１部屋リフォーム３０万円の内訳

この１部屋というのは、


６帖の1Kです。


まず１つは、


おそらく震災の時についたであろう、クロスのヒビです。


天井の一部や壁の一部３０cmくらいずつ所々にありました。


ちょっと目立つので、天井や壁一面を張り替え。


あと、床です。


これは、


な、なんと、


今時、じゅうたんでした。


しかも、白っぽいじゅうたんだったらしく、


薄汚れてます。


これは・・・・


管理会社は、クッションフロアを勧めてきたのですが、


いろいろと検討したところ、


クッションフロアは、

・安っぽい

・家具などの後が付く

などの理由で、何かないかと探したところ、


フロアタイルが良さそうという結論に。


もちろん、フローリングにする手もあったのですが，


これが材料費と工賃で１４万円！

いやーこれが３０万円という高額な見積もりだったのですね。

で、フロアタイルは半額な上に、結構良く出来ていて


ぱっとみフローリングと見間違えるほど。


じつは自分でも施工できちゃうくらいなのですが、


年末のリーマンの仕事の忙しさにお任せ。


で、極めつけは、


電動ベッドがありました。


と言っても、介護ベッドじゃないですよ。


床から天井まで上下するやつです。


ちょっとしたロフト感覚なのですが、


下にものが置けるという。


まあ、部屋を有効活用できるのは良いと思うのですが，


見た目が悪いのですよ。


これが。


クロスが白いのに対して、


この電動ベッドの支えている脚が黒くて、


上下するベッドも、


何とも形容しづらいのですが、


灰色のような薄汚れた白のような色をしており、（多分元から）


しこたま、見た目がかっこわるい。


で、これの撤去を業者に依頼すると、


取り壊し料と運搬と廃棄料で、４万５千円也　（汗）


うーん、悩んだ末、


ベッドとしてではなく，物置として設置したままにすることに。


ただ、ベッドがかっこ悪いので、


年末にペンキで他の色に塗り直しをしてみようと思います。


それでも、総費用１６．５万円。


かなり部屋はきれいになると思いますが，


ちょっと痛いですね。


次回は労働力を投入してやってみようと思います。



なに〜！１部屋リフォーム３０万だとう！？

私が物件を買う前からお住まいのYさんが退去されました。

なかなかきれいにお使いだったのですが、

震災の影響か、クロスの至る所にヒビが・・・

とりあえず、管理会社にリフォームの見積もりをしたところ、

３０万円という見積書が出てきました。

いや～正直びっくりだな～。

さてどうしようか考察中です。

むむっ。

物件を買う前にそれをみせてくれい！レントロール編

それとは、いろいろあるんですが、

今日は、レントロールです。

家賃表ですね。

今の入居者はそれぞれ、いくら払ってくれていますか？ってことですね。

マイソクに出ている利回り○△％というのは、どんな数字を使っているのか不明ですよね。

満室なら正直に今入ってくれている方が払っている家賃かもしれないし、

空きがあれば、前の入居者が払っていた家賃もしくは、今募集を出している家賃かもしれないし、

ブラックボックスですね。

なので、レントロールを観るのが本当の実質家賃になりますよね。

それを眺めただけだと実は実力はよくわかりません。

なぜかというと


例えば、築１０年の木造アパート・・・

新築の時から１０年住んでくれている人がいるとしましょう。

新築の時の家賃は、少なくとも今よりも高めに取れるはずです。

なので、物件の割に高め。

逆に同じ間取りでも、お隣さんは１ヶ月前に入居。

こちらは、新築のような家賃は取れないでしょう。

このように、家賃はバラバラなはずなんです。

だから、空室が出たら、新築時の家賃は取れないので、比べると低めに出すことになり、結果利回りが下がりますよね。


でもでも、落ち込んでしまうような話ばかりでもありません。


私の物件でもそうだったのですが、2DKの間取りで、1Kよりちょっと高いくらいで最初から住んでいる方がいました。

いや～、安すぎやろ～～家賃。

前のオーナーが間違えたのか・・・・知り合いだから安くしたのか？


こんな場合は、早く出てくれると、次は適正価格またはお手頃価格で貸すことができるでしょう。

ということは、当然利回りアップになるわけです。


あとは、売る時に高く売りたいオーナーが、無理に満室にしようとして安く貸している場合もあります。

要注意です。


そんなときに強い味方が、賃貸業者のホームページです。


自分が購入しようとしている物件の周辺の物件の募集家賃をチェックしましょう。

そうすると、大体いくらで貸すことができるのかわかります。


平均よりちょっと安くするだけで、借りてくれる可能性がありますよね。


そんな価格設定でも望みのキャッシュフローが得られる物件がいいと思います。


ではまた。

需要のある物件を手に入れよう！

不動産賃貸業は、部屋に住んでもらって、賃料を頂戴しないと成り立ちませんよね。

何かしら、その部屋に住んでもらう意味がないと、中々借り手は見つかりません。

代表格は『立地がいい』ということになろうかと思います。

一番分かり易いのが、「駅から近いか」というところですね。

特に都会は、電車網が発達しているので、電車の利用が多く、毎日使うため、当然家から近いと便利ですよね。

さらに、その路線の利用客が多いほど、沿線の物件は需要があると言えるでしょう。

また、ターミナル駅は色々な場所に行き易いですし、乗換えなしで大きな町に行けるのも便利で需要があるでしょう。

つまり、東京であれば、丸の内や新宿といったところに行き易いといいですね。

自動車行動派だとまた違ってきます。

今度は工業団地の側で、幹線道路が近い、スーパー、ショッピングモールが近いなど、いろいろ複合条件になり

上級者向けになるかもしれませんね。


立地の他には、物件の装備で勝負できると思います。


例えば、駐車場が１世帯１台以上ある。　

駐輪場がある。　バイクOK！

宅配ボックスがある。

セキュリティ。

どこで勝負するかですね。


とりわけ、立地がいいということは、物件価格も高いです。そのため１部屋あたりの面積も狭かったりします。

駅から遠いと、価格も下がり、面積に余裕があったりします。

もちろん、駅から近くて、部屋が広くて、価格も手頃、なんていうのがあればいいですが、

１００満点はないでしょう。

どこか勝負できるところがある物件はいいですね。


家賃設定はあなたが決める！

うちの物件の１Fに使っていないスペースがあったので、駐車場にしようと目論んだときの話です。

物件を買ったばかりで、仲介した営業の方も駐車場もいいねと言ってくれていました。

で、この営業の方は今でこそ、投資物件売買の専門ですが、前は賃貸客付けの営業さんだったようです。

また、その営業さんが所属する不動産屋の管理部門に物件の管理をお願いしようとしていたので、

いくらで貸すか決めて募集してもらう必要がありました。

「賃料は取れても6000円/月ですね」

彼は言いました。

たしかに物件周辺には幾つか月極駐車場があり、相場はそのくらいのようでした。

しかし、多少高くても家の近くに駐車したいという方もいるでしょうし、

何より、建物の1Fのため、屋根付きで競争力もあります。

「でも、屋根もありますし、8000円くらいはいけるんじゃないかと・・・」

私は食い下がります。

「いや無理ですよ・・」

まったく、これだから初心者は、という雰囲気。

「（こんな嫌な方だっけ・・・？）」と私。

結局、近くのおばちゃんに7000円で貸すことになりました。

後で、このおばちゃんに聞くと、前に借りていたところも7000円だったようです。

しかし、絶対的に遠い。

今となっては、やっぱり、8000円取れたと思います。

こんな風になんと言われようと、大家はあなたなのですから、外野は無視していいと思います。

とくに家賃設定なんかは、高めに出しておいて、決まらなければ下げていくという手もあります。

その場合、修正した賃料のマイソクを再度刷って、仲介不動産屋に配って、

さらに、その賃料が各不動産屋の営業さんが認識するまでのタイムラグはそれなりにありますんで、

そこは見極めていきましょう。

不動産ローンと本当の利回りのあぶない関係！？

例えば　3000万円のアパートがあります。

これをフルローンで買ったとしましょう。

固定金利3％　25年ローン

すると、月の返済が\142,263円

年間にすると、142263 × 12 = \1,707,156円

これは固定支出になりますね。


では、利回り毎に観ていきましょう。


利回り 8% 年間家賃収入 240万円　返済を引くと　残り　約70万円

利回り 10% 年間家賃収入 300万円　返済を引くと　残り　約130万円

利回り 12% 年間家賃収入 360万円　返済を引くと　残り　約190万円

利回り 14% 年間家賃収入 420万円　返済を引くと　残り　約250万円

こんな感じで、利回りが増えると利益もどーんと増えます。

錯覚しがちなのが、例えば、利回り8%　→　10%　に2%だけ増えましたが、

利益は70万から、倍近くの130万に増えているということです。

利回りが1%でも増えると大変な違いを生み出すのです。

ですので、実際のイメージを持つには、上記のようにお金に換算してみるといいですね。

また、当たり前ですが、銀行への返済を減らすことで、同じ利回りでも手元に残るお金が増えます。


たとえば、２５年ではなく、３０年借りるとどうなるか。

上記の例ですと、

月\126,481円　年間で、\1,517,772円

となり、年間約20万円ほど手取りが増えるのです。

このとき気をつけたいのは、

長く借りた方が、総返済額は増えます。

ですから、例えば、とにかく早く稼いで、貯めたお金でまた収益物件を購入する

というように、投資速度を速める効果があります。

単純に銀行と交渉して金利を下げてもらうのも効果的です。

戦略によっていろいろやり方がありますので、色々考えてみましょう。


自由な投資家を目指すにあたっての自宅購入の考察

この考えが合っているかどうかはちゃんとシミュレーションする必要があると思いますが、

「不動産投資をしてアーリーリタイアするぞ！」

「よし！　それでは自宅を買おう！」

・・・

「！？」

自宅は何も収益を生み出さない

↓

従って、買ってはいけない

・・・

むむっ


そう、そして考えているんです。

実を言うと今住んでいるマンションの家賃が１２万円です。

うーむ、高け～　

ちょっと駅近なんですけど、総じて周辺は高めな気がします。

たぶん、URがその辺一体を開発していて、ほとんどURしかマンションが建っていないので、

アパマン競争が発生しないからでしょうね。

で、ワタクシの目論見と言えば、

家賃を安くしたい。　

家賃というか、衣食住の「住」を安くしたい。

そして、貯蓄スピードを高めて、

不動産を買う。

という考えなんです。

つまり、今払っている１２万円より、マンション購入後の支出が少なくなるなら

買っても良いのではないかと思う訳です。

だいたい、この条件を満たすのは中古マンションです。新築はプレミア価格ですからね。

メリットは、例えば、マンション購入後の支出が８万円になれば、

単純に、今より月４万円貯蓄です。年間４８万円。

これは中々です。

デメリットと言えば、買ったら最後、まず売れない。

売れても、絶対買った値段より格安になる。

そして、その場所から引っ越せない。

ということでしょうか。

また、中古なら老朽化が加速するので、修繕積み立て金なんかも値上がりするかもしれませんね。

それから、ローンも変動金利は今安いですが、今後は金利が上がる確率の方が断然高いですので、

これはリスクです。

で、どうしているかというと、ワタクシの住んでいるエリアのマンションだと、

対して差額がでないので、一旦今のまま現状維持してます。

家を買っても結局、賃貸に比べて

修繕積み立て金、管理費、固定資産税

が増えます。

そして、ローン返済費用ですよね。

そうすると、良くても１万円くらいは今より貯蓄できるかな？って感じでした。

一番良いのは、実家に両親と住むというのが、家賃を最小限に抑える秘策かもしれませんね。

ワタクシの場合は職場が遠すぎて無理ですが・・・

また、ワタクシの場合は子供の保育園の問題があって、

家賃の安いエリアに引っ越してしまうという手が使えないです。

引っ越した先の保育園に入れるとは限りませんからね。

なので、

これからご結婚、出産という方は、

どれだけ貯蓄したいか等を良く考えて、お住まいを探していただけると良いのではないかと思います。


投資物件のエアコンから水が（汗）

今日は管理会社から、ワタクシのワイフに電話があったようです。

ワタクシの物件で、お貸ししている1Kの部屋があるのですが、

エアコンから水が漏れていると・・・・

ついに壊れた。

物件ができた時に付けたエアコン96年製　霧ヶ峰クンです。

管理会社からの提案で、73000円で古いエアコンの処分代も含めて新品にするよと。

念のため、いろいろとネットで検索。　

激安だと５万、５、６千円のものがあるようでしたが、ほとんどが７万くらいでした。

まあ、普通か。

本当はこっそり貯めているマイルを貯めたかったのですが、

自分で買うと、管理会社と入居者と買ったお店を取り持たないとイケナイので、面倒だなと。

次回は何か考えようと思います。


イラっとミスター

巨人軍は永久に不滅です。野球

ではなく、ドーナツの方です。コーヒー

うちはちっこい娘２人がいて、おみやげと言えば、波平的な寿司ではなく、駅前のミスタードーナツです。

ふと気づくと、１００円セールをしていて、じゃあ寄っていくかという感じになります。

でもあれ、ドーナツによっては通常価格のやつもありますよね？

で、まあ、食べたいのが良いよねということで、１００円じゃないやつも含め５つほど買いました。

紙袋に入れてくれるんですが、「このまま袋でお持ちになりますか？」って聞かれます。

つまり手提げのビニール無しでいいですか？と言うことだと思います。

要らないって言うひとにはあえてビニール袋はいいよね、ってことでしょう。

それで、イラっとしたのは、店を出る時に、何やらキャンペーンのチラシを発見。

JALカード（マイレージクラブカード含む）を提示すれば、６コまで、１００円って書いてあるのです。

「な～に～！？」

もってるぞ、オレアメーバ

でも、いちいち戻ってクレームを言うほど、強気でないオレ。
めんどくさがりなオレ。

いやいや、　ビニール袋はいらないか？　じゃなくて、お客さんのメリットになること言ってよ～。

せっかくキャンペーン打ってるなら、なおさら。

ワタクシ自信も肝に銘じておこう得意げ

もうひとつ。

あるテーマパークのそばにあるミスタードーナツ。

土日などはお客が絶えません。

結構、レジにお客さんがずらりと並んでいる。

普通ならワタクシはこの段階で、この店はあきらめます。

しかし、マイファミリーの意向もあり、入ることに。

なぜ、レジに人が並んでるかを観察してみました。

1.「基本、複数個のドーナツをお客さんは買っていく。だいたいは異なる種類。店員さんはショーケースに入っているドーナツをお客さんがいうとおりに取っていく。ショーケースは横３メートルほどあるので、あっちこっち歩き回ってドーナツを取っています。さらに、取ろうとしたところに隣のレジの店員さんが立っていたりもしますので、これはちょっと時間がかかりますね。また、お客さんも列で待っている時に品定めしているんですが、自分の番になって、レジの前にいくと、全種類の名前を覚えている訳ではないので、ちょっと離れてショーケースを見ながら、日本語でないネーミングを１つずつ読み上げていきます。これもちょっと時間がかかっている様子です。」

2.「レジ・ショーケースの後ろに、コーヒーマシンなどがならんでいて、レジとコーヒーマシンの間の通路、つまりレジの店員が立っている場所は、人が対面ですれ違えないほどの幅。となりにちょっとしたキッチンもあるのですが、その幅の通路の延長線上なので狭い。ドーナツだけではなく、飲茶セットとかありますよね。手間がかかっている上に、狭い作業スペースで効率悪そうでした。」

3.「完全セルフではない。コーヒーなんかは、おかわり自由で、言うと店員さんがポットをもって席まで入れにきてくれる。」

改善策はいろいろあるでしょうが、本当に
お客さんの列を無くすくらいスピーディにできれば、売上はぐっと上がると思います。



きびしいバイヤー様

あるアメリカの方からワタクシの出している商品に質問をいただきました。

もちろん英文でのやりとりですが、TOEIC 200点台という　、　「そんな点数あるんだ！？」みたいなレベルのこのワタクシの訳は適当です。

略して、　てきとぅー　。

はい。ということでそのやりとりの一部始終をば。


A様「この商品の状態（コンディション）はどんな？」　

たぴおか「じゃあ写真送ります」

A様「おお、いいね。Goodコンディションだ。　日本人は丁寧で親切で○×□△・・・・」（長い文章）

たぴおか「（・・・じゃ気に入ったのかな？）」
　　　　　　　　　　　　「では、お買い上げの場合は、ここに振り込んでください。XXXXX銀行・・・」

A様「そうそう、他にもこれ持ってる？」

たぴおか「持ってますよ。」

A様「どんな？」

たぴおか「じゃあ写真送ります」

A様「おお、いいね。あなたは丁寧で親切で○×□△・・・・」（また長い文章）

たぴおか「（・・・買うのかな？）」
　　　　　　　　　　　　「では、お買い上げの場合は、ここに振り込んでください。」

A様「あ、そうそう、特急便で送ってくれる？　この値段出すから。」

たぴおか「（まあまあな金額だな）いいですよ。では、ここに振り込んで・・・」

A様「あ、そうそう、これも持ってる？」

たぴおか「（はい～？？）」「持ってますよ。写真はこれです」

A様「う～ん、よく見ると商品のはこの角がちょっと割れてる。もっといいの出してよ。」

たぴおか「（こ、細かいな。どんなお店の新品でもこのレベルはきれいな方だよ！）」

　　　　　　　　　　　　「うーん。これ以上良いのは探してみるけど、無いと思いますよ」

A様「いや、あなたを信じている。金額はこれくらい出す用意はある。　それと、これもある？」

たぴおか「（本当にその金額払ってくれるならいいけど・・・）」

　　　　　　　　　　　　「（それに小出しにこれもあるっていうのやめてほしいな～）」

　　　　　　　　　　　　「それは在庫がないけど、仕入れは可能ですよ。　ちなみにこのシリーズ全部欲しいのですか？」

A様「では、コンティションがいいのを頼むよ。実は私は熱烈なコレクターなんだ。金額はこれくらい出す用意はある。　あなたを信じている。 ちなみにこれとこれは持ってるから要らない」

たぴおか「（ぐあっ）」

　　　　　　　　　　　　　「（コレクター！？　しかも、散々ご所望のアイテムを探したあげく、「やっぱいいや」なんて言われたら・・・）」

たぴおか「あなたが望んでいる、傷が全くないような商品は私には用意できないと思います。取引はやめましょう」

　　　　　　　　　　　　　　「（だって、A様が商品を受け取って「写真と違う。私の希望するコンディションじゃない。写真と違う」とか言われかねないし。）」

A様「ヘイヘイヘイ！　今までこんなにやり取りしてきたのに私との取引を止めるというのか？　失望したぞ！？」

　　　　　　「そんなに信用できないなら、ほら、振り込んだぞ！　でも、望むコンディションじゃなかったら、その代金は返金してくれよ？」

たぴおか「（うーーーーん。しょうがない。今回は観念するか。）」

　　　　　　　　　　　　　「わかりましたよ」

結局、いろいろと伝手をあたり、全８品のうち、７品は写真を見てもらってOKをもらう。

しかし、いろいろ遠出して大変だった・・・・しかも、多くの同じ商品の中から、なるべく完璧な物を見極めて・・・時間もかかった。若干ウンザリ・・・

・・・

A様「いいね。１品以外はOKだ。　1品分を返金してくれ」

たぴおか「（やっとか！）じゃ、約束どうり、（このときは）$80ドル返金します。　では　、発送しますね」

A様「よろしく」

で、次の日。

A様「私は、よく考えてみたよ。　内訳はこうだから、もっと返金してくれ。私は払いすぎた。」

で、７品の金額の内訳を送ってきた。

たぴおか「（はい～？　全部でいくらって言う話だったじゃん。で、準備できなかった商品の$80ドルはちゃんと合意したよね？）」

しかも、この内訳に全く根拠がなくめちゃくちゃ。　数字を強引に合わせてきただけって感じ。

これはさすがに、温厚な私でも・・ちょっとキレてみる。

たぴおか　「ゴルア～～～～～！！！！」



いやー、申し訳ないけど、この手の細か過ぎな方、取引金額を後で変更してくる方。

まったく、良いお客さんではないので、お断りした方が良いと思いました。

結果的には、ワタクシの超ケアフリーな梱包を見て、感動してくれたらしく、クレームはなしでした。

そして、利益率も５０％ほど。　結果をみればありがとう！

でも、これはこれ以上何もなかったからよかったけど、

クレーム言われて、取引断絶されて、一銭にもならず、しかも、在庫が残るという自体も十分あるでしょう。

よく考えるべきですね。

ふ～。