From：ななころ
コメダ珈琲より
先日はセミナーだったのですが、徐々に会場受講する人が戻ってきました。
「やっぱり直接会うのって良いなぁ」としみじみ感じるほど普段人と会わず人恋しの、ななこころです。
◆他の投資とも異なり、他の事業とも異なる
不動産投資は、株式投資やFX投資や仮想通貨投資などと決定的に異なる点があります。
みなさんもご存知通り、不動産投資は「投資」ではなく「事業」だということです。
頭も体もいっぱい汗をかかなければ、儲けを出すことはできないんですよね。
（安定稼働させ不労所得に限りなく近づけることはできますが）
ただ、不動産投資は不動産賃貸業という事業ではあるのですが、他の事業とも決定的に異なる点があります。
この違いについて、売ることが目的の不動産業者やエセコンサルは、ちゃんと言ってくれないんですよね。
おいしことばっかり言うのです。
また、今回の話は読む人によっては、目を閉じたくなるようなことかもしれません。
私たち不動産投資がこのことを理解せずに物件を購入しているとなると、10年後20年後に苦労することとなるからです。
バラ色の老後どころか、苦労する老後になってしまうかもしれません。
それでは、決定的に異なる点とは何でしょうか？
◆他の事業と決定的に異なる点
それは、「右肩下がりのビジネスモデル」だということです。
これが他の事業とは決定的に異なるのです。
たとえば、身近な例で飲食事業はどうでしょうか。
最初はお客さんは少ないかもしれませんが、徐々に固定客が付くなど売上が右肩上がりになっていきます。
集客やマーケティングに成功して大ヒットとなれば売上が激増することもあります。
一方でコロナのようなことがあれば激減することもあります。
一般的な事業は、一方的に右肩下がりということはなく、経営者の資質によって上下しますよね。
どんな経営者も右肩上がりにビジネスが伸びることを目指します。
ところが、不動産賃貸業は右肩下がりのビジネスモデルなのです。
右肩下がりのビジネスモデルってどういうことでしょうか？
◆右肩下がりのビジネスモデル３つの理由とは？
主な理由は３つあります。
1つ目の理由は、「売上が右肩下がりに減る」ということです。
一般的に新築時の売上がMAXで、築年数や経過年数とともに売上は右肩下がりになっていきますよね。
新築プレミアムと呼ばれた家賃は、建物が古くなればなるほど下がっていきます。
下記の図は有名なので、一度はご覧になったことがあるでしょう。
築10年まで急激に家賃が下落し、築10年以降もゆるやかではありますが、家賃は下落していきます。
(出典：株式会社三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」)
ましてや日本は急激な人口減少社会です。
加えて超高齢化社会です。
空室は増え、競争は激しくなる一方です。
少子化が奇跡的に改善することが無い限り、この傾向はずっと続きます。
賃料相場が下落して、「売上が右肩下がりになるのは必然」と捉えておく必要があります。
◆２つ目の理由
そして、2つ目の理由として、「支出は増える」からです。
所有し続ければ当然、支出は増えていきます。
建物の痛み具合によりますが、修繕費が増えていきます。
大規模修繕も定期的に行っていく必要があります。
下記の図の通り、構造によって違いはあれど、建物が古くなればなるほど資産価値が減ります。
（総務省「築年数の経過に伴う借家の住宅資産額の減耗率の推移」）
そして、満室にするためのコストも嵩んでいきます。
広告費を上乗せしたり、フリーレントをつけないといけなかったり。。。
一般的に支出はどんどん増えていきます。
売上が右肩下がりに下がる一方で、支出は右肩上がりに増えていくのです。
利益が自ずと右肩下がりで減っていってしまうのですね。
「売上が右肩下がりのビジネスモデル」である理由です。
◆３つ目の理由
そして、3つ目の理由。
この3つ目の理由を理解している大家さんやサラリーマン大家さんが、意外と少ないのですが・・・
長くなったので次回に続きます。
（つづく）
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◆編集後記
「不動産投資は右肩下がりのビジネスモデルだ！」
こんなこと言ってると夢も希望も無いですよね笑
ななころもそうでしたが、「不動産投資は片手間でも儲かる」という淡い期待を寄せて不動産投資に興味を持った人がほとんでしょうから。
こんなことを言うと、ブログ読者さんを一気に減らしてしまいそうです。
ただ、安心してください。
右肩下がりのビジネスモデルなのは間違いない事実ですが、ななころが不動産投資で脱サラできたのもまた事実です。
もう10年以上、不動産投資の恩恵を受けていて、家賃収入があるから悠々自適な今の生活があります。
現在は毎月200万円近くの家賃収入が入ってきています。
ななころの周りにも、不動産投資で成功している人がいっぱいいます。
脱サラ、卒サラしている人も大勢います。
ですので、後半では「右肩下がりのビジネスモデルの解決策」についてお伝えしますね。
成功した人たちは、どのようにして不動産投資で経済基盤を確立しているのか？
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