From：ななころ
プライベートオフィスより
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
初めての一棟ものへのアドバイスをお願いします！
４４歳、公務員歴22年、九州在住です。
妻（パート）、子供二人、持ち家（ローン）有りです。
2年前にリスク少なく不動産投資を行いたいと思い、
築古戸建てを現金で２棟取得し、リフォームして
今年の4月に２棟とも客付できて運営しています。
戸建て２棟は妻を代表にして法人を設立し現金１３００万円で取得し、
管理委託費などを除いたCFは１１万円ほどです。
流行りの築古戸建てにしてはちょっと利回りが低いですが、
特に生活インフラ関係には徹底的に手を入れたので
しばらくは大きな修繕費などがかからないであろう、と見込んでいます。
希望通りリスク少なく始められたのはよかったのですが、
欲が出てきてしまいまして、年間CF１０００万円、２０００万円と
いった目標を達成したいという気持ちになりました。
となればもちろん、戸建てでの拡大ペースに不満が出てきて
このままではいつまで経っても目標は達成できないことに気づきました。
現在４４歳ということもあり年齢的にも急ぎたい気持ちです。
そこで1棟もの、できればRC、にチャレンジしたいと思っていますが、
戸建てにほぼ全現金を投入したため現在手元資金が４００万円しかありません。
この金額では1棟ものの頭金にもならないです。
物件取得時の経費・諸費用になるかならないかくらいでしょう。
となれば、フルローン・オーバーローンを引きたいところですが、
現在サラリーマンへの融資は厳しく、頭金２～３割は当たり前と聞きます。
そこで質問ですが、上記の通り一応法人としての営業実績はあるのですが、
これは融資の依頼に際して銀行に対して有利な材料になりますでしょうか？
具体的に言えば、上記のような小さな実績でも不動産賃貸業としての実績があると
銀行がみなしてフルローンなどを出してくれるような可能性というのは
あるでしょうか？
現在、戸建てから上がる収益に関しては一切手をつけず
拡大のための原資にするため貯金しています。
よろしくご教授ください。
（楽待相談室2021.11.04質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
主に地方高利回り物件を購入して脱サラしたものです。
所有物件数は4棟と少ないですが、キャッシュ・フローは月100万円を超えております。
1棟ものへのフルローン融資について質問されている件について回答します。
まず不動産賃貸業としての実績があると銀行がみなしてフルローン融資を受けるには、今年4月スタートとすると期間が短すぎるようです。
ちょっと難しいと思われます。
ただ、フルローンが絶対に無理かと言えば、可能性はゼロではないと思います。
（もちろん以前と比べてハードルが上がっているのは確かですが）
ここでは細かく説明できませんが、フル or オーバー融資を受ける方法につてい、簡単に３つほどシェアさせていただきます。
▼回答の続きはコチラ → 「初めての一棟ものへのアドバイスをお願いします！」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー２１】一棟目の物件取得、築30年RC利回り12％の物件の購入を検討中です。
【質問コーナー２２】外国人を受け入れても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー２３】都心新築アパートを1棟目で購入してしまい失敗、次なる手は？
【質問コーナー２４】遠方の物件に融資をしてくれる金融機関は？
【質問コーナー２５】買い手もついたのですが、900万円不足して売却できません・・・
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
「不動産投資Q&Aコーナー（まとめ）」
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◆編集後記
フルローン・オーバローン融資を受けたいと思っている人は多いと思います。
現金をさほど使わずに物件が購入できる。
ましてやオーバーローンにいたっては、物件を購入すると現金が増える迷うのような方法ですよね。
心ときめいてきます。
ただ、ここでのポイントは、やはり物件選びを絶対におろそかにしてはいけないということです。
いったいスルガスキームでどれだけの人が悩んでいるか・・・。
フルローン・オーバローン融資を受けるしても、しっかりとご自身の基準を持ち、基準を崩さずに物件を選定することをキモに命じておかないといけないと考えている次第です。
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