【売却依頼すると…こんな事もあります】

会員さん向けのメルマガで書いた方がいいかも…の内容ですが。

最近レインズ（不動産会社が閲覧できる物件情報システム）に登録される物件で、「物件の住所は案内時にお知らせします」と書かれている事が多くなった気がします。

外観写真があれば教えてもらわなくても分かるけど、もし本当にどこか分からなかったら、案内もどーもこーもないやん（汗）って話。

まぁこんな事を書いている不動産会社は限られているので、故意にやってるとしか考えられないですけどね。

ちなみに私は「住所を教えないで欲しい」っていう売主様と会った事は今まで一度もないです。＊外観写真は載せないで欲しいと言われた事はあります。

住所が分からなければ見学したいかどうかも判断できんし（でも見学すると言わないと住所を教えないらしい）、もっと言うと売主様の印象もかなり悪くなりますよ。

あと、レインズに図面（物件資料）が登録されていないケースもたまに見ます。これも不動産会社としてものすごく印象が悪い。

「レインズ登録は義務なので登録するけど、物件資料は載せへん。案内させる気はないから！」という考え方なんやなって感じ取れます。

以前に大手の不動産会社の営業に「なんで図面載せへんの？」って聞いた時があって、「他の不動産会社に仲介させる気がないから」って普通に答えられましたからね…

ちょっと度を超えてきているので、マジで正常にしないと、不動産会社は信用できないという風潮が益々大きくなっていく危惧を感じています。

売却にあたっての問題点はもうハッキリしています。この3つ。

①物件情報の囲い込み

②買取りへの誘導

③一括売却査定などによる異常な高値査定や売出し価格提案。

会社だから売上も大事、営業だから成績も大事。

でも不動産仲介って人様の所有物を扱う仕事。

もっとお客様の方を向いて仕事しようよって話です。

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【今日は長岡京市へ】

午前中はお客様で行う地鎮祭へ。京都の長岡京市まで。朝は寒かったけど、天気もものすごく良く、車の中は暑いくらい。

今週は神戸市にも行って、神戸〜京都と茨木市は中間地点でそれぞれ近いんだけど、街の雰囲気は全然違いますね。

神戸は海と山が近くて（住宅地が狭い）オシャレな雰囲気がある。

一方京都はやはり「日本」という感じで、落ち着いてる雰囲気。

間の大阪は普通って感じだけど…

大阪市内に行くのも、神戸や京都方面に行くにしても、茨木市はどこでも行きやすいので立地的に便利ですよ。

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【住宅ローン控除の手続き】

この時期になるとお客様から「住宅ローン控除の手続きが分からない」とよくご相談頂きます。

何か分からない事があったら聞こうと思ってもらえるのは有難い。

取引の内容ももちろん知ってるので、必要書類や項目をLINEしてもらって、私の方で書類作成のお手伝いをしています。

慣れりゃ早いんだけど、普通は分かりにくいですよね・・・

こういう相談もあれは引渡ししたお客様に会う事も出来るし

いい機会だと思います。

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【満足度ってどう？】

大手不動産各社がよく【取引の満足度96％！】とか書いて宣伝していますが、そういうアピール仕方もいいなぁと考えていまして。

でもよく考えたら購入や売却で契約に至る過程は色々あるでしょうが、他社の営業マンの動きを見ているとお客様とそれ程会ってないんですよね。特に契約してから引渡しまでの間は住宅ローン手続きや書類確認でホント2･3回も会ってないんじゃないかというくらい･･･。

その中で特に問題がなければ、引渡し時のアンケートは「満足」にチェックする人が多いかと思います。取引が無事に終わって感謝はしているでしょうけど、不動産取引って何度も経験するものではないので基準が分かりませんから、普通だけど不満もなかったので満足みたいな。

当社の場合は、リフォームやリノベーションの提案や新築でも間取り提案が含まれる事が多いので、契約してからの方が本番。契約後の方がお客様と会うペースはグッと増えてきます。

そう考えると満足度って指標はなんか違うな･･･と。

打合せの密度と満足感（紹介したい率）をうまく示す指標、なんかないかなぁ。

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【リフォーム現場に寄ってきた】

午後のすき間で、マンション・リフォーム工事中の現場に寄ってきました。

また着工して10日間程ですので、解体が終わり、大工工事が始まったところ。

フル・リフォームではなく

・間取りは対面キッチンに変更

・一部のドアや収納扉

・電気、給排水、ガス工事

・給湯器

・フローリング

・クロスは総貼り替え

・その他諸々

を工事として行い、あとは施主支給と施主作業の組合せ混合となっています。

お客様とは初めてお会いして3年以上は経つかな。物件やエリアはかなり変わっていきましたが、立地・学校区・広さ、そして価格などバランス良かったかなと思っています。

工事完了は3月予定。度々現場確認で寄ります！

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【リフォーム・リノベーション費用の目安（2024年版）】

リフォームやリノベーション工事ってどれ位の費用がかかるのか？

数年前に書いたことのある内容ですが、その時期から建築費も上がってきてますので、再度書いてみます。

＊マンションで75㎡の場合

＊リノベーションの定義は、全体をスケルトンにして・・・とかはややこしくなるので、全体的に間取り変更をした場合で書きます。

●リフォームの場合

間取りはそのままで、キッチン・浴室・洗面・トイレの水廻り設備、ドア・フローリング、クロスなど全てを新しくするのがリフォーム。

水廻り設備にどれだけお金をかけるのかによりますが、500万円（税込）を予算としてみておいて下さい。

●全体的に間取り変更をしたリノベーションの場合

元々の面影はほぼ無くなる様な大規模の間取り変更リフォームになりますので、予算組みとして750万円〜800万円位はみておいた方がいいかと思います。

あとは、「お客様への見積り金額で200万円超える様なキッチンをしたい！」とか「家具工事も全部オーダーでやりたい」とか特別な内容はプラスαといった感じです。

もちろん内普通のリフォームなら400万円台前半も可能だし、リノベーションでも600万円台も可能。

ただショールームに行ったり、インスタを見たりすると高くなっていく傾向がありますので、上記の費用はあくまで予算組みとしての参考にしてください。

一戸建てでも似たような費用が目安になります。ただ一戸建ての場合は、外壁や屋根もするのか、窓にも手を加えるのかで工事費用は変わってきますので、要確認です。

ネットでリノベーション参考費用1,200万円とかありますが、マンションで1,000万円オーバーは、よっぽど良い設備を選んでいる以外は経験上はないかな。

中古物件探しの参考にしてくださいね。

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【増えすぎたリフォーム済み物件】

ホームページのマンション情報で1,000万円台〜2,000万円台を見て頂くと、リフォーム済みの物件が非常に多いでしょ。2,000万円台がここまで増えたのはここ数年無かったと思います。

特に南茨木駅エリアのハイタウン系（駅前ハイタウン・ハイタウン美沢）や東奈良高層住宅で「いくつ売り出されてるんだ…」という状況。

もう把握できてない（汗）

これらは不動産会社や建築会社が買い取って、リフォームをして販売している物件です。

そういった場所で売却を依頼されたら一般市場で売る気はなく、ハナから買取り業者に持ち込んでるんじゃないか…という感じです。

で売出し当初の価格帯は

●駅前ハイタウン→2,000万円台後半

●東奈良高層住宅→2,000台半ば

●ハイタウン美沢→2,000万円台前半

といった傾向になっています。

まぁこの価格帯では基本的に売れず、数回の価格ダウンを経て売れてます。

データとしてはそれぞれ300万円〜500万円程下がってから売れるという感じ。

かなり前からブログでも書いてますが、リフォームされていない古い状態の物件を買って、自分でリフォームした方が安いし、好みの家にも出来ますよ。

物件探しで相談に行くと、こういったリフォーム済み物件ばかり案内する不動産会社が多いけれど、リフォーム済みと、自分でリフォームした場合の差、そしてお客様にとってどちらがメリットあるのか？をキチンと説明してくれる担当に相談しましょう。

なぜならリフォーム済み物件は売主からも仲介手数料が出るので、お客様（買主）からと両方貰える物件を優先しますから。

結果的に数百万円の差が出ますので、しっかりと選びましょう。そして不動産会社に緊張感を持たせましょう。

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【飛び込みの悪徳訪問販売業者】

先日売主様と雑談していた時の、自宅に訪問営業があったという話。

「近くで工事をしてるので匂いとかしたら、すいません」って来たらしいです。

なんか胡散臭い感じもあった様で、「どこですか？」って聞いたら、「あっちの方で・・・」みたいな。

具体的な場所や内容は一切説明がなく、あいまいな回答になっていったそうです。

最近はこの手の訪問営業が増えているみたいですので、気をつけて下さい。

外壁や屋根関係の悪徳業者です。

てか、そんなんで契約できんの？って思うけど、成功確率が高かったから続けてるんでしょうね（汗）。

その後、マンションを引渡ししたお客様から「ハウスクリーニングだけしたいから、業者さん紹介して」と言われ、何回かお世話になってる地元のハウスクリーニング業者に見積り依頼。たまたまですが、その会社の社長が私の先輩（玉櫛小学校・南中学校）。

現地を見て掃除方法を言ってもらい、何にも言ってないけど出来る範囲で安くしてもらえました。

こういった繋がりで仕事をしていきたいなぁと思いますね。

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【マンションからの景色】

年末に引渡しがあったマンション。

お客様は遠方で入居はまだなので、それまでの間当社で現地管理しています。

で以前からキッチンの包丁差しのカバーが故障していて、大工さんにも見てもらったら、部品の問題でキッチンメーカー対応になりそう。

こういった仕様や設備といった物は便利なのもいいですが、その分故障する部分や設備も増えるという事。
シンプルで無骨な物が結局は最強なのかもしれない…

長く住宅の仕事をしていると便利とメンテナンスの間で考える時が度々訪れます。

現地で部品確認しながら、窓の外を見てみる。

大阪市内まで一望。梅田のビル群もよく見えます。

茨木市は高い建物が無いので、遠くまで＆空がよく見えて気持ちいい。
バルコニーからの抜け感がここまであると、相場だけではない特別感が感じられていいですね。

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【間取り動線と優先順位】

対面型キッチンで2wayの動線ってあるじゃないですか。

洗面所の場合が多いと思うんですけど、キッチン・廊下からどちらからでも行けるという動線。

キッチンから洗面所入り口まで遠かったら便利ですが、こんな時って「そこまでする意味あるんかな？」って間取り見て思います。

これマンションで多いんですよね。

人によって考え方は違うので、「この動線がいい！」って人も多いかもしれませんが、廊下から洗面所に行ってもそれ程ストレスでもない気もする･････

結局収納量が極端に減るので、キッチンの引き戸部分に食器棚を置いているお客様も多いんですよね。

よく間取り変更リフォームする時は、背面にカウンター食器棚を備え付けで設置する事もあり、壁面に棚やポイントクロスを施すケースも多いので、引き戸があると邪魔になってしまいます。

設計する立場としては、これ位の動線と収納量のどっちを取るかと言われれば、2WAY動線の話するがために食器棚置き場の幅が90cmとかになるんだったら、ご提案時には収納量を選択します。

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