From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
物件の界壁・界床調査について
築古物件でいい物件があったので、買付を出そうとしていました。
満室ではないため部屋の内装も見学でき、一通り何がリスクでどこが修繕されていて、今後発生するであろう修繕も見ていました。
結局他の不動産業者が私よりも１００万円高く買付を入れたために見送りとしました。
買付を入れた不動産業者がその物件を調査した結果、界壁・界床に問題がある事がわかりました。
防音というレベルではなく火災が起きた場合に危険であるとの結果でした。ちなみに該当物件の建築当時には既にその建築基準は履行されていたようです。
結果的に当該物件の空き部屋もその調査を受けて募集停止になっています。
質問です。
①満室であった場合でもそのような調査は行えるのか？
調査結果を見る限りユニットバスから侵入して写真を撮っているようです。
②たまたま業者が調査したからわかったようなもので、私が買っていたら見抜けなかったですが皆さまはここまで調査されて買っているのでしょうか？
③さまざまなリスクがあると思いますが、独自にされているこれは効果的だよという調査や物件の見学でできることがあれば教えて下さい。有料でできる事、無料でできる事どちらも聞きたいです。
物件を買おうと思い色々勉強し実際進めてはいるのですが、日々何か壁に当たっている毎日です。よろしくお願いいたします。
（楽待相談室2022.06.13 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
良い質問ですね。たしかに界壁はL社アパートで大問題になっていますので、ババ物件を掴まされないように慎重に調査したいところですよね。しかも最近はL社アパートを売るためにお化粧している場合があるので注意してるんです。以下回答します。
①満室であった場合でもそのような調査は行えるのか？
売主や賃借人の許可を取れば調査は行なえますが、一般的には厳しいかもしれません。（これを逆手に問題のある場所や部屋を見せないようにするために、「満室だ」と言ってくる不動産業者もいます。）
▼回答の続きはコチラ → 「物件の界壁・界床調査について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー４５】新設法人の経営者のための不動産投資法
【質問コーナー４６】「自己資金10％、金利2.0～2.5%、融資期間25年」融資条件は妥当か？
【質問コーナー４７】低属性サラリーマンのための不動産投資戦略
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◆編集後記
「不動産投資はババ抜きだ」
誰が最初に言ったのか分かりませんが、本当にその通りだなと思います。
すべての物件がババではないところもミソです。
何十棟に1棟、ババが紛れているのです。
しかも高額なババです。
人生を狂わしかねないババです。
それにも関わらず、「現地を見ないで買った」という人が少なからずいることに驚きます。
ババを見抜く力を身につけることも不動産投資では重要だなと感じている次第です。
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