老後の住まいは「持ち家」か「賃貸」か――。25年の実務経験を持つ本気不動産の佐藤が、安心できる暮らしを続けるための現実的な12の指針を紹介。資産価値、修繕費、リースバックやリバースモーゲージまで、プロ視点で整理しました。
🏢老後の安心は“家の有無”より“お金の安定”で決まる
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日のテーマは「老後の安心と住まい選び」。
持ち家を続けるか、マンションに住み替えるか、あるいは賃貸で自由に暮らすか――多くの方が抱える永遠のテーマですね。
最近もYouTubeでこのテーマを深掘りしました👇
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💡現実的なスタートライン：「家がある＝安心」ではない
「老後は家さえあれば安心」と思っていませんか？
実は、それが落とし穴になることもあります。
持ち家でも、固定資産税・修繕積立金・管理費など“出ていくお金”は続きます。
逆に賃貸も家賃という定期支出があり、どちらにしても“お金の持続性”が安心のカギなんです。
私が25年間、1200件以上の売買・4000件の査定相談をしてきて痛感したのは、
「家の形よりも、お金の流れが安定しているかどうか」が老後の幸福度を左右するということ。
📊12の指針で考える、老後の現実的な住まい選び
① 固定費の理解が出発点
木造22年、RC47年という減価償却の基本を知ることで、
“建物価値はゼロにならない”という現実を理解しましょう。
築古でも土地持分に対して固定資産税は発生します。
② 管理費・修繕積立金のリアル
築古マンションでも維持にはお金がかかります。
修繕積立金を軽く見ると、将来の安心を損ねる結果になります。
③ 医療費・介護費・葬儀費
老後の支出で忘れがちなのが医療・介護。
そして葬儀費は最低80万円は想定しておきたい現実的ラインです。
④ 売れないリスクに備える
地方や郊外では、需要が減ると“売りたくても売れない”。
その間も固定費は続きます。早めに市場性を見極めましょう。
⑤ 公営住宅・URの利用条件
持ち家があると申し込みできないことも。
老後の選択肢として考えるなら、条件確認を早めに。
⑥ 高齢者の賃貸は「借りにくいが不可能ではない」
保証会社や家賃支払い実績を整えれば受け入れ先はあります。
「真面目な方なら大歓迎」という大家さんも多いですよ。
⑦ 借入依存は黄色信号
「家を守りたい」が強すぎると、修繕も先送りになりがち。
借金で維持する発想はリスク大です。
⑧ リバースモーゲージ・リバース60の注意点
仕組みを理解せず利用すると“生活費不足の悪循環”に陥ることも。
生活費より維持費に使うなど、使い方のバランスが大切です。
⑨ リースバックという選択肢
家を売っても住み続けられる制度。
契約内容を慎重に確認すれば、現実的な“第三の道”になります。
⑩ 都市 vs 地方：選択肢の差を理解
札幌のように選択肢が豊富なエリアと、地方の現実はまったく違います。
「移り先がない」というケースも珍しくありません。
⑪ 早めの決断が未来を救う
家・地域・価格に固執せず、「生活を続ける力」を優先しましょう。
老後の判断はスピードが命です。
⑫ 維持修繕は“屋根と外壁が命”
雨漏り＝資産価値の崩壊。
屋根塗装や板金メンテは、家を「売れる・貸せる」状態に保つ最小限の防衛線です。
🏡まとめ：老後の安心は“理想の家”ではなく“現実に合う家”
私自身も将来は「家を売ってマンションに移る」つもりです。
URや賃貸でも構わないし、階段物件でも“住めればいい”。
結局は「どこでも楽しんで生きられる心の柔軟さ」が、いちばんの安心につながります。
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本気不動産／エリアネット 佐藤
25年の実務経験・売買1200件・査定相談4000件超
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