不動産事情in仙台 -2ページ目

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28Jun
- 本当に難しいマイホーム購入②　不動産の販売価格は誰が何を根拠に決めるのか
  ■不動産と一般的な商品の違い　例えば日用品を大手ドラッグチェーンで購入する時、その商品が他店より安いかを厳密に比較して購入する人は少数派でしょう。高額な買物ではないということもありますが、大手ドラッグチェーンであればコンビニより安く、競合他店からみても大差ない金額で売っているとわかっているからです。一般的な商品はその製造者はそれを生業とする企業であり、製品によっては完全受注生産やオーダーメイドもありますが、ほとんどは万単位といった個数を製造するマスプロダクツです。不特定多数の消費者により多く購入してもらえるよう企業が販売戦略を立てます。　一方、不動産の売主は個人であることが多く、類似した物件はあっても、まったく同じものは存在せず、購入者はたった一人いればいいのです。販売価格の最終決定権は売主にあり、中には売主の個人的な事情や思い入れによって相場からかけ離れた高値で販売されることもあります。あまりに高値であれば販売を受けない不動産業者もいますが、もしかしたらその物件をどうしても必要とする人が一人いるかもしれない、少なくとも100％売れないとは断言できない、すると、とりあえず売主の言い値で販売を開始することが多くなります。　実際には、不動産業者が販売にあたり価格査定をしているのが一般的ですが、購入検討者からすると不動産業者は物件を売る側の立場に見え、その言葉に客観性を感じにくいものです。不動産鑑定士という価格査定の専門家もいますが、鑑定評価にはそれなりの費用が掛かりますので、個人のマイホーム探しで利用されるケースは一般的ではありません。　不動産の販売価格は売主が自分の事情で決めるので、購入検討者にとってその価格は市場を適正に反映した価格ではないのではないかという疑念が生じやすくなります。（続く）
16Jun
- 本当に難しいマイホーム購入①　インターネットで得られる情報は限定的
  　私が不動産仲介の仕事の中でつくづく思うことはマイホーム探しって本当に難しいってことです。注文住宅や建売、中古住宅にマンション、マイホームを探しているお客様をサポートするのが私の主要業務になりますが、どういったサポートを行えばお客様にとって最もお役にたてるのかということが、私の中でまだ結論が出ていません。お客様の希望なり物件の供給状況次第で最善を尽くすしかないのですが、不動産という商品の特異性を理解し、価格相場からターゲットを絞り、不動産業界特有の商習慣なり営業的駆け引き等をくぐり抜け、一つの不動産を選び抜くことをお客様に強いるのは、私にとってジレンマがあります。　今回はマイホーム購入にまつわる諸問題、障壁を考えることで、皆様のマイホーム選びの際にお役に立てればという思いでざっくばらんに記載します。■インターネットで得られる情報は限定的　近年ネットショッピングの利便性は飛躍的に増大しました。例えばデジタルカメラの購入を検討しているとします。Googleで「デジカメ」と検索し、価格.comをクリックするだけで、売れ筋商品や各商品のスペック比較、登録店の最安価格がわかり、さらに利用者の感想、評価すらも一目瞭然です。それでも決めかねれば家電量販店に行って実物を見たり、店員に尋ねることもできます。店員はたいてい親切で詳しく、強引にセールスしてくることはありません。　対して不動産はどうでしょうか。不動産検索サイトで現在販売中の物件を簡単にしらべることはできます。しかし、たいてい所在地の番地までは記載されていないので、わかるのはあの辺にこんな物件があるということまでです。また、価格は記載されていますが、物件価格以外に諸経費がいくらかかるかはわかりません。そして、中古ならリフォーム工事、土地なら建物を建てるまでに水道引込といった工事の必要性の有無、その金額までは分かりません。そして、世の中に全く同一の不動産はないので当然ですが、利用者のレビューおよび店間での価格比較もありません（まったく同じ物件を違う不動産会社が掲載していることはよくありますが）。　現状では、不動産はネットの情報だけで本格的に検討することはできません。次のステップとしてはその不動産を実際見ることですが、不動産業者に問い合わせるなり、自分でそれをつきとめて実際に目の当たりにすれば、日当りや高低差といったことがわかりますが、それでも外見だけで判断できる範囲も限定的です。見に行った土地が道路と高低差があり、宅盤まで階段を作り、駐車場を掘り込まなければならなかったり、中古戸建の屋根や外壁が色褪せていた場合にどんな工事をしていくら掛かるかわかる方はよっぽど詳しい人です。それ以上、物件を本格検討する為には不動産業者に具体的に伺いを立てないとなりません。　不動産の場合はインターネットで得られる情報が限定的であり、実物を見ても多くのことは未判明なので、自分の素性を明かして不動産業者の営業を受けなければなりません。ネット通販に慣れてる現代人にとって、何とも不便でおっくうで覚悟のいる行為です。（続く）
21Mar
- 住宅ローン控除の手続きを忘れた方は
  　平成26年（平成25年分）の確定申告シーズンが終了しました。毎年シーズンが終了すると、私は職業柄、マイホームをご購入いただいた○○さんは住宅ローン控除の手続きをちゃんとしてくれただろうかと思いを巡らします。　住宅ローン控除、正しくは住宅借入金等特別控除は一定要件を満たすマイホームを購入し、一定要件の住宅ローンを有している場合に、ローン残高に応じて10年間所得税減税が受けられる制度です。あまり古くない家を住宅ローンで買って、自分で住んでいればだいたい該当します。　その適用には個人事業主の人だけではなく、会社が年末調整してくれるサラリーマンの人でも初年度だけは確定申告が必要になります。多くのお客様は確定申告時期の直前もしくは最中に手続き方法について質問が来るのですが、たまにシーズン終了後のこの時期に、手続き忘れたんだけどどうすればと連絡が来ます。住宅ローン控除の手続きを期間内にしなかった場合、今更ながら手続きすることはできるのでしょうか。それとも初年度のミスにより二度と適用されなくなってしまうのでしょうか。　結論から言って申告期限を過ぎても手続きは可能で、数年忘れていても過去に遡って適用されます。その場合、住宅ローン控除の手続きを申請するというより、確定申告をやり直すことになり、その方の申告の種類により手続き方法が異なります。①確定申告をしなかった人　普段は会社が年末調整してくれる人が期限までに確定申告をできなかったり、忘れてしまった場合、気にせず確定申告をしにいってください。5年以内であれば手続きできます。きっと繁忙期を過ぎゆとりを取り戻した税務署職員が優しく対応してくれるはずです。3月15日（平成26年は3月17日）の申告期限というのは、申告により税金が発生する人にとっては守らないと無申告加算税と超過した日数分の延滞税が課されたりしますが、申告により税金が還付されるケースではペナルティはなく、自分のペースで手続きしても問題ありません。当然ですが、納め過ぎていた税金に対し還付されるまでの日数分の利子は付きませんが。②確定申告をしたが住宅ローン控除の手続きはしなかった人　　この場合は「更正の請求」という別の手続きにより確定申告をやり直すことになります。更正の請求は以前は申告期限から一年以内にしなければなりませんでしたが、現在は5年に延長されています。とはいえ、改正法の施行前に期限を迎えたものはその限りではなく、平成23年12月2日以前に申告期限を迎えたものはもはや手続きができません。つまり、平成22年中にマイホームを取得したものの、翌年の確定申告時期に住宅ローン控除の手続きをせずに申告を済ませた人は手続き不能です。手続きとしては税務署長に嘆願書を提出して職権更正を請求するという最終手段もありますが、住宅ローン控除の手続きの為にはなかなか認められないそうです。　申告期限後に内容を訂正する手続きとしてもう一つ修正申告があります。こちらは税額を少なく申告した人が正しい税額に修正する手続きです。期限はありませんが、増えた本税に加え過少申告加算税と延滞税を支払わなければなりません。税務署からの調査により脱税が暴かれ仕方なく手続きをする人は別にして（その場合は重加算税が課税される場合があります）、わざわざそんなことする正直者がいるのかとお思いでしょうが、節税目的で所得を圧縮している個人事業主がマイホームを欲しくなり、住宅ローンを組む目的で手続きすることがあります。事前に銀行に当たりを付け、所得をいくら増やせばローンを借りることができて、税金をいくら払わなければならないかを見通しを付けて行いますが、修正申告したからといって必ずしも希望額の住宅ローンを借りれる保証はなく、最悪、過去数年分の増額した税金だけを支払う結果になりかねません。そうなった場合に更なる更正の請求で税額を再度減らすことはできません。サラリーマンに較べ住宅ローン審査の壁が厚い個人事業主、マイホームは何年も前から計画的にご準備ください。
19Feb
- 苦竹乳銀杏（と父のキウイ）
  　仙台市宮城野区銀杏町に日本名木100選である苦竹乳銀杏の大樹があります。植樹は平安時代、樹齢1200年と言われ国の天然記念物に指定されています。指定を受けた1926年（大正15年）当時、この地は苦竹村であったこと、そして、イチョウの気根が発達し地に着くほど大きく垂れ下がる様が乳房のようであることから苦竹乳銀杏と呼ばれています。現在の銀杏町という町名はもちろんこの大樹に由来します。　幹、枝とも表皮は老女の肌のように黒ずみ硬く厚く、見上げた私の視界を幾重にも張り巡らされた枝が覆い隠す様はまるで昔話の化け物さながらです。　このイチョウは雌株で晩秋にはギンナンが実ります。ちなみに花粉は風が媒介し雄株より1km程度の範囲は届くそうです。これだけの大樹ですから時期になると大地は落葉で黄金色に染まり、ギンナンの雨が降り、一帯は香ばしい匂いに包まれるはずです。ただし、私が訪れたのは冬の底。行き届いた管理がされていることもあるでしょうが、すでに落葉しきり、地は掃き浄められ、真冬の澄み切った空気が辺りを充たしていたので、ほんの数ヶ月前にそんな様相を呈していたことは信じられません。私は幾度もこの前を通っているのですが、昨秋の様子を思い出せません。昨年に限らず、一昨年なりその前でもいいのですが、私はこの前を通ったある秋の日の光景を思い出せません。特別に注意を払わず、単に背景として見ている限りなかなか風景を記憶に留めておくのは難しいようです。　今回まじまじと大樹を眺めることで、この景色が私の中にある種の感情を生じさせ、それによって、私はかつてこの大樹と様々な想いを抱き対峙した先人たちとを繋がっていきます。　1980年代、私が子供の頃、家の庭の藤棚にキウイが植えてありました。父が植物関係の仕事をしており、柿、イチジク、ブドウといった樹木、花壇にはユリやスズラン、イチゴ、さらにちょっとした家庭菜園のある半ば野草園状態だったので、キウイがあることに特に違和感はありませんでした。私にとっては、父がキウイを人工授粉させたり、収穫されたそれが食卓に登ることは普通のことで、好物でも苦手でもなく、特段の思い入れはありませんでした。　1990年代に父は植物関係の仕事で独立しました。以降、観葉植物がメインで果実は扱わなくなり、また、日々の業務でそれどころではないらしく、庭の植物の手入れは行き届かなくなりました。父がキウイに人口受粉させている姿を見なくなり、それでも、かろうじて実った小さなキウイは稀に食卓に登場しましたが、1990年代後半に家を建て替えた際、キウイの藤棚は古屋と一緒に解体、整地されました。　　先日、ひょんなことから、東北に初めてキウイを持ち込んだのは父であることを知りました。私が何の思い入れもなく眺めていたキウイは実は父の打ち立てた金字塔でした。　父がキウイを扱っていた頃はバブル崩壊以前であり、当時、父が勤めていた会社は事業拡大路線を取っていました。しかし、良い時期は長く続かず、バブル経済のピーク前でしたが、財務状況が悪化し、会社を身売りしました。父が起業したのはそれからしばらくしてからのことです。起業後は好調な時期も僅かにありましたが、失われた20年と言われる不景気の中で父は辛酸を舐め続けました。しかし、当人の苦しみに対して、家族の理解、協力は希薄なもので、たいていは不機嫌で、たまに妙におどける父を私は距離感を持って眺めていました。　しかし、私自身が今では30代も半ばとなり、父の起業した年齢に近付き、また、仕事を通し、職業人として自覚が増してくると、以前とは父に対する見方が変わってきます。　キウイはある意味で父の分身でした。青年だった父にとってキウイは希望、躍動感の源であり、勤める会社の危機的状況に際しては焦燥感で人工受粉に手がつかず、ついに解体、整地されるにあたってはキウイに懺悔し、そして今まで自分を支えてくれたことに感謝したのではないでしょうか。　父が事業を継続していく中で失ったものは少なくありません。それは家族の一部であったり、キウイのように瑞々しいかつての自分自身だったり。それらを犠牲にし、父は職業人としてのプライドを何とか保ち、今でも事業を継続しています。　ちなみにかつての父の勤め先を引き受けた企業は当時飛ぶ鳥を落とす勢いでしたが、バブル崩壊後、債務超過に陥り現在は事実上倒産しています。　これまで数え切れない人々がこのイチョウの大樹を見上げては様々な思いを巡らせたことでしょう。或る人は決意や願いを込め、過ちを悔いる人もいれば、また或る人は家族や恋人、もしくは故人を思ったり。ただし、その思いの多くは果たされず、人に伝わることなくこの大樹のみが受け止めてきました。願えども伝わるのはごく僅か、相手は特別に注意を払わなければそこにメッセージがあることすら見落としてしまう、残念ながらそれが世の常です。　イチョウの別名は公孫樹と言います。それは祖父が植樹したイチョウは孫の代になると実が食べられるようになることから由来します。伝えたかった思い、人知れず積み重ねた努力は時間は掛かりますが、いずれはしかるべきところに届くのです。　今日が晩秋の頃で周囲一面が落葉で黄金色に染められていたら、ただただその景色の美しさ、ユニークさに圧倒されていたことでしょう。しかし、東北の冬は厳しく自然界のものは一切の装飾的なものを省き越冬に専念します。そこにあるのは質実剛健でリアルな姿であり、そこに美を見出すとしたら機能美です。その剥き出しの姿に対し本気で解を求むればさらば与えん。厳冬の大銀杏からは嘘やもったいぶった仕草とは無縁の人生の価値観、心意気を感じました。
07Feb
- 霊屋下セコイヤ類化石林
  　仙台市青葉区霊屋下と米ヶ袋一丁目を結ぶ霊屋橋から広瀬川の河原に下り立つと、川床に点在するセコイヤ化石林を見ることができます。　セコイヤは成長すると巨木になり、数百万年前まで北半球一帯に繁殖していましたが、日本では100万年前に滅んだそうです。この地はかつてセコイヤ、メタセコイヤが生い茂っていましたが、300万年前に今の七ツ森周辺の火山による大火砕流でなぎ倒され、火山灰に埋まり、そのまま珪化木（地中で珪酸に化した木）したり、埋もれ木（長く地中に埋もれ炭化した木）となって残ったそうです。　また、セコイヤが繁茂した時代は、ブナ、コナラ、低湿地にはスイショウ、ハンノキ、ヤナギ等が植生し、流木もたまり、これらが向山層の中に何枚かみられる亜炭層になりました。付近の地層は下から「竜の口層」「向山層」「大年寺層」「青葉山層」となっており、向山層に含まれる亜炭物を広瀬川の断崖やそれに続く青葉山、八木山の山中で採取し、仙台埋もれ木細工として工芸品にしたり、亜炭として暖房やお風呂の熱源としたとのことです。　そして、亜炭を採取するために掘られた坑道は後に八木山地区の地盤沈下、陥没を多発させることになります。坑道跡が地中にどう走っているかおおよそ把握されているとのことですが、地盤沈下への抜本的対策は今でも講じられていません。　仙台に限ったことではありませんが、地形の生成過程は劇的でダイナミックです。今回改めて見ましたが、広瀬川から立ち上がる断崖絶壁の見事なこと。何百万年に渡り地殻変動を繰り返し、生物が栄えては滅び、海や川が地を削り生成されました。崖の上は向山の住宅地になりますが、地球の46億年の歴史の最後の最後に人類が登場したように、この断崖の何百万年の歴史の一番てっぺんに人工物が載っています。　私達は約3年前、2011年3月に1000年に一度と言われる大震災、大津波を経験しました。私は被災地民の一人であり、犠牲者の方々に心からお悔やみ申し上げますが、それは地球の生誕から数えると何度も繰り返されてきた現象と言えます。セコイヤを滅ぼすような何百万年に一度の大火砕流が襲ったり、氷河期に大陸と地続きになったかと思えば海の底に沈んだり。　私は広瀬川の遊歩道を霊屋橋から愛宕橋の方まで歩きました。曇天の冬の日、広瀬川河畔の空気は湿って重く、人々の生活音をミュートするかのようでした。そのかわりに大地がゆっくりと少しずつ、でも確かに蠢く、みぞおちに響く低音が聴こえてくる錯覚に囚われました。
19Jan
- 村境榎稲荷大明神
  　仙台市青葉区二日町。国分町通り（青葉神社通り）から一方通行路に入ったところに村境榎稲荷大明神があります。　ご存知の方いらっしゃいますか？　しーん…。　仙台に長年住む方でも知る人はごく僅かです。チビッコ広場に併設されており、鳥居や賽銭箱はありません。神社ではなく祠（ほこら）といった方がいいのかもしれません。　殿舎としては小規模ですが、歴史的には興味深いものです。というのは、その名の通りかつての村境を示す史跡だからです。　1600年代に伊達政宗が仙台を開く前、この地の中心地は多賀城、そして岩切と東部地区であり、現在の仙台市街地にあたる地域はいくつかの村－小田原村、荒巻村、小泉村、根岸村などがある程度でした。この祠は元々は現在の仙台市役所敷地内にあり、戦後に移設されたものですが、そこは小田原村と荒巻村の村境の入会地だったそうです。現在の仙台の中心地が当時は村はずれのいわば誰のものでもない土地だったのです。　小田原、荒巻とも現存する地名です（日本中に多数存在するでしょうが）。小田原は現在は小田原１～８丁目と小田原○○丁（もしくは町、通）があり仙台駅東部から原町手前まであたりを言いますが、かつては中心部から東部まで広く小田原村に属していたそうです。ちなみに私は宮城野区東仙台四丁目に居住していますが、かつては原町小田原字下川原という地名でした。もともとは小田原村だったのが周辺の村と合併しいったん原町となり、さらに仙台市に編入されたのです。　荒巻は現在は主に荒巻神明町、荒巻本沢、荒巻中央あたりを指しますが、青葉山に荒巻字青葉、JR国見駅付近に荒巻字坊主門、西雷神といった地名が残ります。かつては青葉山から国見、貝ケ森、中山、北根など北西部の大部分が荒巻に属しており、昭和時代に住宅団地等に開発されるのを機に町名変更し荒巻から抜けていったのです。　仙台は伊達政宗による計画都市でしたが、開府以降、続々と周辺自治体を飲み込み拡大していきました。大きなところでは、昭和初期に長町を、第二次大戦中に岩切、そして、バブル期に愛子をはじめとする宮城郡、そして泉市を編入しています。　長いスパンで考えると仙台に限らず世界中が発展の一途をたどっています。人跡未踏の原野が開拓され、現在は高層ビルが立ち並んでいたりします。ごく一部の例外を除き逆はありません。一度、開発された地は原野に戻ることはありません。それを思うと、バブル崩壊後の失われた２０年、地価は全国平均で半値になったとはいえ、何の活用もしていない土地を頑として売らない土地所有者の気持ちも理解できます。　仙台の歴史を知る上で貴重な史跡でありながら、都市の発展の著しさにかえって身を狭くしている祠。仙台人を自称する方は一度訪ねてみてはいかがでしょうか。
12Jan
- 本当は難しいマンションの選び方⑤
  ありがちなマンション購入の経緯　中古マンションの購入を検討しているAさんは住宅情報誌を見ていたところ気になる物件があり、不動産業者に問合わせました。その物件はまだ買手が決まっていないということで、その物件と比較検討のため他の物件も併せて見学させてもらうことにしました。　不動産業者が情報誌に載せていたのはその業者が直接扱っている物件（いわゆる自社物）でしたが、比較する物件は自社では適当な物件がないので、他社が取り扱っている物件（いわゆる他社物、業物）です。その不動産業者は他社物について物件概要書がある程度で物件見るのも初めてで、売主の売却理由も知りません。　両方の物件を見学したところ気に入ったのは情報誌に掲載されている自社物ではなく他社物のマンション。Aさんはすぐに決めていいのか不安はあったのですが、業者にすすめられるまま購入申込みをしました。わからないことばかりでしたが契約の前に重要事項説明で物件のことを詳しく説明してくれると言うので安心しました。不動産業者としては他社物はいつ競合会社に先をこされるか分からないので、購入申込みをして第一優先権を確保したいとの理由がありました。　その後、売買契約までに、業者の方では管理会社から重要事項調査報告書等を請求し、売買契約書、重要事項説明書等の書面の作成、売主のスケジュール調整等すべての段取りを行います。そこまですると契約日に買主から重要事項説明を聞いてやっぱりやめたと言われても困ります。自分の労力もさることながら、売主および売主側の業者に合わせる顔がありません。そこで重要事項調査で発覚した物件の懸念事項についてオブラートに包んだり、マンションってみんなこうです的な説明で流したりします。　買主が自分から契約前に質問をしたり、不動産業者が調査をする中で見つかったことを都度報告していればこうはなりませんが、ただやむを得ない場合はあります。個人的にはそれを不動産業者だけを責める訳にはいかないと思います。不動産仲介業務においては買主だけがお客様ではありません。売主も、売主側の不動産業者も同様にお客様です。その中でバランスを取りながら対応しなければならないのです。■まとめ　マンションは戸建に較べてチェック項目が多く、理解にはそれなりの知識を要します。そして、将来何か問題が発生したときに自分一人の考えでは対応を決められないことが通常です。それらマンション特有の項目は物件選択には非常に重要な情報でありながら、現状では（特に地方都市や古いマンションは）購入前にそれらをじっくり検討するのに十分なサービスが提供されているとは言えません。　そもそもマンションは将来の見通しが立ちにくいものではあります。区分所有法は度々改正はされていますが、特に老朽化したマンションの建替え問題について抜本的な解決策はなく、今後より深刻化していくことでしょう。現在は建替えなんて関係ない快適なマンションでも、将来その時期が来る頃にはどんな居住者がいて、どのように管理されていて、月々のランニングコストがいくらになっているのか想像付きません。ほとんどのマンションはべらぼうに修繕費が掛かる、もしくはしなければならない修繕を放置することになるかもしれません。　100％先のことは見越せないにしても、やはり購入前にベストは尽くしたいものです。まだまだ数は少ないものの一部のマンションでは管理の内容をWebサイトで公開しています。今後情報が充実されるのを期待したいところです。また、検討者側でも不動産業者任せにしないでご自身の判断基準を強く持っていただければと思います。■捕捉　最近、区分所有法が改正され、マンションを解体してその敷地を売却するのが議決権の5分の4で可能になりました。以前は100％の賛成が必要でしたが、現実的数字に引き下げられました。これで東日本大震災等でダメージを受けたマンションの活用の幅も広がります。ただし、所有権移転や抵当権抹消に今のところ具体的な手続きが定められていないので、賛成の決議がされても本当に実現可能が疑問なところです。（終わり）
04Jan
- 本当は難しいマンションの選び方④
  マンションの調査方法②　売主からのヒアリング　管理会社から出される書類には、まだ決まっていないことや、居住者のプライバシーに関わることは載っていませんが、物件に長年住んでいた売主からは生の声が聞ける場合があります。例えば、棟内での自殺、修繕積立金の値上げの可能性、問題住民の存在の有無、もしくは、ペット飼育の実情（管理規約ではペット飼育不可なのに半ば公然と飼育が認められている場合が結構多い）といったことです。　ただし、売主からのヒアリングには限界があります。売主の能力、信憑性は確実なものではありません。実際にマンションに長く住み、組合に積極的にかかわった人もいれば、賃貸に出していて物件に居住したことがない人もいます。売主自身が問題住民の可能性もありますし、マンションを高く売りたいがために不利な情報を隠すかもしれません。　例えば、上階から飛び降り自殺して1階の部屋の専用庭に落ちたとします。その1階の部屋を売買する場合、その事実を売主が隠したり、重要ではないと考え告げなかったら、それを仲介する不動産業者としてはその事実に気付くのは困難であり、購入者がその責任を売主や仲介業者に追及しても補償を勝ち取れる可能性は現実的には低いと言わざるをえません。　また、不動産会社の仲介担当者は売主と直接やり取りをしていないかもしれません。売主側には別の不動産業者がいて、買主側を担当する不動産業者との二社で共同仲介する場合です。二社が綿密に協力して情報をやり取りすれば問題はありませんが、売主側の不動産業者が買主を直接見つけて仲介手数料を両手取りしたいという希望が強過ぎると、買主側の不動産業者には情報を限定的にしか伝えない場合があります。マンションの調査方法③現地調査　実際に物件を見て管理の状況や、マンションの雰囲気を感じるのは重要なことです。例えば駐輪場やごみ置き場が整理されているか、管理人さんは接しやすい人か、防犯上の死角がないか等々を目視や聞き込みで確認します。　ただし、不動産業者としては、マンションに行く用事のついでに気になったことを確認することはあるでしょうが、宅地建物取引業法に定められている重要事項調査の範囲外のものについては調査義務はなく、言ってしまえばサービスです。調査の強要、調査内容の保証は求められません。　それなら購入検討者自らが調査するならいいのでしょうが、売主によっては売却することを周りに伏せておきたいという人が少なくありません。目視くらいならいいですが、検討の段階でマンション住民への聞き込みは避けてほしいというのが売主の心情です。（次回に続く）
29Dec
- 本当は難しいマンションの選び方③
  マンションの調査方法① 管理会社からの報告書etc　下記の書類をマンションの管理会社に請求することにより取得することができます（管理業務を外部に委託していない場合は管理組合に直接請求）。（１）重要事項調査報告書　管理費や修繕積立金の額、マンション全体にストックされている修繕積立金の額、管理費等の滞納額、駐車場の空き状況etcが記載されています。（２）管理規約　いわばマンションのルールブック。ほとんどのマンションは国土交通省のマンション標準管理規約をもとに棟ごとに若干のアレンジをし作成されています。リフォームやペット飼育の制限については管理規約で確認します。（３）総会議事録　マンションでは最低でも年一回総会が開かれ、管理組合の運営状況の報告や、提起された議題について議事録が作成されます。決算内容から財務状況をみたり、提出された議題から、マンションのイベント、関心事項が分かったりします。（４）新築時のパンフレット　初期分譲当時のパンフレットには施工会社、各部屋の間取図、外部や室内の工事仕上げ表、販売価格等が記載されています。パンフレットの謳い文句からマンションの当初のコンセプト、顧客層を推測することができたりします。（５）長期修繕計画　将来の大規模修繕の予定時期、工事内容および修繕積立金の額のシミュレーション等が記載されています。管理会社が作成し提示しますが、築年数が経つほど修繕費は右肩上がりとなります。ただし、この計画通りに行うかはその都度、管理組合の総会で区分所有者が議決します。　これらの書類は不動産会社でなくても誰でも請求することができます（管理会社によっては物件所有者から承諾を得ている旨の書面が必要なところもあります）が、有料です。金額は管理会社によりばらつきはありますが、フルセット請求すると5000円を超えることが多いです。また、請求から発行までの期間は一週間ほど必要です。つまり、知りたいときに気軽にすぐ見れる訳ではありません。　この有料ということがネックとなり、不動産会社としては、マンションの売却を依頼されたからといっても必ずしも即座に取得する訳ではありません。依頼を受けたからといって、売れないかもしれませんし、違う不動産会社経由で売却になるかもしれません。　仮に取得したとしても、不動産会社の担当者としてはよく聞かれるところを目を通しておく程度です。ほとんどのマンションは同じような内容ですし、決算内容や長期修繕計画は不動産業者といえ簿記会計や建築の知識がないと読み解くことができません。すごく思い入れのある物件やよっぽど暇な担当者なら別ですが、担当者がマンション一部屋の売買に掛ける労力はそんなもんです。　　ほとんどのケースではこれらの書類の説明は、購入申し込みの後、売買契約締結直前の重要事項説明時にサラッととなります。書類にボリュームがあるので詳しくは触れず、後で読んどいてくださいといった感じです。（次回に続く）
19Dec
- 本当は難しいマンションの選び方②
  マンションのチェックポイント③管理規約による制限　ペットを飼いたい、部屋をリフォームしたいといった場合は管理規約の該当項目を確認します。マンションによってはペットについて別途ペット飼育細則があり、ペットの種類、頭数、サイズを細かく規定しているものもあります。　リフォームはごく軽微なものを除き事前に工事内容を管理組合等の承認を得るのが通常で、工事できる時間や曜日（平日9時～17時が一般的）も決められていることがほとんどです。一番問題になりやすいのは床のリフォームで、床材の遮音性に基準を設けている場合は、基準を守ればフローリングの施工が可能だったりしますが、もともとがカーペットの場合はそれ以外への変更が難しいケースが多いです。マンションのチェックポイント④他の入居者の特性　マンションは棟によって入居者の年齢、属性が偏っていることがしばしばあります。初期販売時のターゲット層の違いにより、富裕層が多かったり、その逆だったり、または投資向けで入居者のほとんどが賃貸だったりします。富裕層が多ければ高付加価値で高予算の管理サービスを導入するかもしれませんし、低所得者が多い場合、管理修繕に予算を掛けずマンションの荒廃を招くかもしれません。投資目的で販売されたマンションは住環境を良くしようという意識が低いかもしれません。　マンション全体の入居者特性もさることながら、自分が住む部屋の上下左右に問題人物が住んでいないかも大いに気になることです。　他にもありますが、こういったマンションならではのチェックポイントがあります。どれも長く住む上で大事な項目です。重要なのはどうやって調べるかです。　新築マンションの場合は販売している会社の担当者は目下それだけをやっていますのでそのマンションについては熟知しています。営業上、言えるかどうかは別にして、青田売り（建物完成前に販売すること）ならまだ決まっていないことが多いかもしれませんが、とにかくそのマンションについて調査不足はありません。　しかし、中古でマンションを検討している場合は事情が異なってきます。　マンションの調査方法として重要なのは、管理会社から重要事項調査報告書等の書類を取得、売主（現在の所有者）にヒアリング、現地調査、（それと役所での調査）の３点です。次回はそれら調査方法の詳細について記載します。（次回に続く）
11Dec
- 本当は難しいマンションの選び方①
  　マイホーム買うなら戸建よりマンション派という方は立地の利便性や予算に重きを置いている方が多いでしょう。確かに都心部に戸建を持つことは現実的ではなく、共用部の掃除や草刈りを人任せにできるマンションは便利です。　ただし、それだけで安易にマンションを選ぶのは後悔につながるかもしれません。マンションには区分所有法が適用されたり、管理規約の制限や他の入居者との関係があるので物件選びは戸建よりも確認事項が多く複雑です。　マンションならではのチェックポイント、その調査方法を確認し、マンションの検討方法を見つめてみましょう。マンションのチェックポイント①管理の状態　マンションは管理を買えという言葉があるくらい大事な項目です。マンション運営の主導権は区分所有者が組合員である管理組合にありますが、組合員は人任せで管理業務を委託している管理会社の言われるがままになっていることがあります。それで組合側がカモられて相場よりずいぶんと高い費用でマンションの修繕工事を発注されていたりというケースが実際にあります。　組合員それぞれが主体的に管理会社の提供するサービスを吟味し、組合の財務状況にも気をつかっているマンションが望ましいです。マンションのチェックポイント②管理費・修繕積立金等のランニングコスト　管理費、修繕積立金、駐車場や専用庭、ルーフバルコニー等の使用料は毎月の出費なので長期に渡ると多額の出費となります。物件選びの際、どうしても物件価格を重視してしまいますが、物件価格1000万円で毎月の管理費等が4万円の物件と、物件価格2000万円で管理費等が1万円の物件では27年10ヶ月超住むのであれば2000万円の物件の方が総支払額は安くなります。　ただし、今は管理費等が安いからといって安心ではありません。マンションの長期修繕計画から修繕積立金の値上げが予定されていたり、逆に、本来はもっと修繕積立金の徴収が必要なのに区分所有者の懐事情から値上げができずに将来のスラム化が確実なマンションかもしれません。　　修繕積立金については国土交通省がガイドラインで目安額を出していますので参考に比較されるといいでしょう。ガイドラインでは15階建て未満で延床面積5000㎡未満（総世帯60戸～90戸程度）のマンションで修繕積立金月額218円／㎡ですので専有面積70㎡なら修繕積立金は月額15000円程度が標準となります。駐車場が機械式の場合はメンテナンスがかさむためにさらに割高になります。　駐車場が必要な場合、マンション棟内の駐車場の空き状況や月額使用料を確認し、棟内に空きがない場合は近隣にある駐車場をあたることになります。マンションによっては1住戸1台分の棟内の駐車場を保証し、空きがない場合、2台分利用している住民から1台分を融通してくれたりします。ピット式駐車場では上下の位置により、自走式駐車場では屋根の有無で金額が変わることがほとんどです。　自分が車を使用しない場合でも棟内の駐車場の状態は確認すべきです。国土交通省の修繕積立金のガイドラインにもあるように機械式駐車場は修繕費用が大きく、1台分につき月額6千円～1.4万円を積み立てていく必要があります。3段（ピット2段）の機械式駐車場が50台あれば1台分が目安6040円なので月額302,000円にもなります。駐車場を利用しない場合でも他人事ではありません。　また、特に都心部で利用者が少なく駐車場がガラガラになっているマンションがあります。管理組合の運営上、見込んでいた駐車場収入が入ってきていない状態ですので、このままでは組合の財務状況に支障をきたす可能性が強いです。マンションの居住者以外にも利用者を募る場合がありますが、利用マナーや防犯といった課題があります。（次回に続く）
04Dec
- 今後の住宅ローン金利上昇に備え今フラット３５なのか②
  （前回の続き）③手続きが面倒　独立行政法人住宅金融支援機構とは国の機関です。窓口になっているのは民間の会社で、取扱会社によっては企業努力により行き届いた対応をしてくれますが、やはり、民間金融機関に較べれば手続きは煩雑で、時間が掛かり、融通が利きにくいきらいがあります。　そのため、不動産会社、ハウスメーカーの中にはフラット35の利用に消極的（中には取り扱いをしない）な会社もあります。また、窓口の会社の中で金利が低く設定しているところはネットバンク系が多く、対面でのサービスはなく、アナログ人間には不向きです。　また、フラット35独自のシステムとして適合性証明がありますが、融資対象の建物について基準を設けており、それを満たしている旨の証明書の提出をしなければなりません。そもそも建物が基準を満たしているかという問題もありますが、建築士の調査や証明が必要な場合があり、手間と費用が掛かります。④ローン手数料が掛かる　フラット35の場合、ローン借入時に手数料が掛かります。金額は取扱会社によって異なりますが融資金額×２％程度が主流です。取扱会社によっては手数料を安くしているコースもありますが、その分、金利が上乗せされています。　ただし、手数料を取る代わりにフラット35ではローンの保証料が掛かりませんのでそれでイーブンです。■まとめ　今から35年前の1978年には、住宅金融公庫（独立行政法人住宅金融支援機構の前身）の金利は５％を超えていたそうです。今後35年間で金利はどう推移するかわかりませんが、それを現在の金利で固定するのは金融機関にとって多大なるリスクです。そのリスクテイクを考えれば、変動金利のローン商品の金利よりも、フラット35のそれが上回って当然です。　また、住宅はそもそも計画的に購入するものです。無計画に準備なく住宅を購入して、結果的にローンの支払いができず、最悪自己破産するようなことを国が推進することはあってはなりません（バブル期に住宅金融公庫で現行水準より高い金利でローンを組んだ人は結果的にそうなっている側面もありますが…）　これまでフラット35のデメリットをつらつら書いてきましたが、私は決して否定的なのではありません。デメリットを考慮してもやはり現行の低金利で最後の一回まで支払額が確定するのは何よりも安心です。　固定金利と変動金利のどちらがいいかは断言できません。リスクとリターンのトレードオフの関係が成立し、どちらが得かは最後まで払ってみないとわかりません。住宅ローンを検討の際は、どちらのタイプが自分にとって相応しいか個々人で違いますので、両タイプのメリット、デメリットを比較検討してご判断いただければと思います。…ついでに　フラット35は融資対象の人的要件について民間金融機関と異なった視点を持っています。通常、民間金融機関ではなかなか融資を受けれない派遣社員、パート、アルバイトの方や、転職してまだ数ヶ月、もしくは年齢が高め、または病気その他で団体信用生命保険に加入できない方でも融資が受けられることがあります。そんなフラット35でしかローンを組めない方の物件購入もまま見受けられます。
27Nov
- 今後の住宅ローン金利上昇に備え今フラット３５なのか①
  　安倍政権の景気刺激策や東京オリンピックの開催等より今後の住宅ローン金利の上昇を予想する人が増えています。金利の上昇局面に有利な金利タイプは固定金利です。今後、金利が上がろうが（下がろうが）最初に組んだときの金利のままです。　フラット35は全期間固定金利の住宅ローン商品です。融資の引き受け自体は独立行政法人住宅金融支援機構が行いますが、様々な会社が取り扱い窓口になっており、取扱会社によって金利や手数料の条件が異なります。　ちなみにある取扱会社の2013年11月時点の金利は1.81％で、さらに、一定の条件を満たした建物であればフラット35Sが適用され当初10年の金利が－0.3％の1.51％となります。民間金融機関の提供する変動金利ローンでは当初10年間の固定金利特約期間金利がおおむね1.2％～1.6％なので、どうせならフラット35を選択すべきと思われるのですが、実はそんな簡単ではありません。実際にはフラット35を検討するものの断念し民間金融機関の変動金利ローンを選択するケースが多いです。それはなぜでしょうか、フラット35について、住宅ローンの解説本にはあまり触れられていない実務的側面について記載します。①団体信用生命保険料が別払い　団体信用生命保険（略して団信）はローン支払期間中に主債務者に万が一のことがあると、ローンの残債分の保険金が下りて一括支払いしてくれるので。残された家族には無借金の家が残ります。　一般的な民間金融機関の住宅ローンの場合、団信に強制加入で、その保険料は月々の支払いに込みです。しかし、フラット35の場合は任意加入となっており、加入する場合の保険料は月々のローンと別払いになります。　保険料はローンの残額によって増減しますが、仮に期間35年、金利1.81％で3000万円のローンを組んだ場合の初年度の保険料は107,300円で、35年間の保険料総額は約210万円になります。保険料210万円を金利支払いとみなすとローン金利は＋0.33％アップの2.14％となり、民間金融機関のローン金利を上回ってきます。②物件価格の９割までしか融資をしない　仮に物件価格を3000万円とすると、フラット35の融資上限額は2700万円です。物件購入にかかわる諸経費を物件価格の１割とすると総額3300万円、差額の600万円は頭金として現金で用意しなければなりません。対して民間金融機関の住宅ローンの場合は条件次第では3300万円をフルに融資を組むことが可能です。フラット３５は住宅購入のためにお金を計画的に貯めていたり、親御さんからの資金援助があるような方に適したローンと言えます。（ただし、2014年4月から諸費用を含めない物件価格10割の融資を行う予定になっています）　実はフラット35でも、不足分を別途ローンを組むことが可能です。ただし、この場合は主に信販系の金利高めの（年利４％程度）、年数短め（最長１５年程度）のローンになるので月々の支払額は上がります。そこまでしてフラット35で組むべきかということになります。（次回に続く）
17Jul
- 地目について考えてみる②　地目が現況と相違してくるワケ
  安易な変更が認められない地目がある　登記地目の変化がフレキシブルではない理由として、そもそもそれはやってはいけないことの場合があります。農地法は地目が田、畑である土地について、森林法では保安林である土地の転用、権利移動を規制しています。これらの法律は農地、保安林を守っていくのが主旨なので、地目の変更をするのに届出や許可が必要になります。ですので、手続きを経ずに勝手にやった変更をすんなり認める訳にはいきません。これらの地目の土地をそのまま売買等で権利移動し、それを登記に反映させようと法務局に申請すると差し戻されます。地目変更の必要性を感じにくい　それ以外の通常のケースでは、やはり地目変更の必要性が一般に浸透していないからでしょう。不動産登記法では変更から１ヶ月以内に地目変更登記をしないと過料と定めていますが思いっきり形骸化しています。実際に過料の支払いを命じられることはほとんど稀ですし、その土地を売買したり、建物を建築する際にはじめて変更しなければならないことがある程度です。また、地目変更登記に登録免許税は課税されませんが、面倒で専門家に依頼すると手数料が掛かります。仙台の土地家屋調査士の相場は三万円ってとこでしょうか。私が経験した法務局の役所仕事　そして、こう言っては申し訳ないですが、法務局の職員もいわゆる役所仕事であまり熱心とは思えません。以前、土地の売買にあたり地目変更の登記申請をしたことがあります。その土地は二筆に分かれており、内訳は156㎡の宅地と4㎡の畑で、現況はそれぞれ砂利敷駐車場と法（ノリ）地になっていました。私は4㎡の畑について、農業委員会に届出をした上で（市街化区域のため）法務局に宅地への地目変更を申請しました。数日後に土地の現況を調査した登記官より、現況は宅地とは認められないので申請を取り下げろと言われました。この場合、農業委員会は届出を受理しているので農地法に抵触したのではありません。土地の現況が23の地目の中で宅地より相応しいものがあったに過ぎません。そう言われても引き下がれない私は雑種地で申請し直し、無事に変更登記され、売買するという目的を達成することができました。　できれば登記官にはこう言ってほしかったです。「土地の現況からすると宅地より雑種地が相応しいと思いますので雑種地への変更ということでいかがでしょうか。あなた様の地目変更登記の目的が売買であれば雑種地は移転登記を行うのに問題ありません。それと、隣接する宅地ですが、現況は駐車場です。以前の建物を解体して駐車場にしたときに地目変更をしなかったようですが、このまま建物建設の予定がなければ、こちらの土地も併せて雑種地に変更されてはいかがでしょうか？」　ここまでの対応を求めるのは酷でしょうが、サービス精神の欠如が地目変更の即応性を妨げている部分があるのは否めないと思います。駐車場の敷地はいまだに宅地のままです。　現況の変更に応じて地目、地積や登記名義人の変更がフレキシブルに行われないと古い登記記録の信憑性は逓減します。そして、いざというときに問題が発生しかねません。東日本大震災で大きく被害を受けた東北の太平洋沿岸の復旧工事を行うにおいて、相続登記未了等で所有者不明の土地について工事の同意が得られず、復旧の足かせになるという問題が発生しています。　まずはあなたの土地の地目が現況通りか確認してみてはいかがでしょうか。
14Jul
- 地目について考えてみる①　地目って
  地目とは　不動産登記法上の土地の用途による分類のことで、宅地、田、山林など23種類に分類されています。調べる方法は法務局に行って（もしくはインターネットで登記情報提供サービスにアクセスして）その土地の全部事項または要約書を取得すれば表題部に記載されています。有料です、念のため。地目を１００％信頼してはなりません　もともと、地目を指定する段階ではその土地の用途は23種類に分類された地目の中で最もふさわしかったのでしょうが、その後の時代の変化の中で土地の利用形態が変わることはよくあることです。地目の変更は基本的には土地所有者の申請に任されているので、そのままになっていることはよくあります。　また、地目が公衆用道路だからといって、その土地が公道であるとか、建築基準法上の道路であるかは別問題です。同様に地目が牧場であっても農地法の採草放牧地とイコールではありません。案外、不動産業者でもこのことをわかっていないことがあります（笑）　登記上の地目を信用すると間違いや誤解が生じることがありますので、現況調査、役所等での調査は欠かせません。　地目の指定はもともとは資産への課税を目的とするとことが主だったのだと思います。田、畑、山林等に該当する土地の固定資産税、都市計画税は安くなります。もともとは登記地目を基にして固定資産税課税台帳を作成していったのでしょうが、税法上の原則は土地の現況で判断するとしています。登記地目が農地だから税金が安いだろうではないのです。実際のところ課税の仕組みは複雑で、市街化区域にある農地は宅地並みに評価をし、そこから宅地にする造成費用相当分を差し引いた価格を税額算出の基とします。　土地の利用形態も税金も地目だけで判断はできません。地目を消極的に評価すると過去の土地利用の手がかり程度です。以前の地目が墓地の宅地は注意しろみたいな。ただし、それも文筆、合筆等を行っていると調べるのが難儀です。閉鎖登記簿を確認したり。一般の方には酷な作業でしょう。　このように述べていくと、登記上の地目ってあんま意味ないんじゃないって思えてきます。そして、できれば、現況の変更をフレキシブルに反映させて、せめて勘違いを起こしにくくした方がいいのではないでしょうか。（次回へ続く）
30Dec
- ２０１２年の仙台の不動産市況
  　今回は２０１２年の仙台の不動産市況についてお話したいと思います。各統計を確認した上ではなく、あくまでも私個人の肌感覚ですので、みなさまの感覚とは異なるかもしれませんが悪しからず。　まず、戸建やマンションといった実需不動産は、東日本大震災直後の混乱期を抜け取引は落ち着きを取り戻していますが、震災の被害がなかった（少なかった）地域の地価相場は上がり、また、建築単価も上がっていることより、全体的に価格が押し上げられ、それが定着しつつあります。　事業用不動産も、震災後の企業の進出熱は依然として高く、実需同様に相場が上がっています。　震災の復旧需要がいつまで続くかについては色々と言う人がいますが、復旧工事の本格化はこれからであり、需要の減衰は極端ではないと予想されるので、地価相場、建築単価は向こう何年かはこのまま推移するのではないでしょうか。むしろ、インフレ懸念より不動産に価格が上昇する可能性があります（ただ、その場合は中央へ投資する傾向が高まるので、地方圏にどれほどの影響が出るかは未知数です）　対して、低調に思えるのが投資用不動産です。震災が様々な想定外の被害をもたらしたことで、不動産を所有することのこれまで意識しなかったリスクも想定され慎重になっているのと、取引数は低調ですが、価格が下がった訳ではないので、敢えて今やる必要がないといった理由からだと思います。　と、全般的に相場は上がったものの落ち着いてきているように思えますが、競売はいまだに高止まりです。入札者は多く、落札価格が売却基準価格の２～３倍と高騰しています。理由としては、特に震災直後は落札した物件が高値で転売でき、競売業者はおいしい思いをしたので二匹目のドジョウを狙っている面と、近年さらに競売の認知が広がり、限られた競売専門業者だけでなく、企業、個人に参加者の裾野が広がっている等々でしょう、はっきり断言できませんが。　また、競売高騰との関連は不明ですが、任意売却案件が少ないです。このことは私が個人的に一番感じることです。　確かに２０１１年も任意売却は少なかったです。それは、震災で就業困難になった等で住宅ローンの支払いが困難になった人に対して銀行が支払いを猶予したからです。ただし、今年はその理由はあたりません。　これは単なる推測ですが、住宅ローン支払者が震災で支援金、補償金、保険金等まとまったお金が入り、ローン支払いが困難な状況が解消されたことや、競売が高止まりしている状況を受けて、債権者が任意売却を経由させないで最初から競売手続きをしているからではないでしょうか？？　　一介の不動産仲介業者である以上、世間のトレンドにまったく逆らって仕事をすることはできません。といっても、いい風が吹いたと思って飛んでみれば横一列に同業者並んでいたり、待てども待てども自分が浮かび上がる風が吹かないこともあります。来年がどんなトレンドになるのかさっぱり分かりませんし、その中で自分がどういったスタンスで仕事をしているか想像できません。それでも、お客様に喜んでもらえることを信じ、来年も覚悟を決めて風に翻弄されてみようと思います。
25Nov
- 日本で中古住宅の流通が増えないいろいろな理由その３不動産屋自体が足枷になっているから
  　中古物件を探しに不動産屋を訪れると、売買担当の年配の男性が出てきて、こちらの話をほとんど聞こうとせずに、滔々と自論を展開する。そして、実際に中古物件を見に行くと、今決めないと他の客で決まると即決を迫ってくる。　そんな時代錯誤な営業をしてくる人はいまだにいます。そして、そんな上司に教育されると若い人も右に倣えだったりします。そんな営業をされると、この担当者と二度と会いたくないし、他の不動産屋も同様ではと足が遠のきます。　不動産業者の事業所は全国に３２万件以上あるとのことです。いろいろな不動産業者があるのですが、老齢かつ家族経営だったり、もともと資産家で自分の資産管理のために不動産業者になったというケースが結構あります。　そういった方々の中には（そうじゃない方の中にもいらっしゃいますが）数十年前のサービス基準のままで止まっている方や、もともと顧客にサービスを提供するという感覚が乏しい方がいます。　また、バブル期までは不動産業者の収入源のメインは転売益でした。顧客のために不動産を扱うのではなく、自社で不動産を買い、それを高く売ります。今でもいい不動産は自分で購入し、自分で購入するほどの魅力に欠ける物件は顧客に勧めるといったスタンスの不動産会社は多いです。もともとそんな業界ですから、顧客へのサービス意識が低いのです。　これまで色々と中古住宅の流通が増えない理由について自論を語らせていただきましたが、長い目で見れば中古住宅流通市場が整備されていくのは確かです。ローンの残債が高くて市場価格で売り出しができなかった人達の不良債権処理が進み、不動産業界に居残る老党もいずれ引退し、サービスレベルの低い不動産屋は淘汰され、人々の住まいについての価値観も変わっていくでしょう。　それまでにはまだ時間が掛かりますが、なるべく早くその日を迎えるためにも、皆様には堅実で冷静な目を不動産業界に向けていただければと思います。
14Nov
- 日本で中古住宅の流通が増えないいろいろな理由その２価格が高いから
  （１）売主が売値決めるから高い　通常、物件の売出価格を決めるのは売主である物件所有者です。不動産業者や不動産鑑定士が価格を見積もったとしても最終的な決定権は売主にあります。　中には相場より高い価格であることは解っていても、住宅ローンの残債が多く残っていたりして高い価格で提示せざるを得ない人もいますし、本気で売ろうという意識は低く、高く買ってくれる人がいれば売ってもいいという程度で販売に出している人もいます。　また、今はあまり聞かない話ですが、不動産業者が売主と屈託して、物件価格に不動産業者の取り分を上乗せして、仲介手数料と二重取りしようと画策していることもあります。　当然、相場より高い物件はなかなか売れないので、価格を下げたり、物件の見栄えをよくしたりする売主もいますが、ただ、市場評価への対応は一般の小売業ほど即応的ではありません。供給者が素人なので当たり前です。　新築のマンションや建売の場合、売主はプロの業者なので、相場を逸脱した価格を提示することはまずありません。（２）不動産屋が競合するから　不動産の売却を行う場合、一般的には不動産屋に価格査定を依頼します。その際、一社だけに依頼するのではなく複数社に依頼することがあります。　その場合、他社より下回る価格を提示すると売却の依頼を受けれないと思い、たいていの不動産屋は高めに査定します。相場より高い価格で売り出せば販売が苦戦することはわかっているので不動産屋としてもあまり好ましいことではありませんが、他社に持っていかれたら元も子もありません。　売却の依頼を取る不動産屋の争いは熾烈です。不動産屋は売る人と、買う人から仲介手数料をもらう仕事なので熱心になるのは当たり前です。「この辺で物件を探している方がいます」とか「このマンション限定で物件を探している方がいます」といったフレコミの売却物件を求める目的のチラシがご自宅に入っていませんでしょうか（持家の方の場合）。　仙台に限って言えば（というか他地域も恐らくそうでしょうが）不動産屋の数がそもそも過剰なのです。少ない売り物件に多くの不動産屋が群がり、査定額を吊り上げ、結果として中古住宅の流通を阻害しています。（次回に続く）
07Nov
- 日本で中古住宅の流通が増えないいろいろな理由　その１　中古はじっくり選べないから
  　中古である以上、汚れや劣化が生じているのは仕方がないことですが、中古住宅を選ぶ際に売主が居住中のまま見て決めないといけないこともあります。売主としても事前に引越を済ませ、空室の状態で見てもらいたいのですが、現実的に購入者が決まらないと引越費用を捻出できないといったことがあります。　この場合は、日時を事前に調整するのですが、売主、買主ともに多忙だとやり取りが大変です。やっと調整して家に伺うと、当たり前ですが、家具が配置され、家族がいてモロに他人の生活空間を覗き見ることになります。室内に洗濯物が干されていたり、年頃の娘さんの部屋に入り軽い罪悪感を持ったり…。恐縮して早々に退散する気の弱い購入希望者もいらっしゃいますし、逆に、物件の隅々までくまなく見てはケチをつけ、売主さんに直接値引き交渉をする人もいます。気持ちは解りますが場の空気が劣悪になります　居住中のまま物件を見ざるを得ないのは仕方がないことではありますが、じっくり気を遣わず見れる新築物件とは大きく異なります。　また、話は若干それますが、売主と買主の意識の乖離が激しくまとまらないことがあります。売主はお願いされるなら売ってやってもいいと考え、買主は自分はお客さんだからサービスを受ける側だと思っている場合、商談のテーブルにすら付けない場合があります。その意識に違いのある二者の間に入って円滑に取引できるよう立ち回るのが不動産屋の仕事ですが、限界はあります。　中古住宅売買には特に売主の状況、考え方、人間性が大きな要件になります。人間が関わっている以上それは避けられないことですが、流通を促す上では不動産はあくまでドライに、一商品として扱った方が流通は促されます。　これらは（たぶん）日本に限らないでしょうし、不動産屋が悪い訳ではありません。そして、広い意味では「中古住宅は保証がない」「判断の材料がない」に入るのでしょうが、私が見た限りでは指摘している人がいないので挙げてみました。（次回へ続く）
04Nov
- 日本で中古住宅の流通が増えないいろいろな理由
  　平成２２年に政府は新成長戦略として、これまでの住宅を作っては壊す社会を見直し、よい住宅を作って、きちんと手入れして長く大切に使う、という視点に立ち、２０２０年までの目標として、中古住宅流通市場・リフォーム市場の倍増を掲げました。　国策として進められている中古住宅流通市場の整備ですが、現状、日本は欧米に較べ大きく水をあけられています。　整備が進まぬ理由として下記のような事項が挙げられています。■中古住宅は保証がない　中古住宅の売主は個人であることが多く、購入後の不具合の保証がない。もしものことを考えるとためらわれる。■判断の材料が少ない　どんな会社がどのように施工した物件で、所有者はどんな維持管理をしてきたかがわからないので不安。■日本人の価値観は新築思考　男たるもの所帯を持って家を建ててこそ一人前という価値観は根強いものがあります。また、家は一生の買物という意識が強く、人生のステージに合わせて住替えるという考えはまだ一般的ではありません。■既存システムは中古住宅を低評価　税法上の木造住宅の法定耐用年数は２０～２２年、税務署は木造の家は２０年程度しかもたないと言っている訳ではありませんが、不動産屋が行う一般的な査定方法、金融機関の行う評価もそれに倣われています。築年数の経過した建物は例えそれがよい手入れをされていたとしても評価が伸びてきません。　これらの問題を改善し、中古住宅流通市場を整備していくのは時間は掛かりますが、決してできないことではないでしょう。すでに不動産会社、建物検査・リフォーム会社、金融業者等で改善に向け様々な企画がされています。　ただ、私としては上記以外にも中古住宅の流通が増えない理由があると思います。それは中古住宅流通を担う不動産業界特有の事情です。若干、業界批判的なものになるかもしれませんが、私見として綴ってみたいと思います。（次回に続く）