From：ななころ
プライベートオフィスより
気がついたら2021年もあと2ヶ月。
コロナコロナで終わってしまわないように残り2ヶ月を精一杯楽しもうと決意を新たにしている、ななころです。
◆前回記事のあらすじ
不動産投資は投資ではなく、「不動産賃貸業」という立派な事業だと考えていますが、他の事業とも決定的に異なる点があります。
不動産賃貸業は「右肩下がりのビジネスモデル」だということです。
１つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど家賃収入という売上は減ってしまうということです。
２つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど資産価値は減り、支出が増え、利益は減ってしまうということです。
そして、３つ目の理由は、家賃も変わらない、支出も変わらない、それなのに利益が減ってしまうという不動産賃貸業特有の恐ろしい特徴でした。
知らず知らずのうちに「デッドクロス」と呼ばれる黒字倒産に陥ることもあります。
この事実を購入前から理解していないと将来苦しむことになるのですが、ちゃんと伝えてくれる不動産業者やコンサルは多くはありません。
まるで持った瞬間から半永久的に毎日必ず金の卵を産み続けてくれるガチョウかのように、おいしいところだけしか説明してくれませんよね。
とはいえ、この「右肩下がりのビジネスモデル」を解決する３つの方法があります。
これまで２つの解決策についてお伝えしました。
最後の１つの方法とは何でしょうか？
※過去記事
「これを知らないとマズイ！不動産投資が他の事業と決定的に異なる点とは？（１）」
「これを知らないとマズイ！不動産投資が他の事業と決定的に異なる点とは？（２）」
「数年後にジリ貧になる！？不動産賃貸業特有の右肩下がりのビジネスモデルを解消する３つの方法（１）」
「数年後にジリ貧になる！？不動産賃貸業特有の右肩下がりのビジネスモデルを解消する３つの方法（２）」
◆3つ目の解決策
不動産賃貸業特有の「右肩下がりのビジネスモデル」を解消するためには、他にはどんな方法があるのでしょうか？
その昔、今から10年ほど前のサラリーマン時代。
ななころは給与収入以外の収入の柱を作りたいと副業の勉強をしていました。
日々「私のような商売素人が、どうすれば副収入を得られるだろうか？」と考えていました。
そんな時に影響を受けたのが、ホリエモンこと堀江貴文さんのブログの記事でした。
ブログ記事「起業してほぼ確実に成功する方法（2010-04-05）」には、ほぼ確実に成功できる４つの商売が書かれていたのです。
１．利益率の高い商売
２．在庫を持たない商売
３．定期的に一定額の収入が入ってくる商売
４．資本ゼロあるいは小資本で始められる商売
この４つのポイントはとても重要です。
今でもとても大切にしている商売の考え方です。
そして、「右肩下がりのビジネスモデル」を解消するためにも、重要なポイントだと考えています。
逆の言い方をすると、この４つのポイントを外した商売をすると、成功するのが難しいとも言えます。
もちろん不動産投資にも当てはまります。
◆高い利益率は特に重要
「１．利益率の高い商売」は特に重要です。
不動産投資は利益率の高い商売のように思われがちですが、実はそんなことはありません。
（儲かっているように演出しているような人はいっぱいいますが笑）
他の投資をやっている方からすると、利回り6％～8％と聞くと、「利回りが高い」というイメージを抱くようですが、実際はそんなことはないからです。
利回り6％～8％の投資だと、利益はほとんど残りません。
（売却して大きく儲ける人もいますが、あくまでも賃貸業に限った話としてください。）
安易に不動産投資は儲かるものと考えている人は多いのですが、実際にやってみると意外と手残りが少ないことに驚く人も少なくないのです。
ましてや右肩下がりのビジネスモデルです。
適切な利益率を確保していないと、年々苦しくなっていきます。
そのため、不動産投資においては、高い利益率を意識して物件を買うことが、特に重要だと考えているのです。
◆徹底的に利回りにこだわるべき
そのためには、「高利回り」というのが１つのポイントになります。
これまでも、
「徹底的に高い利回りにこだわるべき」
ということを繰り返し言ってきました。
ななころは「なるはや脱サラ」を目指すのであれば、最低でも表面で15%は欲しいと思っています。
可能であれば20%を求めていきます。
ですから、ななころは1棟目47％、2棟目21％、4棟目21％という利回りが高く、利益率の高い物件を買ってきたのです。
高い利益率を確保することによって、右肩下がりのビジネスモデルに対処しているのです。
脱サラして安心して枕を高くして寝るためにも、欠かせないポイントだと考えています。
※過去記事
「「なるはや脱サラ」を目指す不動産投資法（１）」
◆まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産賃貸業は右肩下がりのビジネスモデルです。
物件を所有すればするほど、年々利益もの手残りも下がっていくビジネスモデルなのです。
この事実をちゃんと伝えてくれる人は多くはありません。
あたかも手放しで儲かるかのように伝えている人すらいます。
しかし、右肩下がりのビジネスモデルだということを最初から認識しておけば、さほど恐くはありません。
ななころ自身も10年以上運営して、それなりに利益を出してきました。
あなたが不動産投資で成功するための参考になれば幸いです。
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◆編集後記
「不動産投資って簡単で儲かる！」みたいな話の方がウケが良いのですが、今回はかなり不動産投資の地味な部分にフォーカスしてみました。
そのため、話が現実的で「つまらないな」と感じた方も多かったのではないでしょうか！？
それにも関わらず、熱心にここまで読んでくださった方は本当に勉強家ですね。
きっと堅実に不動産投資を成功に導いていっている人なんじゃないかなと思います。
ありがとうございました。
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