久し振りに事務所を移転します

皆さん、お久しぶりです。

余りにも久しぶりなのでブログの書き方まで忘れていました。

ところで今日は会社に来ていろいろ雑用をしているのですが、月日が経つのは本当に早いものですね。今の事務所に引っ越してきて13年が経ちました。

今まではだいたい５～6年で引っ越していたのですが、今回はだらだらと居座ることに。それも飽きてきたので来年の１月にまた引っ越す予定です。

新しい事務所は中央線の市ヶ谷と四ツ谷の間にあります。事務所の前には防衛省や自衛隊の駐屯地があり壮観です。見学ツアーもあるようで見学時間が２時間20分もかかるとのこと。極東国際軍事裁判（東京裁判）の法廷となった大講堂なども見られるようで引っ越してきた時に見学するつもり。

ところで最近読んだ本の中に「捨てる経営」というのがあります。捨てるというと断捨離を思い浮かべるのですが、この著者によるとファイルや書籍などの目に見えるものだけでなく、ありとあらゆるものを捨ててしまう必要があるとのことです。

パソコンに入っているワードデータやメールデータはゆうに及ばず、社員やお客様、安定した収入までとにかく捨ててしまうべきだそうです。この本のサブタイトルは「８割を捨てて２割に集中する」、です。

どこまでできるか分かりませんが、引っ越しまでにはかなりのファイルを捨てる予定ですし、社員の机やイス、テーブル、パーティション、キャビネなども基本的に全ていったん捨てます。事務所が広いとどうしても余計なものを残したりするので新しい事務所は今より狭くし、身軽になって再スタートです。

ご存じかどうか知りませんが、再来年の１月よりネットで購入したものやメールで取引したものなどはデータしか税務上、認められなくなります。このような電子取引は全て電子データでないとダメになるのです。いずれ全ての書類が電子データに置き換わる可能性があります。私の子供が入社した監査法人では若干の書籍を除いて書類は一切ないとのことです。全てパソコンに入っているのです。

いずれにしても来年からは新しい事務所に移ります。楽しみです。

兄弟とも会計士に合格しました

皆様、大変ご無沙汰しております。

ほぼ１年ぶりですが、お元気だったでしょうか？　毎日毎日、マスクで息苦しいですが、最近はだいぶ収まってきたので嬉しい限りです。

ところで今日、会計士試験の合格発表日だったのですが、なんと兄弟とも同時合格です。次男は模試の成績から多分大丈夫とは思っていたのですが、お調子者の三男も合格しました。これから専門学校の合格祝賀会に行くようです。

これで２年前に合格した長男と併せて子供３人とも合格。私を入れると４人が会計士ですが、こんな家族はさすがにいないのではないでしょうか？

いずれにしても漸く子育てが終了です。これからは今まであまりできなかった老後資金の獲得と、田舎の山や田圃に出没するイノシシ退治のための狩猟免許獲得が当面の課題です。最近のイノシシは賢く、簡単にはワナにかかってくれないそうです。イノシシには負けてられません。それではまた。

我が家の近況を書いておきます

毎日、様々な経験をしているのですが、なかなかブログを書く気になりませんでした。これではダメだと思い、今日は我が家の近況を書いておこうと思います。まずは子供たちについて・・・。

長女(27歳)・・・ある人材紹介会社に新入社員として入社してから既に４年と半年が経過。母親に似たのか営業が好きなようで毎日元気に出社しています。

大学時代に始めたチアリーディングは今も続けており、体は筋肉隆々。先週から始めたゴルフの打ちっぱなしが面白かったようで、三男とチョクチョク通うとのこと。

長男(26歳)・・・念願の会計士試験に合格し、今年の４月から、ある監査法人に勤め始める。監査なんてやったことがないにもかかわらずコロナの関係で最初から在宅勤務を余儀なくされ、先輩から仕事を教えてもらえず苦労の連続だったようです。

それでも給料をもらえるようになったので、嬉しそうに洋服やら靴をガンガン購入しています。財布なんか10万円近くもしたようでいい気なもんです。

次男(24歳)・・・なんと彼は今、自転車で日本一周の旅の途中。北海道から始まり(そこまではフェリー)、昨日は香川県の丸亀に行ったようです。本当は世界一周をしたかったようですが、コロナの関係で中止に!

本来であれば今年は会計士の試験に合格して来年から社会人になる予定だったのが、なぜこんなことになったのか？　その答えは受験料を振り込むのを忘れたから。さすがの私も呆れたが、こういった場合でも全く怒らないのが我が家の流儀。スモールミステイク!

あと、1～２週間で帰ってくるが、それから来年の８月にある論文式試験に向けて勉強を始めるとのこと、大丈夫かなあ？　試験が終わったらアルバイトをして今度は念願の世界一周をしたいそうな。好きにしーまい。

三男(23歳)・・・現在、大学４年生。その彼、なんと留年が決定!　試験が大変だ、大変だと言い訳をしていたが本当に留年するとはねえ。会計士の試験勉強をしながら単位を取るのはそれなりに大変ですが、それにしても留年とは。もちろん全く怒りませんでした。ただ一言、「え!」。

そんなこんなで鹿谷家の子育ては全く順調ではありません。

来年こそはコロナが終わり、オリンピックが開催され、次男と三男が試験に合格することを夢見て頑張るしかありません。それにしても人生は結果が予想できないからこそ面白いし頑張れるのだと思います。

長男がようやく会計士の試験に合格しました

皆様、お久しぶりです。

タイトルにあるように長男がようやく公認会計士の試験に合格したので、そのご報告をしたいと思います。

発表は先週の金曜日の午前１０時だったのですが、11時過ぎても子供から何の連絡もないのです。

事前の模擬テストでは全国で一桁代という抜群の成績だったし、本番の試験後も「合格の可能性はどうなの？　９９％ぐらい？」と私が聞くと、「その１００倍はある」と自信満々だったので不思議で仕方がありませんでした。

そこでこちらから電話したところ、スマホの電源が切れており連絡が取れないのです。今年もダメだったかと会社で家内と落ち込んでいると、１１時３０分過ぎに長男から「合格してたよ」と家内のスマホに連絡があったというわけです。

どうも、その時間までグーグー寝ていたとのこと。大学受験の時もそうだったのですが、どうも我が家の男どもは親の心配をよそにグータラで困ります。

いずれにしてもこうして一人は片付いたのですが、一緒に受けた次男は残念ながら不合格。

傍から見ると一生懸命勉強している様子でしたが、大学時代はほとんどアメフトに時間とエネルギーを費やしていたのでやはり無理だったのでしょう。会計士試験はそんなに甘くないというわけです。

そんなこんなで最近になって何となくヤル気になってきた大学３年の三男と次男の２人が来年こそは合格してくれることを祈って私も頑張るしかありません。それでは。

一週間ほど田舎に帰省していました

皆様、大変ご無沙汰しております。

実はホームページの作り直しに多くの時間とエネルギーを費やしておりました。

改正前のホームページはほとんど家内が自作していたのですが、今回は原稿を全て私が作成し、家内が仕上げたのです。

またスマホ対応にすべく、ブートストラップという新しいソフトを使って作成したので大変時間を要しました。

それでも解説書やネットで調べながら全て彼女一人で作ったのですから大したものです。女の執念でしょうか。

一応、土台ができたので、これからは少しずつ内容を充実させていきたいと考えております。

ところでタイトルにも書きましたが、８月４日から一週間ほど出身地である香川県に帰省しておりました。主な目的は両親亡き後の遺産整理と、鬱蒼と生えている雑草の草刈りや木々の剪定などです。

実はここ２～３年程、葬式や法事で帰省した折、こうした作業をかなりやっておりました。父親が生存中は怪我をするのを恐れてやらせてもらえなかったのですが、父亡き後はガンガンやっております。

最新の草刈機やチェーンソーも取り揃え、年に数回はやっています。意外と面白いですよ。やはり私は机でやる事務作業より、こうした肉体労働の方が合っているような気がします。終わった後のビールがなんと美味いことか!

ところで帰省した折、家内から海で泳ぎたいというリクエストがあったので私の出身高校の近くにある津田海水浴場に行きました。下の写真は海につかっている私です。以前より水が奇麗で海底までよく見えます。

久し振りのブログで画像の処理が大変でしたが、これからは時間が取れそうなのでできるだけ頻繁にアップしようと思います。

まだまだ暑い日が続きますが、お互い頑張りましょう!

親子間での土地の貸借で通常の地代を授受したらアウトですよ!

皆さん、こんにちわ!

今日は個人間での土地の貸し借りにおける税務上の取り扱いについて解説しておきます。後から説明しますが、最近読んだ本でトンデモナイ解説をしている箇所があったので注意を喚起するというのが主な目的です。

例えば父親の土地に子供がマイホームやアパートを建てることはよくあります。こうした場合に皆様だったら地代をどうされますか？　

A氏・・・「父親の土地を借りるのに地代を授受するのは水臭い。当然ながらタダだ。契約書も交わさない。」

B氏・・・「一応、土地の固定資産税程度の地代は払う。 」 

一般の人からすると、土地をタダで親から借りると税務上、マズイのではないかと思うかも知れませんが、タダというのは税務上全く問題ありません。また土地の固定資産税程度の地代でも問題ありません。いずれも使用貸借ということになり法律上も税務上も特に問題ないのです。

ところが通常の地代を授受すると非常にマズイのです。「通常の地代」とは土地の固定資産税の３～４倍程度の地代のことです。ケースによっては６倍というのもありますが、いずれにしても通常の地代を授受しますと税務上マズイことになるのです。その理由は貸主である父親が借主である子供に借地権相当額を贈与したものとして贈与税が課税される仕組みになっているからです。

ところが最近読んだ資産税に関する本には、「個人間で土地を貸し借りする場合の地代は通常の地代にしないと借地権が相手側に移らないのでソンだ」と書いているのです。上述したように、そんなことをしたら借地権相当額が借主側に移ったものとして子供に多額の贈与税がかかってしまいます。

私は年間で数百冊の本を読みますし、私自身、何冊も本を出版しており、本を書くことの大変さを身をもって理解しているつもりなので、人の書いた本の悪口はできるだけ書かないようにしてきました。しかしながら、この本だけは許せないと思ったのです。

その理由は著者自身にあります。この本は２名の共著なのですが、そのうちの一人は一流大学とされている国立大学の出身者で地方の国税局に１０年以上勤務されていた税理士の方です。そして、もう一人は、これも一流大学を卒業後、あるコンサルティング会社でコンサルティングを経験した後、不動産コンサルティング会社を経営されている方です。

そんなプロの方が、どうしてこういった間違いを犯すのでしょうか？　この間違いの箇所を発見した時、この本の著者は確か国税局に勤務していたハズだと思い、再度、本の著者紹介の欄を確認しました。そうしたら在職期間の１２年間に「約２００件の税務調査(所得税、法人税、相続税)に携わることにより、総合的な税務の見方を体得」と書かれているのです(★)。こんなことがあるのでしょうか。国税３法を全て体得した方が、土地の賃貸に係る税務の基本を理解していないとは・・・。

★私は国税局に勤務していた方を何人も知っておりますが、ほとんどの方は一生を通して一つの税目しか担当しないとのことです。例えば、所得税出身とか法人税出身、あるいは資産税出身といった感じです。ただし、中には幹部候補生ということで広く経験させるということもあるようなので一概に否定するわけではありませんが・・・。

ところで、この本は読者対象として大家と税理士向けに書かれているとのことです。そして不動産経営において旧態依然としたやり方、考え方では最近急速に力を付けてきたサラリーマン投資家に取って代わられ市場から退場を命じられること、また世間一般に流布している相続対策のやり方には間違いがいっぱいあるので、この本に書いてあることをシッカリとマスターするように、とのことでした。

本を書くスタンスは立派なのですが、読み進めていくと、不動産投資に関する考え方も全くついていけませんでした。ご自身では数多くの実例を経験しているとのことでしたが、私が読んだ限り、不動産投資の基本が全く理解されておりません。こんな本を読んで不動産投資をしたら、それこそ失敗します。

そういえば１０年以上前に、ある不動産会社を経営している女社長が書いた不動産関係の本を読んだ時、あまりにもヒドイ内容だったので、その場でゴミ箱に捨てたことがあります。そう言いながら、私の本も捨てられていたりして・・・。

相続税対策のためには借入金の返済はできるだけ延ばすこと

多くの方は借金が多いと利息がかさむことや借金があること自体に精神的負担感があること、また借金が減ることに快楽を覚えるため(?)、資金的余裕があればできるだけ返済に充てようとします。

もちろん相続税がかからない一般家庭のマイホームや車のローン、教育資金、あるいはサラ金で借りたローンなら別です。利息がもったいないですから余裕資金があるのであれば、できるだけ返済に回すべきです。

ところが不動産オーナーで多額の相続税がかかる場合には話が変わります。アパートやマンションを建設したり購入するための資金ならできるだけ返済を延ばすべきなのです。その理由は資金に余裕がないと様々な対策を実行できないからです。

例えば相続税対策の定番である連年贈与について考えてみましょう。連年贈与の場合、通常は金融資産を贈与します。不動産でもできないことはありませんが、少しずつ贈与すると手間もコストもかかりますし、多くの不動産を一度に贈与すると今度は贈与税の負担が大きくなるからです。

このようなことから通常は金融資産を贈与するわけですが、そもそも贈与する資金がないと実行できません。また生命保険に加入して相続税の納税資金や遺産分割の資金として準備しようにも掛金を支払う資金がないとどうしようもありません。

そこで銀行にリスケ(リスケジュール)を頼むのです。一般企業の事業資金をリスケするというと金融機関としてもそれなりのリスクを感じると思いますが、マンションの建設資金の場合には状況が全く異なります。

その理由は通常の場合、借入金の返済期間より建物の耐用年数が長いからです。例えば当初の借入期間を３５年とした場合、税務上の耐用年数は４７年なので返済が終了した時点でも残存耐用年数が１２年もあります。また、この４７年というのはあくまで税務上の耐用年数であり、ここ２０年から３０年以内に建てられた建物の経済的耐用年数(実際の耐用年数)はそれより長いのが普通です(専門的な理由は省略)。

一般的に借入金の返済中はそれほど資金的余裕はありませんが、返済終了と同時に資金繰りは格段に良くなります。借入金の返済がなければ、後は固定資産税とか修繕費、管理費等の経費しかかからないからです。したがって返済期間を延ばしたからといってデフォルト(債務不履行)になる可能性は少ないのです。

例えば、残高が１億円の借入金があったとしましょう。残存期間１０年、金利 2.0％です。これを別の銀行に借り換えるとどうなるでしょうか？　返済期間は１０年延長して２０年、金利は 1.0％とします。どうなると思われますか？　次の計算結果をご覧ください。

借り換えによる返済額シミュレーション

１～１０年・・・年間返済額

　　　　　　　　　　　現状　　　　　　　11,037,312円

　　　　　　　　　　　借り換え後　　 　5,516,580円

　　　　　　　　　　　　　差引　　　△  5,520,732円 (借り換え後の数値から現状の数値を差し引く・・・以下、同じ)

１１～２０年・・・年間返済額

　　　　　　　　　　　現状　　　　　　            　0円

　　　　　　　　　　　借り換え後　　　 5,516,580円

　　　　　　　　　　　　　差引　　　　 　5,516,580円

１～２０年・・・20年間合計

　　　　　　　　　　　現状　　　　　　110,373,120円

　　　　　　　　　　　借り換え後　　110,331,600円

　　　　　　　　　　　　　差引　　　△      41,520円

借り換えることによって毎年の返済額が 5,520,732円減額されています。もちろん１１年～２０年については現状は返済が終了しますので返済額はゼロとなり、借り換え後は同額の5,516,580円を毎年払い続けなければなりません。

それでは２０年間の合計ではどうでしょうか？　現状のほうが41,520円多く払うことになります。これはたまたまこうなったのですが、返済を延ばしたからといって必ずしも合計返済額が増加するわけではありません。

ところで借り換えることによって毎年５５２万円ほどの資金的余裕ができました。もし、このお金で４人のお子様やお孫様に毎年１２０万円ずつ贈与したらどうなるでしょうか？　一人当たり贈与税は１万円だけです(１２０万円から基礎控除の１１０万円を控除した１０万円の税率は１０％)。したがって１０年合計では１万円×4人×１０年で４０万円となります。なお、贈与後の残存金融資産は(５５２万円－４８０万円)×１０年で７２０万円です。

一方、借り換えをしなかった場合、贈与する資金的余裕はありませんから贈与はできないものとします。このような状況下、もし１０年後に相続が発生したらどうなるでしょうか？　次の計算結果をご覧ください。

１０年後に相続が発生した場合の借入金残高

　※１０年後の借入金残高

　　　　　現状のまま相続が発生した場合・・・・・・ 　　　　　  0円

　　　　　借り換え後に相続が発生した場合・・・・ 52,486,962円 (エクセルで正確に計算しました)

もし、この方の相続税の適用税率が４０％だとしたら、相続税は次のように１８１１万円ほど安くなります。

借り換え後に相続が発生した場合の相続税の節税額

　金融資産・・・・・・7,200,000円

　借入金・・・・・△52,486,962円

　　差額　　 　　△45,286,962円×４０％＝△18,114,784円

※借り換え後は、まだ借入金が52,486,962円残っていますので債務控除として他の相続財産から控除できますが、贈与後の財産が７２０万円残っていますので相続財産として加算します。

いかがですか？　少し計算が複雑になったので分かりづらかったかも知れませんが、いずれにしても資金がないと相続対策自体ができないので、こうして資金をわざわざ作るのです。

Q＆A

　Ｑ・・・返済を延ばすと１０年後に借入金が５２４８万円も残り、それを返済していく必要があるので逆にソンするのでは？

　Ａ・・・贈与した人に７２０万円、貰った人に４８００万円、合計５５２０万円残っているのでソンしているわけではありません。差額２７２万円(５５２０万円－５２４８万円)と相続税の節税額１８１１万円の合計２０８３万円、トクします。

なお、この事例では分かりやすいように借入金を１億円としましたが、不動産が多い方の場合には通常はもっと多くの借入金があるはずですから、それに比例して節税効果も大きくなります。例えば借入金が３億円なら６２４９万円、５億円なら１億４１５万円のトクになります(相続税や贈与税の税率が同じ場合)。

それでは金融資産をたくさん持っている方は返済を延ばす必要はないのでしょうか？　私なら返済を延ばした資金で贈与すると共に、金融資産を不動産に変えるなどしてウンと財産の圧縮を図ります(あくまでも相続税の評価上、圧縮するということであって実質の財産が減るということではありません)。

不動産を増やしながら相続税を限りなくゼロに近づけるのです。ただし、そのためには実行する前に何度もシミュレーションする必要があることは当然です。

今回のテーマは私の一番の得意分野であり、かつ日常的にご提案しているので若干説明が長くなってしまいましたが、これからもこうした事例について数多くご紹介したいとし思います。        　　　　　

個人の不動産オーナーが税務調査の対象として選ばれやすいケース

皆様方はどのような場合に税務調査の対象に選ばれやすいのか、ご存じですか？　税務調査ほどイヤなものはありません。納税者はもちろんのこと、我々税理士だって同じです。できれば税務調査なんて受けたくありません。

そこで今回はどういった場合に調査調査の対象として選ばれやすいのか、ご紹介しましょう。我々の事務所では不動産オーナーのお客様が圧倒的に多いので、ここでは不動産オーナーのケースに的を絞り、解説しておきたいと思います。

個人の不動産オーナーが税務調査の対象として選ばれやすいケース

①不動産所得が多いケース

　不動産所得が多いと同じ否認額でも税率が高いので納税額が多くなるからです。例えば、修繕費の内、１００万円分が否認されたとします。この場合、税率が１０％の方は１０万円の納税だけで済みますが、税率が５０％の方は５０万円にもなります。逆に言えば、高額納税者は節税対策を実行するか否かで納税額にかなりの開きが生ずるとも言えます。

②不動産所得が増えているケース

　①と考え方は同じですが、不動産所得がドンドンと増えているケースも狙われやすいのです。不動産所得が増えるケースで一番多いのは当然ながら物件自体が増加しているケースですが、不動産所得が増えると所得税は累進課税ですから、それ以上の勢いで増えていきます。そこで納税者の方はあの手この手を使って節税しようとしますので税務署に狙われやすいというわけです。

　我々の事務所の関与先では様々な相続税対策を実行しますので、時間の経過と共に家賃収入が当初の何倍にも増えていきます。例えば関与がスタートした当初は3,000万円程度の家賃収入だったものが、いつの間にか１憶円を超えるようになります。そうすると家賃収入だけでなく不動産所得も増えますので税務署に狙われやすくなるのです。

　　「私の所は今まで一度も税務調査を受けたことがない」、という方も多いとは思いますが、不動産所得が下方に硬直している(＝少ない状態が続いている)のなら必ずしも自慢できることではないということがお分かりいただけたでしょうか？

③同族の管理会社に多額の管理料を支払っているケース

　不動産オーナーが同族の管理会社を設立し、その会社に管理料を支払うことにより所得税を節税している方は多いと思いますが、この管理料の多寡をめぐって税務署とやり合うケースがよくあります。私の事務所でも時々バトルを繰り返すことがあるのですが、なかなか相手も手強いというのが実感です。

　こうした場合、大抵の会計事務所は相手の言うがままに修正申告に応ずるようですが、私はそう簡単には引き下がりません。また税務署員より年長になったということもあり、最近は税務署の考え方を徹底的に聞くようにしています。そうした経験を踏むことによって、事務所としての方針がだいたい決まりました。内容については長くなりますので別の機会にご紹介することとします。

④修繕費や「その他経費」の額が多いケース

　建物や附属設備として資産計上しなければならないのに修繕費として一括計上しているケースや「その他の経費」の額が多いケースなどは狙われやすいと言えます。したがって、そうした場合には申告書の備考欄に内訳明細を書いて内容を明らかにすべきでしょう。

次男のアメフト生活がとうとう終わりました

先日の日曜日に横浜スタジアムで明治大学とのアメフトの試合があり家内と見に行ったのですが、残念ながら１０対１９で慶応大学は負けてしまいました。最近はトップ８(※)の中でもあまり芳しくない状況だったので、この結果はそれほど悪いわけではありません。

　　※トップ８・・・問題を起こした日大が試合に出られなかったので今年は実質７校での試合

ところで大学４年生の息子は今回の試合が最後となります。本人が言うには大学３年の春にある早慶戦を最後に退部して会計士の勉強に専念する予定だったようですが、こうして４年間、辞めずに打ち込んできたのにはそれなりの意義を感じたからでしょう。

慶応のアメフトは早朝から練習が始まります。毎日、４時半から５時には起きて練習場のある日吉の大学まで通うわけですが、本人もさることながら母親はそれ以上に大変。朝食だけでなく弁当の準備もする必要があるからです。ご苦労さんです。

こうした努力にもかかわらず残念ながら３年になってからは足の怪我で試合にはあまりフル出場できなかったのですが、ディフェンスを担当しながらキッキングリーダー(※)も任されていたので、それなりに充実した生活だったようです。

※キッキングリーダー・・・アメフトの場合、オフェンス(攻撃)、ディフェンス(防御)、キッキング(キック)の３つに分かれており、それぞれ一人のリーダーがいる。

※最近、ユーチューブに搭載された次男です。

65万円ではなく10万円の青色申告特別控除を適用する人が多い理由

このブログをご覧になっている方の中には不動産経営に関係している方が多いと思われます。したがって６５万円とか１０万円の青色申告特別控除については特に説明する必要はないのかも知れませんが、知らない方もいると思いますので簡単に説明しておきます。

青色申告者であれば最低限１０万円の青色申告特別控除の適用を受けられるのですが、戸建ての貸家を５棟以上所有している場合やアパート、マンションを１０戸以上所有している場合には不動産所得から６５万円控除できます。もし夫婦であるとか親子で共有している場合には共有者それぞれが６５万円控除を受けられます。

ところで、この６５万円控除を受けるには物件の規模以外に複式簿記による貸借対照表を作成する必要があります。ただし通常の会計ソフトは全て複式簿記で作られているので貸借対照表を作成するのはそれほど難しくありません。

ところが面白いことに、実際には貸借対照表を作らず１０万円しか控除していない申告書がかなりあるのです。どうしてだと思いますか？　申告書を税理士に頼まず自分で作成しているが、作成方法が良く分からないからだと思われますか？　

驚くなかれ、私が見た申告書はほとんどの場合、会計事務所が作成しているのです。最近、「財産クリニック」や「何でも相談」等で相談に来られる方が増えているのですが、かなりの割合で１０万円控除しか受けていないのです。

お客様には一応、形式要件を備えているので６５万円控除を受けられるとは指摘しますが、会計事務所の気持ちもわかるのでサーッと説明するだけにしています。どういうことかと言いますと、夫婦間とか個人と法人間で共有にしている物件が多いと会計処理が大変なので貸借対照表を作っていないのです。

共有の場合には決算書をそれぞれ別々に作成する必要がありますが、この作成に手間暇がかかるというわけです。もし個人間で共有にしていると２月１６日～３月１５日の間に確定申告する必要がありますが、ただでさえ忙しいのにやってられないというのが実態なのです。

最近、私の知り合いの税理士に共有物件の場合、どうやって対応しているのか聞いたところ、苦し紛れにエクセル等で決算書を作成しているとのことでした。その方は皆さんも多分ご存じの非常に有名な大手のソフト開発会社でシステムの改良を要望する立場の方ですが、そのソフト会社も共有物件には対応してくれないとのことでした。一度、対応するとバグがどんどん発生し、収拾がつかなくなるからだと思います。

物件を共有にしていると家賃を共有持ち分で按分するだけでなく、各種の経費も按分しなければなりません。その場合、土地と建物の所有割合が違っていたり借入金の額が違っていたりすると、固定資産税や減価償却費、支払利息などの額も当然ながら異なりますので各種の経費を単純に共有持ち分でバッサリと按分するわけにはいかないのです。このようなことから私の事務所では専用の会計ソフトを独自に開発して対応しています。若干自慢してしまいました。

非常にメリットの多い６５万円の青色申告特別控除ですが、こういった難しさが潜んでいるということです。共有にすれば所得分散になり所得税のみならず相続税も安くなるのですが、会計事務所がイマイチ積極的に提案しないのには、こうしたワケがあるのです。