２００８年公示地価は２年連続上昇ながら、伸び率鈍化も
相続、不動産、年金保険、金融経済、税金の詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp/category/1017484.html
にも関連記事がございます。ご参考にしていただければ幸いです。
３月２５日 Vol ２－０４１
３月２４日に発表された１月１日時点の公示地価は、前年に比べて全
国平均（全用途）で１．７％（昨年０．４％）上昇、商業地では３．
８％（２．３％）、住宅地では１．３％（０．１％）といずれも２年
連続で上昇しました。
上昇を牽引したのは、東京、名古屋、大阪の三大都市圏と仙台、福岡
などの中核都市であり、地方圏の下落率が商業地が１．４％（２．８
％）、住宅地が１．８％（２．７％）と前年よりも下落幅が縮小して
いるとはいいながらもなお低下が続いています。
商業地で東京圏は１３．２％上昇（港区、新宿区、渋谷区では一部に
３０％超も）、名古屋圏では８．４％（名護屋駅周辺が高く、栄は低
下）、大阪圏は７．２％（前年は８．３％、大阪市内、京都の景観条
例による伸び率停滞が原因）上昇しました。
また地方圏でも、静岡、奈良、福岡県が下落から上昇に転じた反面、
人口流出や市街地空洞化の進む秋田、青森、山形、福井、香川、高知、
鳥取県が商業地で５％以上下落、福井、徳島、香川県では住宅地が４
％以上下落しています。
不動産価格がその土地の持つ収益性によることが当然視される現在、
収益性のもととのなる人口集積が今後も大きな要素となり、人口増加
のために再開発や地域起しで成功している地点の価格上昇が目立ちま
す。埼玉県でも住宅地で伊奈町の７．５％、商業地で川口市の１６．
９％に顕著に現れています。
しかし調査時点が昨年１０月から１２月ごろのため、今回の地価公示
価格には、アメリカ発の信用力の低い個人向け住宅融資焦げ付き（サ
ブプライムロ－ン）問題を十分織り込んでいないことから、９月末に
公表される都道府県基準地価格の行方を注目する必要がありそうです。
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の大幅な価格下落（ここ半年間で約４０
％）に象徴されるように、不動産の主な買い手で価格上昇を演出して
きた不動産ファンドへの資金出し手である、欧米投資家の資金引き上
げによる商業地の価格下落と、土地仕入れ価格と建材価格の安易な販
売価格の転嫁によるマンション、建売住宅の値引き販売は始まったば
かりです。住宅ロ－ン金利の大幅な上昇が見込めない金融環境の下で
は、買い控えは当面続き、土地価格の伸びは鈍化もしくは停滞すると
考えられます。
中東のオイルマネ－やアジアの投資マネ－が、欧米に比べて割安に映
る日本の不動産への投資を積極化しているとのことですが、投資マネ
－は逃げ足が早く、安定的な価格上昇要因とはなりにくいと考えられ
ます。
不動産購入の動機が居住はもちろん投資の場合であっても、価格だけ
でなく、行政サ－ビス、社会インフラなど総合的に判断して自分が住
みたい土地かを冷静に判断する必要があります。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
日経新聞から イチ押し知ッ得情報
お問い合わせは teco20072000@yahoo.co.jp
相続、不動産、年金保険、金融経済詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp
マンションの管理、全面委託も可能に 建替え、大規模修繕の円滑化
相続、不動産、年金保険、金融経済、税金の詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp/category/1017484.html
にも関連記事がございます。ご参考にしていただければ幸いです。
３月２３日 Vol ２－０４０
マンションを買うことは管理を買うことと同じ意味を持ちます。どれ
だけロケ－ションが優れ、内装、設備が豪華であっても、大規模修繕
などの適正な管理が行われなければ、たちまちにスラム化し、マンシ
ョンの価値が下ってしまいます。
しかし、住民の高齢化、賃貸住戸の増加などで管理を担当する管理組
合の理事会の運営のなり手が不足しつつあります。老朽化の目安とな
る建築後３０年を経過したマンションは、２００６年末で約６３万戸
あり１０年後には約１７３万戸までに増える見込みです。
国土交通省は、老朽化したマンションの理事会が機能不全となると、
管理費や修繕積立金の滞納が増加し、所有車どうしの合意形成ができ
ず、修繕が後回しになる結果、マンションの寿命を縮めることになる
として、管理組合総会の委任があれば管理会社やマンション管理士を
「管理者」として、マンションの管理を全面委託できる制度の導入を
検討しています。
委任される役割は、共用部分の維持管理、長期的な修繕計画の作成・
実行、修繕工事の提案、修繕積立金の徴収、管理費の滞納者への訴訟
などで原告になることなどが予定されています。
これらの行為は、現在は管理組合理事会が決定し、補助的に管理会社
に実務を委託することができることとなっているため、理事会が機能
しなければいずれも実行されません。
また現在は管理組合の参加ができない賃貸居住者に、管理組合の参画
できる仕組みも検討しています。
「管理者」に全面的に委託するといっても、所有者が中心であること
に変わりはなく、管理者をチェックしたり、不満があれば解約できる
手続きも整備されます。
マンションの管理について定める「マンションの管理の適正化の推進
に関する法律」の改正や、「標準管理規約」の見直しをすることも視
野に入れて、国土交通省の下部団体の財団法人マンション管理センタ
－の検討会が提言を今月末にも提出する予定です。
新制度で最も懸念されるのが、所有者の管理への無関心が一層増幅さ
れ、その結果管理者任せになり、管理費、修繕積立金の不正流用、各
種不正工事（過大費用、特定業者への発注）が多発することです。
管理者を登録制にし、当該業者の管理について、分別管理の有無や工
事見積りの第三者チェックなど常時行える公的組織が必要と思います
ここまでお読みいただきありがとうございました。
日経新聞から イチ押し知ッ得情報
お問い合わせは teco20072000@yahoo.co.jp
相続、不動産、年金保険、金融経済詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp
日本の人口、外国人を含め減少 少産多死時代へ 総務省調査
相続、不動産、年金保険、金融経済、税金の詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp/category/1017484.html
にも関連記事がございます。ご参考にしていただければ幸いです。
３月２２日 Vol ２－０３９
日本の人口調査には、厚生労働省が調査する日本人だけを対象とする
人口動態統計と総務省が調査する外国人を含めた推計人口調査があり
ます。人口動態統計では、２００５年から死亡数が出生数を上回って
いましたが、人口推計でも死亡数が出生数を２０００人上回りました。
２００７年１０月１日の推計人口で、１９５０年の調査開始以来初め
ての自然減です。総人口は１億２７７７万１０００人で２００６年と
比べて横ばいですが、外国人の入国者数が出国者数を４０００人上回
った結果で、日本人は出生数が死亡者数を２０００人下回りました。
日本人だけの人口は１億２６０８万５０００人と０．０６％減少し、
２年連続過去最低でした。
年齢構成では６５歳以上の人口が、２００６年に比べ８６万人増えて
２７４６万４０００人と総人口の２１．５％を占め、実数、比率とも
過去最高となっています。
２００６年１０月から２００７年９月までの出生数は１１０万１００
０人、死亡者数は１１０万３０００人、０歳から１４歳までの年少人
口は１７２９万３０００人で総人口の１３．５％と過去最低です。
人口減少は、現役世代が高齢世代を支える現在の制度のもとでは、年
金、医療などの社会福祉分野の収入不足をもたらし、制度の存続が危
うくなります。
これに対処するため、医療については７５歳以上を対象とした後期高
齢者医療制度が４月からスタ－トし、年金については現在の個人が保
険料を納める方式から、基礎的な年金を税金で賄おうとする税方式へ
の検討がなされています。
税金についても、所得に課税する方式から消費税などの間接税への移
行が税率引き上げも含めて、今後一層加速します。さらに現在５％程
度しか課税対象となっていない相続税の課税対象を引き上げるために、
５０００万円と相続人１人当たり１０００万円の基礎控除の引き下げ
が検討されています。
また相続税総額が固定している法定相続分課税方式から、相続人の相
続財産額により相続税総額が変動する相続財産課税方式への移行が事
業承継税制とともに議論されており、２００９年にも実施される予定
です。
外国人労働者についても、１年遅れの見込みとなるフィリッピン、イ
ンドネシアからの看護師、介護師の入国ですが、ＥＰＡ交渉が今後さ
らに進み、他の国からも増加していくことが予想されます。上手な外
国人との付き合いが島国日本人に一層求められることとなります。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
日経新聞から イチ押し知ッ得情報
お問い合わせは teco20072000@yahoo.co.jp
相続、不動産、年金保険、金融経済詳細情報を満載した
ホ－ムペ－ジ http://www.office-ask.jp