【質問コーナー２１】一棟目の物件取得、築30年RC利回り12％の物件の購入を検討中です。

From：ななころ
プライベートオフィスより

◆今日の質問への回答

毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。

今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。

＝＝＝　質問　＝＝＝

一棟目の物件取得、築30年RC利回り12％の物件の購入を検討中です。

現在1棟目の投資先として、以下の物件の購入を検討中です。

自分の計算の中ではCFが出ており、100点ではないものの65点くらいの感覚です。

正直、最後の背中を押してほしいなと思っておりますが、なにか見落としや再度チェックすべきポイントがないかご指摘いただけると助かります。

建物情報

・建物6100万、満室表面利回り12％

・築30年RC4階建て２LDKの12戸（総建物面積800平米）

・EV無し

・現在1戸（４F）＋駐車場1台空き

・駐車場１6台

・高台に面しており、駅から徒歩10分程度ですが、20ｍほど標高が高くなっており自転車は押さないと厳しいかなくらいの坂がある。

・最寄りのコンビニは駅の横にセブンイレブンがある

・年間固定資産税：\750,000円

・地方都市で人口12万人で25年後の人口予想は10万人程度

・駅まで徒歩10分※ただし駅の乗降客数は300人/日程度の車社会

・バイパスまで車で数分

・大規模修繕工事未実施

・屋上防水工事は近々に必要（三角屋根）

・外壁塗装も数年以内に必要

・入居人は全員保証会社無し（管理会社によると今まで延滞ないとのこと。）

・家賃は最近の入居者様の家賃でレントロールを引き直しても、同じくらいの総家賃は維持できそう。

　（数部屋で他より1万近く安い家賃の入居者がいます。）

・当方は上記建物の近くの地方都市在住、建物まで車で1時間半程度

・当方は現地の土地勘なし

融資情報（担当者レベルで下記なら通るだろうと仮回答あり）

・金額5800万、金利2.6％、期間21年

諸経費入れておよそ6600万なので、頭金として、手持ち現金1000万から800万円を頭金＋諸経費で入れて、残りの現金200万は突発の修繕などに対応するため、保持して、1年目で出たCFで屋上防水工事（180万位予想）、2年目のCF＋サラリーマンの給料から補填で外壁塗装（400万位予想）と考えております。

出口については、市況次第ですが、20年程度で耐用年数切れで悪くても半額の3000万程度で利回り20%超えであれば、融資はつかなくても現金買いで売れるかなとすごくザックリと考えております。

当方の属性は以下の通りです。

・サラリーマン年収620万（今年約700万予定）

・今の暮らしで、年間貯金は200万程度

・現金1000万

・株1500万（日本株＋米国株）：左記の配当で年間50万程度

・妻（年収130万）子2人（どちらも幼稚園）

・その他借り入れ一切なし

・借家住まい

上記の現金と株以外に家族の1年間の生活費300万円程度は別に貯金しております。

色々と1年近く、勉強してやっと買っても良さそうな物件を紹介いただいて、浮足立っているため、客観的な意見をいただけると大変助かります。

以上、よろしくお願いします。

（楽待相談室2021.9.27質問より）

◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。

＝＝＝　回答　＝＝＝

こんにちは。初めまして。

ちょうど同じような規模や価格の物件を地方で購入したため、回答させて頂きます。

まず最初に、初めての物件購入にしては、しっかり調べていらっしゃり、質問も的確だと感じました。

地方とはいえ、たしかに利回り12％は魅力的です。

心躍る気持ちはよく分かります。

一方で、この規模のRC物件の修繕費や経費を少し甘く見積もっていらっしゃるように感じました。

私が今回購入した物件は、築39年RC4階建て（3DK ✕ 20戸）なのですが、外壁塗装と屋上防水などの大規模修繕費は1500万円～2500万円の見積もりが出てきています。

内装リフォームは1部屋100万円～300万円かかります。

修繕費を含めて考えると、利回りは8％～9％に低下してしまいます。

（金額は現在の修繕状況によって大きく異る）

さらに・・・