サブリースについて

一昨日のブログ＝「こんなこともあるんだ」の中で、”サブリースもちゃんと管理しています！”って書きました。

「えっ、サブリースって全部お任せじゃないの？」と疑問に感じられた方もいらっしゃると思います。だって、TV　CMではそのように宣伝していますものね？でも、CMを１００％真に受けて商品を買うヒト、居ます？必ず店頭で、自分の目で確かめてから購入しますよね、たとえそれが数百円のものでも・・・・・ましてや、賃貸業は○千万～○億・・・・・

閑話休題

私は皆さんご存知のように”遠隔大家”でもあります。だから、先々を考えたら”サブリース”は有効は”経営手段”となります。ただし、私は絶対に”良きに計らえ”とは言いません。

サブリースは、一般に新築時に検討するものですが、私の場合も同じ。一般に、家賃相場が10万円で10室あれば、年間1200万円の家賃収入、そのうち、決まった料率（たとえば９０％）を大家が受け取る仕組みですね。

ただ、これは交渉過程の話であって、実際の契約は”大家に払うのは1080万円”と書かれるだけです。実際に、サブリース会社が募集している家賃が1200万円なのか、分からない・・・・

「もらえる金額さえ分かればいいじゃん」という大家さんもいるでしょう。でもそういう大家さんは、2年後の”家賃見直し”で、1080万円を減額される可能性があります。そのようなリスクを回避するために、私は交渉の過程で以下の申し入れをしました。

・想定家賃には絶対下駄を履かせない

これは当たり前のことですが、収支を良く見せるために業者が良くやる手ですね。

・入居者の家賃は、入退去ごとにすべて報告すること。

空室期間が長いと、サブリース会社の収支を圧迫します。結果2年後の改定で値下げ要求が間違いなく来ます。この場合、大家はなんで空室になったか理由が分かりません。募集していないはずはありませんが、物件の管理状態が悪いから次の入居者が決まらない、という可能性もある訳です。物件管理が弱い会社なんて珍しくないのは皆さんご存知の通り。それで空室を埋めるために家賃を下げる・・・2年間は我慢し、2年後に大家にツケを回す・・・・

これを回避するために、入退去毎に家賃を含めた動きを報告させる訳です。そうすれば、なぜ空室期間が長くなったか？もし必要であれば、大家として、エアコンを設置するとか、家賃の下落を手段を講じる事が出来ます。

ただ、サブリース会社は自分の財布の中を見せるのに抵抗を示します。たとえば、1200万円の想定家賃で1201万円収入があった場合・・・・・・私はこの1万円はサブリースが仕事をした結果ですから、私の取り分も増やせとは言いません。

この考え方は、結果的にサブリース会社にとってもプラスになります。

もうひとつ、サブリース疑問派の大家さんのご意見に、”収支が悪くなる”ということがあります。それは間違いない事実ですから、利益の絶対額・利回り優先の方にサブリースはお勧めしません。ただし、私は賃貸を事業と考えますので、１０％を払っても事業が回る計画を立て、それを実行する。要は、そのような事業計画を立てられるか？ということだと思っています。まぁ、これも私個人の考え方。

私は”大家は資本家”という考え方はあまり好きではありませんが、サブリースに関しては、”大家は株主、経営を任せているがサブリース会社。だから、経営陣は自分が大家であることを自覚し、お客様である入居者様の満足を最大にせよ。それが出来ない場合には、「物言う株主」として、経営に口出しする”というスタンスで”管理”しています。

まぁ、これもひとつの考え方ですので、経営者である大家の皆さんのご参考までに！