凄い風だ～

ここ２・３日凄い風が吹いています。

まさに風曜日・・・。

うちの会社もすごい被害にあっています。

当社は駅のロータリーの角のビルの１Ｆにありますが

ビルの壁に取り付けてある直径２Ｍ位の平型看板が風で吹っ飛んだ～！

幸い人にぶつかったり、車に当たったりしなかったので

良かったですが

もし人にでもぶつかっていたら・・・

と思うとゾッとします。

おまけに今は花粉の時期。

花粉症の人はメチャクチャ大変だと思います。

そんな私も花粉症＆アレルギー性鼻炎持ち。

これからお客様の物件の案内があります。

辛い・・・・・・・

今日は天気が良く暖かいので風も涼しいくらいなら歓迎ですが

こんなに強いと軽い災害ですね。

鼻にティッシュを詰めてがんばります！

嘘のような本当の話・・・

当社では不動産仲介業務の他に、賃貸の管理などもやっています。

先日、ビックリするような事件がありました。

当社で管理している駅近くの店舗があり、以前はお蕎麦屋さんが借りていましたが

現在はやめてしまい空き店舗になっていました。

そこで入居者を募集していたら、借りたいというお客様が現れました。

何でもお好み焼きなどの鉄板焼き屋さんをしたいとの事・・・

そこで少し問題が発生。

以前のお蕎麦屋さんの厨房などがそのままになっています・・・

借主さんは大々的に改装をしたいとの事でしたので

大家さんとの話し合いの末、大家さん側で現在の内装を全て撤去してもらい

新規内装は借主さんがやることで入居が決まりました。

事前に○十万位の費用を掛けて大家さんに現在の内装などを撤去してもらい

賃貸借契約をして借主さんの改装工事が始まりました。

かなりの費用を掛けて工事をするとの事・・・　費用で○百万円位だそうです・・

そして無事工事が終わり営業を開始しました。

ところが・・・

翌日会社に一本の電話が。

あの～○○ですけど・・・　もうお店を閉めるので賃貸を解約したいのですが・・・

え～っ？本当ですか？まだ１日ですよね？

はい。でもお客さんが来ないのでもう止めるんです。

本当に本当ですか？本当に止めるんですか？改装にすごいお金がかかっていますよね？

いいんです。解約は一ヶ月前に言えばいいんですよね？

えー、一応明日出られても家賃は一か月分はお支払いいただくようになります。

わかりました。

こんなやり取りが数分続きました。

確かに契約書上は退去する一ヶ月前に告知すればいいことになっていますが

大家さんにも○十万円も費用を出してもらい内装を撤去してもらった手前

何と説明すればいいのか・・・・・

借主さんの意思はかなり固いようです。。。

当社としては大家さんにそのままをご説明して、後日退去する事になりました。

この仕事をやり始めてかなりの年月が経ちますが

このようなケースは初めてでした。

確かにこのような景気の時代ですから商売を始めて２～３ヶ月位で

出したお店を閉める方もいます。

商売には引き際も大切なポイントです。

この見切りを間違うと負債がどんどん膨らんでしまいます。

しかし、たった一日とは・・・・・

こんな経験はこの先ないだろうな～。

普段から、

「当社を信頼して任せてくれている大家さんには極力迷惑を掛けないように」

と、

「借主さんには出来る限りいい物件と最大限の交渉を」

と思ってやっていますが、まさかこんな事になるとは

予想もつきませんでした。

この商売は毎日いろんな事が起きるのでいい経験になりますよ・・・ほんと。

仲介手数料について

みなさんもよくご存知かとは思いますが

不動産を購入したり、借りたりする際は仲介手数料がかかります。

賃貸では、家賃の１ヶ月分×消費税。

売買では、売買金額の３％+６万円×消費税。

宅地建物取引業法（宅建業法）では上記の金額を買主又は借主から受け取れる

報酬額の上限となっています。

あくまで上限となっていますから、少ない分には構わない・・・ということになります。

私どものようないわゆる「仲介業者」と呼ばれる会社は

この仲介手数料が収入の全てと言っても過言ではありません・・・。

ですから・・・　正直・・・　上限欲しいです！（笑）

ちなみにお客様はこの金額以上を支払うことはありません。

続いて、売買の「+６万円」って何？？？

と、よく聞かれるのでご説明します。

手数料の計算は下記のように決まっています。

売買金額の、

●２００万円以下の金額⇒５％

●２００万円を超え４００万円以下の金額⇒４％

●４００万円を超える金額⇒３％

となっています。

※上記で計算した金額に消費税がかかります。

【例】

２,０００万円の土地を購入した場合の手数料は？

２,０００万円のうち

０～２００万円×５％＝１０万円

２０１万円～４００万円の、２００万円×４％＝８万円

４０１万円～２,０００万円の、１,６００万円×３％＝４８万円

１０万（５％分）+８万（４％分）+４８万（３％分）＝６６万円

同じ２,０００万円の土地を+６万円の速算式で計算してみると・・・

２,０００万円×３％+６万円＝６６万円・・・と同じになります。

簡単に言うと、４０１万円以上の金額の場合は３％に６万円を足すと

５％と４％の計算をしなくても同じ金額になるのです。

売買物件についてはほとんどの物件は４００万円以上の物が多いので

３％+６万円という計算になってしまうのです。

例えば、地方の土地で３８０万円の物件を購入する場合の手数料は

０～２００万円×５％＝１０万円

２０１万円～３８０万円の、１８０万円×４％＝７．２万円

で、１７．２万円ということになります。

仮に不動産業者が何社仲介に入っても支払う金額は３％+６万円×消費税

以上にはなりません。

上記の例は土地の購入のケースですが、

新築分譲住宅などを購入する時は必ず建物価格から消費税を差し引いた額に

上記の計算をしないといけません。

なぜなら、仲介手数料にも消費税を掛けますので消費税の二重取り等に

なってしまうからです。

新築の場合であれば、まず土地価格と建物価格に分けないといけません。

【例】

土地４０坪、建物３０坪、価格４,０００万円（税込）の新築の場合の手数料は？

まずは、土地と建物の内訳を確認します。

※業者により建物価格は違います。

仮で下記の内訳とします。

土地価格⇒２,４２５万円

建物価格⇒１,５７５万円（税込）＝坪単価５２．５万円（税込）×３０坪

上記の建物価格（税込）から消費税を差し引きます。

１,５７５万円－７５万円＝１,５００万円（税抜き）

土地価格２,４２５万円+建物価格１,５００万円（税抜き）＝３,９２５万円（税抜き）

売買価格３,９２５万円×３％+６万円×消費税（５％）＝１,２９９,３７５円

が業者に支払う手数料になります。

これを、４,０００万円×３％+６万円×消費税（５％）で計算してしまうと

１,３２３,０００円になりますので、これは間違い・・・

その差２３,６２５円・・・・・

子供に、ニンテンドーＤＳ Lite（新商品！）を買ってあげれます！！

ちなみにおつりも来ます・・・・・・

間違いには気を付けましょう。

媒介契約について

みなさんが自宅を売りたいと思った時まずどうするでしょうか？

ほとんどの人は不動産業者にお願いするでしょう。

お客様から売却の依頼を受けた不動産業者は宅建業法で媒介契約の締結が義務付けられています。

どういうことかというと、媒介契約には下記の３種類があります。

①専属専任媒介契約

売却の依頼をできるのは１社のみに限定されます。

依頼された業者は積極的に売却活動をする義務があります。

媒介契約締結後５日以内に物件をレインズに登録しなければなりません。

登録証明書の交付。

又、１週間に１回以上書面で売却の状況を売主に報告する義務があります。

自己発見取引が禁止されます。

②専任媒介契約

売却の依頼をできるのは１社のみに限定されます。

依頼された業者は積極的に売却活動をする義務があります。

媒介契約締結後７日以内に物件をレインズに登録しなければなりません。

登録証明書の交付。

又、２週間に１回以上書面で売却の状況を売主に報告する義務があります。

自己発見取引は可能です。

③一般媒介契約

複数の業者に売却の依頼が可能です。

依頼された業者は積極的に売却活動をする義務がありません。

レインズへの登録も任意になります。

売却の状況を売主に報告する義務もありません。

自己発見取引は可能です。

※自己発見取引とは、自分の友人や知り合いなど買主を自分で見つけてくることを言います。

一般的にみると上記の３つの内、③の一般媒介契約で複数の業者へ売却の依頼をした方が最も早く売れそう気がします・・・。

しかし、現状は違うのです。

理由はズバリ、仲介手数料の差なんです。

①・②の専属専任・専任媒介については必ず１社のみとの契約になりますので

どの業者が客付けをしても売主から依頼されている業者には手数料が入るのです。

手数料が入ることが約束されていますので売却の為の広告費や業者間への

配布図面費用など販売促進に必要な費用が出せるのです。

これが一般媒介の場合は、複数の業者に依頼が可能なわけですから

どの業者で契約になるかわかりません。

買主を探すことが出来れば手数料も入りますが、約束はされていません。

このような理由で一般媒介の場合は不動産業者も積極的に販売活動をしなかったり

宅建業法でもレインズへの物件の登録や売却状況の売主への報告を義務付けて

いないのです。

本来はこんな事ではいけないのですが、

今の不動産業界の風習的なものを考えれば専属専任か専任媒介で依頼をした方が

依頼を受けた業者は積極的に販売活動をするだろうということです。

ただし！ここで気を付けなければならない事があります。

「大手業者だから」とか「支店がいっぱいある会社だから」などの理由で安易に

信用して専属専任や専任媒介を結ぶと痛い目をみてしまいます。

実際は、自社で客付けをしたいが為に物件の資料もくれない業者がいるのです。

自分の会社で客付けをすれば売主と買主の双方から仲介手数料がもらえます。

それを目的に他社からの客付けを拒む業者がいるのです・・・

週末になると物件が契約予定になり、週が明けるとまた物件を開放する・・・

こんな事を大手の業者ほど日常茶飯事のようにやっているのがこの業界の裏側です。

自社の利益の為だけに売主の利益を二の次にしている業者が多いのです。

こんな業者に捕まってしまったら大変です。

とっくに売れているはずが、業者の思惑一つでいつまでも売れない不良物件扱いに

なってしまうのです。

「大手だから安心」などの理由で安易に頼まないように・・・

業者選びは慎重に行いましょう。

REINS（レインズ）について

前回、【レインズ：不動産流通機構】について軽くお話しましたが、もう少し詳しくお話します。

簡単に言うと、レインズとは国土交通大臣が指定する共同仲介の為の不動産情報交換システムの事です。

売主が不動産の売却を不動産業者に依頼した場合、まず媒介契約（詳しくは次回）を結びます。

その際、依頼を受けた不動産業者はレインズに登録します。

当然依頼を受けた業者は広告やインターネットなどで買主を探します。

しかし・・・　売主様にとってみれば一日も早く売却したいのに、一社だけでは買主探しにも限界があります。

そこでレインズの登場です。

預かった物件を登録するとたくさんの業者が情報を共有できる為、早期の売却が可能になる訳です。

私がこの業界に入った時は既にこのレインズが普及していましたので当たり前に思っていましたが

昔は物件を預かった業者が単独で広告やマイソクと呼ばれる不動産業者へ配る図面をまいて

買主を探していたようです。

ところが今ではレインズに登録することによってたくさんの不動産会社への売り物件の告知ができ、

時には、物件を登録して１０分で申し込みが入ったりする時もあるくらいです・・（驚）

昔と比べると比較にならない位のスピードですよね！

実際に何社かの不動産業者に物件探しをお願いしている方で、「どの不動産業者からも同じ物件を

紹介された」なんていうことがありませんか？

それこそまさにレインズ効果！なのです。

同じ物件ばかり紹介されても・・・　なんてお客様もいるかもしれませんが、逆に考えて見て下さい

どの業者に頼んでもタイムリーに同じ物件を知る事が出来て、検討が出来るのです。

一昔前に比べて、この情報量ってすごい事なんです。

内緒の物件だからいい物件だ！なんてことはありません！

よりたくさんの情報の中から自分に合った物件を探すのです。

物件情報の裏側

みなさんは不動産の物件情報はどのように流通しているか知っているでしょうか？

もう知っている方もいるかもしれませんが、日本全国の不動産の情報は１００％とは言えないですが

９５％以上の情報はどの不動産会社でも簡単に手に入れる事ができます。

きちんと免許を持って営業している会社であれば誰でも情報を得ることが出来るのです。

売主が不動産業者に物件の売却を依頼した場合は、依頼を受けた不動産業者は国土交通大臣の指定する不動産流通機構（REINS：レインズ）に物件を登録して情報を公開しなければならないという決まりがあります。

新聞の折込チラシや住宅情報誌、インターネットなどに掲載されているほとんどの物件はこのREINSに　登録されているのです・・

業者であればいつでもREINSから情報を取り出しお客様にご紹介できるのです。

中にはその不動産業者でしか扱えない物件もあるにはあります。

例えば、新築のマンションなどは販売提携会社からでないと買えないということもあります。

他にも例外は確かにあります。

ある一定期間だけは１社のみに仲介を依頼するケースや物件を預かっている業者が他社に客付けをさせない為に資料すらくれないケース（業界では物件を止めると言います）やさまざまなケースがある事も確かです。

特に後者の例などは不動産業界の悪しき習慣となっています・・・

詳しい内容はまた次回にお話しますが、大手の不動産業者ほどこのような事をやっているところが多いのも

事実です。

このような習慣が変わらないからいつまでたっても「不動産」というイメージが信用がないのかも知れません

もし、チラシや街中の電柱に貼ってある物件の情報を知りたいという人は遠慮なく私に声を掛けて下さい。

あなたに代わって知りたい情報・資料をお取り寄せ致します。

１００％とは言えませんが、ほとんどは手に入るでしょう

もちろんその後のシツコイ営業もありません。

お気軽に声を掛けて下さい。

それでは・・・

営業マンは売上至上主義！

みなさんは物件を探す時、まずどうするでしょう？

多くの人は住宅情報誌や新聞の折込チラシ、インターネットなどを見て不動産業者へ資料の請求をする。

または直接、不動産業者へ足を運ぶ人もいるかもしれません。

ここまではいいのです。

問題はこの先です。

一旦連絡先や住所を教えたら最後、毎日のように電話攻撃や訪問が始まる場合があります。

このような営業をする会社には共通点があります。

それは、売上至上主義の会社です。

在籍する営業マンが多く、毎週のように新聞にカラーチラシを折り込み、大手に関してはテレビCMや芸能人を起用しての宣伝など莫大な費用をかけています。

そういった費用は全てお客様の費用でまかなわれているのです・・

当然、売上のノルマもあり契約が少なくノルマが達成できない社員はそのうちクビになってしまいます。

（全ての会社がそうと言うわけではありませんよ・・・）

とにかく契約をしないとそういった費用も当然支払うことができません。

だから営業マンはアセルのです。

良心的な営業マンであれば契約などを急かすことなく、お客様のペースで物件探しを手伝ってくれるはずです。

きれいなチラシやテレビCM、知名度などに惑わされることなく、本当に自分の事を考えてくれる営業マンを探すことが失敗のない物件探しの第一歩です。

次回はもっと詳しくお話します・・・

いろいろな不動産情報

今日からいろいろな不動産の情報を公開していきます。

私は不動産屋として「不動産を探しているお客様に物件情報を提供し、購入に際してのさまざまなアドバイスを行う」事だけが仕事とは思っていません。

失敗や後悔のない家探しをする為に本当に知れなければならない情報とは？

それは不動産業者を選ぶ目を養うことです！

失敗しない為には間違いのない不動産屋を選ぶのです！

一般の人が不動産の購入や賃貸住宅への入居を考えた時、必ず不動産業者と関わる事になります。

営業マンの本音や裏の顔を知らないと痛い目にあってしまうことがあります。

私達の業界はほとんどのお客様とは１回か２回の取引しかありません。

なぜなら、不動産とは一生に一度か二度の高額な買い物だからです。

もし嘘をつかれていたら・・・、隠し事をされていたら・・・、泣くに泣けません。

物件情報はもちろん、業界の裏事情や不動産・不動産業者選びに少しでも役に立つ情報をお伝えできたらと思います・・・。