あなたの不動産を売っているのは誰？

自宅の売却をしたいと思った時、

みなさんはまずどうするでしょう？

ほとんどの人は不動産業者へ相談をするでしょう。

「知り合いの○○○不動産へ頼もう」とか

知り合いに不動産業者がいない場合は、

・大手の業者にしようか？

・地元の有名な業者にしようか？

・知人に紹介された業者にしようか？

などなど、理由は人それぞれいろいろあると思います。

以外に知らない人が多いと思いますが

実際にあなたの不動産を売ってくれる業者というのは

あなたが売却を依頼した業者でないことが多いのです・・・

当然、依頼を受けた業者は一生懸命買主を探します。

費用をかけて新聞に広告を入れたり・・・ポスティングをしたり・・・

なぜなら自分で買主を見つければ売主と買主の両方から

仲介手数料が貰えるからです。（業界では両手といいます）

「人気エリアの物件」や「相場より価格が安い物件」

などはこれだけですぐ売れるでしょう。

しかし、不動産の売却というのはそう簡単ではありません・・・

売主さんは当然少しでも高く売りたいし、

買主さんは相場より安く買いたいし・・・

そんなに簡単には売れないのです。

安ければ誰でもすぐ売れます・・・

そこで、レインズへの登録や業者間への配布図面（マイソク・アットホームなど）

により他業者へ客付けを依頼するのです。

そうすることによってあなたの不動産は

たくさんの不動産業者がよってたかって営業活動をするわけです。

ここで一つ注意が必要！

専任などで売却の依頼をした場合は

レインズへの登録の義務があります。

不動産業者の中には自分で買主を見つける為、

他業者へ情報を公開しない業者もあります・・・

売主にとってはとても不利益な事です。

業者選びは慎重に行いましょう。

消費税

年金未納問題などいろいろありますが

国民年金を払っていない人はいても

消費税を払わない人はいないはず・・・

その消費税・・・

上がる上がると言われていますが

昨日の新聞を見たところ

とうとう２００９年度位に引き上げになるのでは？

との記事を見ました。

この消費税、

こと不動産を購入しようとしている人には

とても大きな問題です。

最近ではガソリンやタバコなどが値上がっていますが

比べ物になりません。

土地は消費税がかかりませんが、建物には消費税がかかります。

住宅の購入や自宅の建て替えなど検討中の方は

消費税が上がる前に建て替えや購入をした方がいいのでは？

と思います。

不動産以上の高額な買い物はありません。

不動産と車は税金が上がる前に購入しなければ・・・

などと思ってしまいます・・・

もちろん住宅購入については減税の処置などが

あるかもしれませんが、上がる事は間違いありません。

将来購入などを考えている人は

そう言ったことも視野に入れながら

購入時期の目安にしてみてはどうでしょう。

詐欺に注意！

最近はあまり聞かなくなりましたが

おれおれ詐欺や

振り込め詐欺など

一昔前では考えられないようなやり方の詐欺が

勃発していましたよね？！

警察の摘発などで最近は減ったのかな？

なんて思ってましたが

甘かったですね、考えが・・・

また新手の詐欺が流行っているみたいですので

みなさんご注意下さい！

当社では賃貸の管理もしていますが

賃貸の入居者に

「管理している不動産会社が変わりましたので、賃料の振込先が変わります」

などと言って新しい口座へ家賃を振り込ませ

そのままドロン・・・

新手の詐欺です。

まー、いろいろと考えますよね。

一体何を信じていいのやら・・・

もしもそんな連絡やハガキなどが送られてきたら

必ず管理をしている不動産会社に電話で確認してください。

簡単に信じて家賃を振り込んだりしてはいけませんよ！

浄化槽のお話・・・

この間、たまたまお客様に質問されたのでお答えします。

質問とは「浄化槽」について。

地域によっては知らない方も多いと思いますが

当社の地域ではまだまだこの浄化槽を使っている住宅が多くあります。

この浄化槽とは、簡単に言うと本下水が通ってない（整備されていない）地域で

下水の代わりに自分の敷地内に設置しているものです。

※庭の地下などに埋まっています。

一般的には個別浄化槽と言いますが、

家庭で使うトイレの排水（汚水）やお風呂や洗濯の排水（雑排水）を浄化処理をして

流す為のものです。

昔は汚水だけのものもありましたが、今はほとんど

汚水と雑排水の両方を処理できる合併浄化槽です。

さてここからは浄化槽の仕組みについて・・・

まずこの浄化槽に菌（微生物）を繁殖させます。

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汚水等に含まれる固形物を酸素を必要としない微生物により

汚れを分解して汚水等を浄化します。

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次に、送風機（ブロワーという）により空気（酸素）を送り込み

酸素を必要とする微生物により更に浄化します。

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浄化された処理水に含まれる固形物を沈殿させ

きれいになった上澄み水のみを消毒槽へ送ります。

　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　　　↓

消毒槽で衛生的に安全な水として放流します。

このような流れですが、３～４ヶ月に一度位は

処理しきれない汚れがありますので

浄化槽の清掃などが必要になります。

※市や町等の下請けで専門の業者がいます。

　１回２０００～３０００円位の費用がかかります。

浄化槽の場合、注意が必要なのは

浄化槽の送風機（ブロワー）の電源を切ってしまったり

壊れたりしていると浄化槽内の微生物が死んでしまい

浄化の作業が止まってしまうので

異臭などの原因になってしまいます。

何ヶ月も家を空けたりする場合は

ブロワーの電源を切らないように注意しましょう！

住宅ローンの考え方

住宅を購入するほとんどの人が利用する住宅ローン。

いろいろな金融機関があり、金利や商品などもそれぞれ違います。

当然、少しでも金利が安い銀行がいいと誰もが思うでしょう。

大前提は、まず自分に融資をしてくれる銀行です。

次に金利や商品を比べて一番条件がいいところに申し込む。

（とは言ってもどの金融機関も極端に内容は変わりませんが・・・）

多くの人は金利ばかりを気にしがちですが

返済期間も大きなポイントです。

返済期間と金利の関係を比べてみます。

【３０００万円を返済期間３５年で借入した場合】

■金利２．００％で借りた場合の総返済額・・・・約４１,７３９,１０８円

■金利２．１０％で借りた場合の総返済額・・・・約４２,３８８,６４９円

金利が０．１０％の違いでの差額　　　　６４９,５４１円

【３０００万円を返済期間３５年と３０年で借入した場合】

■金利２．００％で３５年返済の場合・・・・約４１,７３９,１０８円

■金利２．００％で３０年返済の場合・・・・約３９,９１８,９０２円

返済期間が５年の違いでの差額　　　　１,８２０,２０６円

金利差より返済期間を５年短縮すると約３倍の違いになります・・・

返済に余裕のある人は返済期間の短縮をお勧めします。

不動産の買い時

よくお客様に

「今、不動産を買って得ですかね？」とか

「今は金利が低いから買った方がいいですよね？」などの

質問を受けますが、さてどうでしょう？

私が思う不動産の買い時は、

ズバリ！『買いたい時』若しくは『買える時』だと思います。

「金利が低いから買う」とか「不動産価格が安いから買う」

という理由もいいですが

まずどうして不動産を欲しいのか？

『買いたい時』とは、

・今より広い家に住みたい

・社宅を出なければならない

・親と同居するので・・

・子供が生まれるから・・

・友人・知人が買ったから・・

・頭金が貯まったから・・

などなど人それぞれの理由があると思います。

確かに時代のタイミングによって、金利が低い時や

不動産価格が安い時などがありますが

いつの時代も自分の収入の範囲で住宅ローンを組んで買う分には

問題はないのです。。。

『買える時』とは、

簡単にいうと、『住宅ローンが組める時』です。

住宅ローンを借りるにはいろいろな要素が絡みます。

収入だけあればいいというものではありません。

・勤務先の会社の内容

・勤続年数

・年収

・他社での借入（キャッシングや車のローンなど・・）

など、銀行はいろいろな事を融資の判断材料にします。

例えば、

今現在の会社で勤続５年目だが、もっと条件のいい会社から引き抜きがあり

移ろうと思っている時に住宅を購入したいとなった時は、

会社を辞める前に住宅ローンを組んでおかないと

新しい会社に移ってすぐには住宅ローンが組めない・・・なんて事にも・・・

多くの銀行は勤続１年未満の人には融資はしてくれません。

又、消費者金融などから借金をしている人にも融資してくれません。

当然、事前に全額返済が条件になりますし

内緒にしようとしても信用情報機関等でわかってしまいます・・・

いろいろな事を考えるよりは

買いたい時に買うことが出来れば、それが正解だと思います。

不動産に関しての損得は決してお金の面だけではありません。

いくら安く購入してもその他の希望の条件がほとんど

叶えられていなければきっと後悔すると思います。

但し、無理な資金計画での購入はいけません・・・

現地売り出し

世の中はG・W真っ只中ですが

当社はお休みなしです・・・

G・W期間中は地元で現地売り出しをしています。

お客様が来てくれるといいですが・・・

　　　　　　　　　↑

　　　　　折込チラシです

いい天気なので、みなさん外出ですかね？？

よくあるお問い合わせ・・・

時々こんなお問い合わせの電話がかかってきます。

お客様　「あの～土地を探してるんですけど、○○町か△△町で○○坪以上で

　　　　　予算は△△△万円以内の物件ありますか？」

　私　　　「わかりました。お探ししてご連絡若しくはＦＡＸ・郵送等致しますので

　　　　　　ご連絡先を教えて下さい。」

お客様　「う～ん、今無ければ結構です。ガチャッ！プー・プー・・・」

切ないですね～

その時点で当社が預かっていて希望にピッタリな物件が

あればいいですが、なかなかそんな都合のいいものはありません！

お問い合わせがあってはじめてお客様のニーズに合った物件を

不動産ネットワーク上の情報から取り出したり、

販売図面のチェックをしたりして物件を集めます。

更にそこから、物件が売れていないかどうかの確認をします。

もし売れてしまっている物件をお客様にお渡しして

気に入ってしまったら・・・

そんな事にならないよう多少の時間は必要なのです。

不動産というものはスーパーやコンビニのように

いつでも欲しい商品が品揃えされているものではありません。

逆に、お客様の希望の条件に合った物件が出た時にタイミングよく

「買い注文をする」ようなものです・・・

そういった情報をリアルタイムに手にするには

ある程度の個人情報は不動産業者に開示して

情報を提供してもらうしかありません。

是非、私には個人情報を教えて下さいね！（笑）

住宅ローン金利

住宅を購入するほとんどの人が

銀行の住宅ローンを使います。

最近はずっと低金利が続いていましたが

先月、今月と金利が約０．１５％～０．２０％位上がりました。

※各銀行によって多少の違いはあります・・・

基本的に銀行は毎月１回基準金利の見直しを行っています。

ということは、大げさに言うと年間で１２回金利が上がったり下がったり

する可能性があるということです。

よくキャンペーン金利などで「０．７０％優遇！」などが

ありますが、これはこの基準金利からマイナスしますよっ　という意味です。

この住宅ローンで以外に知らない人が多いのが

申し込み時の金利と融資実行時の金利の違いです。

ほとんどの住宅ローンは融資実行時の金利が適用されます。

⇒実際に借りた人の口座に融資金が振り込まれた時（実際に融資を受けた時）

　その月の金利が適用されます。

例えば、

価格が３,０００万円の建築中の建売住宅を購入したとしましょう。

某都市銀行で長期固定で

金利は３．００％⇒
申し込み時金利

借入額は３,０００万円

返済期間３５年でボーナス払いなし

毎月の返済額は１１５,４５５円

総返済額は約４８,４９１,１２３円

しかし現在は建築中の為、建物が完成したのが

二ヵ月後。

引渡しを受ける為、いざ銀行から借りようとした所・・・

この二ヶ月間で金利が０．５０％上がってしまいました。

金利は３．５０％⇒融資実行時の金利

借入額は３,０００万円

返済期間３５年でボーナス払いなし

計算してみると・・・

毎月の返済額は１２３,９８７円

総返済額は約５２,０７４,６１９円

月々が８,５３２円のUP

総返済額が３,５８３,４９６円UP

これだけの違いが出てしまいます・・・

融資実行時金利恐るべし・・・です。

少々大げさな例ですが、決して有り得ないことではありません・・・

４月３１日に引渡しを受けるのと５月１日に引渡しを受けるのと

たった１日の違いでこういった差が起こるのです。

逆に金利が下がった場合は得をしますが・・・

このような事も知識として覚えておきましょう！

不動産屋の敵は警察！

何だかあやしいタイトルではありますが変な意味ではありません。

これは不動産の買主が警察官のお話。

今までに何件か一戸建てや土地を購入したいというお客様が

警察官という事がありました。

その内、無事契約になった警察官はわずかに１件。

他のお客様（警察官）も購入したい！という人も何人かいました。

ではなぜ？！

警察官は住居を購入しようと思っても一般の人のように

住宅ローンが通れば購入とか物件を気に入ったから購入する

というように簡単にはいきません。

警察という仕事柄、住宅を購入しようとした場合いろいろな調査が入ります。

例えば、近所にヤクザ屋さんが住んでいないか？とか

妖しい物件ではないか・・・などなど。

そして極めつけは上司の許可が必要になります。

どんなに本人が欲しいと思っても上司の許可なくして買うことは出来ません。

今の時代、やたらと信じられないような事件が毎日のように

起きていますので、何か一つでも間違ったことがあったり

関わったりしているとなると

すぐ「警察官が・・・」なんてマスコミに大げさに取り上げられてしまいます。

我々の商売は契約しないと商売になりませんので

せっかく本人が気に入って購入したいと思っても

「上司の許可がおりませんでした」なんて

言われてしまうとガッカリしてしまいます。。。

住宅を買いたい警察官と、住宅を売りたい不動産業者・・・・

うまくはいかないもんですね。。。