やっぱりね。消費者目線直視が出口発見の処方箋
前々回だったか？
新築一戸建ての話題がありました。
当地は、しばし（といっても数年）パワービルダーさんの
低価格路線に席巻されていた話です。
当地では調整区域の開発がさかんで、
インフラの弱い？調整区域ですから
それなりの価格構成で新築住宅が販売されています。
パワービルダーとセグメントされるだけの実力はあります。
例えば、その棟数・現場の大きさたるや・・・・
したがって、土地の仕入れ価格で地元ビルダーを圧倒（高買いしているという意味です）
しても、建築単価は圧倒的に安いから分譲価格も安い。
購入者層のお財布の中身にぴったりと照準を合わせてきます。
（地元の購入者層は、アパートなどの賃貸に住んでいる、地元の方です）
全てがシステマティック！
年間１０棟程度の地元ビルダーさんが、
同じ３０坪の住宅を建築しても、１棟あたりの建築費が総額で４００万円ほども差がでます。
これではかなわない。
同じものを作っているようならなおさらです。
そこで知恵を搾り出して対抗している地元ビルダーさんが
おられることもそのときにお話しました。
まあ、結論から言うと、
それだけ大量にパワービルダーさんが供給し、
建築して完成物件を見せて販売活動をしても、
まだ、それを上回る数の購入希望者がいるということです。
その一部が、前々段の匿名会社さんの物件を
購入しているのですね。
この会社は知恵を出しています。
差別化しているんですね。
さて、その余の皆さんはどうしているのでしょうか？
探し続けているんですね。
自分たちの夢のマイホームを！
既製品として提供された画一的で特徴のない、
最大公約数的な商品に満足していないようです。
隣と同じお家じゃイヤなんですね。
安いにこしたことはないが、やはりこだわりがあるようです。
例えば、
１階に和室はいらないのに、判を押したように和室がある。
和室は欲しいが、4..5帖や６帖ではなく８帖ほしい。
（意外にも）対面キッチンは雰囲気はいいが実際使いづらい。
まだ子供が一人で小さいのに、２階に３部屋はいらない。
どこにいってもダサイ！フローリングだ。
なんか息苦しいとおもったら、壁と天井のクロスが同じ、しかもクドイ柄
隣が誰かわからないのに、家と家とがくっつきすぎ
１０棟見たけど、間取りが少し違うだけでみ～んな同じ、だいたい趣味じゃないし・・
etc・・・etc
そこで実験してみました。
結果は、当たり！
内容は、仲間内と関係者のみにお話します。
実験では、データ数がものをいいますから、
継続が必要ですけどね。
この手のいなごの害では、
殺虫剤は効果がありません。
やはり、いなごに耐性のある作物を研究･栽培しないと。
業界のヒエラルキーからすれば、
建築業界の方が一番の被害者でしょうね。
パワーに蹂躙されるということはこういうことですね。
不動産やさんも例外じゃないけど・・
おいしい食堂には行列ができるもんだし・・
私としては、いなごの害に負けているより
おなごの害に辟易したいものです（笑）
やはり、こつこつと釣りはやめないことです。
では。
出口が見えないことと潮目がかわること
アメブロでIDとパスワードを再入力する必要があるほど、
ご無沙汰しちゃいました。
ブログは忙しかったり、停滞したりしていると、
更新をしなくなる傾向がありますね。
ブログをどう使っているか？という「出口」を見失うと
そうなります。
stray sheep状態です（笑）
「出口」で思い出しましたが、
先日の仲間内の会合で、同業他社（モデルは若干違いますが）
がどんどん物件を仕入れているという話を聞きました。
確かに、当地白井の仲間業者さんでも、
７～８月にかけて秋の商戦用として、
仕入れをしていましたね。
この秋に大きな「出口」があると想定しているんですね。
当社のスタンスでは、
同業の皆様の物件の「出口を探る」仲介を主としていますので、
このトレンドは逃しました。
われわれの言葉でいう業販です。
「意味は、同業他社に商品としての不動産を卸す。
個人のお客様（売主）の不動産を見合う価格で、
専門家である不動産会社に仲介して売ることです」
この夏をそれで糊口を凌いだわけです。
しりとりゲームではありませんが、
「糊口を凌ぐ」で思うことは、
３．１１以降の当地（不動産業界全体かな？）の傾向。
総じて「不要不急」セクターの不動産への需要は停滞しています。
同じ不動産でも、為替や株の乱高下や、年金制度があやふやな分だけ、
不動産でも投資向け材料は堅調なようです。
さて、いつこの「潮目」が変わるのか？
多くの同業の皆さんは、「この秋には」と読んだようです。
正しいかどうかは別問題です。皆が右へ行くから右なんでしょう。
左へ行く人もいるかもしれません。来年の春以降という観測もあります。
春と秋は、常態でも不動産販売にとっては、繁忙期となります。
さらに、つぎのしりとり。
「潮目」で言いたいことは、
釣りの経験から得た心の持ちよう。
東京の仲間からも「どうしようと考えていますか」と質問を受けました。
潮目とは、潮の境。
辞書的には、
１．早さの違う潮の流れがぶつかり合う場所で、好漁場となることが多い。
２．物事が流れゆく物事が向かう方向。また、情勢が変化するその境目。
なんて、書いてあります。
仕事的には２の意味ですね。
しかし、釣りをしていて思い出す光景があります。
天気晴朗、凪いだ海上なのに、
「魚が釣れない・・・」
「魚はいるはずなのに、昨日釣れたポイントなのに、釣れない・・」
魚が就餌行動をしないので、魚探にも変化が出ません。
こういう時、船頭さんの心中はおだやかではありません。
釣らせないと、お客様が来なくなるからです。
そこで、思案。
「潮目の変わるのを待つか？それとも、潮目が変わった場所を探索するか」
時間との関係、船頭さん仲間との信頼関係で情報も得られたり、ダメだったり・・。
そんな時に突然歓声があがります。
だれかが釣ったのです。
だいたい、常連でいつも竿頭（一番たくさん魚を釣る人のことです）の方。
こういう救世主（船頭さんや期待を抱くアングラーにとっての）の特徴は、
「釣れないときでも、不断に釣りを続けている」ことです。
さらに達人は、「仕掛けを細くしたり、餌の付け方を変えたり、誘ったり」
たゆまぬ努力と想像力で待望の１匹を釣り上げます。
そして、それが「潮目」になることが多いようですね。
たまさか「潮目」だったりするのかもしれません。
いち早く「潮目」をキャッチしたのは事実です。
他の潮目を探すのもひとつ。
他の魚を釣る決断をするのもひとつ。
不断に続けて、潮目をキャッチするのもひとつ。
これが私の考えです。
あと、一つ。 釣りはやめない！
そして、本物の釣り師は静かなもんです。
たとえ、思考と感情が心中で渦巻いていても・・・
釣れない時は、過程を大切にしないと結果は出ません。
仕事では、結果が全てです。
しかし、過程がないと結果も出ないのも事実じゃないだろうか？
『ミスターグッドバーを探して』の女教師テレサになるか、
『白雪姫』になるか、としたら『白雪姫』ですね。
イメージ合わないですか？
なんか、飛躍しすぎで、意味不明ですね。
防災の日
９月になりました。
９月１日は「防災の日」
「防災の日」は、１９２３年（大正12年）9月１日の
関東大震災にちなんだものでしたね。
毎年8月～9月1日付近は、
台風が多いとされる二百十日。
現実に台風１２号が日本列島をうかがっています。
今日から土曜日にかけて台風の影響を受けそうです。
当社でもサイン類は昨日のうちに片付けました。
土曜日がピークになりそうな予報もあり営業的には打撃です。
８月も終盤になった（暑さも一段落）頃から、
物件をご覧いただけるお客様も増えて、
秋の実りの予感をいただいておりましたが・・。
日本は、災害列島。
半世紀を生きてきた私も３．１１には
驚きました。
人生初の揺れでした。
地震・台風と日本が災害列島であることは、
みんなの共通認識として今一番強いと思います。
震災はいまだにingですし、
過去形になるまえに、
新しい災害が発生するかもしれません。
東日本大震災は、東北を中心とする
地方の災害でしたが、（浦安を除いて）
今後予想される災害としての
東京を中心とした関東の震災は、
間違いなく都市型震災です。
液状化、強固な建物？の崩壊。
道路や橋梁の損害。
建物からの崩落物。
交通網のマヒ。
渋滞する道路上の車両。
帰宅難民。
電気は都市の主食です。
電気が止まるとなにごとも動きません。
以前もご提案しましたが、
災害列島の日本。
都市部特に東京で生活するのは危険です。
家族を守る生活の基盤は、都市外延部が理想です。
安心・安全は生活の場として
千葉ニュータウン地域をご検討ください。
イナゴの大群。ヨトウガの大群警報はそろそろ解除か？でも、その後は？
ここ3年ほど、
白井地区の新築一戸建ては、
パワービルダーの猛威にされされていました。
その猛威の内容とは？
当地としては狭小な土地（４５坪～４６坪が多い）の建売（コンパクトな４LDK＋車２台）
分譲を十数戸単位の現場で分譲販売し、
完成すると１００万円単位で当初設定価格から１０～１５％程度の値引きを
して販売するという現象です。
（具体的には、プラン時２，３８０万円が最後は１，９８０万円というカンジです、
別バージョンとしては、当初価格１，９８０万円が最終価格１，５８０万円。果たして
その実体は、こんな田舎で建てちゃいけない一戸建てですが・・）
白井としては狭小（標準というか普通は、は50坪uｐ～）な土地の建売ですから、
地元の建売会社さんの商品と価格だけを比較すれば、大違い。
しかし結果は、当初の設定価格さえ地元ビルダーより、
３割は安いということになります。
（具体的には、地場業者さんですと、土地５０～６０坪で2000万円後半から
3,000万円前半の分譲価格がパワービルダーでは、2,380万円～2,500万円程度というカンジ。
土地や建物、特に建物は１００㎡ないケースが多く全体にコンパクト）
内容（土地の広さ・建物の大きさ）の差こそあれ、
当初価格が初めから３割安く、完成するやいなや、さらに３割程度までは価格が下がる、
こんなモデルですから、
年間十数棟のペースで堅実に
営業を続けてきた地元のビルダー（建売を営む不動産会社）は
たまったものではありません。
まるでイナゴや夜盗虫の相変異体に
食い荒らされた水田や草原という様相です。
さて、そんな猛威も沈静化の兆しが見えます。
最大の原因は、土地が仕入れられないこと（梨畑や未利用地の
相続案件が払底？したこと）さらに、ダンピングを重ねたことで、
相場が崩壊したこと（自ら価格の正当性を否定しちゃっていますから、
これ以上やっても利益でないはず）、さらにさらに、この経済状態です。
このように安価に分譲されたコンパクトな一戸建ては、
ある意味住宅を求める方々には朗報でした。
でも、これらの住宅が中古として売り出されると、
その価格は、完成後３年程度でもその７０％程度です。
もっと古くなれば、当地としてはダメな土地の古家です。
最大の問題は、パワービルダーたちに席捲されていた
途上そして今現在も、地元のビルダーさんたちは、
仕入れた土地の出口探しで建築を続行していることです。
土地だけで売れるほど住宅需要は逼迫していません。
土地の売出し現場は完成済みの数倍の数があります。
しかし、パワービルダーの価格の衝撃に、
とにかく建てて売りたいが、出口戦略があやふや、
決め手がありませんから、とりあえず建てちゃえ！ってカンジです。
借金して借金を消す算段？
元の相場に戻らないと、利益は生じません。
しかし、一度崩壊した相場はそうそう戻りません。
経済がイケイケになれば別ですが・・。
でも、仕入れた土地を放置しても借り入れの利息だけは
発生しています。
さあ、どうするか？！
そのような状況の中で、
覇気のあるビルダーさんもおられます。
社名は伏せますが、
旧態依然とした仕様の一戸建てからの脱却を図っている会社です。
パワービルダーも地元のビルダーも
建物の外観や内装は似たり寄ったり。
たまに素材（総ヒノキ）にこだわる向きもありますが、
ヒノキ自体がお安くなっていますから、
手垢のついた高級イメージも功を奏していません。
建売住宅は、完成してからでないとイメージも沸かず、
売りづらいですから、内装材などにヒノキの趣（臭いや質感など）
があればまた違うと思いますが、実際の内装は
まずまず似たり寄ったりです。
そうなれば価格勝負ですよね？
だったら意味ない？
やはり知恵がないと言われても仕方ない。
先の覇気のある地元ビルダーさん。
外装のテイストと内装（についてはどっぷり）に
都会のテイストを入れています。
分かりやすく言いますと、リノベーション感覚。
(もっとわかりやすく言いますと、完成した一戸建ての
内装だけをリノベーションです！）
新築ですが、内装のテイストが都会的（リノベーション）です。
今の新築の購入層は若い世代です。
田舎と言ってのは自虐的な冗談。白井をバカにすんなよ！です。
やはり、購買層に見合った変化が必要だと思います。
地元ビルダーさんも、ある意味相変異体すべき時期なんだと思います。
お盆の状況
結果を言いますと、
お盆はお盆。
でした。
お問い合わせや来店は、
５月の連休とは違いました。
営業的には何もない、日々でした。
本日、不動産業界のお盆明けは、
朝から物件確認や何やかや、
忙しい一日です。
明日以降雨模様になり、
猛暑も一服とのうれしい天気予
報ですが、
雨はあまり歓迎できません。
降ったり止んだり涼しい週末だと
嬉しいのですが・・
お盆最終日。南房総御宿の高台。御宿台の永住型住宅。入居者募集！
今年のお盆は、まさに鎮魂のお盆。
花火や灯篭流し、
さまざまなお盆の行事が意味のあるお盆です。
TVを見ても、
震災や戦争の番組が多いですね。
テーマは、鎮魂と復興のようです。
TV局が企画しているのですが、
共通のコンセンサスがあるのですね。
さて、本題です。
これからご紹介する物件！
今が旬。
ぜひご覧ください。
ご購入ください！
私も御宿にご案内に行きますよ～！
物件についてご説明します。
高台のここ御宿台には爽やかな夏の海風が
今も、吹き抜けています。
今回ご紹介は、
外房御宿の高台にあるRC造の一戸建です。
屋上からの海は圧巻！
年間を通じて過ごしやすい房総御宿の高台！
御宿台の永住者募集！
当社の動画のアクセスNO1！
動画再生回数は、ついに１，０００回を超えました。
3.11では、高台であるこの御宿台に一時避難された方もおられるそうです。
この物件の屋上からは、御宿湾が一望。
盛夏も風がぬける高台です。
この時期でも、鶯の声も聞くことができます。
では、「西武グリーンタウン」内にある既存一戸建てをご紹介します。
室内のハウスクリーニング施工済み。
見違えるようにキレイになった室内をぜひご覧ください！
本物件がある、西武グリーンタウン。
全１，５００区画にすでに９２０棟の建物が建築されています。
さらに、５００世帯が永住！
ご紹介の物件も永住目的で建築されたものです。
建物は鉄筋コンクリート２階建ての頑丈な建物です。
木造住宅が多い中、堅牢な構造の本物件は出色です！
平成６年９月完成。
土地１２７．０５坪 建物は、５LDK+Sで、延べ床面積は、１７８．９６㎡もあります。
年間を通じて温暖な御宿。
御宿台は、インフラの整った物件として大人気です。
なんと言っても、ＲＣ造！
堅牢で、室内の内装等自由に変更できます。
【物件概要】
場所：千葉県夷隅郡御宿町御宿台 交通：JR外房線「御宿駅」下車徒歩30分
土地面積：420㎡（127.05坪） 建物：178.39（53.96坪）
構造：RCコンクリート造２階建 完成：平成６年９月 6LDK+S
地目：宅地 都市計画区域（非線引区域）
第1種低層住居専用地域 御宿台地区地区計画 建ぺい率 40% 容積率 80%
特別管理預託金 1区画あたり300,000円（預り金） 管理費 年額約68,400円
共用施設利用保証金 300,000円（但し、保証金は建築時に返還）
取引態様:仲介
価格２,６８０万円
ハウスクリーニング後の室内と建物の外構を撮影しました。
ご覧ください。
コチラは販売用の図面です。
地図です。
新物件のご紹介です。なぜか？遠方！
新物件のご紹介です。
この３物件何故か？
地元ではありません。
でも、み～んな専任物件です。
では、
第一番
横浜市瀬谷区橋戸の土地。
古家があります。十分に住める家ですが、
更地渡しです。
（詳しくは図面をクリック）
上の写真の手前の駐車場は隣地のものです。
第二番
船橋市田喜野井の中古戸建て
珍しい２世帯。
それも４LDK＋１DKで玄関が別です。
ホールで区切られていますので、ご家族でも
１DKを賃貸にするのも可能です。
（詳しくは図面をクリック）
第三番
新宿区余丁町の１DK。
平成１６年の完成物件です。
やはり、便利ですね。都心は。
個人的には都心は苦手ですが・・・。
（詳しくは図面をクリック）
