From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
(続)不動産投資の始め方･規模拡大に向けたプランニングについて
先日も投稿させていただいた者です。(前投稿：https://ask.rakumachi.jp/questions/4193）
その際は厳しくも暖かいコメントを多数頂戴し、誠にありがとうございました。先輩諸氏のご厚意に甘えるわけではないのですが、あらためて大幅に見直した投資方針についてご意見いただければ幸いです。
現時点ではとにかく戦略眼と融資や物件に関する審美眼を磨くことに専念した調査シミュレーションと勉強に注力しています。前回いただいたコメントを血肉化すべくケーススタディを重ねておりますが、先輩方から見たときの私の理解度について採点をいただきたく思います。
長文恐縮ですが、何卒よろしくお願い申し上げます。
【属性】※再掲
・東京都在住
・46歳(男性)、上場企業管理職、年収1,200万、現職の勤続1年、妻(年収200万)、子2人(11歳、4歳)
・現預貯金：100万円
・証券・投資信託：4,000万円
→ 外貨建てETF中心に運用しており、ここ数年は年8～10%で安定的に増加中
→ 加えて、200～300万/年を追加投資に充てられている
・自宅：持ち家一戸建て、固定資産税評価額3,400万円、ローン残高もほぼ同じ
【不動産投資に対する位置づけ】※再掲
・現在のシミュレーションでも、金融資産の追加投資と利回りで老後の最低限の備えは
できつつあると感じているが、一方で資産全体のポートフォリオについても考えたく思い始めた。
・当面の目標は、15年後の61歳までにCF600万円/年(家賃-経費-返済)
・サイドFIRE(サラリーマンを続けながら不動産業を行う)
【戦略アウトライン】※ココを更新
・現在4,000万の金融資産の半分程度を初期の自己資金としつつ1棟APに照準を絞り、
・1棟目は、純資産の蓄積(積算、元本返済による含み益、回収した自己資金＋CF)に重きを置いた選定とし、
本業での貯蓄を加えながら早期(5年程度以内めど)に、2棟目の買い増しを視野に入れたい
・2棟目も基本的には純資産の蓄積メインの方針は大きく変えず、1棟目の実績と純資産に裏打ちされた有利な融資条件を引き出して拡大を目指す
・3棟目以降は生涯保有を見据えた新築物件の取得等も視野に入れる
■ご意見いただきたいこと
(1)上記戦略アウトライン全体を通じて、時代背景や市場情勢に照らしてそもそもズレていないか、幅広にコメントいただきたいです。
(2)上記戦略アウトラインを具体化するうえでのケーススタディとして、試しに選定してみた以下の【ケーススタディ物件】について、選定基準等に違和感等ないか、幅広にコメントいただきたいです。
■ケーススタディ
(サマリ)
物件①
└ 比較的ブランドイメージの高いエリアの築浅物件に住みたい独身者層をターゲットに設備も充実した物件
└ しかしながら競合も多いエリア＆物件プロファイルであり、平均入居期間も短く回転は速いと想定(平均入居期間3年で想定)
└ 築浅＆劣化対策等級3取得により、長期融資が引ける想定
物件②
└ 少々郊外ではあるが、広めの間取りで(子供がいないor小さい)既婚者にも好まれる＆駐車場もあり、①よりは平均入居期間も長いと想定(4年で想定)
└ 軽量鉄骨ながら築30年であり、融資は引けてもMAX20年？
【物件①】
・横浜市中心より5km圏内(横浜駅より複数経路で30分以内、最寄駅から徒歩15分)
・2020年築、木造、劣化対策等級3取得、1R×11室
・建物面積139.42㎡、土地面積166.95㎡ 公簿
・販売価格8,880万円、想定利回り8.18%(想定満室収入727.2万/年)
・積算：建物1400.6万/土地5,676.3万 ※路線価34.0万/㎡
・融資条件：自己資金1割＋諸費用、金利2%、借入期間30年(※木造だが劣化対策等級3取得により、35年マイナス築年＝30年で想定)
・空室率95%、経費率30%、返済比率約40%、募集平均期間2か月、募集費用＋現状回復費用4か月等の諸条件で、向こう10年の平均税引後CFは70万/年前後
・1年あたりの価格下落率0.5%想定で、売却時の純資産額は、5年目終了時1,800万(自己資金＋500万)、8年目2600万(自己資金＋1,300万)、10年目3,000万(自己資金＋1,700万)･･･
・1年あたりの純資産増加額は250万前後
【物件②】
・神奈川県相模原市、横浜線橋本駅までDoor to Door30分、最寄り駅徒歩15分
・1994年築(30年)、軽量鉄骨、2DK×6戸(38.94㎡～38.94㎡)
・建物面積 233.82㎡、土地面積土地面積 250.65㎡
・2面公道に接道している角地で、積算：建物0万/土地3759.8万 ※路線価15.0万/㎡
・販売価格5,480万円、想定利回り7.64%(想定満室収入418.8万年)
・融資条件：自己資金1割＋諸費用、金利2%、借入期間20年
・空室率95%、経費率30%、返済比率約40%、募集平均期間2か月、募集費用＋現状回復費用4か月等の諸条件で、向こう10年の平均税引後CFはマイナス40万/年前後
・1年あたりの価格下落率0.5%想定で、売却時の純資産額は、5年目終了時1,120万(自己資金＋300万)、8年目1,560万(自己資金＋750万)、10年目1,880万(自己資金＋1,000万)･･･
・1年あたりの純資産増加額は150万前後
＜見立て＞
・物件①は競合の激しいエリアではあるものの、MAX10年程度の売却を想定すれば初期の資産蓄積には向いている？
・物件②はエリア･築年数に懸念があるが、70坪オーバーの角地であり、長期保有ののち土地売りという選択肢も手に入る意味ではアリなのか？
・不動産賃貸業を始めるうえでは、まずは物件①のような特徴を具備した案件を中心に初手を考えるのがよいか？
・物件②のような案件に手を付けるのは、しっかりとした資産基盤を構築したあとにすべきか？
（楽待相談室2024.8.2 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご質問の件ですが、以下に回答させて頂きます。
・物件①は競合の激しいエリアではあるものの、MAX10年程度の売却を想定すれば初期の資産蓄積には向いている？
→ 売却想定ということですが、現在築5年の物件をいくらで売れるとシュミレーションされていますか？もし想定外の価格でしか売れなくなった場合、どのような対処法を考えていますか？
「初期の資産蓄積には向いている」とするのであれば・・・
▼回答の続きはコチラ → 「続)不動産投資の始め方･規模拡大に向けたプランニングについて」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１４４】物件所在地に銀行支店が無い場合の融資の受け方
【質問コーナー１４７】初心者が5000万円の築古アパートに融資を受けるには？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
この方は、すごく考えていらっしゃるのですが、すごく考えていらっしゃる分、ずっと買えないだろうなと思いました。
実行に移せる人は、ゴールはもう決まっていて、あとはそのゴールにたどり着くためにどう進むべきかを質問します。小さなところからとりあえず行動します。
一方で、なかなか実行できない方は、「これで大丈夫だろうか？」「本当にうまくいくだろうか？」「もしうまくいかなかったらどうしよう？」といった不安や心配が裏に隠れたような質問をします。今回のような相談者の方のように。
これまでさまざまな方の相談を聞いてきて感じた次第です。
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