それとは、いろいろあるんですが、
今日は、レントロールです。
家賃表ですね。
今の入居者はそれぞれ、いくら払ってくれていますか？ってことですね。
マイソクに出ている利回り○△％というのは、どんな数字を使っているのか不明ですよね。
満室なら正直に今入ってくれている方が払っている家賃かもしれないし、
空きがあれば、前の入居者が払っていた家賃もしくは、今募集を出している家賃かもしれないし、
ブラックボックスですね。
なので、レントロールを観るのが本当の実質家賃になりますよね。
それを眺めただけだと実は実力はよくわかりません。
なぜかというと
例えば、築１０年の木造アパート・・・
新築の時から１０年住んでくれている人がいるとしましょう。
新築の時の家賃は、少なくとも今よりも高めに取れるはずです。
なので、物件の割に高め。
逆に同じ間取りでも、お隣さんは１ヶ月前に入居。
こちらは、新築のような家賃は取れないでしょう。
このように、家賃はバラバラなはずなんです。
だから、空室が出たら、新築時の家賃は取れないので、比べると低めに出すことになり、結果利回りが下がりますよね。
でもでも、落ち込んでしまうような話ばかりでもありません。
私の物件でもそうだったのですが、2DKの間取りで、1Kよりちょっと高いくらいで最初から住んでいる方がいました。
いや～、安すぎやろ～～家賃。
前のオーナーが間違えたのか・・・・知り合いだから安くしたのか？
こんな場合は、早く出てくれると、次は適正価格またはお手頃価格で貸すことができるでしょう。
ということは、当然利回りアップになるわけです。
あとは、売る時に高く売りたいオーナーが、無理に満室にしようとして安く貸している場合もあります。
要注意です。
そんなときに強い味方が、賃貸業者のホームページです。
自分が購入しようとしている物件の周辺の物件の募集家賃をチェックしましょう。
そうすると、大体いくらで貸すことができるのかわかります。
平均よりちょっと安くするだけで、借りてくれる可能性がありますよね。
そんな価格設定でも望みのキャッシュフローが得られる物件がいいと思います。
ではまた。
今日は、レントロールです。
家賃表ですね。
今の入居者はそれぞれ、いくら払ってくれていますか？ってことですね。
マイソクに出ている利回り○△％というのは、どんな数字を使っているのか不明ですよね。
満室なら正直に今入ってくれている方が払っている家賃かもしれないし、
空きがあれば、前の入居者が払っていた家賃もしくは、今募集を出している家賃かもしれないし、
ブラックボックスですね。
なので、レントロールを観るのが本当の実質家賃になりますよね。
それを眺めただけだと実は実力はよくわかりません。
なぜかというと
例えば、築１０年の木造アパート・・・
新築の時から１０年住んでくれている人がいるとしましょう。
新築の時の家賃は、少なくとも今よりも高めに取れるはずです。
なので、物件の割に高め。
逆に同じ間取りでも、お隣さんは１ヶ月前に入居。
こちらは、新築のような家賃は取れないでしょう。
このように、家賃はバラバラなはずなんです。
だから、空室が出たら、新築時の家賃は取れないので、比べると低めに出すことになり、結果利回りが下がりますよね。
でもでも、落ち込んでしまうような話ばかりでもありません。
私の物件でもそうだったのですが、2DKの間取りで、1Kよりちょっと高いくらいで最初から住んでいる方がいました。
いや～、安すぎやろ～～家賃。
前のオーナーが間違えたのか・・・・知り合いだから安くしたのか？
こんな場合は、早く出てくれると、次は適正価格またはお手頃価格で貸すことができるでしょう。
ということは、当然利回りアップになるわけです。
あとは、売る時に高く売りたいオーナーが、無理に満室にしようとして安く貸している場合もあります。
要注意です。
そんなときに強い味方が、賃貸業者のホームページです。
自分が購入しようとしている物件の周辺の物件の募集家賃をチェックしましょう。
そうすると、大体いくらで貸すことができるのかわかります。
平均よりちょっと安くするだけで、借りてくれる可能性がありますよね。
そんな価格設定でも望みのキャッシュフローが得られる物件がいいと思います。
ではまた。