一日13時間

　教員の勤務時間が多いというニュースが流れている。過労死レベルとか、プライベートがないとか散々な内容だ。確かに時間だけ見れば、そう見えるかもしれない。

　でも、こんなニュースを聞いて、教職を取るのを止めるのは本当にもったいない。ブラック企業とは本質的に違う。なぜなら、帰ろうと思えば帰れるから。なぜ、残ってまで仕事をするのか。それはやればやった分だけ、結果に表れるからだ。

　仕事にやらされ感がなく、やりたいからやっているという状況がある。もちろん、そう感じないでいる者には、苦痛そのものだ。僕は時間を気にせずに、やりたいだけやれる学校が好きだった。もし、勤務時間で帰れと言うなら、この仕事は選ばなかったと思う。

　特に、経験の乏しい若い時は、先輩と比べて何かと時間がかかる。新規採用教員には過酷かもしれない。一方、教育課程が変わっても大筋はいっしょなので、その後は何とかなっていく。つまり毎年、繰り返しだから前年度をベースに積み上げでいけば、いい授業や指導ができていく。例外もあるが、所詮やる気があれば、なんだかんだといっても、それを認めていく風土があるのも事実。

　僕は、民間企業、県及び市役所、小中～大学、自営・・・と働いた経験があるが、お金のことを意識せず働けた学校はとてもよかった。そして、何よりも感謝の言葉をいつも聞けたのはよかった！

　教職は確かに大変だけど、とても魅力ある仕事だと思う。平均すると一日13時間の勤務、加えて土日祝なし・・でも、楽しいからそれでよかった。今日はここまで。

高すぎ

　事業用不動産を購入しようと、ここ数年間、考えていましたがやめました。あきらかに高すぎです。株価が戻ったので、投資資金に余裕がありますが、不動産は当面買わないことにしました。

　自宅の購入なら、安い高いよりも、気に入った場所、建物を優先します。しかし、事業用物件は収益が上がるかどうかが重要です。僕みたいな素人が損益計算しても、うまくいかないのかしれないが。どう考えても、売り上げを立てて、益出しできる数字にならない。（シミュレーションの結果から）

　原因は初期投資の物件価格が高すぎるからだ。この不動産価格に見合ったサービス価格を設定すると、売上が立たないだろう。つまり、それなりの投資資金も、自分の労働力も、すべて無駄になるということだ。もちろん、僕にもっているビジネスモデルの収益力が弱いからかもしれない。

　起業は進めますが、物件購入はなしとします。相談させていただいた不動産屋さん5社、お手数かけてすみませんでした。今日はここまで。

見失う

　事業物件の購入を見送った関係で、直近の目標がなくなり気がぬけた。多少割高でも進めればよかったか、判断に迷うがこの決断が正しかったと考えている。

　過去の経験から、疑問点が生じたとき、何等かの理由を見つけて、自分を納得させて行動した場合は、失敗したり後悔したりすることが多いからだ。

　いっしょに考えていてくれたBPもちょっと、ショックだったようだがしかたない。いいことばかりで物事は進まない。僕の収益、損益分岐点の計算に間違いはない。

　物件の価格が割高なうえ、建物の減価償却分の割合の低さ、地価の下落予想・・など、年齢から起業を早く進めたいが、ここでリスクを取れない状況だ。ヘッジの方法も思いつかない。

　しかしながら、この物件の構成でビジネスモデルをつくってきたので、大幅な変更が必要になり、目標を見失ったのは事実。居住物件と違い、同等のものを見つけるのは困難だ。

　当面は、併せて構築しているeコマースサイトを進めることする。ただし、ここからの収益は期待できない。行書と同じく単なる時間つぶしになるかなぁ？　今日はここまで。

冷静になる

　以前は不動産投資を考えたことがあったが、性格上、自分には向いていない。新しい企画を考えてアクティブに動き回りたい。

　今回、起業する上で物件の買付を考えたが、不動産の価値よりもビジネスでの収益にばかり目が行き過ぎた。馴染み不動産屋から自宅を何度も買い替えてきた関係上、不動産購入を楽観していた。

　土地は路線価や公示価格などは国交省のサイトで。また、建物は構造や築年数、過去の取引価格などを参考に適性価格を割り出した。僕の計算した価格は、ほぼ銀行等の査定価格と同じだった。

　しかし、これからが未知の世界。この価格での買い入れはまずできないだろう。売主側に売り急ぐ理由がなければ、そこまでである。つまり、公開されているものは売れたらいいな価格だから当然である。

　そこで、「いくら上乗せして買うか」ということになる。今回はこの判断を間違えた。物件自体の価値や収益性については、あまり考えていなかった、自分のビジネスモデルに幾ばくかの過信があったからだ・・・

　契約締結前に金融の専門家に相談したところ、NGとなった。確かに収支がデットクロスすることがわかった。物件価格が割高で、初期投資が膨らみすぎているとの原因であった。

　もちろん、自分の見通しが甘いことを知り、冷静になれた。ちょっと、起業のスタートが遅れるが、失敗するよりいい。今日はここまで。

買付証明書

　1月頃から交渉を続けてきた当初の物件がまとまった。買付証明書に妥結した金額をかいて渡した。契約日を調整しているところだ。

　不動産は買値で成功か不成功かが決まってしまう、厳しい世界。売る側とすれば高く売りたいし、買う側からすれば安く買いたい。こんなの当たり前だが、これを日々、仕事としている不動産屋さんも相当大変だろうなぁ。

　どちらかがへそ曲げれば、話は終わってしまう。落としどころを探りながら、時間をかけてまとめていく。僕の場合は起業する上で、店舗兼事務所兼軽工場みたいな特殊な物件が必要だっだ。この半年間探したが、この物件以外にはなかった。

　初期投資を抑えるため賃貸で借りようとしたが、住居と違い店舗等は敷金も大きいし、賃料も高い。そこに改修工事や設備を入れたりすると、失敗した場合のリスクが大きい。寿命の少ない60歳半ばの老人には挽回できる余地は残されていない。

　なんでまとまったか、指値を大幅に引き上げたこと、それと現金一括という切り札があるからだ。減価償却できる比較的新しい物件だと、それなりに競合があるので、ローン審査が必要ない即決は都合がいい。

　でも、行書なので日本公庫のシニア起業、創業融資をやってみたい。自分の融資を引けないのではお話にならない。昨日、作成をはじめて今朝、インターネットで申請をした。金利も低いし、経営者責任も問われない。これを外す理由はない。

　良かったどうかはわからない。事業が成功すれば良かったとなるが、失敗すれば悪かったということになる。不動産を買って運用することが目的ではない。あくまでも事業を起こし、成功させること。これに尽きる。今日はここまで。

エッセンシャル思考

　グレッグ・マキューンが考えた 思考術、「エッセンシャル思考」をもとに、退職後の3年間の自分の行動を整理してみた。

　何を優先すべきか。いろいろな周囲からの制約や単なる興味半分での行動など、情けないが、一貫性がなく、切るところが切れなかった。

　依頼があったからと引き受けた大学非常勤講師。これは将来がある若手研究者なら、教えることで学ぶことができるのでいいが、老人には向かない仕事だ。（でも、大学生を討論できたことは楽しかった！）　　→今年度はやめた。

　行政書士はこれもタイパは最悪。積極的な営業をかけていないので、受任は少ないが、開業していればそれなりに対応しなけれならない。（でも、許認可が得られたときのお客様の笑顔は嬉しい！）　→起業に関連する分野のみに限定。

　賃貸経営は大したことはしていない。外国人対象なので、未回収金が嵩むことがある。これが意外と手数がかかるので、現在の賃貸人を最後とする。最近は不動産の動きがいいので、他の所有物件も含めて処分したい。　→数年かけて徐々にやめる。

　株式等の投資活動。ミュージアム＋非常勤講師＝労働収入よりも収益が大きい。なんてことか・・・　この3月はスタンダード銘柄がストップ高もあり、前月比の資産総額がプラス〇〇万円だった。　　→経済的なメリットは大きいが、精神的なデメリットも大きい。でも、投資の勉強は起業には欠かせないので継続。

　僕が起業したいと投資家仲間に話したら、この歳で「なぜ」そんなリスクと労働を引き受けるのか、意味がわからん・・と。そのとおりだが・・・今日はここまで。

経営計画書

　定年退職前に商工会主催の創業セミナーに参加したときに、経営計画書の作成の重要性を教えていただいた。しかしながら、中小企業診断士の方の個別指導も無料で受けられるのに申込みもせず、結局何も作成せず行書を開業した。

　今考えれば、これが最大の失敗だったと思っている。ビジョンのない経営でうまくいくはずがない。その根底には、行書の業務に対して興味がなかった？・・これは単なる言い訳にすぎない。何をやっても、計画なくしてうまくいくはずがない！

　　　同じ轍は踏まない。

　今回の起業では創業計画書だけではなく、中期計画書も作成することとした。2月中旬から、ずーと納得がいくまで取り組む予定。もちろん、起業に関する準備、業務も併せて進めている。

　二人で立ち上げるので、僕が以前から進めてきた考えをもとに作成して、BP（ビジネスパートナー）から意見・アイデアをもらっている。経験・能力、性別、年齢が違うので見方・考え方はかわるが、目指すビジョンが同じだ。

　一人でやるのと、二人でやるのとではこんなに違うのかと感じる。退職前にもいっしょに業務やっていたので、BPの能力の高さは評価している。そもそも、2人で協力して作り上げていき、夢を実現する・・　これほど楽しいことはない。

　今回の起業でBPと組んだ最大の理由は、ペルソナに近い存在であることだ。僕が気づかないところが沢山見つかり、本当に組んでよかった。

　最大のリスクは僕だ。60歳半ばの老人では体力も頭のキレも落ちている・・・　悲しいが、これも現実。今日はここまで。

ビジネスモデル

　ここ3年間で考えたビジネスモデルの実現に動く。そもそも、小さく立ち上げて、大きく育てるといっても、ある程度の投資金額は必要だ。一応、老後資金は別して〇〇〇〇万円を限度に計画している。

　先日は中古物件をリノベーションして使おうと考えて、よく知らない街の不動産屋さんと交渉したが、理解に苦しんだ。今回は地元で50年くらい経営されている不動産屋さんに相談してみた。

　正直に僕の考えているビジネスモデルを説明し、それにあった物件を聞いてみた。この街では老舗の不動産屋さんだけあり、地域の情報をかなり掴んでいて、納得できるお話が聞けた。感謝したい。

　それによると、僕のやりたいビジネスモデルはこの地域では見かけたことはないが、それなりのニーズがありそうだとのこと。何よりも地域の活性化、若者・女性の支援になる事業なので有益だと。また、僕の考えていた物件よりの安価に対応できる案も教えていただいた。

　昨年の後半から、インフレになって不動産価格が上がってしまったので、タイミングをみて投資した方がいいとのことで、合致する物件があったら連絡いただくことでお話を終えた。

　長らく免許更新して経営されている老舗の不動屋さんだけあって、その対応はすばらしい。何度か物件を購入して失敗している僕からすると、先日の若い不動産屋さんはいったい何なの？と思ってしまった。今日はここまで。

　※今月上旬におおかた売ってしまい（約〇千万円）利確を急ぎすぎた。その後の上昇分を取れなかった株式だったが。本日の急落で約半分ほど買い戻した。これから、下旬にかけて買い増していく。

見送り

　既存の物件を利用して、新しいビジネスモデルをスタートしようと考えたが、そんなにうまくはいかない。計算上、利回りが想定以下なので、見送りにした。

　いままで、収益物件でない中古住宅を複数回、大手の上場会社から購入してきた経験がある。しかし、今回の物件は専属専任ということで、街の小さな不動産屋との交渉となった。

　物件の内部の清掃や片付けもなし、お客を迎える体制は全く感じない。価格設定も曖昧で根拠に乏しい。物件概要や資金計画の説明もお話にならない状況だった。

　事務所／倉庫といった物件だったが、社長が使っている部屋という一部の部屋は鍵がかかっており内見できなかったり、駐車場も他の車が複数台、占有していてやっとのことで止められた。

　売る気があるように感じられないので、一応、「現金一括で〇〇〇〇万円でよかったら連絡ください」と営業に伝え、帰宅した。この金額で売ってくれるなら、へたな資金計画を立てる必要も感じない。

　あまり、こんな取引はしたくないが、相手が相手なので通じない。物件の知識も説明なく、こっちの予算額ばかり何度も聞くので仕方ない。これが現実か。今日はここまで。

物件選び

　若くなりたいが、昔に戻りたくはない。今のまま、若さだけを取り戻したい。これが本音かなぁ。20代30代より、60代半ばの方がよっぽどいい。多少人生をやり切った感があり、焦る必要もない。一番は精神的に安定していること。

　ここには書けないが、ここ一年で新しいビジネスモデルが書けたので、妻といっしょに物件の内覧をしてきた。妻曰く、やっと何をしようとしているか、わかったとのこと。物件の内覧等にはなるべく女性の視点が必要なので、妻や友人、同僚などの女性に同行してもらっている。

　僕も60代半ばの老人なので、何件も中古物件を購入している。玄関あけて入ったときに、一瞬で決まるかなぁ。購入や賃貸してよかったと思う物件は、自分で自分を納得させることなく、自然にほしいと言えるものだけだ。

　結婚も同じ。何かしら、理由をつけて自分を納得させて、決めていくことはどうかなぁ。今回はマイホームではなく店舗兼事務所なので、気に入っても損益がプラスにならないと意味なし。営業と会う前に、いただいた資料で原価法や収益還元法などで想定価格は計算しておいた。

　僕の計算が正しいなら、2割どころか4割ぐらい割高の設定だった。店舗兼事務所の売り出し物件数が少ないので、仕方ないのかなぁ。トイレの数など、労働衛生安全規則に該当していないとか、駐車場の出し入れが窮屈だとか・・・不満が残った・・・

　営業さんはこちらの予算を聞きたいようなので、事前計算シートをもとに〇〇〇〇万円までと伝えた。逆に、こちらとしては、雨漏りとシロアリ、基礎、壁の亀裂、傾きなどをレーザー測定器などで調べることに専念した。ただ、重大な瑕疵は見当たらなかった。

　既存の物件を自分の考えているビジネスモデルに落とし込むのには、無理があるのかなぁ。いままでは、中古物件を現金一括買いしてきたが、今回は日本政策金融公庫の創業融資（不動産）を使ってみようかと考えている。頭金は半分入れる必要があるが、55歳以上は金利ｰ0.4される。手元に資金が残れば運用に回せるのもいい。

　今回はたぶん購入までは至らないだろうが、ビジネスモデルの構築がさらに鮮明になった気がした。話がかわるが、〇〇〇〇万円以上株を売ってしまった。なぜか日経が毎日上がり続けている。しまったなぁ！早すぎた。今日はここまで。