賃貸経営１１０番のセミナー・・・・
に、行って参りました。今回の”お題”は、
第一部： 「東日本大震災から学ぶこと」・・・6人のパネリストによるディスカッション
第二部： 「築20年超アパート 収益向上大作戦！」・・・こういうやりかた”も”ある、というプレゼン
でした。
第一部のパネリストは、耐震防災の専門家、税理士（実はAOAの”税理士ｘ大家”さん）、保険コンサルタント、司法書士、不動産コンサルタント の方々で、結構面白かったです。
特に、耐震防災の専門の方のお話を簡単に要約すると、”行政は、耐震診断/補強の制度を作ってはいるが、23区内で年間に助成を受けているのはたった２３０軒”、つまり、”行政は仕事をやっているよ”と見せかけるためだけの数字、とのお話は、興味深々。
１時間余りのディスカッションをちょっと纏めると、
・１９８１年以前の物件は耐振震断を受けましょう（それ以降～９５年もグレーゾーン）
・地震保険は、被災した時自己資金で復旧できる資産を持っている人以外、入りましょう。
・被災（事業用不動産）した場合、所得税の減免があるので、注意しましょう。
かな。
第ニ部の話も興味深いものではありましたが、やはり”特殊”で、誰にでも出来るという訳ではありません。
セミナー終了後、個別相談ですが、早速”耐震防災の専門家＝NPO法人の理事長”に面談を申し入れました。お聞きしたいことは、耐震・・・ではなく、現場の要望をどうやって行政に反映させるか？
税理士ｘ大家さんと二人で、AOAの理念・大家ネットの設立・方向性を説明し、今後も”ご指導”いただけることになりました。
本日のセミナーは結構収穫がありました。
消費税 ミニ勉強会フォロー
5月10日と6月3日に開催した、”消費税・非課税問題を考えるミニ勉強会： 大家さんは関係無い！では済まされない”にご参加下さった皆さん、遅ればせながら改めて御礼申し上げます。
流石に2回目となると、ご参加の方々の理解度も進み、以下のようなご質問を頂きました。
質問： 大家以外にこの問題で苦しんでいる業界は無いのですか？
もちろん、この問題は大家さんだけでなく、”非課税売上げがある課税事業者・免税事業者”全体の問題です。
今日はちょっとこの件について解説：
非課税アイテム13種類：
＜税の性格上＞
１．土地
２．有価証券
３．利子
４．切手・印紙等
５．役所の手数料
＜社会政策上＞
６．保険医療
７．介護サービス等
８．助産関連
９．墓地･埋葬関連
１０．身体障害者関連
１１．授業料・入学金等
１２．教科書
１３.住宅家賃
大家さんが抱える問題は、”課税売上げ割合が（限りなく）ゼロ”であることと、”仕入に全て課税されている”ということです。それでは他の非課税アイテムを検証してみましょう。
１．： まず仕入の土地には課税されていませんね。ですから、”土地の仕入”に限って言えば、問題となりません。もちろん、社屋等を建設すると同じ問題が発生しますが・・・
２．３．： これも１．と同じ
４．５．：役所関係ですから、関係ないですね。（郵政が民営化された後のことは良く分らない・・・）
６．７．８．１０．１１．： これらの業種は、知識集約/労働集約型業種（要は人件費比率が高い）で、物理的な仕入（課税）が相対的に低いといえます。つまり、上記１．と似たような状況の上に、いずれも何らかの形で政府からおカネが出ています（６．は除く）。これでは問題にならないですね。
６．については、監督官庁が財務省ですから、３．と同様問題となるはずがない・・・・
９．：スミマセン、この業界はよく分らない・・・・
１２．これはしっかり仕入（紙・インク・印刷機等）に課税されていますが、教科書専門会社というのは少ないようです。つまり、課税売上げ割合がかなり高い、ということです。さらに、この業界も、政府からおカネが出ていますね。
１３．概して、大家業は仕入率が他業種に比べ低い。建物の建設は数十年に一度なので、問題が顕在化しにくい。但し、課税売上げ割合が限りなくゼロになるのは、１３の区分のうち、大家業だけ。
と言うわけで、課税売上げ割合がゼロ、仕入に課税されている、更に、行政からの補助金がゼロ、と言う意味からすると、１３．が一番問題であるということです。逆に言えば、１．～１２．は”誤差の範囲・お上から補助金貰っているから”ということで、問題化しない、という構図が見えてきます。
そういう意味では、消費税法単独の解決策にはなりませんが、”家賃補助”というのは理に適っているとも言えます。なぜなら、本来入居者が負担すべき”免税事業者の仕入税額控除相当額を補助する”というのは、誰にも文句言われない正当な理由だから。
通称”大家ネット”
皆さん、こんにちは。スタッフの落合です。
ちょっと日にちが経過してしまったのですが、”全国大家ネットワーク”、通称”大家ネット”の活動についてご報告させていただきます。
5月28日の”全国大家ネットワーク 公開シンポジューム”後、初の会合が6月14日に行われました。参加されたのは、シンポジュームのパネラーの面々と、AOAからは、素人大家ブロガーさんと私。
詳細は、7月上旬～中旬に立ち上がる”大家ネット”のホームページをご参照いただくとして、先ずは”活動しよう”という方向が確認され、具体的なアイディアについて活発な議論がなされました。
”なんか、↑じゃぁ、良く分らない”と思われた大家さんもいらっしゃるかと思います。当然でしょう。
なぜなら、この”大家ネット”の運動は、大家さん主体の、大家さんによる、大家さんの為のルール造りを全国規模で始めようという試みなので、流石のパネラーの方がの誰も経験の無い領域なのですから。
更に、運営委員（仮称）の方々はすべて”手弁当”での活動で、それぞれの方が、ネット・活字・人脈・汗かきという得意分野でこの運動を推進していく、というのがこの運動のまず最初の一歩です。
我々AOA自身がまだ歩き始めのヨチヨチ歩きではありますが、全面的にこの”大家ネット”の活動を後押し、というか、AOAメンバー（スタッフではありませんよ！）の我々は全員大家さんなので、応援席からの応援/支援/ご指導を受けならが、グランドでメインプレーヤーとして活動して行きたいと思います。