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佐藤竜志 オフシャルブログ

はじめまして
不動産業25年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます

理想のマンションを探しても「決めきれない」方へ。不動産歴25年・売買1200件超の本気不動産の佐藤が、駅近・築年・明るさ・条件充足率など、後悔しない選び方の7項目を実例付きで解説。即断即決が資産を守ります。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

今日は「理想のマンションを見つけて後悔しないための7つのポイント」について、本音でお話しします。


🎯理想よりも「後悔しない選び方」を意識しよう

理想の条件をすべて満たすマンションは、実はほとんど存在しません。
完璧を追い求めるよりも、「後悔しない選び方」が結果的に満足度を高めます。

私自身、不動産歴25年・売買1200件以上の経験を通して、理想を追いすぎてチャンスを逃したケースを何度も見てきました。
今回はそんな現場の本音から、「理想7割・即決3割」で成功する考え方をお伝えします。


🏃‍♂️マンション選びで後悔しない7つの項目

① 駅徒歩5分以内は「出たら即買い」

駅近5分圏のマンションは、希少性・流動性・資産性すべてで優秀です。
築浅・管理良好な物件は1週間以内に売れてしまうことも。
見つけたら“比較より先に行動”が鉄則です。

② プレミアマンションの見極め方

地域で評判の高い管理、緑に面した立地、公園隣接などは「プレミア要素」です。
同じ駅圏でも値下がりしにくく、売却時に待機需要があるのが特徴。
周辺相場より高くても、実は「お得」なこともあります。

③ 2000年以降のマンション規格は安心度が高い

品確法施行以降の物件は、構造・断熱・メンテナンス性が格段に進化。
中古でも“性能的に新築同等”というケースが多く、長期的に安心できるカテゴリーです。

④ 条件充足率は60〜70%で十分

10項目中6〜7項目が満たされていれば合格ライン。
100%理想を求めると決断が鈍り、結果的にチャンスを逃すことも。
「完璧より納得」を意識しましょう。

⑤ 第一印象の「明るさ」は重要

内見で入った瞬間の“パッと明るい”印象は、暮らしの満足度を左右します。
明るさは実は心理的なプラス要素。
リフォームで改善できる部分があっても、「暗い印象」はなかなか消えません。

⑥ リフォームで70%→80%の満足度へ

中古マンションは「リフォームで伸ばす」前提で見ると可能性が広がります。
60%の充足でも、照明・壁紙・水回り改善で10%以上の満足度アップが可能です。

⑦ 即断即決が後悔を減らす最大の武器

現地で良い印象を持ったら、その日のうちに方向性を決める。
「持ち帰って考える」は冷静なようでいて、実はチャンスを逃す最大要因です。
家に帰ると欠点ばかりが浮かびやすくなります。
即決型の方が結果的に満足度が高い、というデータもあるんです。


💬完璧主義は後悔を招く

人は「99%理想の物件」を買っても、入居後に1%の不満が出ると満足度が一気に下がります。
逆に「6割満足で買った人」は、リフォームや暮らし方で満足度を伸ばしやすい傾向があります。

“満足は買ってから育てるもの”
この感覚があると、不動産選びはぐっと楽になりますよ。


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📩まとめと行動の呼びかけ

あなたは、理想の何割を満たしたら購入に踏み切れますか?
60%でも「ここだ」と感じたら、それは買うべきサインかもしれません。

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マンションは安心だけど、実は差が出るのが「プライバシーと防犯性」。
25年の実務経験から、プライバシーが守られている“当たりマンション”の特徴10項目を解説。
外部の視線・侵入対策、内部の運用ルールまで、現実的な選び方のヒントをまとめました。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

今回は「プライバシーが守られている“当たりマンション”」というテーマでお話しします。

マンションって、構造的にはもともと防犯性が高いんです。
でも実際の現場を見ていると、「この物件、守られてるな」と感じる“当たりマンション”と、
「ここはちょっと不安かも」という差が、けっこうハッキリあるんです。

今日はその違いを、防犯+プライバシーの両面から10項目に整理して、
どんなマンションが「安心して暮らせる物件」なのかを、実例を交えて解説します。


🧱1. バルコニーの目隠し柵・塀の設計が秀逸

1階でも2階でも、外からの視線が入りにくい設計が理想。
塀の高さが1.5m程度あると目線が届きにくく、採光と圧迫感のバランスも取れます。
1階はレースカーテンや植栽で「距離を作る工夫」がポイントです。


🚶‍♀️2. 廊下が道路に面していない配置

夜は特に廊下の照明で人影が目立つため、
外から見えないよう棟配置や曇りガラス採光が工夫されている物件は“当たり”です。


🧱3. 要塞的に囲まれたマンション

塀・ゲート・防犯カメラが一体運用されている物件。
訪問者にはやや不便ですが、住民にとっては最強クラスの安心度です。


📹4. 防犯カメラの死角が少ない

カメラの設置位置がしっかり計画されているか。
「後付けで増やしました」より「設計段階で組み込まれている」物件が信頼できます。


🔐5. 多層オートロック+生体認証の導入

入口・棟別・階別の3段階ロックや顔認証タイプなど、
侵入の難易度を上げる構成が“防犯のプロ仕様”です。


🛗6. エレベーターが鍵連動で階数制限

エントランス解錠と連動し、自分の階しか止まらない設計。
これは実際、住民の安心感が一気に上がります。


🌀7. わざと複雑に作られた動線

「迷いやすい構造」は不便そうで、実は防犯性が高い。
スキップフロアや渡り廊下は、侵入者の動きを遅らせる“仕掛け”にもなります。


📮8. 集合ポストが外から見えない配置

エントランス外にポストが見当たらない物件、実は“守られてる証拠”。
投函型の迷惑行為や外部者の情報収集を防ぎやすい設計です。


👩‍💼9. コンシェルジュ常駐&顔見知りコミュニティ

防犯カメラよりも強いのが“人の目”。
挨拶や声かけの文化があるマンションは、自然と犯罪を寄せつけません。


🚨10. 自己防衛意識とルール運用が徹底されている

どんなに設備が整っていても、最後は住民の意識。
「オートロック入館時に後ろの人を確認する」「再入館で安全確認」など、
日常の行動が防犯レベルを左右します。


 

 

💡まとめ:プライバシー+防犯の両立が“当たりマンション”の条件

「守られている安心感」は、設備と設計、そして住民の意識の重ね合わせで作られます。
特に女性の方は感度が高く、細かな違いにも気づきやすい。
だからこそ、“複数の当たり要素が重なっているマンション”を選ぶのがポイントです。


📺関連動画もどうぞ(本気不動産チャンネル)

マンション選びや防犯に関する実践解説を、YouTubeで詳しくお話ししています。
ぜひこちらもあわせてご覧ください👇

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3️⃣ 【20年後に価値が下落するマンションの特徴】これからの主流は◯㎡以下です!老後も安心できるマンションの特徴を住宅購入のプロが解説します!


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「こんな工夫があった」「逆に失敗した」など、
あなたの経験談をコメント欄や公式LINEでぜひ教えてください。
これからも本気で、**“後悔しないマンション選び”**をサポートしていきます。


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40代以上の方へ。不動産歴25年・1200件の取引経験から、売却先行/購入先行の判断基準、ローン準備、仮住まいを避ける進め方までを11項目で解説。ストレスなく住み替えを成功させる実務的ガイド。

 

🏡 40代からの住み替え・買い替えは「重く考えすぎない」が鉄則

こんにちは、本気不動産の佐藤です。


今回は「40代以上の住み替え・買い替えのコツと進め方」について、不動産歴25年・売買1200件・査定4000件超の経験から、実務的に整理してお話します。

40代になると、老後や将来の暮らしを意識して「そろそろ家をどうしようか」と考える方が増えてきます。
ただ、買い替え=一世一代の大決断と捉えがちで、結果的に動けなくなってしまう方も多いんです。

実は、住み替えは「正しい段取り」を押さえれば、仮住まいも二重払いも不要で進められます。
今日はそのポイントを、11項目に分けて分かりやすくお伝えします。

📌 1. 売却先行か購入先行か?基本の分岐を理解する

住宅ローンが残っている方や、売却資金を次の購入に充てる方は**「売却先行」が基本。
逆に、年収や返済能力が高くダブルローンでも耐えられる方は「購入先行」**も可能です。

ただし、購入先行の場合でも「一定期間内に旧宅を売却する」という条件付きローンが一般的。
銀行審査では抵当権解除と残債完済の確実性が最重要です。

💰 2. 売却価格は「理想」ではなく「現実」で組む

よくある失敗は「昔4000万円で買ったから、今もそのくらいで売れるはず」という主観です。
愛着があるほど高く見積もりがちですが、相場との乖離は資金計画崩壊の原因になります。

ここで必要なのは、「売れる価格」ベースの資金設計。
第三者査定で現実的な金額を把握してから動くのが、成功の第一歩です。

🧾 3. 買取保証・下取り保証を活用しよう

「もし売れなかったらどうしよう?」という不安を解消するのが、買取保証制度です。
一定期間売れなければ、事前に決めた金額で不動産会社が買い取る仕組み。

これにより、金融機関へのローン審査も通りやすくなります。
新居の完成までの資金計画を、保証書付きで説明できるのは大きな安心です。

🏠 4. 仮住まいは基本的に不要!

実務経験から言えば、仮住まいが必要なケースはごくわずか。
引渡し時期の調整や保証制度をうまく使えば、直接引っ越しが可能です。

仮住まいを当然のように提案する業者は、正直言って「やり慣れていない」証拠。
無駄な出費を避けるためにも、スキーム設計に強い不動産会社を選びましょう。

🧩 5. 業者選びが成功の鍵

住み替え経験が少ない業者だと、仮住まい前提・二重払い前提の提案しか出せません。
プロの仕事は、「損を出さない進め方」を設計することです。
信頼できる担当者と一緒に「時期・資金・引渡し」を組み立てましょう。

⏳ 6. 40代はローンの“カウントダウン”を意識

40年ローンを組めるのは40歳前後までが限界。
年齢が上がるほど完済年齢の上限(75〜80歳)に近づき、毎月の負担が増える構造になります。

焦る必要はありませんが、40代後半に差しかかったら、早めの計画が合理的判断です。

💳 7. ローン審査の前に「借入整理」

車のローン、リボ払い、キャッシング…。
これらの月々の支払いが住宅ローン審査に影響します。

原則は「家が先、車は後」。
家族に内緒の借入も正直に相談し、最適な返済計画を立てましょう。

📉 8. 現在の残債と支払い額を把握

意外と多いのが「ローン残高は知ってるけど、月々いくら払ってたっけ?」というケース。
支払い情報を整理することで、買い替え可能額と余力を正確に見積もれます。

📅 9. 審査〜購入〜売却〜引渡しまでの時系列設計

買い替えの流れは次の通りです👇

1️⃣ 意思決定と現状把握
2️⃣ 査定で自己資金を把握
3️⃣ 金融機関に事前審査(保証書付き)
4️⃣ 購入物件を確定
5️⃣ 旧宅の販売契約と引渡し時期を同期
6️⃣ 新居の決済・引越し

この流れをプロが設計すれば、資金ショートも二重払いも避けられます。

💵 10. 税制優遇の使い分け

売却には「3000万円特別控除」、買い替えには「買換え特例」、購入には「住宅ローン控除」。
これらは併用できないため、確定申告で最適な制度を選びます。
税務署の窓口で丁寧に説明してくれますので、事前準備をして相談に行きましょう。

🌿 11. 住み替えの“広義のメリット”を忘れずに

断熱・設備の向上で光熱費が下がり、住み心地もアップ。
老朽化リスクの少ない新居への移行は、心理的にも生活的にもリセット効果があります。

物価高や家賃上昇のなか、住み替えは「攻めの防衛策」になることも。
長期的に見れば、資産を守る大切な選択肢です。

💡 まとめ:今は「スマート住み替え」の時代

最近はローンや契約もアプリ化が進み、手続きも簡単。
仮住まいも二重払いも、やり方次第でゼロにできる時代です。

住み替えを重く考えすぎず、プロと組んで最適ルートを作りましょう。

 

 

🎥本気不動産YouTubeチャンネルでは、今回のテーマに関連する内容を詳しく解説しています👇

  1. 〇歳までに買ってください!終の住処はマンションが最強な理由を住宅購入のプロが本気で解説します!

  2. 今からだともう遅い...?50歳以上が家を買う場合の注意点について住宅購入のプロが本気で解説します!

  3. 老後破綻の原因に?40代50代がマンションを選ぶ時のポイント7選を住宅購入のプロが徹底解説!

質問や個別相談は、
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🎙️おまけトーク

動画の最後では、Apple Watchの買い替えを悩む話も(笑)
家のローンも時計の買い替えも、「タイミング」と「使い方」が大事ですね。

マンション内見で見落としがちな水回り違和感を10項目で整理。キッチン・洗面・ゴミ動線・視線設計など、使い勝手を改善する実践ポイントを、内見時すぐ質問できる視点と併せて解説します。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

今日は、マンションを探すときに「ちょっと違和感…?」と感じやすい“水回り”の部分について、僕の経験を交えて丁寧にお話しします。
特に「内見時に感じた違和感は、その場で質問すべし!」という点は強くお伝えしたいので、これを読んで次の内見で役立てていただければ嬉しいです。


はじめに:なぜ「違和感」を放っておくと危ないのか?

物件の内見中、キッチンや洗面所、浴室といった水回りに「なんか使いにくそう」「狭く感じる」などの違和感を覚えること、ありませんか?
実はそう感じたその瞬間が大事で、後から持ち帰って間取り図とにらめっこしても、頭の中だけでは正確な判断が難しいんです。

見学中にその場で「ここが気になります」「こう見えるんですけど大丈夫ですか?」と営業担当者に伝えたり質問したりすることで、具体の改善案や注意点が出てきやすくなるからです。

というわけで、今回は「水回り違和感10項目」と、それぞれに対する“その場で聞く+後でできる工夫”をまとめてみました。


水回り違和感10項目と具体的対策

以下、僕が物件探し・相談対応でよく目にする“違和感パターン”+解決アプローチです。

番号 違和感の内容 実践ポイント・改善案
1. キッチンと洗面所が遠い・家事動線が悪い キッチンから洗面や浴室への移動が廊下経由だったり、ドアが多くてぐるっと回らされるレイアウトだったり。 内見時、「この通り道に何か置かれますか?」「この扉が閉じると動線が遮られますか?」と質問する。改善が難しければ、調理→洗い物のタイミングをずらす、回数を減らす使い方の工夫を。
2. 洗面所が狭すぎる マンションでは洗面所がそもそも余裕ない設計も多く、ドレッサーを置く余裕すらないことも。 洗面所で行う身支度を「寝室側でドレッサー対応」に分散する案を検討。収納を可能な限りミニマムにして、洗面所内に置くモノを厳選するルール化も有効。
3. キッチンが丸見え(リビング・廊下から見える) 料理中や水仕事中、リビング・ダイニング方向にすべて丸見えで気になるレイアウト。 内見時、「この高さだと見えますよね?」と確認。リフォーム時は腰壁を10〜15cm高くする案、見栄えを保つ収納配置、食洗機導入で水切りラックを減らす運用などを検討。
4. パントリーが広すぎてスペースを圧迫 一見魅力的でも、広すぎるパントリーが他の機能空間(洗面・廊下)を圧迫するケースあり。 ストックの量を管理可能な範囲に抑える、過剰に買い溜めしすぎないルールを導入。パントリー内にゴミ・不要品を溜めない動線設計を意識。
5. 作り付け収納(キッチン収納など)が全面扉型で使いづらい 見栄え重視で扉ばかり、多くが“隠す収納”になって使い勝手を犠牲にするパターン。 実用性重視で扉+オープン棚併用、可視性を意識した構成を確認。普段使いの物は扉より中段・開口部中心におけるか?を内見時に見ておく。
6. 朝の時間帯に水回り渋滞 家族が同時に洗面・キッチンなどを使おうとして混雑。マンションでは拡張性が限られる。 生活時間帯を少しずらす(起床順・家事タイミングをズラす)。通路が確保できるなら配置を緩めに取る案を探す。
7. 洗面所収納が足りない 小物・ケア用品・在庫品があふれ、収納効率が悪化する。 使用中の物中心に、在庫は“使い切り”方式。季節品は他所に避難させておく。中途半端な未使用品は思い切って処分。
8. キッチンと収納高さの不一致 住んでみて背が合わない、使いづらい天板高さ・吊り棚の位置など。 内見時、実際に手で開閉や手を伸ばした感覚を体験。将来リフォーム時に、80/85/90/95 cmなど複数高さを試してみて選定。
9. ゴミ置き場・ゴミ動線の制約 室内でゴミを置くスペースが狭く、ゴミ回収動線が遠い。パントリーに仮置きしてしまうケースも。 ゴミはこまめに出す運用を基本に。適切容量のゴミ箱を選び、動線上に捨てやすいルートを確保。パントリーをゴミ置きに使わない設計を優先。
10. キッチンから“見えない”不満(子ども・会話・テレビ) キッチンに立っていると、家族の様子が見えず孤立感を感じる間取りも。 内見時、「この位置から子どもの様子見えますか?」「テレビ方向との視線はどうか?」と確かめる。対面キッチン・視線抜けを活かす設計を重視。

費用感・リフォーム可否・現実的な落としどころ

とはいえ、マンションでは自由に動かせる壁やスペースが限られていることも多く、すべてを“理想”にするのは難しいのが現実です。そこで、以下の視点で判断しましょう。

  • リフォーム費用目安
    キッチン入れ替え:おおよそ 100万円前後
    食器棚や収納機器:25〜30万円前後
    壁付け→対面風変更(配管位置により可否あり):50〜100万円規模
    大規模改修(間取り変更含む):250〜300万円前後になることも

  • 優先順位の考え方

    1. まずは「使い方改善」から。動線変更、在庫ルール、時間帯調整など、費用をかけずに改善できる項目をまず試す。

    2. 次に「理解できる小改善」領域。腰壁の高さ調整、収納構成の見直し、視線設計など。ただし、強度や配管・構造制約に注意。

    3. 最後に「費用をかけるリフォーム」は、諦めきれない不満が残る場合に検討。リフォーム会社・設備ショールームで複数プランを見比べましょう。


使い方のコツ

  1. 使い方の工夫:在庫ルール、時間帯ズラし、動線工夫など

  2. 理解+小改善:見栄え・視線・高さ調整などで改善できる範囲

  3. リフォーム・入れ替え:大きなコストをかけて変える必要がある部分

違和感10項目を頭に入れておくだけで、内見中に「これはちょっと怪しいぞ」「ここは要確認だな」と思える目が育ちます。物件選びの精度がグッと上がりますよ。

 

もし、あなたが「我が家の水回りでこうやって工夫したよ!」という事例があれば、ぜひコメントで教えてください。読者同士で情報を共有できれば嬉しいです。

また、ご質問があればLINE・お問い合わせ窓口からも受け付けていますので、お気軽にご連絡ください。

 

 


関連動画リンク(本気不動産チャンネル)

以下、参考になる動画をピックアップしました。ぜひご覧ください:

  1.  ◯◯な廊下は無駄です!2025年に家を買う人が知るべきハズレマンション設備14選を不動産社長が徹底解説します!

  2. 水回りは総額〇〇万円かけてもいいです!後悔しないために知るべきリフォーム費用の相場を住宅購入のプロが本気で解説します!

  3. 【不動産のプロが選ぶ洗面台はコレ】〇〇を選んで大後悔…自分にピッタリな洗面化粧台の選び方を不動産歴25年のプロが解説します!

(※上記リンクは動画の一例です。他にも「水回り」「間取り」「家事動線」などで検索してみてください。)
ちなみに本気不動産チャンネルはこちら:本気不動産 – YouTube チャンネル YouTube

マンション購入で失敗しないための「立地リスクランキングTOP10」を不動産歴25年・取引1200件超の佐藤社長が解説。災害・空き家・騒音・地形など、後悔しやすい立地条件と確認方法を実例ベースで紹介。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

今日は、マンション購入で「立地リスク」をどう見抜くかをテーマに、ランキング形式でTOP10をお話しします。


■導入:なぜ立地リスクなのか?

マンション選びで間取りや価格ばかりに目がいきがちですが、実は「立地」が最も後悔の元になることが多いんです。
25年間・1,200件以上の売買経験から感じるのは、同じ建物でも立地ひとつで満足度も資産価値も大きく変わるということ。

今回は、「普段はあまり話されないけど重要な立地リスク」をランキング形式で紹介します。
完全にリスクゼロの場所はありませんが、「知っているかどうか」で差が出ます。


🏘️立地リスクランキングTOP10

🏭第10位:工場隣接による音・臭い・振動

週末に見学して「静かだな」と思っても、平日は稼働音が響くケースがあります。
朝・昼・夜の3回訪問が理想。
できれば近所の方や管理人さんに「普段の様子」を聞いてみましょう。


🏔️第9位:坂の多い地形・傾斜地

「景色が良い」と思っても、毎日の上り下りが負担になることも。
買い物帰りや冬の除雪など、生活動線での実感が大切です。


🚗第8位:交通量の多い道路沿い

埃・騒音・救急車のサイレンなど、意外とストレスが多い環境。
特に小さなお子さんやペットがいる方は要注意です。
平日夕方・土日昼間など、時間を変えて確認してみましょう。


🌃第7位:繁華街隣接の賑やかさ

飲食や娯楽施設が近くて便利ですが、夜の光や人の声が気になることも。
「便利さ」より「静けさ」を重視するなら、夜の現地確認は必須です。


🏚️第6位:隣接する建物の管理不良

ゴミ屋敷・空き家・雑居ビルなど、隣の建物の状態は将来の資産価値にも影響します。
外観だけでなく、管理体制や所有者の情報もチェックしておくと安心です。


🌳第5〜3位:好みや社会動向で変わるリスク

🏫第5位:公園・墓地・コンビニ・学校の近さ

便利さと安心感の裏に、人通りや騒音リスクがあります。
墓地が気になるか、学校の声を微笑ましいと感じるかは人それぞれ。
あなた自身の「価値観」を基準に判断を。


☀️第4位:太陽光パネルの反射・管理

屋上や近隣住宅のパネルが反射光や眩しさを生むケースも。
また、管理が不十分な施設では環境問題に発展することもあります。
特に南向きの部屋を希望する方は要チェック。


🐻第3位:自然が近い環境による動物・虫リスク

郊外エリアでは、シカ・タヌキ・アライグマが出る地域も。
札幌では「ヒグマクライシス」という言葉も出るほど。
中心部でもネズミや鳩の被害が出るため、自然に近い=注意深く確認が必要です。


⚠️第2〜1位:避けづらく重大なリスク

🌊第2位:災害リスク(水害・地形・突発気象)

近年はゲリラ豪雨や内水氾濫が全国どこでも起きています。
ハザードマップ確認は必須ですが、100%防げるわけではありません。
「備える前提」で選ぶのが現実的です。


🏚️第1位:空き家・空き地・空きビル隣接

最も深刻なのが管理不全による二次被害リスク
相続登記未了・所有者不明・倒壊リスク・不法侵入など、行政でも対応しきれないケースがあります。
さらに、マンション内でも長期不在の部屋があると、カビ・虫・鳩の被害が出ることも。
「外側の空き家」「内側の空き部屋」どちらにも注意が必要です。


📚まとめ:リスクを知って、自分の基準を持つ

10項目すべてを避けるのは現実的ではありません。
だからこそ、「自分がどこまで許容できるか」を基準にして選びましょう。

そして、複数回の現地確認時間帯チェック
これだけで、後悔の確率はぐっと下がります。

 

 

📹関連YouTube動画(本気不動産チャンネルより)

1️⃣ 高層階が良い考えは時代遅れ?住む前に知るべきマンションのハズレ階層の特徴を住宅購入のプロが本気で解説します!
2️⃣ 【見ただけで分かるハズレマンション】一見良さそうだけど避けるべき物件の特徴を不動産歴25年の社長が本気で話します!
3️⃣ 資産価値が落ちる家と落ちない家の違いとは?マンション市場の価値について不動産歴25 年の社長が本気で解説します!


💬最後に:コメント・質問お待ちしています!

皆さんの「気になる立地」「こんな場所はどう?」という声をぜひコメントで教えてください。
YouTubeコメント・公式LINE・店舗窓口でもご相談お待ちしています。

今後も「住宅購入で後悔しない情報」を本気で発信していきますので、
ぜひ【チャンネル登録】と【高評価】で応援してください!

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