From：ななころ
お気に入りカフェより
【第12話】お宝物件はどこに眠る？（２）
お宝物件探しは砂金を探す作業に似ています。平べったいお皿で川の底から土砂をすくい、大量の砂やら石やらを避けていき、1粒の砂金を探し出す作業です。本当に地道な作業です。
間違っても「なるべく楽してお宝物件を手に入れたい」とか「お宝物件が向こうからやってくる」などと考えないことです。あなたが経験と実績を積めば、そんなこともあるかもしれません。しかし、誰しも最初は汗かいて地道に探すことでお宝物件に巡り合うのです。
とはいえ、闇雲に物件を探せば良いかといったら、それも違います。努力の無駄になってしまう可能性もあります。しっかりとステップを踏んで効率よく探していきたいですよね。いよいよ物件探しの実践ステップに入っていきます。
＜ステップ③ありとあらゆる情報源を当たる＞
「なかなか良い物件が見つからない」と悩んでいる方に、私が「どうやって物件を探していますか？」と聞くと、「楽待や健美家で探しています」と答える方がいらっしゃいます。みなさんはどうやって探していますか？
楽待や健美家は収益物件登録数は圧倒的で、楽待や健美家で探すことは間違っていません。お宝物件が眠ることもあります。ただ、楽待や健美家はライバル投資家も見ています。強いエリア弱いエリアもあります。川下物件も多くなります。どうしてもお宝物件に巡り合う確率は低くなってしまうのです。
そこで、経験も浅い弱小不動産投資家がやるべきことは、もう「ありとあらゆる情報源を当たる」ことです。ライバルが見ているであろうサイトはもちろん、ライバルがやっていない物件探し方法を実践するのです。
たとえば、サイトから探すのであれば、楽待や健美家以外のサイトも探します。メジャーサイトからマイナーサイトまでくまなく探します。また、サイトだけでは物件情報は限られます。地場の不動産業者に直接当たったり、競売公売を探したりと、徹底的に探していくのです。
（物件探しで利用するサイトの例 ※画像をクリックすると拡大できます）
＜ステップ④ルーチン化する＞
お宝物件を探し出すことに成功した方に話を聞くと、共通する答えが「毎日◯時間探してました」と、コツコツ地道に探していることです。そして、ほとんどの人が「ルーチン化」しています。
ルーチン化とは、「毎日寝る前に◯時間探す」とか「行き帰りの通勤電車の中で◯時間探す」とか「毎週末に地場の不動産業者を10件以上回る」といったように、毎日の生活の中に物件探しの時間の枠をはめ込んでしまっていることです。
さらに、物件探しを効率化しています。フォルダ分けして物件情報メールをエリアごとや不動産業者ごとに自動的に振り分けている人。エクセルで問い合わせする不動産業者一覧を作成して上から順に問い合わせしている人。なかには自動で多サイトを横断して物件探しをしてくれるツールを作っているツワモノまでいます。
このような話を聞いて「私にはとてもできない」と感じられた方もいるかもしれません。しかし、こればっかりは数の勝負です。とにかく大量の物件情報を集めれば集めれるほど、お宝物件に巡り合う確率が上がります。1000件に1件でもお宝物件に巡り合えば、数百万円～数千万円もの利益を得ることもあるのです。
＜ステップ⑤自分で作り出す＞
また、お宝物件は「自分で作り出すこと」も可能です。たとえば、8000万円で売り出している物件を、5000万円に値引きして買うことができたりもします。実際に私は8000万円で売りに出されていた物件を4000万円という半値近い金額で買っています。昨年も8000万円の物件を5500万円で購入しました。
不動産取引の醍醐味は「相対取引（あいたいとりひき）」だということです。売りに出されている金額で買う必要はなく、売主さえ納得すれば、極端な話し1円でも買うことができるのです。ですから、たとえ売り出し価格が高いなと感じる物件でも、大幅に値引きしてもらうことで、お宝物件にすることができるのです。
それではどういった売物件が値引きされやすいでしょうか？
（大きく値引きしやすい売物件の例）
・長期間売れ残ってしまっている物件
・相続で売り急いでいる物件
・競売間近の任意売却物件
・権利関係が複雑な物件
・再建築不可といった難アリ訳アリ物件
・融資が付きづらい物件
・空室だらけの物件
・二代目三代目大家のやる気のない物件
・難アリ訳アリ入居者の住んでいる物件
＜まとめ＞
以上、お宝物件を掘り出す実践的な５つのステップはいかがだったでしょうか？
何度も言いますが、お宝物件を探し出す作業はほんとうに地道な作業です。多くの人がここで挫折をしてしまうか、楽をしようとして高値掴みをして失敗してしまいます。一方で、物件探しをサボらずにやり続けた人は必ずお宝物件に巡り会います。
1年に1件でもいいのです。1年に1件でもお宝物件が見つかれば人生が変わります。私が出会えたのは、探して探して2年に1件です。5年で買えたのはたった3棟ですが、この3棟に巡り会えたことで大きく人生が変わりました。
（つづく）
【不動産投資で毎月100万円の安定収入を稼き出す方法を実践的解説！】
第1話 不動産投資に興味を持った方へ
第2話 不動産投資の本当のメリット
第3話 不動産投資の本当のデメリット
第4話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（１）
第5話 不動産投資の稼ぎ方・儲け方（２）
第8話 まず何から始める？
第10話 短期脱サラを目指すには、どんな物件を買うべきか？（２）
第11話 お宝物件はどこに眠る？（１）
◆編集後記
「物件探し苦手だなー」「時間がないなー」という人もいるかもしれません。
そういう人は思い切って物件探しを委託してしまうことをオススメします。
アルバイトに任せてしまったり、条件を伝えればあなたの代わりに物件探しをしてくれるサービスもあります。
それでも、いろいろな言い訳が浮かび物件探しができない人は、厳しい言い方になりますが、残念ながら不動産投資には向いていないかもしれません。
不動産投資ではなく、別の投資を選ぶこともオススメしている次第です。
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