From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
CF目的で現金買いするときの考え方をお聞かせください
■相談内容（できる限り具体的に）
CF目的で物件を現金買いする際の物件選びについて、考え方のアドバイスをいただきたいです。
首都圏で新設法人にて1億程度のRC購入を計画しているのですが、思ったより融資額が伸び、金利条件も良いので上限いっぱい借りる予定です。
ただ問題はこちらのRCがほとんどCFが出ないことと、融資金額が伸びたことで手元資金に3000万程度余裕ができたことです。そこでこの3000万を使って追加の物件を現金買いすることでCFに余裕を持たせようかと目論んでおります。
狙っている物件として
① 甲信越の高利回り築30年重鉄（利回り12%以上）があるのですが、土地値がほぼありません。客付けは問題なさそうですが、融資がつきづらく流動性も低いです。
そのため
② 首都圏の土地積算が高い耐用年数切れ木造（実勢土地値8割程度、利回り8%程度を想定）といった物件の方が資産価値が落ちづらく流動性も高いため、悪くないのではという気がしてきて方針を迷っております。
なおCF目的のため基本的には長期保有、また将来的な規模拡大も考慮に入れて銀行からの評価も重視したいです。
みなさま、① ② もしくは現金をそのまま保有しておくべきなど、ご忌憚のない意見をいただけないでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。
■プロフィール
- 首都圏在住やや高属性サラリーマン
- 既存で2棟30室保有
（楽待相談室2024.8.2 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、どこを目指されているのかや資産背景が分からないため、相談内容を読ませて頂いた上で、気になる点を書かせていただきます。（意図や目的が分からないため、的はずれな回答になっているかもしれません。ご了承くださいませ。）
１．目先のCFよりも10年後のCF
もしご相談者様が、「サラリーマンをすぐやめるつもりもない」ということでしたら、すでに所有物件も2棟30室お持ちですから、目先のCFを得られる物件を購入する必要も無いのかなと思います。
たとえば、、、
▼回答の続きはコチラ → 「CF目的で現金買いするときの考え方をお聞かせください」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１４４】物件所在地に銀行支店が無い場合の融資の受け方
【質問コーナー１４７】初心者が5000万円の築古アパートに融資を受けるには？
【質問コーナー１４８】不動産投資の投資方針をチェックしてください
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
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「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
この方は、すでに2棟30室の物件を所有しており、さらに1億円のRC物件を銀行から好条件で融資を引けそうで、3000万円もの余剰資金ができるとのこと。
羨ましい限りですが、ちょっと心配な面もあります。
「RC＋オーバローン」という、悪徳業者の典型的なはめ込みパターンにハメられてしまっていないかという心配です。
物件を買えば買うほど打ち出の小槌のようにお金が増えていきますので、最初はあたかも成功している気になりますが、実は後でとんでもない爆弾を抱えていることに気がつくのです。
毎月の収支はどんどん赤字が大きくなり、貯金を切り崩したり、給与から補填したりしていき凌ぐものの、やがては払いきれなくなり破綻してしまうのです。。。
そのため、回答では「CFのほとんど出ないRC物件を買う意図」を伺っています。果たしてどうなのでしょうか。
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