「ポジティブ・オフ」運動とは

観光庁が中心となり、内閣府・厚労省・経産省とも連携、企業が従業員に対して休暇を取得して外出や旅行を楽しむ事を積極的に推進するいわば「休暇改革」するというこの活動も今年で９年目。

企業・団体が福利厚生制度の運用や充実により、従業員の有休休暇を取りやすくした上で、各種助成制度を設けるなど、現在ＧＷや夏季休業・年末年始盆暮れなどに集中している休暇を分散化、平日にも家族が旅行や観光に出かけやすく、観光需要の平準化や観光地の振興に寄与する取り組みは、働き方改革にも通じる部分があるのでしょう。

全国でも有名な観光地なら知っているのに、同じ都道府県内の近隣市町村で行われているお祭りや観光名所は意外と知らないか、近いからあえて休日に出かけて行こうと思わないのかも知れません。

ゆるキャラも同じ都道府県内でも知らないキャラクターは沢山いますし、ゆるキャラグランプリに出場しているのを見て、初めて知ったキャラクターも沢山います。

休暇取得率向上と休日の分散化による観光振興など、行政が支援出来るのはほんの少しの施策だけですから、実際にはみんなが平日でも構わず長期休暇を取ってのんびりバカンスを過ごせるような楽しみ方が出来ると、大人も子どもにとっても、もっと豊かな社会になりそうですね。

2019年4月からの法改正では、10日以上の年次有給休暇を有する従業員は、5日以上時季を指定して休日を取得しなければならないとなります。

これに違反した企業には罰金も科すようになりますから、改善はするのでしょうが、その為に企業は幹部から率先して有給休暇取得率を１００％にしないとね。

ここ最近の動きでは、生産調整も含めて製造業で１か月を超える操業停止や長期休業の動きも出てきました。

生産性・業務効率の向上に省エネルギーなど、工場や建物など施設が大きく従業員が多いほど、休日の有効利用には副産物が多い働き方改革と休み方改革。

数年前から牛丼チェーン店では24時間営業店舗を大幅に減らしていますし、コンビニエンスストアも最近話題となっている24時間営業の短縮営業など、社会インフラと云われていても、人手不足により機能しなくなっているのは、コンビニやファストフード店に限らず、どの業種でも、人材不足と高齢化の問題は同じです。

とりあえずの外国人労働者受け入れも良いのでしょうが、生産性を向上して1人当たりの所得を増やしつつ休日も増やす、心も財布も豊かになるような政策にしないと、統計上の数字がいくら高くなろうが賃金上昇があろうが、ゆとりが無ければしっかり休日を取って、旅行や観光に出かけるなんて気分にもなりませんよ。

歳費で無料の電車パスが使えたり、視察旅行という名目で何の役にも立たない国内・海外旅行に出かけたりしては政策秘書などに数枚のレポートや誰かのコピペを貼り付けては経費になるような「センセイ」たちには分からないのでしょうけど。

参考資料：観光庁「ポジティブ・オフ」運動とは

http://www.mlit.go.jp/kankocho/positive-off/about.html

省エネと業務効率化で生産性向上を

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吉田　謙二

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ご存知ですか？”キッズウィーク”

働き方改革は“休み方改革”

一生懸命働いてお金を稼ぐのは何の為？

結婚して子どもがいれば、家族を養う生活費はもちろん、住宅ローンなどの住居費や子どもの教育費など義務的な経費は必要です。

趣味やスポーツ、旅行に行くにもお金にゆとりがあるからこそできる事でしょう。

これは独身でも所帯持ちでも同じです。

生活に追われていれば、そうそう趣味や余興の時間などは考えられないでしょう。

一方、職場で有休休暇をまとめて取るなんて無理、なかなか休めないなんていう企業も少なくありません。

特に人手に余裕がない中小零細企業や、業務上一定の人員がいなければ機能しなくなるトラック・バス・タクシーなどの旅客運送業、2人以上の人員配置を本部から求められるコンビニエンスストア、看護師・保育士などは法的に一定割合で従事者が必要となっていますから、いざ誰かが長期間休みを取るとなると、同僚にその期間の人員不足を休みの返上などでカバーしたり、臨時職員や派遣会社に依頼したりして人員不足を補う事になり、勤務先に大きな負担と強いるのが分かりますから、なかなか気兼ねしてしまうという事もあります。

話はそれますが、厚労省によると女性が出産を機に６割以上退職してしまうとの事。

教員などの公務員や大手企業で恵まれた職場環境にいる人はそれほど多くはなく、産休明けで元の職場の同じ職種や待遇に戻れる人は多くないという事が伺い知れます。

産休中に人事異動で誰かが配属されてしまえば、その人を押しのけてまで元の職場に戻るというのも考えてしまいますしね・・・

新卒採用や面接時に、産休中の待遇や復職率がどれくらいかなどを聞くような学生は多くないと思いますが、結婚しても出産しても長く勤めたいと願っている就活生にはこういった情報や指標はあった方が良いかも。

話は戻りますが、子どもが通う学校は春・夏・冬休みやＧＷなどの長期休業時期以外、特に平日には休みが取りにくいので、有休休暇を取りやすい企業でも、平日休んで子どもと一緒に過ごすというのは現実的にハードルが高いようです。

土日祝日が休みの会社ならまだしも、レジャー・サービス業や飲食・宿泊業では、週末が忙しく休みが取れないので尚更です。

そんな状況を変えるべく、経産省・文科省・国交省（観光庁）・厚労省などと官民一体となって親子で一緒に過ごす時間を作ろうとしているのが”キッズウィーク”施策です。

文科省としては学校教育法施行令の改正により、学校の夏休みを短縮したり、休業の土曜日に授業を行い平日に振り替えたりする事で、授業時間を確保しつつ学校休業日をつくるという施策を講じます。

厚労省としては、２０１９年４月より、全ての企業において、年１０日以上の年次有給休暇が付与される労働者に対して、5日は取得させなければならない、義務が生じる施策が施行されます。

また、これに違反した企業には罰則規定（罰金）も設けています。

親子で文化・芸術・観光・スポーツ・自然体験活動などの機会を通じて、学校・地域・

家庭教育力の向上や充実を推進しています。

地域・企業・自治体等で協議会を立ち上げて協力しながら計画を作り上げて、地域の伝統行事や祭礼の日程等に合わせて学校休業日を設けるなど、地域の特性に合わせた施策も可能になります。

それを経産省・国交省・観光庁なども一体となって施策やプロモーション等で支援していきます。

先日、経産省主催により開催された“キッズウィーク推進シンポジウム”

今年度は試験的に一部の自治体等が先行していた施策を、２０１９年度からは法整備も進んできた事もあり、全国の自治体に積極的に参加してもらうように、今後は政府から自治体に呼び掛けが行われるようになるでしょう。

人手不足に人口減少、地方自治体が存続できるかどうかはここ数十年で決まるのでは？

持続可能な自治体になれるかどうか、魅力ある地域になって住み続けたいと住民が思えるようになるには、地域も企業も学校も知恵を出し合って支えあう仕組みは必要です。

親子で一緒に過ごす時間が多く、地元の行事やイベントにも積極的に関わり参加できると、

定着人口も関係人口も増えて、愛される街になれるかも。

ＳＤＧｓでさえ、まだ理解されているとは云えない地方自治体。

キッズウィーク施策もＳＤＧｓの目標と重複するところがありますから、地方議会や自治体関係者は早く手を挙げて推進した方が良いですよ。

参考資料：経産省主催キッズウィーク推進シンポジウム資料より

参考資料：厚労省より

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防犯は気遣いと合言葉から

オレオレ詐欺の特徴って知っていますか？

絶対に自分からは名乗らないのです。

財産目的で下調べをしていたり、過去に高額なテレアポ販売などで契約をした事があったりする人のホワイトリスト（カモリスト）を購入、又はグループで情報を共有したり、高齢者や独居高齢者世帯リストを利用している場合は決め打ちをして電話してきますが、単に女性名義の世帯主や電話帳などから手当たり次第に電話おかけまくるテレアポ部隊であれば、家族構成やそれらの情報を探りながら、テレアポのシナリオ通りに会話を進めます。

声に聞き覚えがなくても、名乗らないで詳しい話をしていると、たいてい誰だろう？と思って、思わずＯＯ？などと名前を呼んでしまうようです。

そこからＯＯに成りすますのです。

最初に思い込ませる事でどんどん会話を続けていると、だんだん成り済ました相手の情報も分かってくるので詐欺グループにとっては会話を続けることが重要なのです。

電話での詐欺に引っかからないようにするには、日頃から家族間のコミュニケーションが必要です。

まずは、電話に出たらＯＯです、と自分の名前を名乗る習慣をつけておくと、受け手の親や祖父母も安心して誰と話をしているか確認できますし、電話の会話パターンが違えばおかしいなと思います。

合言葉も良いのですが、高齢者に何かをさせるより、子ども達や孫などが電話口で最初に名前を名乗る事だけでもある程度の防犯対策になるのです。

我が家は夫婦どちらの親も近所に住んでいるので、電球交換でも呼ばれるくらいこまめにコミュニケーションを取っているので、怪しい電話や訪問者があると直ぐに連絡が来ます。

家族が遠方に住んでいると、なかなか行き来するのも大変ですが、週に一回電話で元気にしているか様子を聞くだけなら話題など無くても十分に防犯効果として有効です。

名前を名乗って週に一回様子伺いの電話をする、意外とそんな事が、防犯対策だけでなく健康に気づかいしてくれていると思われるだけで、親孝行になっているのかも？

ＷＥＢカメラならスマホやＰＣから遠隔地の様子も共有可能

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匿名の正義は・・・

いわゆるインターネット上の”炎上”が発端となり、飲食店やコンビニエンスストアの店舗の営業・経営に大きな影響を与えてしまう、不適切な童画や画像の発信。

経営者や管理者がその事実を把握すれば、お店や企業の信用に関わりますから、従業員を解雇したり、ブランドイメージの棄損や客足減少なども踏まえて損害賠償請求を起こしたりする程、大手企業も経営を揺るがす事態になりうる昨今の”バイトテロ”

TikTok、インスタグラム、YouTube、ツイッターにブログ等々、インターネット上での動画・画像・著名人の意見やコメントなどの発信が話題となり、良くも悪くも二次三次と瞬時に世界中に拡散され、ＴＶ・ラジオ・雑誌・新聞など、従来から存在するマスメディアまでがニュース源として大きく取り上げられ影響が大きくなっています。

特にインフルエンサーと呼ばれる発信力が強い人がその情報に反応すると、インフルエンサーからの発信に注目している何百万人ものフォロワーやメディアが一斉に取り上げますので一気に広まります。

これを情報の受け取り側が良い反応を示すのであれば、注目されるのですから宣伝効果も非常に大きく、企業やブランドなどのＰＲ効果や販売促進方法としては抜群に良い効果を発揮します。

広告宣伝等を行う会社でもこの口コミマーケティング手法（バズマーケティング）を利用して著名人やタレントを起用した商品やサービスの宣伝に利用したり、市場動向や調査を行ったりしています。

一方、それらの情報にネガティブな反応を示す受け取り側も一定数存在します。

違法行為はもちろん、迷惑行為や誰かの不幸な出来事を面白おかしく取り上げたり、第三者が不愉快に思ったりする行為などを二次三次と拡散する媒体になる行為は、ある意味共犯者にもなりうるので、誰かが被害者になる可能性がある事象に対しては、信頼できるかどうかも判らない情報を安易に発信・拡散しないようなネットリテラシー教育は、子どもの頃から行う必要があります。

悪い事をしている、これはみんなに知らせて懲らしめようなどと、正義感からインターネット上に情報を発信した結果、実はフェイクニュース（虚偽報道）を真に受けて事実と誤認してしまったという例も少なくありません。

これだけインターネットやＳＮＳが普及するまでは、４月１日のエイプリルフールにＴＶ局や新聞社がおふざけで行う事もありましたが、一次発信者がジョークですと言ってネタばらしをして取り消しても、それを真に受けた二次三次発信者からは、事実のニュースとして発信されてしまう可能性がありますし、いざ訂正や消去をしたくても二次三次と発信された情報をインターネットや個人のスマホやＰＣの中に保存されたものまで完全に消し去る事は実質不可能です。

悪ふざけや第三者に対する文章や映像などの非難も、発信している自分が相手からは分からない匿名の正義だから行っている事も多いのです。

もし、タレントや政治家など多くの人が知る存在であれば、発信した言葉の責任は良くも悪くも負いますが、匿名の発信者は誰が発信しているか分からないからと過激な表現を使う型もいるのです。

匿名だと言葉や文章に責任を負わなくて良いと感じるのでしょう。

企業や行政などで違法行為や不適切な行為等が起きた場合、電話やＥメールによる苦情・苦言が多く寄せられますが、その多くは匿名での抗議や苦情です。

戦隊シリーズなど仮面等で顔を隠して悪を成敗する正義の味方はＴＶドラマやアニメ等ではありますが、苦情・苦言までが匿名では、対応する側としては、消費者やユーザー市民など利害関係かどうかも不明な相手に対応するという事になるので、時にやりすぎは業務妨害行為にもなりかねません。

例えば、無言電話やいたずら電話を短時間で何百・何千回も行えば、これは威力業務妨害で刑事訴訟法上の処罰の対象になります。

被害届けが出されて事実関係が確認されれば、犯罪として個人情報の開示請求から発信者を特定することも可能です。

匿名の正義は時に暴力にもなるので、情報管理と発信する場合には充分な配慮と責任を持って行ないたいですね。

広報・宣伝バズマーケティングもお任せ・・・

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新手の犯罪には新たな防犯対策を

年々悪質かつ複雑化をしているのが、金銭などの財産を狙った詐欺・窃盗・強盗などの犯罪です。

電話での振込詐欺も、最近では銀行振り込みさせるより、直接訪問して孫や息子など親族の上司などを騙って現金を受け取りにくる方法や、弁護士・警察官・訴訟通告・銀行員・銀行協会・年金事務所・健康保険・会社の上司・交通事故の相手を騙るなど、チームを組んで組織的に財産を狙ってくるというパターンが増えてきました。

現金には色や足が付かないからと、危険を冒しても直接現金を受けとりに来るのでしょうが、お金を騙し取る相手（被害者）に顔を見せるというリスクを冒すのは、ネットなどを使って募集した“受け子”と呼ばれるアルバイトにやらせているのがほとんどで、なかなか犯罪組織の元締めには警察など捜査の手も届かないようです。

特に高齢者、しかも独居老人宅が狙われるのは防ぎようがありませんが、高齢者や独居宅でも、身近な人の目が届けば、少しは被害を食い止める事が出来るかもしれません。

自治会・民生委員、生協や運送業者などが見守り協定やサービスを行っていますが、２４時間見守れる訳ではありませんから、これには限度があります。

こで、防犯対策に設置している監視カメラではなく、安価で手軽に設置できるＷＥＢカメラを家庭に設置すると、自宅以外にいる親族などでも、ＩＤとパスワードがあればスマホでも画像や映像が確認出来るのです。

高齢者や乳幼児、お留守番のペット見守り用にもなる屋内用カメラもありますが、こちらはプライバシーの問題もありますから、設置する場合には家族の同意は必要です。

このＷＥＢカメラにはスピーカー機能付きもあって、音声をカメラから送る事も可能です。

カメラの撮影範囲に侵入者があれば、スマホやPCに自動で通知が届くように設定しておけば、侵入者などでセンサーに反応があった時、すぐカメラで確認出来ます。

しかも証拠として侵入者の不審な行動や人相までＰＣやスマホに画像や映像により記録する事も可能ですから、映像等の提供により警察に迅速な対応を求める事も可能です。

犯罪は新手の悪質で巧妙な手口が次々と現れますから、抑止力としての防犯カメラ機能だけでなく、抑止力も有する高性能で多機能のＷＥＢカメラを設置して、高齢者や独居家庭などを犯罪から守りましょう。

月々１，０００円台～レンタルＷＥＢカメラも扱います

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マンション管理組合も経営感覚で

分譲マンションの住民管理組合は、入居者みんなの共有財産である建物や敷地を維持していくために必要な共益費などの維持管理費は抑えつつ、修繕積立金は出来るだけ有効に使いたいところです。

世帯単位で考えると、修繕積立金も月に１，０００円程度なら人によってはたいした事ない金額だと思われますが、例えば２００世帯のマンションで、毎月１，０００円を１０年間積み立てると２４０万円にもなるのです。

これは全世帯に複数個所火災報知機を設置または交換する費用や、共有部の蛍光灯を管球のみＬＥＤ化する位の予算は、充分に賄える金額です。

輪番制で１～2年で交代する役員や理事さんの中には、余計な事はせず前例踏襲昨年と同じでやり過ごせば良いと思っている方もいますが、共有財産や修繕積立金を上手に生かす為には、無駄な支出は抑えて、共有部分の無駄なスペースをそのままにしておかないという事も考えておくのも良いかと思います。

特にファミリータイプのマンションで建築年数が30年を過ぎてくると、敷地内駐車場にも空きスペースがだんだん増えてきます。

住民の高齢化により免許証を返納して車を処分したり、子どもが社会人となり結婚や自立して引っ越していったりと、駐車場の利用台数は年々減少していくようです。

これが平面駐車場や自走式の立体駐車場であれば維持管理費もそれほど掛かりませんが、

機械式の立体駐車場は、定期的な点検など、メンテナンスも含めると維持管理費は相当な負担になります。

そこで、既に一部の機械式駐車場を有するマンション管理組合では、住民の所有・使用する自動車の敷地内駐車場は１００％確保できているので、機械式駐車場で上下複数台収容していたものを、昇降はしないで１台に固定化したり、自走式立体駐車場を撤去して、平面の駐車場に転換していたりするところもあります。

これらには持ち出し費用を抑える効果はありますが、撤去などに費用が掛かる為に、修繕積立金を使用する事になるので、住民の中でも賛否が分かれるところです。

地理的な要因にもよりますが、撤去などに費用をかけず、近隣住民などに空き駐車場を貸し出してお金を生み出せれば、住民の共有資産を有効に活用出来るのではないでしょうか。

駅が近いとか住宅地でコインパーキングが少ない地域では、コインパーキング運営会社と交渉して無償で設置してもらい、コインパーキング会社から地代として賃貸収入を頂くプランと、管理組合の予算でコインパーキングを設置、駐車料金を収入にするという方法があります。

この際、住民が使用する駐車スペースをなるべく整理して、一般の駐車場利用者が利用しやすい場所を確保しておくと良いのですが、駐車場の移動を一部の住民にお願いする形になるので、根回しをしておく必要があります。

また、最近ではシェアリングエコノミーにより、一般家庭や企業の駐車場も時間貸し駐車場に利用することが出来る様々なサービスが登場しています。

設備投資などが不要で、目印のカラーコーンを置いておくだけなど、スマホアプリで手軽に利用できる時間貸し駐車場を運営している会社等もあるので、月ぎめ契約と時間貸し契約を併用して空き駐車場スペースを活用しても良いでしょう。

マンション管理組合も経営感覚で、みんなが安心して住み続けられるマンションに。

マンション管理組合の収益改善アドバイスも・・・

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日本初”RE100大学”誕生

かねてからお付き合いのある千葉商科大学が、学長プロジェクトとして推進していた、市川キャンパスの消費電力量を全てメガソーラーによる発電量により賄うネットゼロエネルギー（自然エネルギー１００％）を達成、日本初のＲＥ１００大学となりました。

家庭ではＺＥＨ、企業などのオフォスビルではＺＥＢと、ネットゼロエネルギーは国を挙げて普及の推進をしていますし、ＳＤＧｓ持続可能な開発目標２０３０年のゴールに向けた目標の中でも、つくる責任つかう責任など、エネルギーの効率的な利用・運用はとても重要な役割を担っています。

また、学生もこのプロジェクトにはキャンパスの省エネ化などで積極的に関わっているので、この経験は社会人になってからも役に立つことでしょう。

企業でも家庭でも、エネルギー問題は必要不可欠ですから、エネルギーや環境に配慮した学生が増えるのは喜ばしい限りです。

先日開催された記者発表会のプレスリリースはこちら・・・

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省エネ・創エネ・でＲＥ１００を支援する・・・

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いよいよ統一地方選

２０１９年４月に全国各地で行われる統一地方選挙。

すでに選挙事務所開きもあちこちで行われ始めています。

自前の事務所が既にある現役の議員や首長ならともおかく、新人候補者は事務所の場所から探していかなければならないので、慣れないと手間も予算も掛かるので大変でしょう。

そんな時はレンタル会社に丸ごと頼んでしまう方が便利です。

レンタル会社やイベント会社が色々ありますから、比べてみたほうが良いですよ。

選挙期間は前後含めても１か月程度ですが、事務所を借りたら必要となるのが、電話・FAX・コピー機・机・椅子・ホワイトボード・スケジュール表・集会用折りたたみ椅子・テーブル・お茶汲みセット・冷蔵庫・和室なら座布団・マイク・スピーカー・パーテーション・紅白幕等々政党などのサポートがあれば先輩議員や後援組織が頑張ってくれますが、慣れていないと準備も大変です。

業者に主に必要とする事務用品や備品リストとその見積もりを出してもらって、自前で用意できるものは省いて発注すると無駄もありませんし、頼み忘れたという受かりミスもかなり防ぐことが出来ます。

今は国会も地方議会も始まっている上、年度末も近いので何かと慌ただしいのですが、良き街づくりは人づくりからですから、議員候補・首長候補の皆さんには頑張って欲しいですね。

ちなみに、私の会社が提携している日建リース工業（株）では全国対応もしています。

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分譲マンションの固定費・管理費削減

分譲マンションの維持管理には欠かせない長期修繕計画。

今までは一度作成した計画を見直すのは面倒で、という意見もありましたが、建築費や資材の高騰が予想以上に進んでいる上に、修繕積立金は超低金利なので従来のように金利での運用はほとんどされない状況です。

そこで、いかに経費をかけずに維持管理をしていくかで住み続けられる不動産になるか、老朽化に耐えられず、建て替えもままならない塩漬け物件となるかは、管理会社はもちろん、住民が運営する管理組合にかかっています。

従来は１年毎または２年毎などの輪番制で行っていた管理組合の理事や役員も、それほど問題もなく前年踏襲でやり過ごせましたが、今は技術も情報もどんどん進化しているのに、知らずにそのまま行っていると、かなりの経済的損失になっている事も少なくありません。

ほんの少し知識や情報があれば、効率よく管理費や修繕積立金を使う事が可能になるのですから、管理組合も学校のPTAのようにくじ引きや押し付けあうような還啓ではなく、協力的に行うようになると良いのですが。

新築あら１０年程度はマンションの建設・販売をした企業のグループ管理会社が運営を行っているケースがほとんどですが、１０年を過ぎると管理組合の自主運営に切り替えるところが増えてきます。

管理会社丸投げは高くつきますからね。

場合によっては、既存の管理会社と合い見積もりで他の管理会社を比べて安い方にするか、現状の管理会社に値下げ交渉をするかというパターンと、住民管理組合が修繕や維持管理を随時発注して経費削減に努めるといったところも増えています。

新築で入居した場合は住民の中で合意形成が出来ないので仕方ない面がありますが、１０年以内ならそれほど修繕や維持管理に費用が掛かる事もなく、クレーム処理や不具合の対宇王など建設会社が負うべき責任を管理費で賄うようなものですから、デベロッパーにしてみれば一番オイシイところかも知れません。

１０年を過ぎてから、あちこち故障や不具合が出てくるのですから、どれを優先に行うかなど難しい判断を迫られます。

電気設備に給排水管、防犯灯、防犯カメラ、インターホンに、非常ベル、エレベータに給水ポンプなど、やり始めるといろんな出費が起きてくるのです。

とはいえ、修繕積立金には限りがアリアス氏毎月積み上げていく費用ですから、あれもこれも一度にすべては出来ません。

大規模改修を行って積立金が減ってしまえば、ある程度の金額が貯まるまでは大きな出費は出来ないのですから。

そこでもし積立金が足りなくなれば、住民が持ち分比率に応じて各世帯が負担する事になるので、そろばん勘定は慎重に行う必要があります。

それ故、築年数が経過してくると１世帯当たりの修繕積立金はだんだん増えていくのです。

そこで、共益費などの固定経費を出来るだけ安く抑えて、その分修繕積立金を増やしても世帯当たりの負担額をなるべく減らすか、せめて増やさない対策をしていくのが理想です。

築年数が２０年３０年と経過すると、住民も高齢化して年金暮らしの世帯も増えてきますから、現役世代にとっては月１，０００円程度の負担なんて昼飯代程度にしか思っていなくても、年金から毎月持ち出す出費の１，０００円は決して安くはないですからね。

しかも受給額の少ない国民年金だとなおさらです。

これを銀行利息で年１，０００円増やすとなると、５００～１，０００万円は必要ですし。

管理費や照明器具などは、対策すればすぐに経費削減につながりますから早めに対策を、積立金をなるべく目減りさせずに省エネ照明器具や防犯カメラなどを設置するのであれば、リースやレンタルを組み合わせる事で一時的な出費を抑えることが可能となります。

修繕計画は実行しますが、今一度その中身を見直して発注ありきの見積もりだけでなく、安くする方法を提案してもらう提案型の見積もりと合わせて比較してみると、結構修繕費用も削減できるかも。

選挙事務所の備品・事務機器から省エネ・大規模改修まで

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大家さんも省エネ 固定費・管理費を削減（３）

賃貸住宅物件の管理で、結構頻繁に行っている照明の交換。

廊下や階段の蛍光灯照明は、毎月のようにどこか球切れして交換作業をしているのでは、と思うほどですが、LED照明に交換してしまえば、長寿命で５～１０年は切れることなく交換不要ですから、蛍光灯の様に在庫を持つ必要もありません。

電源工事が不要のタイプであれば、蛍光灯に比べて約４０％の省エネ効果があり、管球交換だけなので作業工賃もほとんどかからず即日設置できます。

配線工事を伴う場合でも、管球のみの交換であれば器具自体はそのまま流用すれば設置費用は大幅に安くすることも可能ですし、工事費用も安く済みます。

もっとも、LEDは蛍光灯に比べるとまだ高いイメージがあるので二の足を踏む方も多いのですが、管球と交換費用を含めてレンタルやリースを利用することも可能です。

共有部の電気料金が安くなる事を考えると、負担をあまり感じないのでは。

むしろ、共益部の電気料金が安くなる分、家賃を上げて共益費を下げる交渉を不動産管理会社と交渉するなどして、大家さんの収入を増やせるかも知れません。

これは物件の世帯数や規模にもよりますが、賃貸物件を数多く所有している大家さんならスケールメリットを生かせます。

また、ここ数年で水銀規制やPCBの廃棄処理の問題が出てきますから、まだ蛍光灯を使用しているなら早めの交換をお薦めします。

賃貸物件の空室がなかなか埋まらない、とお悩みの大家さんに、家賃を１か月分サービスして入居を促すという手法を取っている不動産賃貸仲介業者もありますが、無料にした家賃は大家さんの収入が減るだけなのであまりお薦めはできません。

なるべく早く入居者に入ってもらうなら、家賃は下げずに入居してもらえる物件になる方が理想ですし、入居者に長く住んでもらう方が圧倒的に良いのですから。

もっとも、年々家賃が高騰しているような地域があれば、１年２年でどんどん入居者が入れ替わったほうが良いようにも思えますが、１・２年で退去時に清掃・修繕などの費用をかけていると、新たな入居者が決まって家賃からその費用を回収したと思ったら、またすぐに引っ越されてしまい清掃・修繕費用が掛かる、という悪循環ですからね・・・

そこで、最近注目されているのが“おしゃれリフォーム”です。

デザイナーズマンションのような内装に仕上げる事で、入居希望者から注目され、しかも家賃を安くする必要がないのです。

今はインターネットで物件情報を全国どこにいても見られますし、大学や転勤などで引っ越しするような方は、事前に現地内覧などせず間取りと画像で物件を決めます。

注目されるような物件なら、入居者も早く決まりますから、長期間空室が埋まらず悩んでいる大家さんがいたら、そんな空室改善のお手伝いはお任せください。

しかも気に入った物件で長く住んでもらえる入居者が増えてくれば、大家さんにとって収入が安定するので非常に喜ばれます。

最近では、UR（旧住宅公団）でも、内装に関してはかなり融通が利くようになっていて、提携企業のプロデュースにより内装や設備をおしゃれに改修したり、改修工事を自分自身で行うDIY改修を認めていたりする団地もあります。

アパートや団地も空室率改善にはいろいろ手を尽くしていますから、大家さんも不動産業者任せにせず攻める大家さんになってみては？

大家さんの味方・賃貸物件のおしゃれリフォームも・・・

全国対応２４時間３６５日Ｅメールで無料相談受付中

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吉田　謙二

スマートビーンズ株式会社

千葉市若葉区若松町468-2

Email:539ouen@gmail.com

https://539ouen.wixsite.com/sho-ene

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