「成年者と同一の能力を有する未成年者」とは、
成年者と同一の能力を有する未成年者」とは、
1.法定代理人の許可を受けて営業している未成年者
2.婚姻した未成年者のことをいい、この2点に該当する者は登録することができます。
したがって、20歳未満の年齢の未成年者が宅建取引士の資格を取り、登録したい場合は、学歴などは関係なく婚姻している（していた）か、法定代理人（多くの場合は親）からの営業許可が必要という結論になります。
未成年者は専任の宅建士になれるのか
宅建業法では、専任の宅建取引士を事務所には5名につき1名以上/案内所には少なくとも1名以上それぞれ設置しなければならないというルールがあります。
では、未成年者は専任の宅建士になれるのでしょうか。
結論としては、原則不可だけれども、例外的に可能です。
まず、専任の宅建士には「成年である」という条件があります。したがって、普通の未成年者は専任の宅建士にはなれないということになります。しかし、例外として、20歳未満でも以下の場合は、専任の宅建取引士とみなされます。
婚姻している（していた）場合
業者または役員が宅建取引士である場合は、その者が主として業務に従事する事務所
前日総点検
【保証協会】
宅建業者が、新たに保証協会に加入した場合、「保証協会」は直ちにその旨を加入した宅建業者の免許権者である国土交通大臣または知事に報告しなければならない
【広告】
誇大広告等の禁止規定に違反した場合、監督処分の対象となり、6か月以下の懲役または100万以下の罰金
【従業員名簿】
事務所毎に従業員名簿を備えなければならない。主たる事務所には主たる事務所の従業員名簿を備えたらよい。従業員名簿を怠った場合、監督処分としての業務停止処分事由に該当し、50万以下の罰金処せられる。
【報告義務違反】
知事は、その都道府県の区域内で宅建業を営むものに対して必要があると認めるときは、その業務について報告をもとめる事ができる。当該報告義務に違反した場合は50万円以下の罰金に処せられる。
【宅建士証の返納義務に違反した場合】
罰則は10万円以下の過料
【案内所】
報酬の額の掲示義務はありません
【指定流通機構への登録】
過去問
ＡがＢに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Ａはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
正しい
指定流通機構に物件を登録すると（図の②）、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます（同③）。宅建業者Ａは、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります（同④、宅建業法34条の２第６項）。この義務を果たさないということは、すなわち宅建業法に違反していることになります。このことを理由に、Ａは、指示処分を受ける可能性があります
ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、Ａが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、Ａは、そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
誤り
所定期間内に指定流通機構に登録しなかったとしても、直接には、指示処分の対象となるのみである（宅建業法65条１項）。「直ちに罰則の適用を受ける」ことはない。
つまり、指定流通機構へ登録しないで指示処分を受ける事があっても、罰則はないという事
【重要事項】
預り金50万円未満である時は説明不要
相手方が宅建業者である場合は、取引士の説明は省略できます
【監督処分】
あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない場合は、国土交通大臣が国土交通大臣免許を受けた宅建業者に対して監督処分する場合である。甲県知事が監督処分する場合はかかる協議は不要である。
【報告義務違反】
知事は、その都道府県の区域内で宅建業を営むものに対して必要があると認めるときは、その業務について報告をもとめる事ができる。当該報告義務に違反した場合は50万円以下の罰金に処せられる。
機構の出来るリフォーム出来ないリフォーム
問題
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
⇒正しい。機構は、地震に強い住宅とするための耐震改修工事のほか、地方公共団体から勧告等を受けて土砂災害から住宅を守るために行う宅地の補強工事などに対して、融資を行っています
機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権について譲受けの対象としている。
[誤り]。証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となる貸付債権は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係るものに限られます。購入に付随する住宅の改良は必要な資金に含まれますが、単なる改良に係る貸付債権は対象外です
機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良（高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。）に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
正しい。機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っています
おまけ重要
機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
正しい。機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っています
宅建直前ミス
【地価公示法】
公示区域とは、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省でさだめた区域
【不動産取得税】
■不動産取得税は、市町村税ではなく都道府県民税である。
■共有物の分割による不動産取得は課税されない
■相続は課税されない
■国、非課税独立行政法人に対しては不動産取得税は課税されない。また、一定の独立行政法人が一定の用途のために不動産を取得した場合は、課税される場合がある。
【固定資産税】
■市町村税である
■固定資産税の納税者は固定資産台帳に登録された価格に不服がある場合、固定資産評価審査委員会に審査の申し出をする事ができる
【印紙税】
交換契約の場合はいずれか高い方に課税
■建物の賃貸借契約書には印紙税は課税されないが、敷金の領収書はたとえ返還されるものであっても、敷金は敷金なので課税されます
■記載金額を増額する変更契約書においては、記載金額はその増額した金額となる。
■一つの契約書に不動産の売買契約と不動産の請負契約が併記されたいる場合は、原則として売買契約に係る文書となるが、契約金額の記載があり、請負代金の方が高いときは、請負契約にかかる文書となる
【登録免許税】
■土地の所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率は、売買、相続、贈与等の登記原因によって異なる
宅建直前ミス問題 都市計画からその他法令まで
【都市計画法】
□地区整備計画等が定められいる地区計画の区域内では、得kんっち苦闘の一定の行為を行おうとする者は原則として、「行為着手の30日前までに」市町村に届出なければならない
■都市計画施設の区域または市街地開発事業の施工区域内において建築物の建築をしようとするものは、知事の許可をうけなければならないが、都市計画事業の施工として行う行為は許可不要
■都市計画事業の認可の告示があった後、事業地内において施工の障害のおそれがある土地の形質の変更を行う場合は知事の許可が必要
■都市計画の知事がする開発許可のタイミングは遅滞なく。
■開発許可を受けた者が工事を廃止した時は遅滞なく届出
■特定承継人が開発許可に基づく地位を承継するには、知事の承認が必要。一般承継人は不要
■開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理する事となる者等と協議しなければならない
■何人も市街地化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、原則として知事の許可をうけなければならないが、都市計画事業の施工として行う建築物の新築は出来る。市街地再開発事業、土地区画整理事業も然り。
【建築基準法】
■避雷針設備は他kさ２０ｍ超から
■防火地域内においては建築物の屋上に看板を設ける場合には、主要な部分を不燃材料で作らないといけないが、準防火地域では対象外
建築基準法の注意！！！！！！！！！
昔の資料では耐火建築物にしないといけないの一言ですんだが、最近は、
「その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、床等の建築物の部分及び当該防火設備を政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものは、または認定したもの」
となってるようだ。
■３回殺す13日の金曜日
3回５００超高さ１３ｍ軒高９
■特殊建築物の用途に供する建築物映画館など、床面積が２００㎡超であるものの増築、改築、移転をしようとする場合は建築確認は必要
■第2種低層住居専用地域では、都市計画において、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を１ｍまたは１．５ｍと定める事が出来る
■建築協定区域内の土地の所有者等は特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更しようとする場合、、土地所有者全員の合意をもってそのその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。これに対し廃止しようとする場合、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め特定行政庁の認可をうけなければならない
■用途地域の指定のない区域の建蔽率は、特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定めた数値以下でなければならない
【国土利用計画】
農地法3条1項の許可を受けた農地を購入した場合は、事後届出不要
事後届出にあたっても対価の額についても権利取得者による知事への届出が必要
【農地法】
■農業用施設に供する目的で農地を転用するとき、面積が２a未満であれば4条許可は不要である
■原野を農地にするのに許可はいらない
■相続人に該当しない者に対する特定遺贈により農地を取得する場合は原則通り3条の許可を要する。
■遺産の分割も3条許可は不
【土地区画整理法】
■換地計画について施工者は知事の認可が必要
■施工区域での土地区画整理事業は、「公的施工者」が必ず都市計画事業として施工しなければならない。ただし、組合の場合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施工区域外でも土地区画整理事業を施工できる
■土地区画整理組合の組合員は、組合員の3分の１以上の連署をもってその代表者から理由を記載した書面を当該組合に提出して理事はたは監事の解任を請求できる
■組合設立の認可の広告があった日後、「土地の形質の変更」を行おうとする者は、知事の許可がうけなければならない
【宅地造成等規制法】
■造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は造成宅地について災害防止のための擁壁等の設置等の努力義務がある
■知事は、造営宅地防災区域内の造成宅地の所有者等に対して造成宅地について災害防止のための擁壁等の設置等を勧告できる
■造成主とは 注文者
■請負人とは工事施工者
【その他法令】
■特別緑地保全地区内で土地の形質の変更等をするときは、知事の許可が必要である
■都市緑地法 知事の許可
■森林法 知事の許可
3000万特別控除
居住用財産の3000万円特別控除
■概要
譲渡所得から3000万円を控除した金額を課税対象とする特例
■適用要件
譲渡した不動産が居住用財産であること
譲渡直前にまで居住していなくてもよく、家屋に居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること
2019年10月住まなくなった場合⇒適用
2019年1月住まなくなった⇒適用
2018年10月住まなくなった⇒ダメ
■売った先（譲渡先、譲受人）が配偶者や直系血族、生計を一にする親族等でないこと
前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
この特例は３年に１回しか使えません。
■前年、前々年、本年に居住用財産の買換え特例を受けていないこと
⇒2020年、2021年、2022年に居住用財産の買い替えの特例を受けていない
3000万円特別控除と買換え特例は重複適用できません！
適用を受ける年に住宅ローン控除を受けていないこと
3000万円特別控除と住宅ローン控除は重複適用できません！
その他 居住していた期間が半年であろうが、２０年あろうが、3000万円の特別控除は使えます。
（居住期間、所有期間は関係ない）
■3000万特別控除のもう一つの適用要件
譲渡した資産が1億超えても適用できます。
床面積が50㎡未満でも適用できます。
敷地面積５０㎡超でも適用できます。
つまりとても買替特例と比較してゆるい条件になってます。
特定の居住用財産の買換え特例
■概要 今まで住んでいた家を売って、新しい家を買う場合、売って手にしたお金の方の方が新しい家の購入費より大きい場合（譲渡益・利益が出る場合）にのみ、その譲渡益の部分に課税する。
例えば、今まで住んでいた家が3000万円で売れて、次に購入した家が2000万円だった場合、1000万円を譲渡所得として課税しましょう。
逆に、3000万で売れて、4000万円の家を購入した場合、譲渡益はないので、課税しないようにしましょう、ということです。
■適用要件 【売った資産について】
居住用財産であること
譲渡直前にまで居住していなくてもよく、家屋に居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること
⇒３０００万特別控除と同じ
売った先（譲渡先、譲受人）が配偶者や直系血族、生計を一にする親族等でないこと
⇒３０００万特別控除と同じ
家屋と敷地ともに、譲渡する年の１月１日時点で所有期間が１０年超であること
⇒本年10月に譲渡した場合は2011年12月31日以前から所有していないといけません。
居住期間が１０年以上であること
⇒⇒本年10月に譲渡した場合は2012年10月31日以前から居住していないいけません
売った資産の金額が１億円以下であること
【買った資産について】
居住用部分の床面積が５０㎡以上であること
敷地の面積が５００㎡以下であること
耐火建築物であって築２５年以内の家屋であること。
ただし、新耐震基準に適合していれば築年数は関係ない
売った年の前年１月１日から、譲渡した年の翌年の１２月３１日までに、買換え資産を取得すること
2021年から2023年までに買い替える事
買った年の翌年の１２月３１日までに居住すること
【その他】
前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
この特例は３年に１回しか使えません
⇒3000万特別控除と同じ
前年、前々年、本年に3000万円の特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除、などを受けていないこと
軽減税率
原則、譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年超である場合を長期譲渡所得、５年以下である場合を短期所得として扱い、
長期譲渡所得・・・所得税率 １５％
短期譲渡所得・・・所得税率 ３０％
としています。
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
しかし、居住用財産について所有期間が譲渡した年の１月１日時点で１０年超である場合は税率を１５％から以下のように税率が軽減されます。
課税長期譲渡所得金額 軽減税率
6000万円を超える部分 １５％
6000万円以下の部分 １０％
７０００万の場合は、 ６００＋１５０で750万を納税しないといけない。７０００万から７５０万を６２５０万円が残った金額。 つまり3000万特別控除を使わない前提にたつと、買った金額が７０００万で買って７０００万で売れたら経費差し引き税金引いても１０００万位の損失になる。 買った時に７０００万で購入しても８０００万位で売らないとチャラにならない。
買替特例を使うと７０００万で買って７０００万で売ると損失になるので譲渡損失になり課税されない。さらに住宅ローン控除との併用ができる。買替特例の方が断然お得。しかし、売った金額1億以下、都心のマンションではもはや不可能、さらに10年というのもハードルが高すぎる。
【その他】
前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
この特例は３年に１回しか使えません。
前年、前々年、本年に3000万円の特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除、などを受けていないこと
住宅ローン控除を受けていないこと
買換え特例と住宅ローン控除は重複適用できません！
住宅ローン控除
■概要
個人が住宅を新築したり、中古の家屋や敷地を取得したりするためにローンを組むことがあります。その住宅ローンの年末残高に応じて、給与から差し引かれた所得税を返してもらえるという制度です。
■適用要件
住宅を取得してから６ヶ月以内に入居すること
償還期間（借入期間）が１０年以上であること
家屋の床面積が５０㎡以上であること
床面積の２分の１以上が自己居住用であること
耐火建築物であって築２５年以内の家屋であること。
ただし、新耐震基準に適合していれば築年数は関係ない
その年の合計所得金額が2000万円以下であること
前年、前々年、本年に居住用財産の3000万円特別控除、居住用財産の買換え特例、軽減税率等を受けていないこと
■その他
住宅ローン控除は収用交換等の5000万円特別控除や買換えによる譲渡損失の繰越し控除とは併用できる
親族や友人からの個人的借入では適用されません
統計
□土地取引の動向（令和4年土地白書）
令和3年の全国の土地取引件数 約１３３万件 ほぼ横ばい
■地価公示（令和4年3月）
全国全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりの上昇
3大都市圏 全用途平均・住宅地はいずれも2年ぶりに上昇
商業地は東京圏・名古屋は上昇、大阪圏は横ばい
地方圏は、全用途平均、住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇
■住宅着工統計（令和4年1月）
令和3年の新設住宅着工戸数は、持ち家、貸家及び分譲住宅が増加したため、全体で増加となった。
令和3年の新設住宅着工戸数
８５６、４８４戸 前年比５．０％
マンションのみ2年連続の減少
■法人企業統計令和2年度
不動産業
売上高 44兆３１８２億円 2年連続のい減収
営業利益 4兆 5038億 3年ぶりの増益
経常利益 5兆３５４２億円 前年比１６．１％ 3年ぶりの増益
売上高営業利益率 １０．２％ 上昇
売上高経常利益率 １２．１％ 上昇
■宅建業者数 令和2年
12万７２１５業者と7年連続の増加
監督処分件数 １６１件
免許取り消し122件
業務停止処分 １9件
指示処分 20件
免許取り消しのみ前年度と比較して増加
■土地利用の動向
森林がもっとも多く、次に農地で全国土面積の8割を占める
宅地は薬１９７万ha。
■指定流通機構の活用状況
新規登録件数 4626934件 前年比１．３％増
総登録件数 825,903件 売り物件が295,986件 賃貸物件が529,917件
2年連続して賃貸物件が売り物件の件数を上回った
借地上の建物を賃貸するケースと譲渡するケース
■土地の賃借人が借地上の建物を第三者に賃貸する場合、借家人は借地権者から独立して使用する訳ではないので、土地賃借権の譲渡転貸にあたらず、地主の承諾は不要である。従ってAがCの承諾を得ないで甲建物をBに賃貸し、それに伴い乙土地の利用を許容しているときでも、Cは乙土地の賃貸借契約を解除する事が出来ない
■借地権が土地の賃借権の場合、Bが建物をCにうる際、地主Aの承諾が必要になる。
高層誘導12純金準 特例容積１２１２純金照準乞う
高層住居誘導地区・・・・住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で一定の容積率の定められたものの内において定める地区である。１２純金準
特例容積率適用地区・・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、容積率の限度からみて未利用となっている容積の活用を促進して土地の高度利用を図る定める地区である。１２１２純金照準乞う