緊急告知 消費税アップ
皆さん、おはようございます。スタッフの落合です。
表題の件、”震災復興財源”として、”3年限定 消費税アップ”が具体性を帯びてきました。（http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20110419-OYT1T00088.htm?from=main2 ）
AOAのメンバーで”空気部門切り込み隊”を自認する私ですので、先週末の”更新料”についても関心がありますが、本当に大家さんにご理解いただきたいのは、”消費税 非課税の問題”です。
ここでは詳細については述べませんが、先ずは↓の過去のブログをご参照下さい。
AOAのブログ１： http://ameblo.jp/o83nokai/entry-10825727084.html
AOAのブログ２： http://ameblo.jp/o83nokai/entry-10825793271.html
全国賃貸住宅新聞 榎本編集長のブログ： http://www.zenchin.com/blog/2011/03/post_18.php
「仮住まいの輪」運営委員の長嶋修氏のブログ： http://ameblo.jp/03630912/entry-10822697122.html
今回、期間限定とはいえ、我が家の場合年一室当りの消費税負担額は、1.58万円→2.52万円、実に9500円の負担増となります。 年間20万弱、3年で60万円の負担増です。（あくまで計算値ですが。）
”震災復興の為・・・”、今この言葉に否を唱える国民はいないでしょう。しかし、消費税については過去の選挙で国民は”ノー”の裁断をくだしています。少なくとも、国民的合意のない消費税アップは例え震災復興という大義名分があっても、直ぐにYesとは言えません。更に”非課税”については、国会議員さえ問題の本質を理解していません、正に”役人のやりたい放題”です。（事実に基づく責任を持てる発言です。）
”国民に十分な説明をしない（出来ない）政府”、原発以後その姿勢は一貫しています。
消費税非課税についても同様。いま、ここで期間限定といえども、消費税アップが是認されてしまうと、大家さんの経営はますます圧迫されます！
この問題は、本当に難しいです。もし、上記を読んだ税理士の先生でも、９０％以上は”大家さんは関係ないですから”というと思います。だから問題なのです。
この件についてご質問のある方は、丁寧にご説明いたしますので、コメント下さい。
そろそろ本気出しましょう
おはようございます
スタッフの凛杏です
めったに登場しないと言っておきながら
またまた登場（笑）
１７（日）に スタッフ４人で
「賃貸経営１１０番」のセミナーに参加してきました
第１部は 「立退きの上手な進め方」
第２部は 「最新情報！
大家さんが知っておくべき法律改正」
私が特に興味深かったのは 第２部
更新料問題の弁護団 久保原和也弁護士による
「更新料裁判の行方」でした
更新料裁判の今までの経緯をとてもわかりやすく説明していただき
これから最高裁の判決が
「無効」 となった場合に起きるであろうこと
「有効」 となった場合にしなければならないこと
もお話しいただきました
セミナーの内容についてはスタッフの落合さんが
詳しく書いていくださっていますので
是非１７日の落合さんの記事をご覧ください
久保原弁護士のお話しは
とてもわかりやすかったです
法律は 賃貸経営をしていく上ではとても重要なこと
契約を取り交わすわけですから
そして何か起こった時には
その契約書を元に争われることになります
契約は管理会社さんや仲介業者さんがやってくださっているからと
自分には関係ないものとしていては何も変わってはいきません
かといって私たち大家は 法律のプロではありませんので
全てを理解することはできません
ただ 久保原弁護士のお話しの中で何度か繰り返され
私の心の留まった言葉
それは
ビジネス
久保原弁護士は
「大家は 経営者である」
ということを強く思っていらして
そして
「私たち大家にはその認識が薄い」
ということも強く感じていらっしゃると
私はヒシヒシと感じました
「知識は必要です
ただ 知識を得ただけでは意味がない
その知識を自分のビジネスにどのように生かしていくのかを
考えなければならない」
「経営上 様々なギャップが生じる
そのギャップを埋めてビジネスを進めていかなければならない」
言われてみれば当たり前のこと
ただそれを
賃貸経営の講師が強調しているのではなく
更新料問題に取り組んでいる弁護士の先生に強調されている
ということに
私たち大家の現状が見えたような気がしました
これか出る判決は もう待つことしかできません
ただ判決が出た後は
賃貸業界はどうなって行かなければならないのか
そして私たち大家はどうしなければならないのか
を真剣に考えていかなければ
また違う問題が表面化し
また苦しい状況に置かれてしまうかもしれません
私たちが抱えている問題は何なのか
そしてそれを解決するためにはどのように行動しなければならないのか
を真剣に考える時なんだと思いました
自分は何もしなくても
じっとしていれば
いつかきっと
誰かが
なんとかしてくれる
それでは何も変わりません
自らの環境を良くしたいと思っている大家さん
そろそろ 本気出しましょう！！
そして力を合わせてみんなで幸せになりましょう！！！
普段ほのぼの路線の私も ちょっと熱くなるセミナーでした（笑）
凛杏ブログ
賃貸マンションオーナー’ｓ ダイアリー ｉｎ横浜
更新料裁判の行方 by 京都更新料裁判弁護団 久保原先生
皆さんこんばんは。スタッフの落合です。
本日は、他のスタッフの方3名と、賃貸経営110番のセミナーに出席しました。
第一部： 立退きの上手な進め方 by 110番相談員
第二部： 更新料裁判の行方 by 久保原弁護士（京都更新料弁護団）
第二部の勉強会ですが、他のスタッフの方もブログに書くかもしれないので、かぶるかも知れませんが、2度読んでも非常に参考になる内容なので、是非ご紹介させて下さい。
なお、出来るだけ先生のご説明を忠実にお伝えする為、チョット長くなるかもしれません。
１．もし「更新料」で敗訴＝無効となると・・・・契約上、更新料の規定は「無かった」ことになり、既に受領した更新料を返還することになる。
２．更新料裁判（勝敗状況＝大家側の）
地裁： ３勝４敗
高裁： １勝３敗 → 左記のうち、１勝２敗がそれぞれ上訴し、最高裁へ。
３．更新料裁判の展開
１）個別の裁判：上記２．
２）集団訴訟：更新料返還を呼びかけた団体による勝てそうな事例の集団訴訟
３）差し止め請求：消費者団体による提訴。個別事情に関係なく、更新料の条項を使う契約書の使用停止を求める裁判
４．判決の内容 その１：８月判決（大阪高裁平成２１年８月２７日）＝大家側の敗訴
１）更新料は説明のつかない支払い
２）それも、入居者側に過大な負担を強いるもの
３）更新料は、月額の支払いを過小評価し、入居者を騙すもの。
４）借地借家法は“正当事由が無い限り、入居者への退去要求”は認めない＝強行規定がある。更新料は、強行規定に対抗し、事実上入居者への退去要求を実現させる手段。
上記法理論は、京都大学 塩見教授による。
５．判決の内容 その２：１０月判決（大阪高裁平成２１年１０月２９日）＝大家勝訴
１）まず、礼金とは“賃借権設定の為の契約金”である。
２）賃貸借契約の期間は未定であるから、上記礼金は当初２年間のものである。
３）入居者によっては、２年で退去～数年～数十年、契約を更新する。更新料とは、賃借権の延長の為の契約金に相当するものである。
４）事実、更新料は礼金と比較して、適正金額である。
弁護団は、京大山本教授、東大落合教授、名大加藤教授の法理論を裁判所に提出。
久保原弁護士の個人的解釈： この判決は、礼金を取っていない契約には矛盾し、将来の経営に禍根を残すことになる恐れがある→７．に続く。
６．最高裁判所が、現在進行形の３つの裁判につき、口頭弁論を２０１１年６月１０日に設定
通常最高裁は弁論を開催しない。これを実行するということは、高裁の判決を裏返す、ということ。
但し、高裁では大家側の１勝２敗なので、どう転ぶかは予断を許さない。３つの裁判に対し、統一した見解を出すと思われる。
７．更新料を見直す視点：大家さんは裁判の意味を考えよう。
少なくとも、“更新料とは不明確は支払い”と“ケチ”を付けられたことは事実。もし最高裁で勝利しても、旧来の契約が正しいということにはせず、“ケチを付けられない契約”にすべき。すなわち、“更新料は前払い家賃であり、賃料の一部である（例）”と明確にすることが大事。
８．敷引き有効の最高裁判決（本年３月２４日）の意味
平成１７年１２月にも最高裁判決が出されている。その要旨は、
１）原則自然損耗は敷引き禁止
２）但し、明確な合意が得られるような特約であれば、有効
この判決では、２）がどのような特約ならば、敷引き有効か不明確であったのに対し、今回の判決で、“家賃と比べ、高額過ぎない、礼金が無い”等であれば、特約は有効、と判断した。
つまり今回の判決は、平成１７年の判決を補完するものである。
セミナーの後、個人的に１０分程先生と意見交換する機会がありました。
「消費者契約法１０条を争点とした裁判、居住者安定法による取立て制限、滞納問題、自殺者遺族による損害賠償禁止運動」等、大家の経営環境は“行き過ぎた消費者運動”により外堀を埋められつつある。このような状況に対抗する、という大家側の運動は全国にありますか？」との私の質問に、
「弁護士は、代理人に過ぎない。私（先生）は、京都更新料裁判の弁護活動へは“手弁当”で参加している。落合がいうような運動は確実に必要だが、それには“大家さんがまず行動を起こすこと”と私（先生）は講演の度に申し上げている」とのことでした。
つまり、久保原先生は、「相手方（原告）は社会運動として大家を被告席に引きずり出しているので、大家側も団結して対抗しなければならない、しかしそれはまだ出来ていない」、との主旨をおっしゃったと私は理解しました。
これこそ、我々AOAが考えるところの“水も大事だけど、空気も大事、どちらもしっかり勉強しよう、賃貸市場に関わる全ての方が幸せになるように行動しよう”という理念に通じるものと、力づけられました。
上記は、私が勉強会を通じて“理解した内容”です。