From：ななころ
お気に入りカフェより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
■相談内容（できる限り具体的に）
前回の質問で、私のようなプロフィールでも一棟アパート2~3000万くらいなら融資の可能性はあるとの回答を頼りに、不動産実務検定を中心に勉強しています。試しに3000万以下で物件を検索してみると、地方でも耐用年数超えの物件ばかりでした。
仮に物件価格3000万を、自己資金500万で考えると、CFを残すには表面利回り13%前後で年利2%、融資期間15年くらいはないと厳しいかな～… と、勉強の合間にざっくり計算していた時に疑問がいくつも湧いてきました。
①耐用年数超えのアパートでも15年以上融資してくれる金融機関を根気よく探せば良いのか
②耐用年数超えなら公庫から借りるのが一般的なのか？（今は自己資金5割、融資期間最長10年と教わったのですが、本当ならどちらの面でも私は対象外…？）
③そもそも耐用年数超え物件自体が私のプロフィールでは論外で、築浅物件を探すべきなのか？
周りに相談できる人がいないので、楽待相談室が無料のうちにと思って急ぎ質問してしまいました。 拙い文章で申し訳ありませんが、アドバイスいただけると幸いです。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・30代前半 ・世帯年収750万(私550+妻200)共に医療職
・総資産1000万 （そのうち自己資金500万を予定）
・住宅ローン残債3000万(毎月10万返済)
・投資予定エリアは愛知、岐阜
・初めから法人化して一棟アパートを徐々に増やしていこうと考えています
（楽待相談室2022.07.06 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
ご質問の「耐用年数超えの長期融資」、苦労しますよね。。。「法定耐用年数内」といった銀行や金融庁の杓子定規的な基準のために、しっかりと利益の出る優良物件を見逃さざるをえないことになることもあります。どうやって対応していったら良いでしょうか。ご質問に回答します。
▼回答の続きはコチラ → 「耐用年数超えの長期融資について」
回答が「参考になったよ」と少しでも思って頂けたら、
「いいね！ボタン」を教えて頂けると励みになります！
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー４７】低属性サラリーマンのための不動産投資戦略
【質問コーナー４８】公庫から後日領収書の提出を求められますか？
【質問コーナー４９】購入時の建物調査はどうしているのでしょうか？
【質問コーナー５０】新築区分マンション４戸所有し融資頭打ち、1棟物件を買えますか？
【質問コーナー５１】区分マンション売却、空室だと難しい？安くなる？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
「耐用年数内」「エリア内」
こういった古来から続く杓子定規的な基準は、今の時代にそぐわないですよね。。。
時代から取り残されていく業種は多々ありますが、日本の銀行も1つだなと強く感じている次第です。
とはいえ、私たちの不動産投資法というのは、こういった銀行が杓子定規的なところを上手に付いて、利益を出すことだと考えています。
銀行が既成概念に囚われて融資を出さないから、ライバルを減らせたり、売れ残ったり、大きく指値ができたりして、旨味を味わえるとも考えています。
また、世界の銀行業は大きく変わってきています。
一部ではそんな既成概念を取っ払うことに挑戦している銀行もあります。
いずれ杓子定規的な基準は取っ払われていくのでしょうね。
毎月開催している勉強会の情報や、不動産投資において役立つ情報や最新情報をメルマガで配信中です。
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ
※登録は無料です。即解除もできます。