絶対やってはいけないミス！！
転記ミス！！！
4択の答えが以下になった時、正しい答えはいくつあるか？？
×
×
○
×
正解は３です！！！！
と答えるミスが多すぎる。正解は１です。バカヤろーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー！！！！！！！！！！！！！！
宅建業者と取引士の比較
宅建業者名簿は変更の届出
商号名称
事務所の名称所在地
事務所ごとにおかれる専任取引士の氏名
宅建業者・役員・政令で定める使用人の氏名
取引士の場合は、変更の登録の申請
氏名
住所
性別
本籍
従事している宅建業者の商号または名称、免許証番号
建蔽率の制限がないもの
■建蔽率の制限がないもの
１ 建蔽率が8/10で、かつ「防火地域内」の耐火建築物等の場合
２ 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
（公共常必要なもの）
３ 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防災上及び衛生上支障がないとい認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
建築基準法 用途制限
□用途制限 覚え方
①1種低層・2種低層・田園住居 育った場所
②1種中高層住居、2種中高層住居 住んでる場所
③1種住居・2種住居・準住居 普通の場所
④近隣商業地域 商店街
⑤商業地域 繁華街
⑥準工業地域 印刷工業
⑦工業地域
⓼工業専用地域
１２でん１２１２純金照準高校
住宅図書館老人ホームに８さんくるなよ！
７８なわに首をつけても高校まではいかせるぞ！
いやな１８７ 大学と病院
わんつーぱんち１２８でボーリング
ホテルのチェックインは3時ごろ３４５６
自動車教習所でとれる免許は1種と2種
じごろ４５６集まる映画館
☆彡商業・準工業は全て制限なし
☆彡神社、寺院、境界等は全て制限なし、
☆彡保育所、公衆浴場、診療所すべて制限なし
☆彡老人福祉センター、児童厚生施設すべて制限なし
☆彡巡査派出所、公衆電話に制限なし
「すべての用途地域」で建築可能なもの
・社会福祉施設（保育所等）
・医療衛生施設（診療所、公衆浴場等）
・宗教施設（神社、教会等）
・近隣公共施設（派出所、公衆電話等）
「工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・住宅、共同住宅（アパート、マンション）、寄宿舎、下宿等
・住宅に付属するもの
(住宅に付属するものとは、床面積が50㎡以内の日用品の販売を主たる目的とする店舗、食堂、喫茶店、事務所などで、住宅部分が延べ面積の2分の1以上あるものをいいます。いわゆる店舗兼住宅などのことです)
・図書館、博物館、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
「工業地域・工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・幼稚園、小、中、高等学校
（※大学や専門学校は、第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外）
小・中・高等学校は、住宅の近くにあるほうが好ましいため第一種・第二種低層住居専用地域にも建築可能ですが、大学や専門学校などは規模が大きくなりがちなので、低層住居専用地域では建築不可となっています。
この違いに気をつけてくださいね。
その他
・病院は第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ150㎡以内の飲食店等は第一低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ500㎡以内の飲食店等は第一・第二低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・ホテル、旅館は第一・第二低層住専、中高層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・カラオケボックスは第一・第二低層住専、中高層住専、第一種住居地域以外で建築可能
(※第二種住居地域は建築可能ですので、微妙な違いに気をつけてください。宅建試験のひっかけ問題でよく出ます)
・200㎡未満の映画館は、準住居、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・200㎡以上の映画館は、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・作業場の床面積の合計が150㎡以下の自動車修理工業は、準住居、近隣商業地域、商業、準工業、工業、工業専用内で建築出来る。
・キャバクラ等の接待ありの飲食店は、商業・準工業地域にのみ建築可能
なお、規制にひっかかる建築物であっても、特定行政庁（市町村長・都道府県知事）の許可があれば建築できる、とされています。
建物賃料の増減額請求 普通建物減額しない特約無効 減額可
建物賃料の増減額請求とは？
地価の高騰や、税金の増減などで、建物賃料が不相当となった場合、当事者は将来に向かって借賃の増額請求・減額請求をすることができます。
増額請求しない旨の特約 と 減額請求しない旨の特約
普通建物賃貸借契約の場合
普通建物賃貸借契約において、一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求はできません。（増額請求は有効）
普通建物賃貸借契約において、一定期間、減額しない旨の特約がある場合、賃借人に不利になるので、特約自体無効となり、減額請求はできます。
定期建物賃貸借の場合
定期建物賃貸借契約において、一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求はできません。（増額請求は有効）
定期建物賃貸借契約において、一定期間、減額しない旨の特約がある場合も、特約は有効となり、減額請求はできません。
協議が調わない場合
建物賃料についての増減について、賃貸人と賃借人とが協議を行うのですが、協議が整わない場合はどうなるのでしょうか？
賃貸人からの増額請求について協議が調わない場合、増額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃借人は相当と認める額の賃料を支払えば足ります。
賃借人からの減額請求について協議が調わない場合、減額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃貸人は相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができます。
その後の裁判の結果で、受領または、支払済み賃料に過不足があれば、年１割の割合による利息で返還もしくは追加支払をしなければなりません。
宅建業欠落規定 いつからなのか曖昧にするなよ
□欠格要件
１ 以下に該当し免許を取り消され、その取り消しの日から5年を経過していない者
①不正な手段で免許を受けた
②業務停止処分に該当し情状が特に重い時
③業務停止処分に違反した
⇒過去に宅建業法違反で罰金刑を受け免許を取り消されたとしても、上記①～③には該当しない。従って、その理由で現在の会社で取締役していても、現在の会社が免許取り消しにはならない
２ 上記に①②③に該当し相当な理由なく廃業の届け出をした者で
その日から5年を経過しない者
３ 上記１，２のケースで業者が法人で聴聞の期日等の公示日前60日以内の役員であった者
４ 次のいずれか、刑の執行が終わり、または執行を受ける事がなくなった日から5年を経過しない者
①犯罪名に関係なく、禁固以上の刑に処された者
②以下の罪により罰金の刑に処せられた者
A 宅建業法違反
B 暴力犯罪（傷害罪、現場ほう助罪、暴行罪、凶器準備集合罪及び結集罪、脅迫罪）
C 背任罪
５ 心身の故障により宅建業を適正に営む事が出来ない者
６ 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
７ 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
８ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその
法定代理人が上記１から７のいずれかに該当するもの
□次の罰金刑でも欠落要因に該当しない
詐欺、過失傷害、器物損壊、業務妨害、道路交通法違反、所得税法違反、贈賄罪
⇒なお罰金刑で登録欠落者になった場合、その罰金刑の執行が終わった日から5年間は新たな免許を受ける事が出来ない。登録が消除された日から5年だと間違い
⇒例題 業務妨害の罪で罰金刑の系に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わって5年を経過しなくても免許を受けられる 答え 正解
⇒脱税で収監されたら5年免許はとれない。脱税でも罰金で済めば免許はとれる。
□非常勤役員も役員扱い。現場ほう助罪による罰金刑の執行が終わって5年を経過しないと免許欠落者
□禁固以上の刑に処せられると必ず欠落要因
死刑・懲役・禁固刑
35条以外に書面を交付して説明対応すべきこと
【定期建物賃貸借をしようとする時】
建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借は終了する事について、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない
損害賠償請求期限の色々
【転貸借物件返還時の損害賠償期限】
AはBにA所有の甲建物を賃貸し、Bは、Aの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸した。Cの用法違反で甲建物に損害が生じた場合、AはBに対して甲建物の返還を受けた時から1年以内に損害賠償を請求しないといけない
【売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡したことによる担保責任を負う場合】
買主がその不適合を知った時から1年以内その旨を売主に通知しないと、担保責任を追及出来ない
【売主が引き渡された目的物が数量に関して契約内容に適合しないで目的物を買主に引き渡したことによる担保責任を負う場合】
この担保責任の期間の制限はなく、消滅時効の一般原則に従う。
不法行為に基づく損害賠償請求
【物損の場合】
物を壊した場合の損害賠償請求権は、①被害者又はその法定代理人が「損害」及び「加害者」を知った時から３年間行使しないとき、または、②不法行為の時（物を壊されたとき）から２０年間行使しないとき、時効によって消滅します。
【人の生命または身体の侵害（人損）の場合】
人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、①権利を行使することができることを知った時から５年間行使しないとき、または、②権利行使できる時から２０年間行使しないとき、時効によって消滅します。
参考
占有回収の訴え
占有を奪われた時から１年経過すると、占有回収の訴えを提起することができなくなる。
遺留分侵害額請求
遺留分侵害額請求は、①相続が始まった事と②自分の遺留分を侵害している事が起きていることの２つを 知った時から１年経過すると、請求権は消滅する。
※法改正前は、「遺留分減殺請求」と呼ばれていました。名称が変更しただけです。
時効と保証人との関係
時効の利益の放棄
問１
- 消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。
問題は、主債務者が時効の利益を放棄していることです。主債務者は、時効完成後であっても、債務を弁済するという意思を表示しています。この場合でも、保証人が時効を援用することは可能です。時効を援用するかどうかは、それぞれの人について相対的に判断するからです。主債務者が時効の利益を放棄したからといって、保証人が援用権を失うわけではありません。
以上より、主債務者が時効の利益を放棄した後であっても、保証人は、主たる債務についての消滅時効を援用することができます。
- Ａの所有する甲土地をＢが時効取得した場合、Ｂが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。
1 誤り
時効の効力は、その起算日にさかのぼります（民法144条）。本肢のケースでいうと、Ｂが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時ではなく、占有開始時ということになります。このように考えないと、時効完成までの占有が不法なものとなり、使用料や損害賠償を請求されることになってしまうからです。
- 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。
その後に主たる債務が加重されたとしても、保証人の負担は加重されません（同法448条２項）
民法個別 停止条件等
■停止条件
停止条件とは、契約などの効力の発生を発生するかどうか不可実な事実に係らせる特約をいう。「試験に合格した家をあげる」は発生するかどうかが不可実であるため、その場合のその特約は停止条件付贈与契約となる。
停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生じます。