リノベーションについて
昨日、リノベーションした２室が決まりました！というお話をさせていただきました。
まず最初に申し上げますが、リノベーションについては、大家さんが１００人いれば、１００通りの答えがありますので、”こういう考え方もある”程度に、読み飛ばしてください。
昨日のブログで、”担当した仲介会社ががんばるので即入居・・・・”と書きました。”あれ？リノベ施工会社と直接やらないの？”と疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。
実際、最近はリノベをやる会社も多くなってきました（特に関西に多いように思われます）し、直接取引の方が、仲介会社のマージンの分、間違いなく安く施工できるでしょう。
しかし、私はリノベ物件の所有を目的としているわけではありません。これは”手段”で、私の”目的”はあくまで”満室経営”。満室経営に必須である客付けを出来るのは仲介会社であって、施工会社ではありませんね。更に、施工会社は、コストパフォーマンスのよいリノベ（間取り・設備等）はできても、日々の入居者様のニーズを吸い上げている訳ではありません。これが出来るのも、仲介会社。
だから、私は仲介会社に”旗”を振らせます。私は間取り等には基本的に口出ししません。すべて仲介会社に提案させて、判断するだけ。その代わり、仲介会社には、”この間取り・施工・家賃で客付けできるね！”とプレッシャー（保証ではない）をかける訳です。竣工までは事実上”専任”、それまでに決められなければ、オープン募集となります。
もし私が”○○がはやっているらしい”と、リノベをさせても、それが仲介会社が決めやすい部屋とは限りません。私は皆さんご存知のように”素人大家”を自認しておりますので、プロである、仲介会社に任せる、そこには、”早期入居”という付加価値があるのですから、当然対価を支払う、これが私のリノベーションの考え方で、少なくとも今までは上手く回っています。
昨日のブログで、”サブリースもちゃんと管理していますよ！”との書きましたが、そのお話は明日にでも！
こんなこともあるんだ・・・・
という、週末でした。
勉強会等でもお話させていただきましたが、私は親兄弟の分も含めて、４棟５０室を管理しています。そのうち、１８室はサブリースなので、実質空室対策が必要なのは３２室。（もちろん、サブリースもちゃんと管理してますよ！）
昨年より、入退室があるたびに、順次”スケルトン級リノベーション”を繰り返し、現在１１室完了。（リノベしなかった部屋も数室あるので、ここ１．５年で半数弱が入れ替わったことになります。考えてみると、結構多いですね。）
幸い、リノベした部屋は担当した仲介会社ががんばるので、ほぼ竣工と同時に入居となりますが、GW明けと５月末に竣工した２室は、内見者は多いものの、なかなか決まらない（実は入居予定４日前にキャンセルされたものもある・・・）・・・・こういうことは初めてだったので、”潮目が変わったか？”とちょっと不安。
そんな中、まず先週水曜日に一室打診がありました。静岡あたりだと、連帯保証人無しという案件はほとんどないのですが、この方は保証会社を使いたいとのこと。もちろん、入居者様のご希望なら問題ないですね。
金曜日に、保証会社のOKが出た、というので、一室決まり。
同じく金曜日午前中に問い合わせがあり、条件が合えば決めたいと・・・・その条件とは、”家賃の値下げ”。私はリノベ前は柔軟に家賃設定・家賃発生時期・礼金について対応していましたが、リノベで物件価値を上げた後は原則不可。営業の方に、”せっかくのお客様を申し訳無い”と頭を下げる。
その日の午後一、別の仲介会社より、最後の一室を決めたいと。話を聞くと、午前中値下げ要求をしてきた新婚さん（だと思う）。今度は値下げ要求なし。予想するに、午前中は駄目もとで値下げ要求するも、箸にも棒にも掛からないので、お店を変えたのかな？
ということで、金曜日の数時間で最後の２室が決まりました。
３年位までは、指値を要求するお客様はいなかったし、仲介会社を”はしご”するお客様もいなかったですね。
でも、物件価値をしっかりキープしておけば、まだまだ大丈夫ってことでもあるわけですね。
ちょっと幸せな気分になれた、この週末でした。
PS: 私にはちょっと珍しく”水＝満室経営”の話となりましたが、上記に関連して、同じく”水”のリノベーション・サブリースについて明日・明後日にもブログを続けますので、よかったら目を通してください。
ネットで入居者募集はできるか？（仮題）
ご自分の物件のホームページを作られている大家さんも増えてきたようですが、
どういう狙いで、どのような工夫をされているのか、どのような効果があるのか、
情報交換のためのミニ勉強会を開きたいと思います。
まずは、日程の調整をしたいと思いますので、
参加ご希望の方は、つぎのアンケートフォームでご都合の良い日程を教えてください。
http://goo.gl/RbM6D
まず１回目は１０人程度の人数で行いたいと思います。
それでは、よろしくお願いいたします。
素人大家ブロガーより
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