウン茨木7番館】67.61㎡ 南西角部屋 1,580万円

今回は久しぶりに物件のご紹介。

茨木市水尾3丁目にある【グリーンタウン茨木】

全部で8棟からなる大規模マンションで、水尾小学校・南中学校校区でマンションとなれば、もうグリーンタウン茨木一択になります。

少し思い出話になりますが、私が小さい頃は一面田んぼ。

徒歩か自転車で通る畦道だけがある感じ。

グリーンタウン茨木の工事開始時はまず田んぼの埋め立て。

所々に結構な高さで土が積まれていました。

今じゃ考えられないけど、結構出入りが出来まして………

日曜日には工事現場に入り、高く積み上がった土に自転車で駆け登り、そしてダァーって降りてくる遊びをしてました。

よう土崩れんかったな（汗）

えー・・・・・やっと物件紹介です

ご紹介するのは【グリーンタウン茨木7番館】。全棟の一番南側に位置しており、南側は一戸建て街。この抜け感を味わえるのがまず7番館の特徴。

【売り出された物件】
●5階部分の南向き
●専有面積67.61㎡、3LDKタイプ
●価格1,580万円
●1979年建築で7番館総戸数127戸（グリーンタウン全体では約800戸）

もう1つの特徴は、南西の角部屋という事。

3部屋全てに窓があるのは結構有り難いから、コレはポイント



ここで価格について書いておきます

結論から書くと1,580万円というのはドンピシャ相場の価格設定。

普通の67㎡・南向きの物件が1,400万円台〜1,500万円台で取引されている中、角部屋でこの価格設定は検討OKです。

リフォーム歴はありませんので、フル・リフォーム工事は必要になってきますが、リフォーム工事込みでも1,900万円台でおさまってきます。

角部屋の特徴を生かして、間取り変更のリノベーションをするのもアリだと思います。

最近は一括売却査定の影響もあり高額査定・高額売出しが頻発しており、50㎡台・東向きで1,500万円前後になっていたり、リフォーム済み物件が2,300万円とか2,400万円で売りに出されています。

（コレらが高過ぎるのですが）ぜひ比較してみて下さい。

「2,000万円以内でリフォーム工事込みでマンションが欲しい」

「南向きで日当たり・眺望ともに良い家が希望」

ぜひご検討ください

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件判断が「この価格はどうなん？」から始まっている･･･】

今売りに出ている物件は価格設定がバラバラという話を書きました。

「お客さんが気に入ってるんだからいいやろ！」って理屈を言う不動産営業も多いですけどね･･･

売出し物件が多くない中で、キチンと判断していくと確かに買ってもいいと思える物件数は減るので、購入する難易度は上がっていきますが、それが普通だと思っています

根本的な話をすると【不動産会社の査定が正しかったら問題ないんですよ】

何度もブログで書いている、売却を依頼されたい為だけの高額査定合戦が問題。

現在不動産業界で問題になっていまして、一括売却査定が増えてきて（いずれ無くなると思いますが）、大手さん含めてメチャクチャな査定価格を提案してるんですよ。

で、それがそのまま売りに出されている

不動産仲介の仕事って、本来なら物件の懸念事項を調べたり、お客様に合う物件かの判断をシッカリとするのがメインなんですけど…

まずは価格がおかしくないか？という判断から始める事が当たり前になっちゃってます

買主様だけでなく売主様にも迷惑かけてしまっている状況ですので、不動産会社がプロ意識を持って対応する様にしないといけないんです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞