この場合、「売主が宅地建物取引業者で、買主が業者でない一般の消費者であること」が前提となります。
従って、中古住宅の売買で売主が個人の場合にはクーリングオフの適用はありません。
売主の事務所、売主の代理業者や媒介
業者の事務所、モデルルームや案内所などで、マンション等の購入の申込みまたは契約を行なった場合は、クーリングオフの適用除外となります。
また買主が自ら申し出た場合における、買主の自宅又は勤務先もクーリングオフの適用が除外されます。
つづく
不動産取引の場合は、「宅地建物取引業法」で規定されています。
宅地建物取引業法 第３７条の２
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 、買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
つづく
Cooling-off：解除
一般的にクーリングオフとは、消費者が自宅などに不意の訪問を受けてモノを勧誘されるなど、自らの意思がはっきりしないままに契約の申し込みをしてしまうことがあるため、消費者が頭を冷やし再考する機会を与えるために導入された制度です。
一定の期間内であれば違約金などの請求を受けることなく、申し込みの撤回や契約の解除ができます。
つづく
自営業者は住宅ローンを借りにくいといわれています。金融機関によっては、自営業者というだけで難しい顔をするところもあります。
これは普通の会社員と違い、自営業者の場合は、自分で自分の収入を申告しているからです。
つまり、節税を目的に経費を多く計上し、利益を圧縮するという所得操作を行っている傾向が強いからです。
こうした所得の調整は、税金面での負担が軽くなる一方で、いざ住宅ローンを借りようとする際には、マイナス要因になります。
通常の会社員等の年収に該当する自営業者の所得とは、売上高から経費を控除した課税所得を指します。
この課税所得そのものが上記の理由により、住宅ローンの審査においては、あまり意味を持たないのです。
自営業者の方は、通常３年分の確定申告書等の書類を金融機関に提出することになりますので、住宅ローンを利用するときだけ黒字にすれば良いというものではなく、３年間を通じての売上高や課税所得が安定していることが求められます。
従いまして、自営業者の方が金融機関の住宅ローンの審査に通るためには、少なくとも３年前からしっかりとした申告等を行っていく必要があります。
今日で、このシリーズは終わりです。
異常なほど暑い日が続いています。
先般、お盆休み前に私どもが運営しているエスクローズ・テラスの
エントリー（今回のような全国的なものは初めて）募集をした。
お陰さまで当事業スキームに参画される方がたくさん集まっている。
司法書士、税理士、ＦＰ等と職種はばらばらだが本当に優秀な方に
エントリーをいただいています。
私たちは個人のお客様にいろんなサービスを展開しております。
不動産が中心ですが、これを本格的に志を同じくする人たちと全国に
広めようと思っています。
なかなか、アメリカのようなエスクローは出来ませんが。
三方良し（売り手よし、買い手良し、世間良し）の精神と共存共栄の精神で
サービスを展開しょうと思っています。
ありがとうございました。
・資産状況（預金等）：住宅購入のための頭金や諸費用に充てるための自己資金がどの程度あるのかを審査します。
・他の借入状況：書面による事前の承諾のうえ、クレジット・消費者金融でのキャッシングや、オートローンの有無等、個人信用情報機関を通して審査します。配偶者が収入合算などにより連帯債務者や連帯保証人になる場合は、その配偶者も審査の対象となります。
・社会保険の加入状況：退職後の返済能力を審査します。原則として社会保険（国民年金）へ加入していなければなりません。これは、退職後も住宅ローンの返済が続くことを前提に融資の審査をするためです。
・健康状態：フラット35を除き、団体信用生命保険への加入が貸し出しの条件になりますので、本人の告知（書面：告知書）に基づく団体生命保険加入審査があります。
つづく
・申し込み時の年齢等：２０歳以上で、定期的な収入がある。
・最終完済時の年齢：金融機関により異なります。
・勤務先：会社の規模等を審査します。親族の企業に勤めている場合は、その会社も審査の対象とされ、決算書類等が必要になります。
・業 種：安定職種か不安定職種（危険職種）かを審査します。
・雇用形態：給与収入のみか、歩合給制かなどを審査します。歩合給の場合は、その明細書等の提出を求められ、歩合の占める割合が高いと判断された場合は審査が厳しくなります。給与収入であっても、源泉徴収票が出ない場合は、自営業者として審査されます。会社の規模等にも関係しますが、会社役員（経営者）の場合は自営業者とほぼ同じ扱いがされますので、本人のみならず、会社の経営状況（決算報告書等）も審査対象となります。
・勤続年数：原則は３年以上ですが、同業種での転職（ヘッドハンティングなど）は審査のうえで考慮してくれることもあります。ただし、自己都合退職による勤続年数３年未満の場合は審査が厳しくなります。
・年収・返済負担率：返済能力がどの程度あるのかを審査します。金融機関や年収によって返済負担率は異なります。自営業者の場合は３期分の収入が審査の対象となり、３期分の平均値を基準としたり、直近の収入を基準にしたり、最低時の収入を基準にしたりと、金融機関によって審査の基準が異なります。
つづく
なお、キャッシングに関しては、利用そのものが審査に大きく影響しますので、金額の大小にかかわらず、住宅ローンの申込み前に完済しておいたほうが懸命です。
つまり、クレジットカード等によるキャッシングは、通常の買い物などとは取り扱いが異なり、利用の事実があるだけで融資否認（否決）になる可能性が大きいのです。
キャッシングをしている場合は完済を求められることはもちろんのこと、場合によってはクレジットカードそのものの解約を融資の条件とされることもあります。
つづく
〔一 例〕オートローンの有無による住宅ローンの借入限度額等
・税込年収５００万円（返済負担率３５％）、オートローン毎月返済額３万円の場合
・審査金利４％の場合：１００万円（３５年返済）当たりの毎月の返済額４，４２７円
①年収から見た借入可能額
(５００万円×３５％)÷１２ヶ月≒１４５，８３３円
(１４５，８３３円÷４，４２７円)×１００万円≒３２９４．１７万円
⇒３２９０万円
②オートローンを考慮した場合の借入可能額
{(５００万円×３５％)÷１２ヶ月}－３万円≒１１５，８３３円
(１１５，８３３円÷４，４２７円)×１００万円≒２６１６．５１万円
⇒２６１０万円
③オートローンの有無による住宅ローンの借入限度額の差
３２９０万円－２６１０万円＝６８０万円
つづく