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佐藤竜志 オフシャルブログ

はじめまして
不動産業25年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます

不動産歴25年・売買1200件超の佐藤社長が、実際の相談事例から「買ったら危険・後悔しやすいマンション17項目」を徹底解説。購入前の確認方法から管理運営の落とし穴まで、現実的な対処策を紹介。安全で後悔しない住まい選びの参考に。

 

こんにちは、本気不動産の佐藤です。


今回のテーマはずばり——
**「買ったら危険・後悔しやすいマンション17項目」**についてお話しします。

最近、「どんなマンションを買うと後悔するの?」「危険な特徴を見抜く方法が知りたい」というご相談が本当に増えました。
せっかく高いお金を出して買う住まい。「住んで後悔」は避けたいですよね。


🎥関連動画で詳しく見る(本気不動産YouTubeチャンネル)

1️⃣ 最上階・角部屋の落とし穴とは?選ぶと後悔する中古マンションの特徴25選を不動産社長が徹底解説します
2️⃣ 立地が◯◯なら買いです!築年数が経ったマンションでも速攻買うべき理由を住宅購入のプロが本気で解説します!
3️⃣ 高層階が良い考えは時代遅れ?住む前に知るべきマンションのハズレ階層の特徴を住宅購入のプロが本気で解説します!


🏢買ったら危険!? 17項目の全体像と考え方

「危険」といっても、すぐに買ってはいけない!という意味ではありません。
知っておけば回避できる、または対処できるという視点で整理しました。

私は不動産業界25年、売買1200件・査定相談4000件以上の経験の中で、
お客様が「買って後悔した」「思っていたのと違った」と感じた共通点を17項目にまとめました。

過度に恐れず、どうすれば安心して住めるのかを一緒に考えていきましょう。


🚶‍♀️日常の移動がストレスになるマンション

まず最初に意外と見落とされるのが「移動負担」。

  • 階段のみのマンション
    若いうちは気になりませんが、荷物や子どもを抱えて上り下りするのは想像以上に大変です。
    エレベーターがない3階でも、将来的には“重労働”になります。

  • スキップフロア構造
    全階に止まらないエレベーターは、一段上・下への階段移動が日常化。
    体力のあるうちはいいですが、年齢を重ねるとこれも地味に響きます。

  • 傾斜地の物件
    「景観がいい」「静か」というメリットがある反面、上り坂は膝にきます。
    また、坂の上でも対面の建物からベランダが丸見え…という視線ストレスも要注意です。


💰費用が想像以上に重くなるケース

  • 小規模高級マンション
    世帯数が少ない=修繕費を分担できる人が少ない。
    結果、管理費・修繕積立金が高額になりやすいのです。

  • タワーマンション
    修繕が特殊で、ゴンドラや高所作業のコストが跳ね上がります。
    「修繕積立金が2倍近く上がった」という相談も過去にありました。


🏞立地と住環境の「副作用」に注意

  • 1階テナント併設
    便利そうですが、飲食店だと匂いや虫の問題が発生します。
    行列ができる人気店だと、玄関前が混雑してストレスになることも。

  • 河川近くの物件
    ゲリラ豪雨・浸水リスクは年々増加。
    エレベーターの機器が地下にあるタイプは、水害時に使用不能になる事例も。

  • 車がないと生活できない立地
    高齢になったとき、「運転しない=生活が止まる」状況になることもあります。
    買い物・通院・外出動線の代替手段(バス・電動自転車など)を必ず確認しましょう。


🏘マンション管理・入居者構成の落とし穴

  • 賃貸比率が高いマンションは、居住マナーが乱れやすい傾向があります。

  • 管理が行き届かないと、資産価値が下がり修繕費が不足。

  • 総会に参加しない住民が多いと、重要な判断が先送りされるケースも。

「住民意識が資産価値をつくる」
これは現場で何度も見てきた事実です。


📄購入前に必ず確認したい3つの書類

1️⃣ 重要事項調査報告書
 修繕積立金の残高・滞納・借入・修繕履歴をチェック。

2️⃣ 管理組合議事録(直近1年分)
 トラブル・議題・住民の温度感を読み取れます。

3️⃣ ハザードマップ
 地形を俯瞰で見て、川の合流部や色の濃いエリアを避けること。
 “危険エリアを避ける勇気”も安心な暮らしの第一歩です。

 

 


🌲自然の危険と「備える力」

実は私自身、スノーボードのバックカントリーで濃霧の中、崖の縁に出て冷や汗をかいたことがあります。
自然の力は本当に予測不能。
この経験から「地形を読む」「安全を想定する」重要性を痛感しました。

住まい選びも同じで、「起こらない」と思っていたことが起こるのが現実です。
だからこそ、ハザード・構造・管理を“見える化”しておくことが後悔防止につながります。


💬まとめとメッセージ

17項目を聞くと不安になるかもしれませんが、
大切なのは「避ける」より「理解して対処する」ことです。

どんな物件にもリスクはあります。
しかし、管理・運営・意識次第で資産価値は守れます。

参考になった方は、ぜひ
👉 チャンネル登録・高評価・コメントをお願いします!
👉 公式LINEホームページ からも相談受付中です。

今後も、札幌・苫小牧を中心に「後悔しない不動産選び」をテーマに
実体験に基づいた情報を発信していきます。


✳️最後に

あなたのマンション管理組合や修繕計画の様子、コメントで教えてください。
“意識の高い住民”が資産価値を守る一番の力です。

50代の8割が老後資金不足に不安を抱える中、不動産を「お金の保険」として活用する現実的な対策を本気不動産の佐藤が解説。平均資産・ローン残高・退職金の実態データとともに、働き続ける方針や貯金目安も紹介。

 

こんにちは。本気不動産の佐藤です。

 

今日は「50代の老後資金不安」をテーマに、不動産の視点から現実的にどう対応すべきかを考えてみます。
最近の調査によると、50代の約8割が“老後資金が足りない”と感じているそうです。
多いですよね…。正直、僕も同世代として気持ちはよくわかります。


■ 50代のリアルな家計状況

金融広報中央委員会のデータによると、

  • 50代の平均年収は約550万円前後(男性700万円・女性340万円)

  • 金融資産の平均は1147万円、でも中間値はわずか300万円

つまり、実感としては「そこまで貯まっていない」層が多数派です。
さらに、住宅ローンの残高が平均928万円ある人も多く、
ローン返済をしながら老後を意識し始めるのがこの世代なんですよね。


■ 「持ち家7割」という事実と老後設計の関係

データを見ると、50代の持ち家率は約7割
この「住まいの資産」をどう活かすかが、老後資金の明暗を分けます。

家を「住む場所」としてだけでなく、
“お金に対する保険”として持っておくという考え方が大切です。

万が一のときには、

  • 売却して現金化

  • リバースモーゲージなどで生活資金に転用
    といった選択肢を持つこと自体が、安心につながる資産戦略になります。


■ 老後必要額と「足りない現実」

調査では、老後生活費の目安として

  • 月35万円

  • 貯蓄必要額 約1992万円

とされています。
一方で、50代の平均資産1147万円との差は約800万円
この差をどう埋めるかがポイントです。

ただし、すべて貯金で埋めようとすると厳しい。
だからこそ、

  • 退職金をどう活かすか

  • 生活水準をほどほどに調整するか

  • 不動産を資産として守り続けるか

この3点のバランスが現実的な老後対策になります。


■ 「働けるうちは働く」が最大のリスク対策

物価が上がり続ける今の時代、
年金だけに頼るのはリスクです。

収入がゼロになると一気に不安が増すので、
健康が許す限りは**「働き続ける」ことが最大の安定策**です。

働きながら少しずつ貯金を増やし、
不測の事態に備えて1年分の生活費=約420万円を確保する。
これが僕の考える、**“現実的で達成可能な安心ライン”**です。


■ お金だけじゃない支援と「ほどほどの幸せ」

老後の不安は「お金」だけでは解決できません。
僕自身、親族や知人から電球交換や網戸張替えなど頼まれることが多いですが、
こうした“ちょっとした支え合い”が実はすごく大事なんですよね。

お金がなくても、助け合える関係があれば暮らしは安定します。
上を見てもきりがない。
「ほどほどの生活で、協力しながら楽しい老後を」
それが本気不動産として伝えたいメッセージです。


🎥 関連動画(YouTubeで詳しく解説しています)

1️⃣ 終の住処はどこを選ぶべき?今から備えておきたい老後の住宅知識を不動産のプロが徹底解説!
2️⃣ 【20年後に価値が下落するマンションの特徴】これからの主流は◯㎡以下です!老後も安心できるマンションの特徴を住宅購入のプロが解説します!
3️⃣ 【築50年の中古マンション】立地が〇〇だったら即買い!実はオススメな築古物件の特徴を住宅購入のプロが本気で話します!


 

 

📣 コメント欄であなたの老後への不安や考え方も、ぜひ教えてください。
僕も同じ50代として、リアルな声を一緒に共有していきたいと思います。
そして、不動産を「安心の資産」に変える知恵をこれからも発信していきます。

👉 YouTubeチャンネル登録もぜひ!
「本気不動産」で検索して、最新の動画をチェックしてみてください。

2000年以降のマンションは本当に価値が落ちにくいのか?本記事では、不動産歴25年・売買実績1200件超の「本気不動産の佐藤」が、20年後も価値を維持しやすいマンションの7条件を具体的に解説。立地・間取り・管理・プレミア性など、実需と資産性を両立する見極めポイントを公開します。

 

こんにちは、「本気不動産」の佐藤です。


今日は前回の動画「20年後に価値が落ちるマンション」に続いて、**逆に“20年後も価値が落ちにくい、むしろ上がる可能性のあるマンション”**の条件を7つに整理してお話しします。


■なぜ“価値が落ちにくいマンション”が注目されるのか

少し前までは「建物は古くなれば価値が下がる」というのが常識でした。
でも最近は、「築20年経っても値上がりしている」マンションもあるんです。
理由はシンプルで、**“良いストックが減ってきた”**から。
つまり「供給が少なく、需要が続くもの」は高くても売れるという原理です。


■第1条件:2000年以降に建てられたマンション

2000年に「住宅品質確保促進法(品確法)」が施行され、
建物の構造・防水・断熱などの基準が明確化されました。
これ以降のマンションは、メンテナンス性と居住性が格段に向上しており、
築20年以上経っても古さを感じにくいのが特徴です。


■第2条件:駅徒歩7分以内

「駅近10分以内」よりも、プロとしては**“徒歩7分以内”**をおすすめします。
駅5分以内は賃貸が多く、分譲はその外周に建つケースが多い。
つまり、“静かで便利”のちょうど良いバランスが取れるのが徒歩7分なんです。


■第3条件:地域で“プレミア”と呼ばれる物件

誰もが名前を知っている人気マンションや、大規模再開発と同時期に建てられた物件など、
代替の効かない立地や話題性を持つマンションは、年数を経ても価値が残りやすいです。
「高台眺望」「駅前のランドマーク」などは、まさにその典型です。


■第4条件:2LDK〜3LDKの現実的な間取り

家族構成が変わっても対応しやすく、リフォームして1LDKにも変更可能。
この柔軟さが中古市場でも支持され、リセール時の需要を底支えします。


■第5条件:入居率が高く、空室が少ない

空室が増えると、管理費の回収が滞ったり、修繕計画が崩れることも。
逆に入居率が高いマンションは、管理も安定していて住環境が良い=価値が保たれるんです。


■第6条件:管理意識が高いマンション

掲示板に張り紙が少なく、共用部が綺麗で、住人同士の挨拶がある――
そういうマンションは**築年数を超えた“信頼感”**があります。
現地見学で「清潔」「静か」「整っている」と感じたら、それは大事なサインです。


■第7条件:規約改定や設備改善ができる組合

最近は「ペット可」「EV充電可」「エアコン複数台対応」など、
時代に合わせてアップデートできるマンションが選ばれています。
電気容量を増やしたり、ネット回線を拡張したり、
柔軟な管理組合は結果的に資産価値を守る力を持っています。


■プロの結論:2000年以降×駅徒歩7分以内×管理意識=“買って後悔しない”

この3つがそろっていれば、20年後の資産価値も安心です。
もちろん価格はやや高めですが、“買う時高い=売る時も強い”という現実があります。
優先順位を決めて、条件を外さず選ぶことが大切です。

 

🎥導入リンク(本気不動産YouTubeチャンネル関連動画)

1️⃣【20年後に価値が下落するマンションの特徴】これからの主流は◯㎡以下です!老後も安心できるマンションの特徴を住宅購入のプロが解説します!👉 https://www.youtube.com/watch?v=tLoOHD--zAQ
2️⃣【買ってもいい中古マンションの特徴】〇〇最優先はもう古い!?失敗しない住宅購入の方法を不動産歴25年のプロが解説します!👉 https://www.youtube.com/watch?v=Ti7Xs0952_8&t=1166s
3️⃣資産価値が落ちる家と落ちない家の違いとは?マンション市場の価値について不動産歴25 年の社長が本気で解説します!👉 https://www.youtube.com/watch?v=xZRSjoMNC8o&t=39s

 

 

 


■最後に:あなたの経験もコメントで教えてください

「20年前に買ったけど今も高く売れる」「管理が良くて古さを感じない」など、
あなたの実体験もぜひコメント欄で教えてください。

本気不動産では、こうした**“損しない住宅選び”**をテーマに
YouTubeやセミナーで日々発信しています。
👉 チャンネル登録はこちら:本気不動産チャンネル


✅まとめ

  • 品確法以降(2000年〜)の建物は長持ちする

  • 駅徒歩7分以内が現実的で資産性が高い

  • 管理意識と柔軟な組合運営が価値維持の鍵

  • 人気物件は“高くても買う価値がある”

老後の住まいは「持ち家」か「賃貸」か――。25年の実務経験を持つ本気不動産の佐藤が、安心できる暮らしを続けるための現実的な12の指針を紹介。資産価値、修繕費、リースバックやリバースモーゲージまで、プロ視点で整理しました。

🏢老後の安心は“家の有無”より“お金の安定”で決まる

こんにちは、本気不動産の佐藤です。


今日のテーマは「老後の安心と住まい選び」。
持ち家を続けるか、マンションに住み替えるか、あるいは賃貸で自由に暮らすか――多くの方が抱える永遠のテーマですね。

最近もYouTubeでこのテーマを深掘りしました👇

🎥 関連動画はこちら

  1. 終の住処はどこを選ぶべき?今から備えておきたい老後の住宅知識を不動産のプロが徹底解説!

  2. 〇歳までに買ってください!終の住処はマンションが最強な理由を住宅購入のプロが本気で解説します!

  3. 【老後は賃貸?持ち家?】年金だけでは赤字!?老後破綻しないための知識を不動産歴25年のプロが本気で解説!


💡現実的なスタートライン:「家がある=安心」ではない

「老後は家さえあれば安心」と思っていませんか?
実は、それが落とし穴になることもあります。
持ち家でも、固定資産税・修繕積立金・管理費など“出ていくお金”は続きます。
逆に賃貸も家賃という定期支出があり、どちらにしても“お金の持続性”が安心のカギなんです。

私が25年間、1200件以上の売買・4000件の査定相談をしてきて痛感したのは、
「家の形よりも、お金の流れが安定しているかどうか」が老後の幸福度を左右するということ。


📊12の指針で考える、老後の現実的な住まい選び

① 固定費の理解が出発点

木造22年、RC47年という減価償却の基本を知ることで、
“建物価値はゼロにならない”という現実を理解しましょう。
築古でも土地持分に対して固定資産税は発生します。

② 管理費・修繕積立金のリアル

築古マンションでも維持にはお金がかかります。
修繕積立金を軽く見ると、将来の安心を損ねる結果になります。

③ 医療費・介護費・葬儀費

老後の支出で忘れがちなのが医療・介護。
そして葬儀費は最低80万円は想定しておきたい現実的ラインです。

④ 売れないリスクに備える

地方や郊外では、需要が減ると“売りたくても売れない”。
その間も固定費は続きます。早めに市場性を見極めましょう。

⑤ 公営住宅・URの利用条件

持ち家があると申し込みできないことも。
老後の選択肢として考えるなら、条件確認を早めに。

⑥ 高齢者の賃貸は「借りにくいが不可能ではない」

保証会社や家賃支払い実績を整えれば受け入れ先はあります。
「真面目な方なら大歓迎」という大家さんも多いですよ。

⑦ 借入依存は黄色信号

「家を守りたい」が強すぎると、修繕も先送りになりがち。
借金で維持する発想はリスク大です。

⑧ リバースモーゲージ・リバース60の注意点

仕組みを理解せず利用すると“生活費不足の悪循環”に陥ることも。
生活費より維持費に使うなど、使い方のバランスが大切です。

⑨ リースバックという選択肢

家を売っても住み続けられる制度。
契約内容を慎重に確認すれば、現実的な“第三の道”になります。

⑩ 都市 vs 地方:選択肢の差を理解

札幌のように選択肢が豊富なエリアと、地方の現実はまったく違います。
「移り先がない」というケースも珍しくありません。

⑪ 早めの決断が未来を救う

家・地域・価格に固執せず、「生活を続ける力」を優先しましょう。
老後の判断はスピードが命です。

⑫ 維持修繕は“屋根と外壁が命”

雨漏り=資産価値の崩壊。
屋根塗装や板金メンテは、家を「売れる・貸せる」状態に保つ最小限の防衛線です。


 

 

🏡まとめ:老後の安心は“理想の家”ではなく“現実に合う家”

私自身も将来は「家を売ってマンションに移る」つもりです。
URや賃貸でも構わないし、階段物件でも“住めればいい”。
結局は「どこでも楽しんで生きられる心の柔軟さ」が、いちばんの安心につながります。


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登録しておくと、こうした“住宅の本音トーク”を見逃しません。
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本気不動産/エリアネット 佐藤
25年の実務経験・売買1200件・査定相談4000件超
北海道のリアルな住宅事情を、本音で伝えています。

マンション購入で失敗しないための探し方と担当者選びのポイントを不動産歴25年の佐藤が本音で解説。見すぎ・比べすぎを防ぐ6つの特徴、信頼できる担当者の見極め方、効率的な内見方法を詳しく紹介。

 

こんにちは、本気不動産の佐藤です。


今回は、実際に多くの方が気になるテーマ――
**「賢いマンションの探し方と担当者選び」**について、本音でお話ししました。


🎯マンション選びで一番大事なのは「決断力」ではなく「探し方の上手さ」

マンション選びで失敗しない人の共通点は、
ズバリ「決断力」ではなく「探し方の上手さ」です。

現地で迷う方ほど、実は事前準備が足りないことが多いんです。
逆に、賢い人は“現地で答え合わせをする”感覚で内見に来ます。

僕は不動産歴25年、売買1,200件・査定相談4,000件以上を経験してきました。
その中で見えてきた、**「賢い人の6つの特徴」**を動画でわかりやすくまとめています。


🧭賢い人のマンション探し6つの特徴

  1. 下調べが徹底している
     エリア相場や比較物件を把握してから現地へ。

  2. 総額より月々支払額で考える
     住宅ローンシミュレーターで現実的な予算設定。

  3. 担当者の対応を見極める
     信頼できる説明をする担当者から買う姿勢。

  4. 感想や疑問をその場で共有する
     「持ち帰らず」即質問・即解決。

  5. 物件を見すぎない
     5件を超えると比較が目的化しやすく、判断力が鈍ります。

  6. 即時結論を意識する
     条件次第で決める、行動の早さが満足度を左右。


🤝担当者選びは“物件選び”と同じくらい大事

どんなに良い物件でも、担当者との相性が悪いと満足度は下がります。
自分に都合の良い返答ばかりする担当者は要注意。
「イエスとノーを適切に言える」「地域性を理解している」ことが重要です。

冷たい営業ではなく、“説明してくれる営業”が一番の信頼の証。
僕自身、お客さま側として不動産を見るときも、
「説明に向き合ってくれるか」を一番の評価基準にしています。


🧠見すぎ・比べすぎは危険。探し方をリセットしよう

6件、7件、10件…と見続けているうちに、
「リビングはA物件」「玄関はB物件」…と継ぎ接ぎの理想像を追い始める人がいます。
それは現実的な“探し方の迷子状態”です。

賢い人は「確認のために見に行く」。
不満探しではなく、納得のための行動を取ります。


🏢中古と新築の見方の違いも理解する

中古は“使用歴込みの価格”。
完璧を求めるなら新築。
逆に、価格と品質のバランスで考えるなら中古が理にかないます。


📚学びすぎず、行動へ

過学習より「決断フェーズ」へ。
本気不動産のチャンネルでは、こうした本音情報を継続配信しています。
気になる方はぜひ登録して、学び→行動→納得購入の流れを作ってください。


💬コメント・体験談も募集!

「こんな担当者が良かった」「見すぎて迷った」など、
あなたの経験をコメント欄で教えてください。
視聴者同士で学び合う場にしていきましょう。


🔗関連動画はこちら

📺【買主必見】いきなり不動産会社に行くのは間違い!?中古マンション購入の最初の一歩から引き渡しまでを業界歴25年のプロが本気で解説します!👉 https://www.youtube.com/watch?v=YGcQl13Yx0Y&t=30s

📺【見ただけで分かるアタリマンション】一見良くないけど実は選んだ方がいい?見つけたら買うべきアタリ物件の特徴を不動産のプロが本気で話します!👉 https://www.youtube.com/watch?v=rlWRxRpeXWI&t=748s

📺【マンションの防犯対策】ドアに〇〇は付いていますか?泥棒が喜ぶ設備をプロが徹底解説! https://www.youtube.com/watch?v=LTYXmDliDss&t=457s


 

 

🏁まとめ

賢いマンション選びとは、
「見極める力 × 信頼できる担当者 × 行動の速さ」。

そして僕たち不動産業者も、
冷たい営業と思われないよう、説明品質を磨き続ける。
これが本気不動産の原点です。

これからも、熱い配信を続けていきますので、
ぜひ応援よろしくお願いします!