新米大家さんへ、無料ツアーのお知らせです
こんにちは！
「行動する大家さんの会」（AOA）事務局です！
本日ご連絡を差し上げましたのはAOA初のスピンオフ企画！
「第１７回賃貸住宅フェア２０１１ in 東京」ツアー！
のお誘いで御座います！
パチパチo(゜∇゜*o)(o*゜∇゜)o～♪パチパチ
「賃貸住宅フェア」と言えば賃貸住宅経営に必要な関連機器やサービスを提供する企業。
また税務、法律の専門家がブース毎に別れ、小規模セミナーや商品説明などを行う
「賃貸住宅の総合見本市」のようなイベントです！
賃貸経営を行う上で必要な知識を収集するのに
最も適したイベントと言っても過言ではありません！
そこで、AOAでは会員の皆様を対象にツアーを企画。
「行ってみたいんだけど一人じゃ不安なんだよね・・・」
とか
「皆でワイワイ盛り上がりたい！」
と言う方は是非お申し込み下さい！
（ ツアーのお申込みはこちら ー＞ http://goo.gl/8fjKr ）
AOA会員同士でブースを回れば意見交換も出来ますし
勉強会や懇親会では中々得られない
「会員同士の深い絆」が生まれるかも！？知れませんね！（＾o＾
なお、団体登録する事により
・フリードリンク
・休憩所の使用
と、お得なサービスも受けられますので、個人でお申し込みのAOA会員の方も
是非当ツアーにお申し込み下さい！
（ ツアーのお申込みはこちら ー＞ http://goo.gl/8fjKr ）
も・ち・ろ・ん！
参加費無料です♪
（現地集合・現地解散）
■□予定しているコースは下記３コースです□■
●Aコース
順路
① 10:20ー11：10 法律セミナー
② 11:40-12:30 オーナー空室セミナー
③ 13:10-14:00 危機管理対策 仙台オーナーが語る
④ 14:30-15:20 危機管理対策 仮住まいの輪
⑤ 15:40-16:30 リノベーションセミナー
（AOAスタッフ落合同行）
●Bコース
順路
①資産運用 悩ましい地主の～
②法律セミナー 原状回復費用を～
③オーナー 法人・高齢者など～
④オーナー 企画次第で～
⑤資産運用 アジア新興国～
（AOAスタッフ渡邊同行）
●Cコース
ご自身でお好きなブースをお回り下さい！
なお、A・Bはともに大筋のルートですので
途中からツアーコースから外れて行動する事も可能です。
例：A②→B③→A④へ戻るなど。
ご自分の計画に沿って上手にコースをご活用下さい。
（A・Bとも、回るブースが一部変更となる場合が御座います。予め御了承下さい）
（ ツアーのお申込みはこちら ー＞ http://goo.gl/8fjKr ）
～～～ 第１７回賃貸住宅フェア２０１１ in 東京 ～～～
日時 ７月１２日 AM10：00～17：00
場所 東京都江東区有明３－２１－１
東京ビックサイト 西 １・２ホール
オフィシャルホームページ http://tokyo.zenchin.com/
東京ビッグサイトへのアクセス http://goo.gl/6Y5QZ
東京ビッグサイト館内案内 http://goo.gl/3zCiZ
★当日の集合場所★
エントランスプラザ（会議棟の下の広場）の
メインエントランスの前にAM ９：４５までに集合下さい。（時間厳守）
なお、電車の遅延などで遅れる場合は、
●Aコースの方は、スタッフの落合 ０８０－６５０８－３１８１
●Bコースの方は、スタッフの渡邊 ０９０－９８３３－２５９３
までご連絡ください。会場内でお会いしましょう。
（ ツアーのお申込みはこちら ー＞ http://goo.gl/8fjKr ）
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また、ツアーの終了後には参加者総数１６０名（！）と言う
空前絶後の「大家さんの会合同懇親会」が行われます！
AOAではコチラの方もエントリーを予定しております。
御案内を別途差し上げておりますので是非ご検討下さいm(__)m
合同懇親会の説明（とお申込）はこちら －＞ http://goo.gl/MLvhu
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「行動する大家さんの会」の会員になるには、つぎのメールアドレスに空メールを送ってください。
oshirase+subscribe@o83nokai.org
メルアドの登録を持って、当会の会員とさせていただきます。入会金と会費はゼロゼロです。（笑）
今後とも「行動する大家さんの会」を宜しくお願い致します。
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サブリースについて
一昨日のブログ＝「こんなこともあるんだ」の中で、”サブリースもちゃんと管理しています！”って書きました。
「えっ、サブリースって全部お任せじゃないの？」と疑問に感じられた方もいらっしゃると思います。だって、TV CMではそのように宣伝していますものね？でも、CMを１００％真に受けて商品を買うヒト、居ます？必ず店頭で、自分の目で確かめてから購入しますよね、たとえそれが数百円のものでも・・・・・ましてや、賃貸業は○千万～○億・・・・・
閑話休題
私は皆さんご存知のように”遠隔大家”でもあります。だから、先々を考えたら”サブリース”は有効は”経営手段”となります。ただし、私は絶対に”良きに計らえ”とは言いません。
サブリースは、一般に新築時に検討するものですが、私の場合も同じ。一般に、家賃相場が10万円で10室あれば、年間1200万円の家賃収入、そのうち、決まった料率（たとえば９０％）を大家が受け取る仕組みですね。
ただ、これは交渉過程の話であって、実際の契約は”大家に払うのは1080万円”と書かれるだけです。実際に、サブリース会社が募集している家賃が1200万円なのか、分からない・・・・
「もらえる金額さえ分かればいいじゃん」という大家さんもいるでしょう。でもそういう大家さんは、2年後の”家賃見直し”で、1080万円を減額される可能性があります。そのようなリスクを回避するために、私は交渉の過程で以下の申し入れをしました。
・想定家賃には絶対下駄を履かせない
これは当たり前のことですが、収支を良く見せるために業者が良くやる手ですね。
・入居者の家賃は、入退去ごとにすべて報告すること。
空室期間が長いと、サブリース会社の収支を圧迫します。結果2年後の改定で値下げ要求が間違いなく来ます。この場合、大家はなんで空室になったか理由が分かりません。募集していないはずはありませんが、物件の管理状態が悪いから次の入居者が決まらない、という可能性もある訳です。物件管理が弱い会社なんて珍しくないのは皆さんご存知の通り。それで空室を埋めるために家賃を下げる・・・2年間は我慢し、2年後に大家にツケを回す・・・・
これを回避するために、入退去毎に家賃を含めた動きを報告させる訳です。そうすれば、なぜ空室期間が長くなったか？もし必要であれば、大家として、エアコンを設置するとか、家賃の下落を手段を講じる事が出来ます。
ただ、サブリース会社は自分の財布の中を見せるのに抵抗を示します。たとえば、1200万円の想定家賃で1201万円収入があった場合・・・・・・私はこの1万円はサブリースが仕事をした結果ですから、私の取り分も増やせとは言いません。
この考え方は、結果的にサブリース会社にとってもプラスになります。
もうひとつ、サブリース疑問派の大家さんのご意見に、”収支が悪くなる”ということがあります。それは間違いない事実ですから、利益の絶対額・利回り優先の方にサブリースはお勧めしません。ただし、私は賃貸を事業と考えますので、１０％を払っても事業が回る計画を立て、それを実行する。要は、そのような事業計画を立てられるか？ということだと思っています。まぁ、これも私個人の考え方。
私は”大家は資本家”という考え方はあまり好きではありませんが、サブリースに関しては、”大家は株主、経営を任せているがサブリース会社。だから、経営陣は自分が大家であることを自覚し、お客様である入居者様の満足を最大にせよ。それが出来ない場合には、「物言う株主」として、経営に口出しする”というスタンスで”管理”しています。
まぁ、これもひとつの考え方ですので、経営者である大家の皆さんのご参考までに！
ネットで入居者募集はできるか？その１ ミニ勉強会の日程
まだ６月だというのに暑い日が続きますが、いかがお過ごしでしょうか。
さて、ミニ勉強会『ネットで入居者募集はできるか？』その１の日程が決まりましたのでお知らせいたします。
お申込いただいた方には詳細をメールでお知らせしています。
なお、場所は無料で提供していただけるところ（南青山）に変更になるかもしれません。
２、３日中に再度ご連絡を差し上げます。
日時 ７月５日（火曜日）１９：００～２１：００
場所 新宿
費用 1,300円程度（会議室2千円/人数＋1人1ドリンクオーダー）
内容
ブログやメールでお知らせした通りですが、インターネットを利用した物件の広告や入居者募集に関する情報交換および意見交換を目的として、経験談やアイデアについて話し合う勉強会です。
７月５日は、まだ席に余裕があります。
参加ご希望の方は、つぎのアンケートフォームでご都合の良い日程を教えてください。
http://goo.gl/RbM6D
以上、よろしくお願いいたします。
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