From：ななころ
プライベートオフィスより
【第10話】短期脱サラを目指すには、どんな物件を買うべきか？（２）
前回の記事では、どんな物件を買って言ったら良いかのお話をざっくりとしました。5年～10年といった短期で脱サラを目指すためには、「地方1棟」物件を買っていくことが近道であり、「地方高利回り投資法」が最適だということをお伝えしました。
今回は具体的に「地方高利回り投資法」では、どんな条件でどんな物件を買っていけば良いのかの具体的な３つのポイントをご紹介していきます。
＜①物件価格＞
これから実際に物件を探すに当たって、どのくらいの金額帯の物件を探せばよいでしょうか？
私が考えているのは、売値「2000万円～5000万円」の中古1棟アパート or 1棟マンションを探すのが良いと考えています。理由としては、最初に準備した自己資金500万円～1000万円で購入できる範囲となるからです。手放す場合でも比較的売りやすいというのも理由の１つです。
また、日本全国幅広く融資をしてくれる融資先候補の最有力として「日本政策金融公庫」や「S銀行」がありますが、公庫やS銀行の融資上限額の目安がおおよそ5000万円未満となってくるからです。多額の借金（≒ 融資）に抵抗がある人でも、5000万円未満であれば、自宅とさほど変わらない金額だという心情的な理由もあります。
＜②表面利回り＞
続いて探す物件の利回りですが、目安は「表面利回り15％」です。
もう少し細かく分けると、2000万円20％、3000万円15％、5000万円13％といった基準です。理由はいくつかあるのですが、自宅から離れた地方エリアで買うのですから、交通費や手間を考えると最低限そのぐらい表面利回りは欲しいところです。
また、銀行から融資を受けて中古1棟物件を買う場合、融資期間は最大でも「20年」です。20年以上融資期間を取れる場合もありますが、その場合でも20年以内で収支が合うように計算すべきだと考えます。そして、融資期間20年でも収支が合ってくるのが、目安の「表面利回り15％」だからです。
＜③エリア＞
続いて物件を探すエリアはどこを探せば良いのでしょうか？
まず除外した方が良いエリアとしては、1都3県、大阪、名古屋、仙台、福岡等の都心や県庁所在地です。これらのエリアで表面利回り15％以上の中古1棟物件を掘り出すことはまず不可能だからです。万が一探し出せたとしても、難アリ訳アリ超難関物件です。ライバルも超強敵ばかりです。
すると、必然的に都心郊外に物件を探そうとするわけですが、都心郊外の相場家賃は地方無名エリアと変わらなかったりします。それどころか家賃が安いケースすらあります。たとえば、東京八王子市で探そうとすると、家賃2万円台のアパートやマンションが735件もあります。
（東京ですら郊外には家賃2万円台の物件がゴロゴロ）
ですから、探すべきエリアとしては、地方無名エリアで家賃相場の崩れていないエリアが理想です。探すとあるんです、いまだに敷金礼金を取れていたり都心郊外よりも家賃相場の高いエリアが全国にチラホラ！そこを探していくのです。
参考に、郊外を中心に衣料品チェーンストアを全国展開する「しまむら」を例に出します。しまむらの出店戦略は、ユニクロなどの競合他社と差別化をはかるために、郊外に商圏を絞って出店しています。商圏設定規模は12000世帯、人口3万人～5万人のエリアです。それでも十分な商機があるから、あれだけの躍進を遂げているのです。
私たち弱小不動産投資家が狙うのも、しまむらのエリア戦略に近いものがあります。人口は3万人以上で、家賃相場崩れていないエリアを徹底的に探していくのです。家賃ですと1Kの間取りで3.5万円以上取れいているエリアであれば十分に商機があります。
（しまむらのホームページより ※クリックすると画像を拡大）
＜まとめ＞
以上を整理すると、短期脱サラを目指すには、次の３点を条件として物件を探していくことをオススメします。
１．物件価格2000万円～5000万円
２．表面利回り15％
３．賃貸需要の崩れていない地方無名エリア
もちろん上記はあくまでも目安です。多少上記の条件から外れることもあるでしょう。私の中にはもう少し細かい条件があります。一方で、最初にあまりにも厳しい条件を設定してしまうと動けなくなります。この条件だけでも「そんな物件見つからない」と脱落していきます。
ですから、まずはこの３点を軸に最初の物件を探しをしてみることをオススメします。そして、物件探しをしていく中で、ちょっとづつ物件購入条件リストをブラッシュアップしていけば良いのです。
（つづく）
【不動産投資で毎月100万円の安定収入を稼き出す方法を実践的解説！】
第1話 不動産投資に興味を持った方へ
第2話 不動産投資の本当のメリット
第3話 不動産投資の本当のデメリット
第4話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（１）
第5話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（２）
第8話 まず何から始める？
第9話 短期脱サラを目指すには、どんな物件を買うべきか？
◆編集後記
不動産投資において、エリアマーケティングはとても重要だと考えています。
しかも、私たちのような資金も知識も経験も限られている不動産投資家が、すでに何棟も何十棟も保有する不動産投資家やリートや業者のように物件を買おうとしても、とても敵いません。
そこでエリアマーケティングで参考になるのが、主に地方郊外から出店して大きな成功をおさめている他業種の企業です。
本文中に例に出した「しまむら」もその代表の１つです。
「ヤマダ電機」や「ニトリ」といった企業も当てはまります。
彼らが最初の弱小企業だったころ、「どのようなエリア戦略で現在の成功を収めたのか？」というところに注目すると、私たち弱小不動産投資家にも商機と勝機が見えてくるのです。
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