From：ななころ
お気に入りカフェより
【第14話】絶対に手を出してはいけけない物件
「この物件どうでしょうか？」
僕は物件の購入相談を受けることがありますが、「手を出してはいけない物件」に手を出そうとしてしまうサラリーマンの方が時々います。手を出したら最後、あなたのその後の人生設計が大きく狂ってしまうような物件です。
新築ワンルームマンションはその最たる例です。マンションオーナーというキラキラしたイメージとは裏腹に、大きな負債を背負うことになります。早期リタイヤを目指すどころか、下手したら定年まで、いや定年後も働き続けなければいけなくなります。
その他にも、早期リタイヤを目指す人は、絶対に「手を出してはいけない物件」があります。それは「手を出してはいけない物件」とはどんな物件なのでしょうか？
＜絶対に手を出してはいけけない物件（基礎編）＞
あなたが早期リタイヤを目指しているならば、絶対に手を出してはいけないNG物件があります。
そもそも利回り10%未満のような収益性の低い物件はアウトです。この記事の主旨とするところは「不動産投資で5年～10年で脱サラ」が目的です。いくら資産価値が高かろうが、利回りが低ければ、給与収入に代わる経済基盤を確立することなどできないからです。
そして、サブリース付きの新築アパートや家賃保証付き物件もNGです。「30年一括借上げ」とか「30年家賃保証」といった謳い文句で投資家の心をくすぐりますが、業者だけが儲かる仕組みになっているからです。◯◯パレス、◯◯建託、◯ノケンが有名ですよね。
ここ最近、高利回りで売りに出されている◯◯パレス物件などはその最たる例です。ひと目では◯◯パレス物件だとわからないように外壁を塗装している場合がありますので要注意です。
（高利回りで売りに出されている◯◯パレス物件）
（塗装で分からないようにしているケースもある）
＜絶対に手を出してはいけけない物件（応用編）＞
続いて、あなたが早期リタイヤを目指しているならば、絶対に手を出してはいけないNG物件は、「投資家の出口物件」です。
投資家の出口物件とは、不動産投資家が利益を確定させるために売りに出している物件のことです。投資家の出口物件は利益が先取りされています。たとえるなら、出がらしのお茶っ葉のような物件です。旨味をすでに持っていかれています。
さらに、利益を最大化するために売買金額にたっぷり利益が乗っていたりもします。キレイに外壁を塗装したり、内装リフォームを施すことによって、素人が買いやすいように仕上げているのも特徴です。家賃が相場よりも高く、家賃が偽装されていることすらあります。
＜投資家の出口物件に共通する特徴＞
それでは投資家の出口物件を掴まされないようにするにはどうしたら良いでしょうか？
１つの方法は、投資家の出口物件に共通する点を見極めることです。共通する点の1つ目として、一見すると物件がとてもキレイです。素人の投資家がなるべく興味を引くような特徴があるのです。
・壁にアクセントクロスが使われている
・ユニットにダイノックが貼られている
・ステージングされている
・今風に外壁塗装されている
・物件の写真がとても綺麗
そして、共通する点の2つ目としては、見せかけの利回りを高くするために工夫しているのも特徴です。家賃収入以外にも収入を増やす工夫がされているのです。
・太陽光パネルが設置されている
・敷地内に自動販売機が設置されている
・屋根に携帯の基地局が設置されている
また、共通する点の3つ目としては、販売する不動産業者にも共通する特徴があります。
・客付け業者が東京のカタカナ不動産会社
・登記簿をくれない
・登記簿の所有者の欄が隠されている
＜まとめ＞
投資家の出口物件を買ってしまったからと言って、すべてが失敗ではありません。収支が回れば問題はないのかもしれません。
ただ、このような投資家の出口物件を買ってしまうと、単純に”もったいないな”と思ってしまうのです。「安く仕入れて、安く直して、高く貸して、高く売る」これが不動産投資の醍醐味だと思うからです。ここに投資妙味があるのです。
お宝物件を探していると、建物や部屋もキレイでリスクの少なそうな投資家の出口物件にどうしても目がいきがちです。不動産投資初心者ほど投資家の出口物件をつかみやすくなります。
しかし、不動産投資で5年～10年で脱サラを目指すのであれば、こうした手を出してはいけない物件を掴まないようにしましょう。
（つづく）
【不動産投資で毎月100万円の安定収入を稼き出す方法を実践的解説！】
第1話 不動産投資に興味を持った方へ
第2話 不動産投資の本当のメリット
第3話 不動産投資の本当のデメリット
第4話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（１）
第5話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（２）
第8話 まず何から始める？
第10話 短期脱サラを目指すには、どんな物件を買うべきか？（２）
第11話 お宝物件はどこに眠る？（１）
第12話 お宝物件はどこに眠る？（２）
第13話 関わってはいけない！ヤバい不動産業者の特徴
◆編集後記
私は売却相談を受けることもあります。
なるべく高値で売れるように、投資家の出口物件の特徴で挙げたように、「物件をなるべくキレイに！」と、アドバイスしています。
購入者には「投資家の出口物件に気をつけましょう！」と言い、売却相談者には「売却しやすいように工夫しましょう！」と言っています。
一見矛盾しているようですが、ココこそが情報格差だと思っています。
知っているか、知らないかで、大きく差が出てしまう世界なのです。
勉強量や行動量で差がつくのです。
情弱を騙すようなことはしてはいけませんが、情弱にならないような努力も必要なわけです。
このメルマガ記事を読んでくださっているような勉強熱心な人ほど儲かる世界なのです。
いつの時代もどの世界でも、この情報格差が儲けの源泉なのです。
ですから、私たち投資家は、いつでも勉強や情報収集を欠かさないことが、大切だと考えている次第です。
不動産投資経験者の方や実践している方は「メルマガ」も合わせてお読みください。
週1回配信しています！
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ
※登録は無料です。即解除もできます。