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2012年02月16日(木) 00時24分26秒
不動産投資について本気で考えてみる③ 物件取得時の費用
テーマ：不動産投資
不動産投資をする上で、購入時にかかる費用についてみていきましょう。なお、下記項目は中古の収益物件取得についての主たる項目です。
（１）物件価格
不動産自体の価格です。こちらは物件概要書に記載されています（中には値引きができたり、最初から価格相談と書いているものもあります）
わかりやすい項目ですが、細かく言えば、土地価格、建物価格、建物消費税額（ない場合もあります）に分かれ、その割合により減価償却費が変わってきたりと実は非常に奥が深い項目です。
（２）仲介手数料
不動産業者の仲介により物件を購入する際に掛かる費用です。物件価格が４００万円以上の場合は、物件価格から建物消費税を控除した額の３％に６万円を加えた額プラス消費税となります。
（３）登記費用
移転登記の登録免許税、金融機関から借り入れする場合の抵当権設定登記の登録免許税、登記申請業務を司法書士に依頼する場合の手数料からなります。移転登記の登録免許税は物件の固定資産税評価額、抵当権設定の登録免許税は借り入れする額、司法書士手数料はどの司法書士に依頼するかによって変動します。この費用を正確に算出するには固定資産税評価額と借入額を確認し司法書士に見積もりを取ります。固定資産税評価額が分からない場合でも詳しい人は路線価等をもとに予想値を出すことは可能です。
（４）不動産取得税
不動産の取得の際に固定資産税評価額をもとに計算し課税されます。物件がアパートやマンション、またはテナントビルなのかによっても変動します。固定資産税評価額、物件種別（居住物件なのかテナントビルなのか）がわかれば正確にシミュレーション可能です。固定資産税評価額が分からない場合は登記費用と同様に詳しい人は予想値を出すことは可能です。
（５）金融機関手数料
金融機関から借り入れする場合に掛かる費用です。金融機関によって定額だったり、借り入れ額に連動したり様々です。不要な金融機関もあります。手数料なのか、保証料なのかによって当年分の経費だったり、減価償却の対象になったりします。
（６）大規模修繕費用
物件によって購入時に大幅なリフォーム・バリューアップ・コンバージョン等が必要な場合があります。その場合は維持経費としての小修繕ではなく、物件取得費用となり、減価償却の対象となります。費用は変更項目を煮詰めて建設リフォーム業者から見積もりを取ります。
次回は不動産保有時の維持経費についてみていきます。
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2012年02月12日(日) 23時07分56秒
不動産投資について本気で考えてみる② 表面利回りとネット利回り
テーマ：不動産投資
不動産投資を検討し、不動産業者のからもらったアパート等の物件概要書を眺めると、利回り○％という言葉が踊っています。利回りとは投下資本に対しどれくらいの収入が見込めるかあらわす指標ですが、不動産業者が作成する一枚ものの物件概要書にはたいてい表面利回りが記載されています。
表面利回りは
インカムの年総額÷物件価格 で計算します。
ただし、実際には物件購入時には登記費用、不動産取得税その他の取得経費がかかります。また、物件保有時にも固定資産税、管理業務委託料その他の維持経費がかかります。
よって、本来的には下記で表示すべきなのです。
維持管理経費を差引いた実収入÷取得経費を含めた投下資本総額
上記をネット利回りといいます。ネット利回りは表面利回りより利回りが低くなります（通常は２～３％程度）。
不動産業者は何も実際の利回りが低いのを包み隠すために表面利回りを表示しているのではありません。
ネット利回りを計算するのに多くの資料が必要になり、それをすべて取得するのが現実的ではなかったり、仮に取得したにしても将来の推移については予測でしかないからです。
とはいえ大金叩いて不動産投資する以上は可能な限り正確にシミュレーションし投資の適格性を判断しなければなりません。まずはネット利回りを算出するための項目を確認していきましょう。（次回に続く）
2012年01月13日(金) 00時00分19秒
床材を考える②
テーマ：不動産ネタ
（前回からの続き）
床を畳からフローリングへ変更するにあたり以下の問題が生じます。
（１）段差
畳の厚さは５～６ｃｍに対して、フローリングは現在の主流が１．４ｃｍ、下地のコンパネもフローリングと同じ厚さなので約３ｃｍ程度余ります。その調整をするのでコストがかさみます。
それなら今の高さに合わせなくてもと考えるかもしれませんが、その場合は敷居から襖まで全部変更しなければなりません。その方が費用が高く付きます。
（２）デザインの統一性
床だけフローリングにしても、壁も天井も和室の造りのままでは格好付きません。襖も障子も立ったまま、天井は木目、壁に真壁造りの柱が見えているではデザインがチグハグです。実際のところはこんな程度のフローリング変更が大半なのですが…。
（３）遮音性
フローリングは畳より遮音性に劣ります。せめて遮音性の高いクッション付きのフローリングにしたいところですが、普通のものより高コストです。古いアパートはもともと遮音性が低いので更なる低下は考えものです。
結局、全てお金に関わってきます。もともと家賃収入得るためにアパート経営している以上、費用対効果が合わないリフォームはできません。
個人的にはそこまでフローリングにこだわる必要はないかなと思います。フローリングも万能ではありません。案外、耐水性がなく、床にマットをずっと敷いていたり、結露する窓側では水が染みてぶちたりします。その部分だけを直そうとしても、本来はフローリングは部材ごとをサネで連結させているのであまり部分張り替えは好ましくありません。さらに、フローリングのメーカーは数年で製品を変えるので、もともとの柄は入手不能になっています。
チグハグで中途半端な部分張替えをするか、一部屋丸々張り替えの大工事をするか究極の選択です。
私は以前、賃貸退去時の敷金精算で大家側として賃借人と交渉し、一箇所のフローリングの破損に対し、上記理由から賃借人に一部屋全張替え２０万円の修繕費を請求したことがあります。（国土交通省の原状回復ガイドラインでは部分張替えすべきですが…。）部分張替えするにしても万単位のお金が掛かりますので、床がフローリングの賃貸住宅にお住まいの方はご注意ください。
個人的には、Ｐタイル（塩ビタイル）であれば、傷もつきにくく、耐水性に優れ、張替えも容易です。塩ビ製なので木のぬくもりはありませんが、フローリングだって、本物の木は表面のごく薄い部分だけで、本体は木質系の練物です。言ってしまえばカマボコの様なものです。どちらもフェイク素材なら、Ｐタイルで石調や無垢材調にデザインバリバリに仕上げてみたらいかがでしょうか？
ただし、Ｐタイルそのものには遮音性はありませんのでその点はご注意を。
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2012年01月08日(日) 12時47分15秒
床材を考える①
テーマ：不動産ネタ
明けましておめでとうございます。２０１２年もよろしくお願い致します
お正月
はリビングのソファーでくつろぐのもいいですが、やはり、畳敷きの和室の炬燵に寝転がるというのが日本人なら王道かもしれません。
そんなお正月には存在感を増す畳敷きの和室ですが、近年は人気が下降傾向にあります。アパート、マンションの大家さんは敢えて和室から洋室に変更し入居を促すことが多くなっています。
なぜ畳は人気がないのでしょうか？
私はイメージの問題だと思います。昔は床と言ったら畳で、アパート、借家の床も当然畳でした。近年は賃貸住宅を新築する場合にあまり畳は使用せず、大半がフローリングです。ですから、畳は古く、フローリングは新しい、といったイメージができているのではないでしょうか。
実際、一般的な建築方法をとると、フローリングで洋室を作るより、畳敷きの和室を作るほうが建築費は高く付きます。決して畳は安普請ではないのです。
現在住宅に使われる床材としては、畳、フローリングの他にカーペット、クッションフロア、Ｐタイルといったところです。どれが優れているという訳ではありません。新築であれば、集合住宅で上下階の音の問題に配慮する以外は、建築的な制約はありませんので、その部屋の用途に応じて、水回りはクッションフロア、リビングはフローリング等と使い分けます。畳敷きの和室は客間や、仏壇のある部屋に使われ、ＬＤＫ隣接の和室は育児スペースとしても利用されます。また、最近は琉球畳の使用や、畳コーナーといった和室をオシャレな空間として積極利用するケースも増えてきています。
部屋が複数あれば畳敷きの和室もほしい、ただ、部屋数が少ない賃貸であれば和室は避けたい。それが現在の市場にニーズなのでしょう。
そこで和室しかない賃貸の大家さんは洋室に変更を検討するのですが、和室からフローリング（及びその他の床材）へのリフォームとなると新築のように簡単ではありません。（次回へ続く）
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